**、广州珠江小额贷款股份有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0104民初13253号

原告：**，男，1977年10月21日出生，汉族，住阳春市。

委托诉讼代理人：莫益站，广东德徕律师事务所律师。

被告：广州珠江小额贷款股份有限公司，住所地广州市越秀区解放南路******。

法定代表人：梁永恒。

委托诉讼代理人：熊英，女，该司员工，通讯地址。

被告：广东中汇实业有限公司，住所地广州，住所地广州市海珠区广州大道南穗和南街****820>

法定代表人：廖春艳。

被告：广东中汇阳光药业有限公司，住所地广州，住所地广州市越秀区达道路**金达大厦****>

法定代表人：梁凡敢。

被告：阳春中汇置业有限公司，住所地阳春市春城，住所地阳春市春城阳春大道西侧规划洪渠北中汇星座商品楼首层**商铺iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁凡敢。

被告：阳春市昊翔房地产开发有限公司，住所地阳春市春城，住所地阳春市春城新竹路**（鲤鱼岗**）iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁凡敢。

被告：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广州市海珠区广，住所地广州市海珠区广州大道南穗和南街****820div>

法定代表人：廖春艳。

被告：广东中汇阳光房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区广，住所地广州市海珠区广州大道南穗和南街****820div>

法定代表人：廖春艳。

被告：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区。

被告：潘泰辰，男，汉族，住广东省茂名市茂**。

被告：朱有杰，男，汉族，住广东省茂名市茂**。

被告：***，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市。

原告**诉被告广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款公司）、广东中汇实业有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔公司）、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、***案外人执行异议一案，本院于2021年3月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫益站，被告珠江小额贷款公司的委托诉讼代理人熊英到庭参加诉讼；被告广东中汇实业有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、***经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告昊翔公司于2015年1月20日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，判决位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城C505房地产归原告所有。二、判决停止对位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城C505房地产的执行，并解除对上述房地产的查封。事实和理由：位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城C505房地产是原告的合法财产。2015年1月20日，原告与被告昊翔公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以1858000元购买建筑面积为330.02平方米的涉讼房屋，原告已实际向被告昊翔公司付清了全部购房款，其中100万元是通过中汇城工程的施工方欧阳波用于抵顶其所欠原告的100万元材料款，被告昊翔公司、欧阳波同意以欧阳波工程款抵销100万元购房款；剩余购房款858000元是原告通过转账、现金方式支付给被告昊翔公司。在原告支付购房款后，被告昊翔公司即将涉讼房屋交付原告使用，原告已装修后并已入住。在法院查封之前，原告已实际占有、使用、管理涉讼房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉讼房屋应属于原告所有的合法财产，应停止对该房屋的执行。

被告珠江小额贷款公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，涉讼房屋的所有权登记在开发商即被告昊翔公司名下，故应适用上述第二十九条的规定。二、原告无法证明其已经支付涉讼房屋的1/2购房款。1、原告提交的100万元的收款收据，无银行流水及其他证据予以佐证。2、原告提供的23.8万元银行流水，收款人为李武，与本案无关，不能认定为购房款。3、原告支付给被告昊翔公司的59万元，转账中没有说明款项用途，无法证明该款项用于购房。三、原告不能证明在法院查封前已合法占有该房屋。法院于2017年3月6日查封涉讼房屋，而原告提交的“合法占有涉讼房屋”证据均显示在2018年4月12日之后。四、原告名下拥有多套居住用房，涉讼房屋并非其用于居住的唯一住房。

被告广东中汇实业有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、***均没有进行答辩。

经审理查明，2015年1月20日，被告昊翔公司（出卖人）与原告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》。约定：出卖人以出让方式取得位于阳春市春城街道××、××、7地块土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房中汇城。买受人购买的商品房为上述项目中的C505号房。该商品房合同约定建筑面积330.02平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额1858000元。买受人已一次性付清该房房款。本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳春市房地产交易所申请登记备案等。

另查明，被告珠江小额贷款公司与昊翔公司等借款合同纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2016）粤0104民初41937号民事判决书，判决：一、广东中汇阳光药业有限公司在判决生效之日起十日内向珠江小额贷款公司清偿借款本金500万元及逾期还款违约金（以500万元为本金，自2016年3月23日起按照年利率24%的标准计算至实际还款之日止）；二、广东中汇阳光药业有限公司不履行上述债务时，珠江小额贷款公司有权从拍卖或者变卖阳春中汇置业有限公司名下的阳春市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇·星座商品楼首层8号商铺（含夹层二层）所得价款在最高额抵押担保限额内优先受偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、***、潘泰辰、朱有杰分别在500万元的最高余额内，广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司分别在300万元的最高余额内，梁凡敢在366万元的最高余额内，对广东中汇阳光药业有限公司上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向广东中汇阳光药业有限公司追偿等。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款公司向本院申请执行，本院于2018年1月8日以（2018）粤0104执578号案立案执行。

在诉讼期间，本院于2017年3月6日以（2017）粤0104民初1227号民事裁定书，依法查封被告昊翔公司名下位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城南户型A302等九套房屋及北户型C505等五套房屋，后本院将上述房屋续封至2023年3月4日。

阳春市国土资源局于2018年3月15日作出的《关于市昊翔房地产开发有限公司位于春城黑石岭地块的办证情况说明》记载，涉案房屋登记在被告昊翔公司名下，登记时间为2016年3月16日；该房屋上设定有抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押登记时间为2016年5月16日。

2020年，原告以其向被告昊翔公司购买涉案房屋并已付清全部购房款及实际入住等为由，向本院提出书面执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。2020年8月21日，本院作出（2020）粤0104执异96号执行裁定书，裁定驳回原告对本院（2018）粤0104执577号案执行标的阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城C505房所提的异议请求。另该裁定书查明并认定原告名下有多套居住用房，涉讼房屋并非其用于居住的唯一房屋。

原告称涉讼房屋的购房款1858000元已全部付清，其中，2015年1月21日通过抵债方式支付100万元，2015年2月15日转账支付90000元，现金支付30000元,2015年2月16日转账支付100000元，2015年3月25日转账支付300000元,2015年5月15日转账支付100000元,2017年7月6日转账支付238000元（收款人为李武）。

此外，原告称涉诉房屋为现房交付，被告昊翔公司于2015年5月15日之后就交了楼，涉案房屋是别墅，没有安装大门，所以没有钥匙的交付，原告在接收房屋后，于初期用竹竿围闭房门，后在房屋上安装了简易的门，涉案房屋小区配套设施一直无法完善，直到2018年小区才具备装修条件，因此，原告才在2018年办理装修手续。原告另提交以下证据：1.原告与深圳市万福物业管理有限公司阳春分公司于2018年4月12日就涉案房屋签订的《装修管理协议》、《装修单元房屋防水层协议书》、《小区精神文明建设公约》、《消防安全责任书》；2.日期为2018年4月12日的垃圾清理费、装修押金收据；3、2019年4月、5月的水电费收据及2019年10月物业费收据；4、2020年4月21日《安装自来水入户书》及收据。

本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释。当时施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告虽然与被告昊翔公司于本院查封涉讼房屋前签订了《广东省商品房买卖合同》，但其自述购房款中的100万元以抵债方式支付，另有23.8万元并未支付给被告昊翔公司。被告昊翔公司以涉案房屋抵偿其对原告的部分债务，双方之间实为以物抵债关系。双方虽达成以物抵债的合意，但未办理用以抵债房屋的所有权转移登记手续，即以物抵债未能实际履行。双方以材料价款抵扣部分房款的买卖合同实际是原告实现债权的方式，原告不属于普通房屋买卖关系中的买受人。而且，原告名下有多套居住用房，涉讼房屋并非其用于居住的唯一房屋。根据上述法律规定，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求停止对涉讼房屋的执行并确认涉讼房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：

一、确认原告**与被告阳春市昊翔房地产开发有限公司于2015年1月20日签订的《广东省商品房买卖合同》有效。

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

本案受理费减半收取10761元，由原告**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　梁志铭

二〇二一年七月二十六日

书记员　　杨迎春