广州舜丰生物科技有限公司、广州城建开发南沙房地产有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终5129号

上诉人（原审原告）：广州舜丰生物科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街富华东路296号6楼1313。

法定代表人：刘小霞，该公司执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：刘阳，广东华进律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区。

法定代表人：赖雅，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张睿，广州金鹏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：万祥，广州金鹏律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：广东绿之洲建筑装饰工程有限公司，住所地广东省江门市蓬江区广新路9号市总工会综合大楼第五层。

法定代表人：梁子达，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：张顺来，该公司员工。

上诉人广州舜丰生物科技有限公司（以下简称舜丰公司）因与被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建公司）、广东绿之洲建筑装饰工程有限公司（以下简称绿之洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。

上诉人舜丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判城建公司、绿之洲公司支付从2019年12月21日起至实际交付之日止的逾期交楼违约金，违约金以房屋总价1154292元为基数，每日按万分之五的标准计算；2.本案诉讼费由城建公司、绿之洲公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。在一审法院审理并已生效的（2020）粤0ll5民初1669号、1671号、1674号三个案件中，案外人分别与城建公司签订《广州市房屋买卖合同》购买了其另一个楼盘的房屋，并同时签署了城建公司提供《商品房装修合同》《授权委托书》及《委托装修协议》，后案外人因故起诉前述《委托装修协议》中列明的装修方深圳广田集团股份有限公司，后一审法院在审理过程中将城建公司追加为第三人。在前述三案中，城建公司最初对装修公司提交的《委托装修协议》《授权委托书》《商品房交付通知书》《商品房交付书》等证据的真实性、关联性均表示认可，并答辩称其已按购房人出具的《授权委托书》的要求向装修公司交付了房屋，且认为其交房标准符合与购房人签订的《广州市商品房买卖合同》的约定。但是，在该三案后续的审理过程中，城建公司以及装修公司均承认《广州市商品房买卖合同》《委托装修协议》等应视为一个整体，并认为应以《委托装修协议》中约定的交付时间作为向购房人交付房屋的时间。最终，一审法院认定城建公司让购房人签订的《授权委托书》《委托装修协议》是以虚假意思表示实施的民事法律行为，其是为了达到以“约定的装修截止日期”作为实际交楼日期的目的，将《授权委托书》认定为虚假的委托关系而认定无效。在本案中，舜丰公司同样向一审法院陈述了城建公司未向舜丰公司交付房屋的事实及城建公司的“套路”，而城建公司同样提交了《委托装修协议》《授权委托书》《商品房交付通知书》《商品房交付书》等名称完全一致、内容高度雷同的材料拟证明其“已向舜丰公司的委托方交楼”。民事诉讼的证据标准达“高度盖然性”即可，一审法院在其它三案中已经查明城建公司提供的《授权委托书》是虚假委托关系、是其为了达到以“约定的装修交楼日期”作为实际交楼日期——相较于《广州市商品房买卖合同》约定的交楼日期迟延1年交楼的情形下，仍然要求舜丰公司的举证达到足以证明《授权委托书》是虚假委托关系的证明标准，并以“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应加以证明”为核心理由驳回舜丰公司的全部诉讼请求，该事实认定错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法进行改判或将本案发回重审。

被上诉人城建公司二审辩称：一、（2020）粤0115民初1669、1671、1674号案（以下简称广田案）与本案无关且涉及情况不同，不能直接适用于本案，本案委托收楼关系和装修关系均在舜丰公司真实的意思表示下建立的。第一，广田案与本案的涉案房屋并非出自同一楼宇，也不属于同一用途，广田案存在双合同的销售方式不代表本案也存在双合同的情况。广田案的涉案房屋位于滨海花园九期13栋、15栋，用途为住宅；本案的涉案房屋位于滨海花园七期1栋，用途为商业，受当时限价政策影响，城建公司采用了不同的销售方式及定价。广田案中，商品房预售合同的签订时间均为2017年下旬，因广州市住建局在2017年8月发布了商品房限价政策，城建公司在广田案中不得已采用“双合同”提高房屋售价、减少损失，装修合同约定的装修费用甚至高于预售合同的房屋总价，因此城建公司在广田案中承认《商品房预售合同》与两份装修合同实为一个整体。本案中，商品房预售合同的签订时间均在2018年下旬，由于商业公寓不在限价范围，且行政部门在2018年下旬放开南沙区的限价政策，南沙区商品房销售价格可按真实价格备案，因此城建公司在2018年下旬没有再采取“双合同”的方式出售房屋，本案的《商品房预售合同》就能真实反映房屋价格。而本案《委托装修协议》的装修费才1000元，如果将该装修协议与预售合同认定为一个整体，该装修费用也不可能达到开发商提高房屋售价的目的，因此《委托装修协议》和《商品房预售合同》是互为独立的两份合同。第二，广田案与本案的装修公司承包装修的情况不同。广田案中，《商品房装修合同》明确约定装修服务由城建公司提供，装修公司也由城建公司招选，业主不能自主选择装修公司，开发商与装修公司之间存在千丝万缕的关系，且一次装修和二次装修均为同一家装修公司，装修服务和验收服务均由同一家公司负责，如果将预售合同与装修合同撕裂为两份合同，的确存在不合理性。但本案中，《委托装修协议》并无上述约定，舜丰公司可自主选择装修公司，自主选择是否接受装修改造服务，因此签订《委托装修协议》是舜丰公司真实的意思表示。第三，不能通过两案的装修协议、授权委托书的内容相似就直接推定或认定本案的装修关系和委托收楼关系都是虚假的。两份文书并非由城建公司向业主出具，不排除装修公司之间互用文书模板签订合同，且舜丰公司已在一审庭审中承认了《委托装修协议》《授权委托书》上所盖公章是真实的，而本案《委托装修协议》的装修费也是支付给绿之洲公司，因此《委托装修协议》《授权委托书》均是合法有效，委托收楼关系和装修关系是舜丰公司在真实意思表示下建立的。二、城建公司已按时交付房屋，且房屋具备交付条件，城建公司无需承担逾期交付的违约责任。舜丰公司委托了绿之洲公司收楼，城建公司已在《商品房预售合同》约定的交付时间前向绿之洲公司交房，并出具相应的交付通知书。而涉案房屋在交付时已具备通邮、通电、通水条件，符合合同约定的交付条件，因此城建公司不存在违约情形，无需承担违约责任。综上所述，舜丰公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法予以驳回，维持原判。

被上诉人绿之洲公司二审辩称：舜丰公司的上诉请求与事实不符。第一，本案中，绿之洲公司只与舜丰公司发生委托与受托关系，与城建公司不存在任何关系，委托装修协议与授权委托书确实是由舜丰公司与绿之洲公司共同签署的，舜丰公司在一审时已经确认了委托装修协议与授权委托书的真实性，双方在上述两份书面文件上加盖了公章，该两份书面文件是双方真实意思表示，合法有效。第二，绿之洲公司已按照委托装修协议及授权委托书的约定，在规定的时间内完成了属于绿之洲公司义务的全部装修工作，绿之洲公司无需承担任何违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回舜丰公司的上诉请求，维持原判。

因本案纠纷，舜丰公司于2020年7月17日诉至一审法院，请求判令：1.城建公司及绿之洲公司向舜丰公司支付自2018年12月21日起至实际交付之日止的逾期交楼违约金（以房屋总价1154292元为基数，按每日0.05%标准计算）；2.城建公司及绿之洲公司承担本案的诉讼费用。

一审法院经审理查明：2018年7月16日，舜丰公司（乙方、买方）与城建公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方向甲方购买涉案房屋，房屋用途为办公，层高5米，房价总金额为1154292元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2018年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起/日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六中约定了涉案房屋的装饰、设备标准为办公物业毛坯交楼标准。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《平面图》显示涉案房屋入口处向外凸出；附件六《装饰、设备标准》载明交付标准为毛坯；附件七《本合同补充协议》约定：交房条件变更为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电及通邮等必要使用条件。乙方应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续；如乙方未能于上述日期前满足本补充协议第2.1款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。乙方应按照上述约定（包括上述两种情形）办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。”合同签订后，舜丰公司向城建公司支付了全部购房款。

2019年9月30日，名为越秀国际总部广场交付小组的单位向舜丰公司发出《房屋钥匙签领通知》，通知舜丰公司于2019年10月14-16日办理房屋钥匙签领手续。绿之洲公司陈述越秀国际总部广场交付小组系由其与物业公司组建的临时交楼工作小组。

舜丰公司为证明涉案房屋进门上方存在一约为3平方米（约长1.3米、宽1.3米、高2.49米）凸出部分，提交了其于2020年9月3日形成的视频及照片。城建公司、绿之洲公司确认其真实性，并陈述城建公司是按合同约定标准向绿之洲公司交付房屋的，上述凸出部分在城建公司向绿之洲公司交付房屋时并不存在。绿之洲公司陈述上述凸出部分是根据《委托装修协议》的装修图纸改造所形成。

诉讼中，当事人对以下事实存在争议：一、涉案房屋是否具备《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定的交楼条件。城建公司为证明其在约定的交付时间前已具备交付条件，提交了以下证据：1.《单位（子单位）工程竣工验收报告》《通邮申请表》《永久用水报装工程竣工验收鉴定书》《客户受电工程竣工检验意见书》《建筑工程消防验收意见书》《南沙滨海花园七期7-1区建设项目竣工环境保护验收意见》，上述证据载明涉案房屋所在楼宇在2018年12月7日完成竣工验收、2018年11月19日具备通邮条件、2018年12月5日具备永久通水条件、2018年9月26日具备通电条件、2018年11月28日通过消防验收、2018年7月20日通过环评验收。2.《1-1栋房屋面积测量成果报告书》《1-1栋分户图》《南沙滨海花园七期7-1区1-1栋规划验收图纸》《关于调整建设工程规划许可证的复函》，共同证明城建公司按照商品房预售合同的约定建设案涉房屋，涉案房屋层高为5米，并在竣工验收交付后，交由第三方公司测量房屋，测量报告显示涉案房屋的平面图与商品房预售合同的平面图是一致的。3.《建设工程规划验收合格证》。证明涉案楼宇在2018年11月1日通过广州市国土资源和规划委员会的建设工程规划验收，最终建成的房屋符合规划报建图纸。舜丰公司对此不予确认。二、涉案房屋是否已经交付。城建公司为证明其已按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，于2018年12月20日按期向舜丰公司交付涉案房屋，提交了证据《授权委托书》《1-1栋委托装修协议》《商品房交付使用通知书》《商品房交付书》。《授权委托书》手写部分载明的委托方为舜丰公司，受托方为绿之洲公司，授权内容为：舜丰公司授权绿之洲公司于2018年12月20日代为办理涉案房屋的接收手续，具体包括：接收房屋钥匙、签署和接收房屋交付的相关文件、查验并确认房屋交付标准。上述《授权委托书》加盖有舜丰公司的公章。《1-1栋委托装修协议》载明的甲方（委托方）为舜丰公司，乙方（受托方）为绿之洲公司，协议约定：甲方拟委托乙方对涉案房屋进行装修改造，改造事项为搭建楼板，具体装修改造内容详见《装修改造附图》。甲方确认上述改造应保证房屋主体结构安全，且改造后该房屋相关设施设备符合安全使用有关要求。甲方知悉并确认，上述改造可能会造成该房屋实际面积与该房屋产权登记证明文件所载面积产生差异，甲方承担由此产生的一切责任，并保证与乙方及发展商无关。甲方知悉并确认，上述改造将涉及房屋套内结构及空间变化，如日后任何第三方主张对该房屋的装修改造工程违法提出异议的，甲方自行承担一切法律责任及后果，并保证与乙方及发展商无关。乙方确认于2019年10月30日前完成上述委托事项。甲乙双方一致同意，该房屋的装修由乙方包工包料完成，本协议装修费用总计1000元/套，于签订《商品房买卖合同》之日起当日内一次性付清。甲方同意于协议约定的装修期届满之日起7日内前往验收和接收该房屋的装饰装修，乙方无须另行书面通知甲方。除非该房屋的装修改造与本合同的约定相悖，否则甲方不得拒绝接收。《1-1栋委托装修协议》落款处分别加盖了舜丰公司、绿之洲公司的公章。《商品房交付书》内容为确认涉案房屋已在2018年12月20日前具备了合同约定的交付条件，该房屋交付日期为2018年12月20日。《商品房交付书》盖有城建公司、绿之洲公司的公章。舜丰公司确认《授权委托书》《1-1栋委托装修协议》的真实性，不确认《商品房交付使用通知书》《商品房交付书》的真实性，并陈述其仅委托绿之洲公司搭建楼板、铺设燃气接驳口，并未委托绿之洲公司收楼。绿之洲公司对上述证据均无异议，并陈述其是根据《1-1栋委托装修协议》附件1《装修改造图》改造了诉争的凸出部分，该图纸的首层平面图有向外的凸出部分，夹层平面图没有对应的部分。

一审法院认为：舜丰公司与城建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是城建公司是否存在逾期交楼的违约行为，对此一审法院阐述如下：

首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。舜丰公司认为其并未委托绿之洲公司办理涉案房屋的收楼手续，对此并未举证证实。相反，根据城建公司提交的证据《授权委托书》，明确载明授权内容为舜丰公司授权绿之洲公司于2018年12月20日代为办理涉案房屋的接收手续，具体包括接收房屋钥匙、签署和接收房屋交付的相关文件、查验并确认房屋交付标准。结合舜丰公司确认该《授权委托书》的真实性，其上述主张显然不能成立，绿之洲公司有权代表舜丰公司办理涉案房屋的收楼手续。其次，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋交楼日期为2018年12月20日前，根据《授权委托书》《1-1栋委托装修协议》和《商品房交付书》记载的内容，绿之洲公司作为舜丰公司的受托人，已于2018年12月20日办理了涉案房屋的收楼手续。因此，城建公司不存在逾期交房的违约行为，舜丰公司据此要求城建公司支付逾期交楼违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。第三，根据城建公司证据《1-1栋委托装修协议》可知舜丰公司与绿之洲公司就涉案房屋的装修有签订合同，至于绿之洲公司在接收涉案房屋之后，是否有依约履行，不属于本案调处范围，当事人可另循合法途径解决。

综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月4日作出如下判决：驳回舜丰公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2970元，由舜丰公司负担。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审期间，舜丰公司提交了证据1（2020）粤0115民初1669号、1671号、1674号民事判决书，拟证明城建公司在另案生效判决中承认《广州市房屋买卖合同》《委托装修协议》等应视为一个整体，并认为应以《委托装修协议》中约定的交付时间作为向购房人交付房屋的时间，且另案生效判决认定城建公司让购房人签署的《授权委托书》《委托装修协议》是以虚假意思表示实施的无效民事行为；证据2（2020）粤0115民初1669号、1671号、1674号案件中的《被告证据材料目录》及部分证据，拟证明城建公司在另案中认同装修公司提供的《委托装修协议》《授权委托书》《商品房交付使用通知书》《商品房交付书》的真实性，上述证据与本案中的证据从名称到内容均高度雷同，且城建公司在另案中承认《授权委托书》是虚假意思表示进而证明本案的《授权委托书》亦是虚假意思表示的无效民事行为；证据3广州市南沙区综合行政执法局的答复文件，拟证明涉案房屋的凸出部分即答复文件中所述的公寓夹层违法搭建洗手间问题。城建公司对此质证称：对证据1、证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该三案判决与本案无关，且该三案的涉案房屋与本案房屋不是同一楼宇，装修情况、装修公司及装修方式均不同，不能适用于本案，该三案中存在双合同的情况不能反映本案同样存在，因此该两份证据不能证明本案的《广州市房屋买卖合同》与《委托装修协议》是一个整体，同时，《委托装修协议》和《授权委托书》都是由装修公司向业主出具，即便两份文件的内容相似，也不能证明《授权委托书》是城建公司的虚假意思表示；舜丰公司未提交证据3的原件，该证据的真实性、合法性由法院审查，但不认可关联性，在该答复中行政部门仅是说二次装修的工程队间隔施工出现问题，并未说明侵权情况是城建公司施工导致的，而且城建公司只是协助协调侵权户退缩超占面积，行政部门并没有明确说明是由城建公司拆除相关的超占面积，故该答复不能反映或证明舜丰公司的证明目的，也与本案无关。绿之洲公司对此质证称：证据1、证据2涉及的案件与绿之洲公司无关，绿之洲公司对该证据的真实性、合法性不发表意见，但对关联性有异议，该证据与本案没有客观联系；证据3没有原件核对，且绿之洲公司对上面载明的情况亦不清楚，对真实性、合法性、关联性不发表意见。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：

舜丰公司上诉主张城建公司在另案生效判决中承认《委托装修协议》与《广州市房屋买卖合同》应视为一个整体，故应类比适用于本案。但本案中，舜丰公司出具了《授权委托书》《1-1栋委托装修协议》，而现有证据未能显示舜丰公司在出具上述文件时是非基于自身的意愿而选择绿之洲公司作为装修人，且现有证据亦未能显示城建公司与绿之洲公司之间的关联关系，故舜丰公司的该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。舜丰公司出具的《授权委托书》《1-1栋委托装修协议》显示舜丰公司已委托绿之洲公司代为收楼，而城建公司已于合同约定的期限内向绿之洲公司交付房屋，绿之洲公司也于2018年12月20日办理了收楼手续，同时，结合本案查明的事实，可以认定城建公司在向绿之洲公司交付房屋时涉案房屋已经具备交付条件。由此，一审法院对舜丰公司要求城建公司支付逾期交楼违约金的诉请不予支持，理据充分，本院予以维持。此外，本案的案由为商品房预售合同纠纷，而舜丰公司与绿之洲公司之间存在委托装修合同关系，舜丰公司要求绿之洲公司承担逾期交付房屋的相应违约责任，应依据双方的《1-1栋委托装修协议》另行提起诉讼予以解决，一审法院对此不予调处，处置得当，本院予以维持。

另外，舜丰公司二审提交的另案生效判决及行政机关出具的答复文件均不足以证明其上诉主张。

综上所述，上诉人舜丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5940元，由上诉人广州舜丰生物科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　邓　颖

二〇二一年五月二十四日

书记员　莫善友

区敏儿