某某、广州珠江小额贷款股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终25909号

上诉人（原审原告）：**，男，1977年10月21日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。

委托诉讼代理人：莫益站，广东德徕律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州珠江小额贷款股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放南路123号16层1606房。

法定代表人：梁永恒。

被上诉人（原审被告）：广东中汇实业有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820。

法定代表人：廖春艳。

被上诉人（原审被告）：广东中汇阳光药业有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。

法定代表人：梁凡敢。

被上诉人（原审被告）：阳春中汇置业有限公司，住所地广东省阳春市春城阳春大道西侧规划洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。

法定代表人：梁凡敢。

被上诉人（原审被告）：阳春市昊翔房地产开发有限公司，住所地广东省阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。

法定代表人：梁凡敢。

被上诉人（原审被告）：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820（仅限办公用途）。

法定代表人：廖春艳。

被上诉人（原审被告）：广东中汇阳光房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820（仅限办公用途）。

法定代表人：廖春艳。

被上诉人（原审被告）：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，户籍地址广东省广州市番禺区。

被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，户籍地址广东省茂名市茂南区。

被上诉人（原审被告）：朱有杰，男，汉族，户籍地址广东省茂名市茂南区。

被上诉人（原审被告）：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，户籍地址广东省广州市海珠区。

上诉人**因与被上诉人广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款公司）、广东中汇实业有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔公司）、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、梁凡敢、***、朱有杰、黄兆震案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初13253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月25日立案后，由审判员李光华适用普通程序进行独任开庭审理。现已审理终结。

上诉人**上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判停止对位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城C505房地产的执行，解除对上述房地产的查封或将案件发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.判决认为**未支付23.8万元房款给昊翔公司的事实认定错误。**支付的房款，均由昊翔公司开具《收款收据》、《收据》，加盖昊翔公司公章以及财务专用章，并由经手人进行签名，**的支付行为经过昊翔公司认可。且李武是昊翔公司的出纳，**转账给李武后由昊翔公司予以确认，此种行为只是支付方式的调整，对**而言，并不存在违反合同约定的情形。2.判决中未将**提供的证据进行审核查明，**已经提供证据证明涉案房屋由**占有。**在2015年购买涉案房屋，房屋已由昊翔公司实际交付**占有使用，但由于该小区的配套设施一直未能完善，无法达到居住使用的目的，**无法进行装修。本案所涉的中汇城小区自销售以来即存在着大量问题导致业主长期信访，物业公司进行过更换、昊翔公司存在刑事犯罪的情形，在审理过程中应当综合考虑以上因素。3.**在购买涉案房屋时名下不存在任何居住用房。**在2015年1月20日与昊翔公司签订《广东省商品房买卖合同》。**在2015年期间名下没有可居住房屋。**购买涉案房屋是为了居住目的，只是因为情事变更，涉案房屋迟迟无法装修居住和办证，导致**目的不能及时实现。涉案的执行与查封，相关法院及申请人也未曾及时告知**，由此引发的不良后果不应由**承担。4.判决认为**不属于普通房屋买卖关系中的买受人属于认定错误。首先，昊翔公司并非是**的债务人，债务人为欧阳波。**与昊翔公司之间不存在材料买卖关系，**是向欧阳波提供建材，欧阳波在未能支付材料款的情况下才通过其承建的关系由昊翔公司将涉案房屋售卖给**。**的100万元建材款是作为支付方式由昊翔公司予以确认，除此之外**还支付了85.8万元的购买款，此种行为并无不妥。其次，如前所述，**在购买涉案房屋时，在本处区域没有任何居住用房，**是普通的房屋买受人。如果**是为实现以物抵债目的，不必要额外支付85.8万元购房款。涉案小区中汇城存在大量商品套房，**完全可选择与100万元等值的房屋作为以物抵债的标的。二、**对涉案房屋所提的执行异议之诉符合法律排除执行的规定。珠江小额贷款公司与昊翔公司之间是借款合同纠纷引发的金钱债权执行案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了在金钱债权执行中两种排除执行的情形。**与昊翔公司在涉案房屋查封前已签订合法有效合同，**已支付全部价款并实际占有涉案房屋，**在购买、借款合同案强制执行立案、办理装修手续时名下均无任何可居住用房，涉案房屋未能完成过户手续并非**原因造成，**的权利可以排除对涉案房屋的执行。三、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审判决适用第二十九条规定是适用法律错误。即使是商品房消费者之外的一般买受人也可以适用上述第二十八条的规定。第二十八条、第二十九条属于并列的条款，应当根据条款的内容选择适用，而不是根据被执行对象的性质进行适用。综上所述，请求二审法院支持**的诉讼请求，对一审判决予撤销改判或发回重审。

被上诉人珠江小额贷款公司、广东中汇实业有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、梁凡敢、***、朱有杰、黄兆震经本院依法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。

**于2021年3月5日向一审法院起诉请求：一、判决确认**与昊翔公司于2015年1月20日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，判决位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城C505房地产归**所有。二、判决停止对位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城C505房地产的执行，并解除对上述房地产的查封。

一审法院经审理查明：2015年1月20日，昊翔公司（出卖人）与**（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》。约定：出卖人以出让方式取得位于阳春市春城街道××、××、7地块土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房中汇城。买受人购买的商品房为上述项目中的C505号房。该商品房合同约定建筑面积330.02平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额1858000元。买受人已一次性付清该房房款。本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳春市房地产交易所申请登记备案等。

另查明，珠江小额贷款公司与昊翔公司等借款合同纠纷一案，一审法院于2017年10月20日作出（2016）粤0104民初41937号民事判决书，判决：一、广东中汇阳光药业有限公司在判决生效之日起十日内向珠江小额贷款公司清偿借款本金500万元及逾期还款违约金（以500万元为本金，自2016年3月23日起按照年利率24%的标准计算至实际还款之日止）；二、广东中汇阳光药业有限公司不履行上述债务时，珠江小额贷款公司有权从拍卖或者变卖阳春中汇置业有限公司名下的阳春市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇•星座商品楼首层8号商铺（含夹层二层）所得价款在最高额抵押担保限额内优先受偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、黄兆震、***、朱有杰分别在500万元的最高余额内，广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司分别在300万元的最高余额内，梁凡敢在366万元的最高余额内，对广东中汇阳光药业有限公司上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向广东中汇阳光药业有限公司追偿等。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款公司向一审法院申请执行，一审法院于2018年1月8日以（2018）粤0104执578号案立案执行。

在诉讼期间，一审法院于2017年3月6日以（2017）粤0104民初1227号民事裁定书，依法查封昊翔公司名下位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城南户型A302等九套房屋及北户型C505等五套房屋，后一审法院将上述房屋续封至2023年3月4日。

阳春市国土资源局于2018年3月15日作出的《关于市昊翔房地产开发有限公司位于春城黑石岭地块的办证情况说明》记载，涉案房屋登记在昊翔公司名下，登记时间为2016年3月16日；该房屋上设定有抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押登记时间为2016年5月16日。

2020年，**以其向昊翔公司购买涉案房屋并已付清全部购房款及实际入住等为由，向一审法院提出书面执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。2020年8月21日，一审法院作出（2020）粤0104执异96号执行裁定书，裁定驳回**对一审法院（2018）粤0104执577号案执行标的阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城C505房所提的异议请求。另该裁定书查明并认定**名下有多套居住用房，涉讼房屋并非其用于居住的唯一房屋。

**称涉讼房屋的购房款1858000元已全部付清，其中，2015年1月21日通过抵债方式支付100万元，2015年2月15日转账支付90000元，现金支付30000元，2015年2月16日转账支付100000元，2015年3月25日转账支付300000元，2015年5月15日转账支付100000元，2017年7月6日转账支付238000元（收款人为李武）。

此外，**称涉诉房屋为现房交付，昊翔公司于2015年5月15日之后就交了楼，涉案房屋是别墅，没有安装大门，所以没有钥匙的交付，**在接收房屋后，于初期用竹竿围闭房门，后在房屋上安装了简易的门，涉案房屋小区配套设施一直无法完善，直到2018年小区才具备装修条件，因此，**才在2018年办理装修手续。**另提交以下证据：1.**与深圳市万福物业管理有限公司阳春分公司于2018年4月12日就涉案房屋签订的《装修管理协议》、《装修单元房屋防水层协议书》、《小区精神文明建设公约》、《消防安全责任书》；2.日期为2018年4月12日的垃圾清理费、装修押金收据；3.2019年4月、5月的水电费收据及2019年10月物业费收据；4.2020年4月21日《安装自来水入户书》及收据。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释。当时施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。**虽然与昊翔公司于一审法院查封涉讼房屋前签订了《广东省商品房买卖合同》，但其自述购房款中的100万元以抵债方式支付，另有23.8万元并未支付给昊翔公司。昊翔公司以涉案房屋抵偿其对**的部分债务，双方之间实为以物抵债关系。双方虽达成以物抵债的合意，但未办理用以抵债房屋的所有权转移登记手续，即以物抵债未能实际履行。双方以材料价款抵扣部分房款的买卖合同实际是**实现债权的方式，**不属于普通房屋买卖关系中的买受人。而且，**名下有多套居住用房，涉讼房屋并非其用于居住的唯一房屋。根据上述法律规定，**不享有足以排除强制执行的民事权益，故对**要求停止对涉讼房屋的执行并确认涉讼房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，于2021年7月26日作出判决如下：一、确认**与阳春市昊翔房地产开发有限公司于2015年1月20日签订的《广东省商品房买卖合同》有效；二、驳回**的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取10761元，由**负担。

本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。

二审庭审中，**陈述由于涉案房屋无法办证，其另行购置房屋并在2018年取得房产证，并提交不动产登记资料自助查询结果证明（日期为2020年6月12日），显示**名下在阳春市共有五处住宅，其中一处住宅与他人共有，另外**还与他人共有两处商铺。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，根据**的上诉请求，本案二审争议焦点为：**就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评析如下：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，**与昊翔公司于2015年1月20日签订《广东省商品房买卖合同》，其中约定买受人已一次性付清该房房款，但即使**主张的其已经支付完毕购房款属实，其最后支付购房款的时间也远在2015年1月20日之后。且**名下有多套居住房屋，涉案房屋并非其用于居住的唯一房屋，一审判决认为**不符合上述法律规定能排除执行的情况并驳回**的诉讼请求，合理合法，本院予以维持。

关于**主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的问题。上述第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋于2017年3月6日被查封。**主张昊翔公司于2015年5月15日已交楼，但**提交的《装修管理协议》、垃圾清理费、水电费收据等相关证据均显示发生时间在2018年、2019年，不足以证实**在涉案房屋查封之前已合法占有涉案房屋。**提出涉案房屋配套设施未能完善，因此其直至2018年才装修。即使**主张属实，但其并未提交证据证实昊翔公司已于2015年5月15日将涉案房屋交付其占有使用，且其自述最后一笔购房款的支付时间为2017年7月6日。综合上述分析，现有证据不能证实在涉案房屋被查封之前，**已合法占有涉案房屋。故，**据此主张排除执行的依据不足，本院不予支持。

综上所述，**的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由**负担。

本判决为终审判决。

审判员　　李光华

二〇二二年一月二十八日

书记员　　林臻灏

区敏儿