某某、某某等商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0606民初1811号 原告：**，女，1978年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 原告：***，女，1992年8月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：**，广东思辰律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：区展桐，广东思辰律师事务所实习律师。 被告：佛山市广进创富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道荔村村委会裕成南路3号广进商业中心售楼部一楼、二楼，统一社会信用代码：91440606061497954E。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东兴顺律师事务所律师。 第三人：***的建设工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***道办事处金榜社区居民委员会凤山中路3号**大厦办公室1501之三，统一社会信用代码：914406067750953753。 法定代表人：高文作。 委托诉讼代理人：**，广东思辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：区展桐，广东思辰律师事务所实习律师。 第三人：佛山市广进盛意广告有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***道办事处新滘居委会石湖路8号首层102号，统一社会信用代码：91440606050664374E。 法定代表人：梁国英。 原告**、***诉被告佛山市广进创富物业管理有限公司及第三人***的建设工程有限公司（以下简称“顺的公司”）、佛山市广进盛意广告有限公司（以下简称“盛意公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序由审判员***独任审判，后裁定转为普通程序审理，由审判员***担任审判长，与人民陪审员***、***组成合议庭，分别于2021年4月16日、2021年5月11日、2021年11月4日公开开庭进行了审理，三次庭审，两原告和第三人顺的公司的共同委托诉讼代理人**及被告的委托诉讼代理人***均到庭参加了诉讼，两原告和第三人顺的公司的共同委托诉讼代理人区展桐在第一次庭审中到庭参加了诉讼，第三人盛意公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2021年3月30日，原告申请变更诉讼请求，本院给予被告20天的答辩和举证期限。两原告和被告分别于2021年4月18日、2021年6月22日、2021年8月22日申请给予60日、60日、45日的调解时间，本院经审查予以准许，上述调解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令位于佛山市顺德区××街道××路××号××座××层××号的房屋归两原告所有，被告协助办理过户手续（房屋价值633825元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人顺的公司于2014年承建第三人盛意公司发包的广进综合楼幕墙工程，工程完工后，第三人盛意公司欠第三人顺的公司部分工程款未支付。2018年6月30日，顺的公司、被告和盛意公司签订《抵偿协议书》，协议第一条约定：“盛意公司、顺的公司同意将被告开发建设的位于佛山市顺德区××街道××商品房用于抵偿结清盛意公司所欠顺的公司的应付未付工程……”第二条约定：“顺的公司签署本协议的同时，与被告签订《广进商业中心定制建设开发合同》，并确认定制开发合同项下的商品房是用于抵偿结清盛意公司所欠顺的公司所有的应付未付工程款。被告在第三人顺的公司签订定制开发合同后，且抵偿商品房具备网签条件时，顺的公司收到被告通知后7个工作日内签订抵偿商品房的的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》等相关文件。”第四条约定：“盛意公司将抵偿的商品房网签到顺的公司或顺的公司指定的第三人后，**的公司或顺的公司指定的第三人开具等额购房发票，……”第五条约定：“鉴于被告已将本协议项下的商品房（15座公寓除外）统一委托佛山市某资产管理有限公司经营管理，故顺的公司同意在本协议签订后将抵偿的商品房统一交由佛山市某资产管理有限公司进行经营管理，并在签订定制开发合同或签订商品房的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》时一并与佛山市某资产管理有限公司签订《合作经营协议书》。”《抵偿协议书》签订当日，第三人顺的公司指定原告**、***（合同中为乙方）与被告（合同中为甲方）签订了《广进商业中心定制建设开发合同》，与被告以及佛山市某资产管理有限公司签订了《合作经营协议书》。《广进商业中心定制建设开发合同》第二条约定：1.本合同所定制物业位于广进商业中心。2.乙方本次定制部分为××座×层×××号物业，建筑面积28.17平方米。第三条约定：乙方意向物业定制建设总价633825元。第四条约定：在甲方取得预售证之日起，由甲方向乙方发出通知，届时乙方在收到甲方通知之日起7日内前往甲方销售中心与甲方签署《商品房买卖合同》约定的支付时间和方式向甲方支付。以上三份合同签订后，被告于2018年7月3日向两原告出具了收据，收据内容为：“今收到**、***交来广进商业中心××栋×××号单元楼款。”之后，广进商业中心项目第13座于2020年1月19日取得预售许可证（预售许可证号为：顺房现字第2××3号），但被告却未在约定时间内通知原告签订商品房买卖合同，两原告多次联系被告要求签订商品房买卖合同，被告一直拒绝。两原告委托广东思辰律师事务所于2020年6月29日向被告发出《律师函》，再次要求被告与两原告签订商品房买卖合同，被告未做任何回复。原告认为，原、被告和第三人等人签订的《抵偿协议书》、《广进商业中心定制建设开发合同》、《合作经营协议书》合法有效，被告以债务加入的方式明确以广进商业中心××栋×××号物业偿还第三人盛意公司欠付第三人顺的公司的工程款，被告应当履行其相应的合同义务，在案涉广进商业中心××栋×××号物业取得预售许可证时应当立即通知原告签订商品房买卖合同，而其拒绝签订商品房买卖合同的行为已严重损害了原告的权益。据两原告查询得知，目前广进商业中心××栋×××号物业还未出售，仍处于可销售状态，满足销售过户的条件，因此被告应当直接将案涉广进商业中心××栋×××号物业过户至两原告名下。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。 诉讼中，两原告于2021年3月10日变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告返还633825元和利息（以633825元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计至被告清偿全部欠款日止）。 被告辩称，一、两原告并未提供原始债权凭证或文件证明工程款债务真实存在，仅凭一份《抵偿协议书》不足以认定抵债事实的真实性，存在着通过虚构债权债务损害被告或被告的债权人利益的可能，被告要求法院查明上述工程款债务是否真实。 二、即使抵债事实为真，被告与两第三人之间仅成立以物抵债的法律关系，被告未加入两第三人的债务，原告变更诉请后，本案不再是所有权确认纠纷，而是工程款债务追偿纠纷，被告未加入工程款债务，不是适格被告。原、被告签订开发合同及经营协议等，是为了履行《抵偿协议书》关于以物抵债的约定，但不因此构成债务加入或债务担保。同时，两原告也未向被告支付过定制款或购房款，因此两原告诉请被告返还属于两第三人之间的工程款债务633825元及利息，没有事实和法律依据。 第三人在诉讼中述称，同意原告的诉请。 本院受理本案后，依法向第三人盛意公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但第三人盛意公司既未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。 两原告围绕诉讼请求依法提供了证据：1.两原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告打印件、两第三人的企业信用公示报告打印件各1份；2.抵偿协议书1份；3.广进商业中心定制建设开发合同、合作经营协议书各1份；4.收据1份；5.佛山市房产信息网截图打印件5页；6.（2020）第0×××1号律师函1份、EMS邮单复印件、EMS邮单查询结果打印件各1份；7.《（广进）综合楼（改造）--幕墙工程施工合同》、《（广进）综合楼（改造）--幕墙工程结算书》各1份；8.补充协议、广进综合楼改造幕墙工程拖欠工程款利息计算表、付款节点表各1份。第三人盛意公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。第三人顺的公司对上述证据均无异议，被告对证据1～6的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据7，被告对施工合同的真实性无异议，对结算书有异议，认为没有第三人盛意公司的**，经审查，该施工合同系两第三人签订，加盖了两第三人的印章，本院予以采信；结算书中的每一份工程报价书均由第三人盛意公司的**确认，与施工合同、补充协议可相互印证，本院予以采信；对证据8，被告对补充协议和利息计算表的真实性无异议，该补充协议及利息计算表经两第三人**确认，本院均予以采纳；被告对付款节点表有异议，认为未经第三人盛意公司**确认，经审查，该付款节点表系第三人顺的公司自认的第三人盛意公司已支付工程款的统计表，系其自认对自己不利的事实，且该付款节点表与补充协议、利息计算表可相互印证，本院对该证据予以采纳。 被告和两第三人在诉讼中没有向本院提交证据。 诉讼中，本院向各方出示完整的佛山市广进创富物业管理有限公司资产清查专项审计报告（报告文号：粤祥会审字[2019]第×××1号），到庭各方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认： 2018年6月30日，两原告（合同中的乙方）与被告（合同中的甲方）签订一份《广进商业中心定制建设开发合同》，约定：1.乙方向甲方定制甲方开发的广进商业中心××座×层×××号的物业，物业建筑面积为28.17㎡。2.物业定制建设总价633825元，该成交价已包含运营商向乙方支付前五年的合作收益款，签订合同当日向甲方支付定制款633825元。3.乙方所定制物业预售许可手续办妥后，由甲方通知乙方办理相应的买卖合同签订手续；5.定制物业经有关部门竣工验收合格后取得竣工备案综合验收表后30日内，通知乙方前往验收并实现交付，但乙方逾期足额支付定制价款的，甲方有**延交付定制物。 同一日，两原告与案外人佛山市某资产管理有限公司签订一份《合作经营协议书》，被告作为该协议的保证人。该《合作经营协议书》约定如下：1.两原告将其所购买的位于佛山市顺德区××座××层××号，建筑面积为28.17平方米，购房款为633825元的商品房交由案外人佛山市某资产管理有限公司全面经营管理，双方开展深度合作经营，并按协议的约定分配合作收益。2.两原告同意免收自合作收益实际计付之日起五年内（即2016.9.10-2021.9.9）的合作收益。 2018年7月3日，被告向两原告出具了《收据》，确认收到两原告关于广进商业中心××栋×××号单元楼款633825元。佛山市广进创富物业管理有限公司资产清查专项审计报告附件二中的××座预收账款清查明细表反映，两原告购买的××-×××号铺，房款为633825元，被告预收账款为633825元，房款未开发票。 涉案商品房已办理了竣工验收手续，且已于2020年1月19日取得预售许可，被告认为两原告未支付购房款，故一直未通知两原告签订商品房买卖合同。2020年6月29日，第三人顺的公司委托广东思辰律师事务所向被告发送律师函，要求被告在收到律师函5日内联系第三人顺的公司（或指定第三人）办理相应的商品房买卖合同签订手续，并按照商品房买卖合同的约定履行义务。被告于2020年6月30日签收。 另查，2014年4月1日，两第三人签订《（广进）综合楼（改造）--幕墙工程施工合同》，约定：第三人顺的公司承包第三人盛意公司（广进）综合楼（改造）--幕墙工程，工程总造价为2194628.58元。2015年12月16日，两第三人签订《补充协议》，内容为：1.两第三人于2014年4月签订的《（广进）综合楼--幕墙工程施工合同》，预算总造价为2194628.58元，该工程于2014年7月16日竣工验收合格，实际增加工程款404927.64元，扣除第三人顺的公司2014年施工期间的电费3430.7元，实际工程总造价经结算为2596125.52元。2.截至2016年8月31日，盛意公司未付工程款本息合计1076850元。两第三人对上述尚欠工程款及利息的构成制作了（广进）综合楼（改造）--幕墙工程拖欠工程款利息计算表，双方确认未支付的利息为76850元。2020年5月15日，第三人顺的公司制作付款节点表，据其统计，截至2016年11月15日的未收工程款数额本金为613831.28元，未支付的利息为76850元，本息合计690681.28元。 2018年6月30日，第三人盛意公司（协议中为甲方）、第三人顺的公司（协议中为乙方）、被告（协议中为丙方）签订《抵偿协议书》，约定：1.甲、乙方同意将丙方开发建设的位于佛山市顺德区××街道××商品房价值约633825元用于抵偿结清甲方所欠乙方所有的应付未付工程款。2.甲、乙、丙方确认，协议项下商品房抵偿给乙方后，甲、乙方之间的工程款（含违约金在内）全部结清。3.乙方签署协议的同时，与丙方签订《广进商业中心定制建设开发合同》，并确认定制开发合同项下的商品房是用于抵偿结清甲方所欠乙方所有的应付未付工程款，丙方在乙方签订定制开发合同后，且抵偿商品房具备网签条件时，乙方收到丙方通知后7个工作日内签订抵偿商品房的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》等相关文件。4.鉴于丙方已将协议项下的商品房（15座公寓除外）统一委托佛山市某资产管理有限公司经营管理，故乙方同意在协议签订后将抵偿的商品房统一交由佛山市某资产管理有限公司经营管理，并在签订定制开发合同或商品房的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》时一并与佛山市某资产管理有限公司签订《合作经营协议书》。5.若乙方对协议项下商品房事宜产生纠纷，由乙、丙方根据《商品房买卖合同（预售）》解决，不影响协议履行与效力。 又查，诉讼中，第三人顺的公司向本院出具确认书，确认其享有的对被告的所有权利，均交由两原告向被告主张。 再查，诉讼中，两原告明确解除与被告签订的《广进商业中心定制建设开发合同》，被告同意解除该合同。 本院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原、被告之间签订的《广进商业中心定制建设开发合同》是在商品房买卖合同签订之前对商品房买卖有关事宜进行初步确认的预约合同，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，属双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。被告辩称即使工程款抵债事实为真，被告与两第三人之间仅成立以物抵债法律关系，被告未加入两第三人的债务，本案实际上是工程款债务追偿纠纷，被告在本案中不适格。经审查，《抵偿协议书》明确约定协议项下商品房抵偿给第三人顺的公司后，两第三人之间的工程款（含违约金在内）全部结清，若第三人顺的公司对协议项下商品房事宜产生纠纷，**的公司和被告根据《商品房买卖合同（预售）》解决，不影响协议履行与效力。从上述约定可知，从被告、第三人顺的公司（或其指定的人）签订《广进商业中心定制建设开发合同》之日起，第三人顺的公司对第三人盛意公司享有的原债权消灭，被告和两第三人实际已达成债务更新的合意。本案系因两原告与被告签订《广进商业中心定制建设开发合同》，后两原告认为被告违约而引发的商品房预约合同纠纷，以工程款抵债仅是两原告支付定制款的方式。故对被告的该项辩解意见，本院不予支持。 关于两原告是否已向被告支付完毕涉案商品房定制款的问题，被告辩称两原告并未向其支付过定制款，也未提供原始债权凭证证实以工程款抵债的事实。对此，本院分析如下：首先，就以工程款抵债的事实，原告提供了（广进）综合楼（改造）--幕墙工程施工合同、幕墙工程结算书、补充协议、幕墙工程拖欠工程款利息计算表、付款节点表等证据，充分证实第三人顺的公司承包了第三人盛意公司的（广进）综合楼（改造）--幕墙工程，工程竣工结算总价款为2596125.52元，截至2015年12月16日，两第三人均确认盛意公司尚欠顺的公司工程款本息1076850元（其中利息76850元）。根据第三人顺的公司自认的事实，截至2016年11月15日，第三人盛意公司仍拖欠工程款本息690681.28元。其次，2018年6月30日，被告与两第三人签订《抵偿协议书》，约定以协议项下被告的商品房抵偿盛意公司欠顺的公司的上述工程款，抵偿后，两第三人的工程款（含违约金在内）全部结清，同时约定抵偿的商品房网签到顺的公司或顺的公司指定的第三人名下。再次，第三人顺的公司指定两原告与被告签订了《广进商业中心定制建设开发合同》，约定了涉案定制商品房位置、面积、定制款等具体事宜，还约定在定制物业的预售许可手续办妥后由被告通知两原告办理买卖合同签订手续。而且原、被告还与案外人佛山市某资产管理有限公司签订了《合作经营协议书》，约定两原告将其定制的涉案商品房交由佛山市某资产管理有限公司经营管理，两原告获取租金收益。从次，《广进商业中心定制建设开发合同》约定在签订合同当日即2018年6月30日向被告支付全额定制款，被告是在2018年7月3日向两原告出具的定制款收据，由此可反映是由两原告先支付定制款，被告后出具收据，被告一直对此没有提出任何异议，直到起诉时才辩称两原告未支付定制款，明显不合常理。最后，佛山市广进创富物业管理有限公司资产清查专项审计报告附件二中的××座预收账款清查明细表反映，两原告定制的××-×××号铺，房款为633825元，预收账款为633825元，定制款未开发票，该明细表反映的数额与《广进商业中心定制建设开发合同》约定的定制款数额及被告出具的定制款收据反映的数额相一致，可相互印证，充分证实了两原告已实际支付定制款的事实。且该预收账款清查明细表系以被告公司财务人员提供的抵铺明细表作为基础数据，充分说明被告对本案以工程款抵定制款的事实系明知，且已将抵铺工程款列入了财务预收账款，现又在诉讼中对以上事实予以否认，明显没有理据，违反了诚实信用原则，本院对被告的上述辩解意见不予支持。 关于两原告主张返还定制款并支付利息的问题。两原告已支付定制款，被告在定制物业的预售许可手续办妥后未通知两原告办理商品房买卖合同签订手续，在第三人顺的公司委托律所发送《律师函》催告签订商品房买卖合同后，被告仍未履行，违反了《广进商业中心定制建设开发合同》的约定，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。据此，两原告有权提出解除涉案《广进商业中心定制建设开发合同》。关于合同解除的时间，应从两原告的合同解除通知到达被告时解除，两原告在2021年3月10日变更诉请要求被告退还定制款时已蕴含了解除合同的意思表示，被告于当日签收该变更诉讼请求申请书，故本院确认双方签订的《广进商业中心定制建设开发合同》于2021年3月10日解除。合同已解除，被告作为违约方，应向原告返还已支付的定制款633825元，故两原告的该项诉请，理据充分，本院予以支持。关于逾期返还的利息，合同并未约定，由于被告逾期返还，给两原告造成资金占用损失，应向两原告支付利息。本院确定被告应以633825元为基数，从合同解除之日即2021年3月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向两原告支付利息至实际清偿之日止。两原告诉请超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告佛山市广进创富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告**、***返还定制款633825元及利息（利息计算方法：以633825元为基数，从2021年3月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告**、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10138.26元（两原告已预交），由被告佛山市广进创富物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年十二月二十八日 书　记　员　　***