某某陈、广东永盛建筑工程有限公司等装饰装修合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民事判决书 （2022）粤0115民初9838号 原告：***，男，1973年3月28日出生，汉族，住湖南省新邵县。 委托诉讼代理人：***，女，1978年7月8日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区，系***的妻子。 被告：广东永盛建筑工程有限公司，住所地广东省茂名市电白区水东镇海滨开发区第一区单体小住宅区D08.D09号，统一社会信用代码91440904195171896D。 法定代表人：***，职务执行总经理。 被告：广州恒洛投资管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道中海达大街5号295房，统一社会信用代码91440115331409513C。 法定代表人：***，职务执行董事。 上述被告共同委托诉讼代理人：**，北京大成（广州）律师事务所律师。 上述被告共同委托诉讼代理人：**，北京大成（广州）律师事务所实习人员。 被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。 法定代表人：**，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东金桥百信律师事务所律师。 原告***诉被告广东永盛建筑工程有限公司（以下简称永盛公司）、广州恒洛投资管理有限公司（以下简称恒洛公司）、广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建公司）装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告***及其诉讼代理人***，被告永盛公司、恒洛公司共同委托诉讼代理人**，被告城建公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出以下诉讼请求：1.确认***与永盛公司之间记载日期为2016年2月10日的《风信子跨境商城二期装修合同》之附件二《授权委托书》无效；2.确认***与永盛公司之间记载日期为2016年2月10日的《风信子跨境商城二期装修合同》第五条、第六条无效；3.确认恒洛公司根据《授权委托书》代理***签署的所有收楼验收、装修验收文件无效。事实与理由：2016年4月10日，***向城建公司认购了广州市南沙区环市大道西371号×××房（以下统称涉案商铺），认购总价为745516元，但《认购书》约定的收款方为恒洛公司。此后，****约向恒洛公司支付了全部购房款。2016年6月8日，***与永盛公司签署《风信子跨境商城二期装修合同》及附件二《授权委托书》。其中《风信子跨境商城二期装修合同》记载的签署时间及生效日期为2016年2月10日；《授权委托书》未载明签署及生效日期，亦无受托人**。2016年7月19日，***与城建公司就涉案商铺签署《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。2016年12月26日，涉案商铺所在项目土建工程消防经验收合格。2017年6月28日，涉案商铺所在项目取得完成土建工程竣工验收备案。恒洛公司分别于2016年9月29日、2017年2月27日、2017年3月20日、2017年4月6日代理***进行收楼验收、申请装修工程消防设计审核、进行装修验收，申请装修工程消防验收。 根据城建公司在另案即（2020）粤0115民初14032号案件中的陈述，以及涉案商铺所在项目的《施工许可证》《竣工验收备案表》《装修消防设计审核》（穗公南消审字第0017号）、《竣工验收报告》、消防验收等材料的记载，另根据恒洛公司实际收取购房款的行为，可确认恒洛公司是涉案商铺的开发商之一，是实际出卖人和装修方。恒洛公司通过《授权委托书》代理***收楼并对装修进行验收，属于法律禁止的自己代理行为。恒洛公司不是《授权委托书》中适格的受托方，该文件应属无效。恒洛公司依据该文件出具的确认收楼验收、装修验收的行为，均属无效。另外，《风信子跨境商城二期装修合同》及附件二《授权委托书》还存在其他无效事由，具体包括：（一）恒洛公司、城建公司通过设计出多份合同、多个交易主体等行为实现彼此间的利益输送，并达到逃税的目的，损害了国家利益。（二）《风信子跨境商城二期装修合同》及附件二《授权委托书》指定恒洛公司代为收楼，且该授权不可撤销，排除了***的主要权利，属于格式条款，应属无效。（三）恒洛公司签署《交接确认书》时（2016年9月29日），涉案商铺尚未通过消防验收。该行为违反《中华人民共和国消防法》第十条的规定，相应的签收文件应属无效。另外，涉案商铺的分户隔墙土建项目至今未能完工，不存在收楼、装修以及装修验收的前提。因此，恒洛公司签署的有关收楼和装修验收的文件当属无效。（四）《风信子跨境商城二期装修合同》系以逃避监管为目的而设计拆分的合同，属于无效合同。由此进行的装修行为亦属于非法施工行为。（五）永盛公司不是装修工程的实际施工人，没有履行应尽的合同义务，逃避保修责任。上述行为事实上是对《风信子跨境商城二期装修合同》的否定，即代表永盛公司否定合同条款以及《授权委托书》的内容。 被告永盛公司辩称：永盛公司已经履行完毕装修合同，生效判决已对上述事实进行确认。生效裁判文书已对《风信子跨境商城二期装修合同》及《授权委托书》的效力进行认定。 被告恒洛公司辩称：不同意***的全部诉讼请求。理由如下：1.***臆测恒洛公司系涉案商铺的实际出卖人和装修方，缺乏事实依据。恒洛公司仅是代理销售涉案商铺所在商品房项目，并作为该项目的整体承租人负责对商场进行运营管理。恒洛公司因二次装修需要申请消防验收，并无不妥；代收装修款和房款也不违反法律规定。2.因涉案商铺所在商场的运营和管理需要，采取了由城建公司出售毛坯，***公司统一装修，恒洛公司在五年内统一经营管理的商业模式。***在购买涉案商铺时已知晓上述销售、合作模式，才同意签署统一装修风格、统一运营要求的《风信子跨境商城二期装修合同》《授权委托书》。涉案商铺所在项目并不存在利益输送和逃税问题，更没有损害国家利益。3.《授权委托书》载明委托不可撤销，系出于项目需要统一装修风格和业态，不存在排除*****的情形。4.恒洛公司依照合同约定，在房屋符合装修条件的情况下提前代办收楼手续，并无不妥，不存在收楼行为无效的情形。涉案商铺所在商场一直是以大空间模式销售，并不需要实际间隔。***以未完成物理间隔为由主张验收行为无效，毫无理据。5.涉案商铺也不存在非法装修施工的情形。***公司顺利取得二次消防验收即可推断装修行为是合法的。6.（2017）粤0115民初5129号生效判决已经认定涉案商铺的装修符合要求，同时确认了恒洛公司的收楼行为和装修验收行为有效，即代表《授权委托书》以及恒洛公司签署的相关交接文件有效。7.***在2017年提起前案诉讼时，已明确知晓恒洛公司代为收楼以及代为验收装修的行为。恒洛公司完成受托事项已超过四年。***现提起本案诉讼早已超过诉讼时效。 被告城建公司辩称：1.城建公司不是《风信子跨境商城二期装修合同》的签约主体，没有收取装修款。***与永盛公司签署《风信子跨境商城二期装修合同》，与城建公司无关。2.***自愿签署《授权委托书》，该文书不违法法律的强制性规定，合法有效。3.城建公司按照《授权委托书》的内容，将涉案商铺交付给恒洛公司已达五年之久。***在此期间委***公司经营、使用涉案商铺并获取经营收益，恒洛公司代为收房的行为效力给予***。*******公司签署的代为收房的文件无效，违背诚实信用原则。4.***提起本案诉讼已超过诉讼时效，其请求不应得到支持。 经审理查明：城建公司系涉案商铺所在商品房项目的开发商。2016年7月19日，***与城建公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定城建公司将涉案商铺出售给***，成交价为209239元，房屋用途为商业。 另外，***（甲方）与恒洛公司（乙方）还就涉案商铺签订《商铺委托经营管理合同》。双方约定：甲方委托乙方对涉案商铺对外出租及经营管理，委托期限从2016年7月1日至2021年6月30日。甲方在上述约定的前三年委托经营期限中所获取的委托经营收益已在甲方购买商铺时冲抵购房款，故甲方在委托经营的前三年不得再要求自行管理、使用商铺以及要求乙方及出卖方支付或返还任何收益、回报或其他款项。鉴于此，乙方在委托经营前三年经营管理商铺所获得的收益（包括收取承租人的租金、承包费、押金、违约金、赔偿款等）全部归乙方所有，甲方不得有任何异议。委托经营的第四年和第五年乙方需要向甲方支付固定收益。该固定收益的计算标准是：每年固定收益为商铺折后总价745516.1元×8%。甲方同意由乙方代为接收商铺，为尽快培育市场，提高运营效率，在商品房买卖合同约定的交房日或本合同约定的委托经营期起算起始日之前，经乙方与政府相关部门协调提前招商招租使用商铺并经营的，甲方不得向乙方收取该提前使用期间的任何收益或费用。在委托经营管理期间，甲方不得擅自提出解除或终止合同。委托经营管理合同期满后，甲方可以继续将商铺委托给乙方经营管理，双方应另行签订委托经营合同，具体条款双方可另行商定。如果甲方不再委托乙方经营管理的，乙方应将商铺以清洁完好状态交付给甲方，移交商铺时，应结清商铺移交前所产生的水电费、税费、物收管理费等其他应由乙方承担的一切费用。在商铺经营期间，乙方有权根据市场的变化，改变商铺的格局及装修风格，以更好地适应市场经营。 2016年2月10日，***（甲方）***公司（乙方）签订《风信子跨境商城二期装修合同》，该合同约定：甲方购买的涉案商铺及整个商业项目为毛坯交楼。为有利于甲方的经营活动，维护整个商场建筑风格的一致性和提高商场的档次，甲方同意委托乙方承接整个商场的公共部分整体装修工程和商铺内的装修工程，乙方必须按双方确定的《装修标准》进行施工。工程包干总价为379719元。乙方应于2016年8月31日前完成本合同的装修工程并将商铺移交给甲方使用。 《风信子跨境商城二期装修合同》第五条为“特别约定”，内容为：为便于装修工程的顺利进行，甲乙共同确认：1.为保证甲方能按照上述第四条约定的时间尽早收楼，甲方同意商铺一旦具备装修条件，乙方即可提前进场进行实质的装修施工，对此，双方均无异议。2.甲方委***公司在商铺达到《商品房买卖合同》约定的交付标准时，先代为验收并办理收楼手续，交付标准作为本协议附件，在《商品房买卖合同》约定的开发商交楼条件具备时，甲方不可撤销的委***公司代为办理《商品房买卖合同》约定的收楼、验收手续，甲方无条件承认恒洛公司收楼结果。详见附件二《授权委托书》，恒洛公司收楼后直接交给乙方进行装修。3.甲方委托乙方在收楼后按照甲方提供的《装修标准》对商铺进行施工，乙方必须严格按照装修标准施工，不得减少和增加装修工程内容。甲方承诺不得解除本协议所述之委托，并承诺不同时委托任何其他方进行本协议所述之委托。 《风信子跨境商城二期装修合同》第六条“移交房屋及验收”，内容为：1.甲方同意乙方完成该商铺的装修工程后直接向恒洛公司发出验收通知书，***公司代替甲方办理商铺的验收手续。如恒洛公司在收到通知书十天内仍未办理验收手续或提出质量异议，则视为商铺已符合合同约定及质量标准。2.如因供应短缺或市场因素影响，导致乙方未能完全采用附件《装修标准》的材料或设备的，为保障按时完成该装修工程，乙方有权采用质量、档次不低于该装修标准的材料或设备替代。乙方据此更换装修材料、设备的，无需征得甲方同意。由于木材、石材等材料的特性，其纹理、颜色、裂纹等均可能存在天然差异，墙砖、地砖因制造批次不同而可能出现轻微色差，该等差异均属于正常现象，不得被视为质量问题，甲方不得以此为由要求乙方更换或赔偿，亦不能以此为由拒绝收楼。 《风信子跨境商城二期装修合同》附件二为《授权委托书》，载明：委托人（***）不可撤销的委托受托人（恒洛公司）与开发商办理涉案商铺的收楼手续以及与装修公司办理装修工程验收手续。委托权限如下：1.收取开发商发出的收楼文件，包括《收楼通知书》及《催告收楼书》；2.代为办理收楼及验楼手续，并签署相关文件；3.代为办理收取装修公司发出的验收通知，代为办理装修验收手续并签署相关文件；4.受托人有权授权其属下员工进行具体的交收、验收行为并签署相关文件，委托人、受托人对该员工的行为予以认可。本委托有效期至委托事项完成之日止。受托人在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。本委托书不可撤销，不可替换。《授权委托书》仅有***的签名。 签订上述合同后，***分别支付了购房款209239元和装修款379719元。城建公司***公司分别向***开具了购房款发票和装修工程款发票。 2016年6月7日，风信子跨境商城二期所在的南沙滨海花园水晶湾商业街2、3号楼改造工程验收合格。《建筑工程竣工验收报告》载明的建设单位为城建公司、恒洛公司。恒洛公司于2016年9月29日办理涉案商铺的收楼手续后，于2016年11月25日向永盛公司发出开工令，告知涉案商铺已具备开工条件，并定于2016年12月6日开工。永盛公司按恒洛公司通知日期开工，实施风信子跨境商城二期装修工程。2017年3月20日，上述工程完工，并经恒洛公司、永盛公司和工程设计单位确认验收合格,交付恒洛公司使用。2017年4月6日，广州市南沙区公安消防大队出具穗公南消验字[2017]第0020号《建设工程消防验收意见书》评定南沙滨海花园二期商业街2、3号楼首至三层装修工程消防验收合格。2017年4月29日，涉案商铺所在的风信子跨境商城二期已经开张营业。2017年6月28日，上述水晶湾商业街2、3号楼改造工程取得《竣工验收备案表》，备案表载明的建设单位亦为城建公司和恒洛公司。广州市南沙区公安消防大队在2017年8月21日出具的《关于南沙滨海花园二期商业街2、3号楼（风信子跨境商城二期）装修工程消防验收情况的复函》中确认首层至三层装修工程消防系统及设施符合国家相关技术标准，具备消防安全使用条件。由于该工程现场与《建设工程规划许可证》不一致，已要求恒洛公司整改，相关情况也抄送有关部门，待其整改后领取《建设工程消防验收意见书》。恒洛公司此后已经领取了上述《建设工程消防验收意见书》。 在恒洛公司对涉案商铺所在的风信子跨境商城二期项目运营管理期间，恒洛公司依约向***支付了涉案商铺的固定收益119282.56元。 另查明，****以永盛公司未按《风信子跨境商城二期装修合同》的约定和样板房标准进行装修，装修工程未完工、未验收和交付使用为由，向本院提起（2017）粤0115民初5129号民事诉讼。***在该案中要求解除《风信子跨境商城二期装修合同》，并要求永盛公司、恒洛公司返还379719元装修款、支付违约金。本院经审理认为：永盛公司和***签订的《风信子跨境商城二期装修合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。永盛公司已于2017年3月20日完成风信子跨境商城二期装修工程，将涉案商铺交付使用，已履行了合同主要义务。恒洛公司接受***的委托在永盛公司装修后对工程进行了验收，其在授权范围内实施的代理行为，应由委托人****担责任。恒洛公司在验收后并未提出质量异议，故视为***确认涉案商铺装修合格，符合合同约定的标准。恒洛公司已领取风信子跨境商城二期装修工程的《建设工程消防验收意见书》，证明涉案商铺装修符合合同约定消防要求。恒洛公司并非《风信子跨境商城二期装修合同》的当事人，***要求恒洛公司承担相关合同义务缺乏依据。据此，本院判决驳回***的全部诉讼请求。 本院认为：本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 ***分别与城建公司、恒洛公司、永盛公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》《商铺委托经营管理合同》以及《风信子跨境商城二期装修合同》，均是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同的内容可以知晓，***在向城建公司购买涉案商铺后，同意将商铺交***公司进行运营管理，恒洛公司因整体经营需要，将包含涉案商铺在内的风信子跨境商城二期整体装修工程交***公司施工。***基于上述事由与永盛公司签订《风信子跨境商城二期装修合同》，并出具《授权委托书》，其中关于代收商铺、代为验收装修的内容，合法有效。****张《风信子跨境商城二期装修合同》第五条、第六条以及附件二《授权委托书》无效的理由，与事实不符，且缺乏依据，本院均不予采信。根据（2017）粤0115民初5129号案查明认定的事实，涉案商铺的装修工程早已完工并交付使用，《风信子跨境商城二期装修合同》已履行完毕。恒洛公司已依照《商铺委托经营管理合同》对涉案商铺进行运营管理，并向***支付合同约定的固定收益。在各方已依约履行合同义务的情况下，***要求确认恒洛公司代为收楼、代为验收装修工程的行为无效，于法无据且有违诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 本案受理费100元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年六月五日 法官助理*** 书记员***