广东中汇装饰设计工程有限公司
***、广州珠江小额贷款股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤01民终19099号
上诉人（原审原告）：***，女，1974年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。
委托诉讼代理人：邵子洪，广东合慧益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨满军，广东合慧益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州珠江小额贷款股份有限公司。住所地：广州市**。
法定代表人：梁永恒，董事长。
委托诉讼代理人：杨安健，男，公司职员。
原审第三人：阳春市昊翔房地产开发有限公司。住所。住所地：阳春市xxxxdiv>
法定代表人：梁凡敢。
原审第三人：广东中汇装饰设计工程有限公司。住所。住所地：广州市海珠区嘻嘻嘻div>
法定代表人：廖春艳。
原审第三人：广东中汇阳光药业有限公司。住所。住所地：广州xxxxdiv>
法定代表人：梁凡敢。
原审第三人：阳春中汇置业有限公司。住所。住所地：阳春市xxxxdiv>
法定代表人：梁凡敢。
原审第三人：广东中汇阳光房地产开发有限公司。住所。住所地：广州市海珠区xxxxdiv>
法定代表人：廖春艳。
原审第三人：广东中汇实业有限公司。住所。住所地：广州市海珠xxxxxdiv>
法定代表人：廖春艳。
原审第三人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区。
原审第三人：潘泰辰，男，1974年10月19日出生，汉族，户籍地址广东省茂名市茂**。
原审第三人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，户籍地址广东省茂名市茂**。
原审第三人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人***因与被上诉人广州珠江小额贷款股份有限公司、原审第三人阳春市昊翔房地产开发有限公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震案外人执行异议之诉一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初43306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：1.撤销一审判决，支持***的诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费由广州珠江小额贷款股份有限公司承担。事实与理由：1.一审判决无视客观事实，认定事实不清，从而作出无事实基础的错误判决。一审法院认定“本案中***虽然在本院查封之前与阳春市昊翔房地产开发有限公司签订了书面买卖合同，亦支付了全部价款，但根据本院作出的（2019）粤0104民初39138号民事判决，***除了向阳春市昊翔房地产开发有限公司购买了涉讼房屋外，还另外购买了阳春市春成街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城F型板式住宅F1幢401号房用于实际居住。虽然该401房尚未登记在***名下，但本院的上述（2019）粤0104民初39138号民事判决已经发生法律效力，***享有对该401房的物权变动请求权。……”由一审法院的上述认定，***认为一审法院已明确***享有对该401房的物权变动请求权，则***对上述房屋享有所有权。而事实上***亦是2020年4月8日与案外人黄秋平签订了合法有效的对401房的房屋买卖合同并全额收取了购房款。换言之，***在一审法院审理期间因401房的房屋买卖事实产生了物权变动，涉诉的阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇南户型C506房成了***用于居住的唯一住房。一审法院作出上述认定，实属无视客观事实的错误判决。2.一审法院适用法律错误。***认为，本案中***执行异议之诉。在法院查封涉讼房屋之前，***与阳春市昊翔房地产开发有限公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同。依照合同约定支付了全部购房款，***亦在本案一审审理期间实际占有使用涉讼房屋，未办理过户登记也并非***自身原因。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案涉讼房屋是金钱债务的执行案件，***就本案涉讼房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉讼房屋是否为***名下唯一住房，不影响***享有上述权益。
广州珠江小额贷款股份有限公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意***的上诉请求。
阳春市昊翔房地产开发有限公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震经本院公告传唤，未到庭发表意见。
***于2020年9月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城南户型C506号房为***所有；2.终止对阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城南户型C506号房的执行程序。
一审法院经审理查明：
广州珠江小额贷款股份有限公司与阳春市昊翔房地产开发有限公司等借款合同纠纷一案，一审法院于2017年9月14日作出（2017）粤0104民初1227号《民事判决书》，判决：一、自判决发生法律效力之日起3日内，广东中汇实业有限公司向广州珠江小额贷款股份有限公司清偿欠款本金500万元及逾期利息（逾期利息从2016年4月23日起至实际付清之日止，按年利率24%标准计算）；二、广东中汇实业有限公司不能偿还上述欠款时，由广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震承诺在各自《最高额保证合同》中约定的限额范围内承担连带清偿责任，广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震承担连带清偿责任后，有权向广东中汇实业有限公司追偿；三、广东中汇实业有限公司不履行上述还款义务时，广州珠江小额贷款股份有限公司有权就阳春中汇置业有限公司名下位于广东省阳春市春城街道阳春大道西侧××北××·星座商品楼××商铺（××夹层××）房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；案件受理费67800元、诉讼保全费5000元由广东中汇实业有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震共同负担。上述判决发生法律效力后，广州珠江小额贷款股份有限公司向一审法院申请执行，一审法院于2018年1月8日以（2018）粤0104执577号案立案执行。
在诉讼期间，一审法院于2017年3月6日以（2017）粤0104民初1227号《民事裁定书》，依法查封了阳春市昊翔房地产开发有限公司名下位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城南户型A302、C502、C506、C508、C510、C512、C516、D310、D312房和北户型B213、C501、C503、C505、C507房，后一审法院将上述房屋续封至2023年3月4日。
***为此向一审法院提出执行异议。一审法院于2020年9月7日作出（2020）粤0104执异102号执行裁定书，认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人阳春市昊翔房地产开发有限公司名下的不动产，一审法院查封涉案房屋依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，一审法院于2017年3月6日查封涉案房屋，***在2016年9月23日与阳春市昊翔房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，但其提供的证据显示其2018年9月占有了涉案房屋，故其主张在法院查封前实际占有涉案房屋缺乏依据，一审法院不予采信。另***购买涉案房屋并非其用于居住的唯一住房，现其提出停止对涉案房屋执行的请求不符合上述的法律规定，故一审法院不予支持。裁定：驳回***对一审法院（2018）粤0104执577号案执行标的阳春市道黑石岭E-4、E-5地块中汇城C506房所提的异议请求。
另查明，***曾于2019年另向一审法院提起执行异议之诉，请求：1.判决确认阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城F型版式住宅F1幢401房的所有权人为***；2.判决停止对上述房屋的拍卖，并将其解封。一审法院于2019年12月31日作出（2019）粤0104民初39138号民事判决书，判决：一、（2018）粤0104执578号案不得执行阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城F型板式住宅F1幢401号房；二、驳回***的其他诉讼请求。
一审法院认为：
《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行之前，故本案适用当时施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。该规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，***虽然在一审法院查封之前与阳春市昊翔房地产开发有限公司签订了书面买卖合同，亦支付了全部价款，但根据一审法院作出的（2019）粤0104民初39138号民事判决，***除了向阳春市昊翔房地产开发有限公司购买了涉讼房屋外，还另行购买了阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城F型板式住宅F1幢401号房用于实际居住。虽然该401房尚未登记在***名下，但一审法院的上述（2019）粤0104民初39138号民事判决已经发生法律效力，***享有对该401房的物权变动请求权。如本案认定***名下无其他用于居住的房屋，从而停止对涉讼房屋的执行，则***又享有了对涉讼房屋的物权变动请求权，显然有悖于上述司法解释关于保护善意购房人居住权、生存权的立法原则。因此，***提出的诉讼请求一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，于2021年3月17日作出一审判决：驳回***的诉讼请求。本案受理费15600元，由***负担。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。
二审诉讼中，***提交广东省广州市南沙公证处2021年6月22日所作（2021）粤广南沙第25035号公证书，拟证明其于2020年4月8日与黄秋平签订存量房买卖合同，***将阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城F型板式住宅F1幢401号卖给黄秋平，广州市南沙公证处对该存量房买卖合同的真实性进行了公证。广州珠江小额贷款股份有限公司质证意见：对公证书的真实性无异议，但***的售房行为发生在（2019）粤0104民初39138号民事判决之后，不涉及唯一住房问题，***是把401房处理之后才剩下C506房的。
二审诉讼中，***表示：其向阳春市昊翔房地产开发有限公司所购F1幢401房商品房买卖合同签订于2015年9月8日，C506房的商品房买卖合同签订于2016年9月23日，均未办理网签手续；其将F1幢401房转让给黄秋平，黄秋平已付购房款57万元，双方至今未办理过户手续；其在2017年4月交齐房款后即入住使用C506房，上诉状表达的意思是其在本案一审审理期间已经在C506房实际占有使用，一审法院认定其2018年9月占有C506房，是其当时缺乏证据而口头陈述2018年9月入住房屋。广州珠江小额贷款股份有限公司表示：C506房在一审法院查封之前已由阳春市昊翔房地产开发有限公司办理产权登记，以阳春市昊翔房地产开发有限公司名义办理了房产证，也已抵押给了阳春市农村商业银行股份有限公司，至今仍处于抵押状态，阳春市农村商业银行股份有限公司已通过诉讼主张优先受偿权；***是在（2019）粤0104民初39138号民事判决之后才对C506房提起执行异议的，***转让F1幢401房是为了针对本案诉讼提出来的。***表示：阳春市农村商业银行股份有限公司的抵押权比广州珠江小额贷款股份有限公司的债权优先，其打算再提执行异议将阳春市农村商业银行股份有限公司作为异议对象；本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条，该规定的第二十九条不符合本案的实际情况。
经查，一审法院2020年9月7日所作（2020）粤0104执异102号执行裁定书载明，***提供有C506房2018年9月6日的《业主收楼确认书》、《前期物业服务协议》、《装修施工承诺书》等以及2019年9月16日签订的《房屋装修合同》，***于2019年7月8日接受一审法院询问表示其名下在广州市番禺区购有一套住宅。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：***以其对涉案C506房主张所有权为由要求排除（2018）粤0104执578号的执行是否应予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案诉讼中，***虽提供有涉案C506房与阳春市昊翔房地产开发有限公司签订于2016年9月23日的商品房买卖合同，但依***提交的《业主收楼确认书》、《前期物业服务协议》、《装修施工承诺书》等以及《房屋装修合同》，时间均发生于一审法院2017年3月6日（2017）粤0104民初1227号民事裁定查封涉案房屋之后，一审法院所作（2020）粤0104执异102号执行裁定认定***有关在法院查封前实际占有涉案房屋的主张缺乏依据，并无不当。涉案C506房的商品房买卖合同并未办理网签手续，存有阳春市农村商业银行股份有限公司的抵押权，未有证据表明***与阳春市昊翔房地产开发有限公司在法院查封前办理过房屋交易过户手续。***在2019年12月31日一审法院（2019）粤0104民初39138号民事判决之后，于2020年4月8日与黄秋平签订转让F幢401房的存量房买卖合同，于本案处理并无实质性关联，本案一审判决驳回***所提诉讼请求，处理结果可予维持。
综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由***负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 刘 卉
审判员 戴俊英
二〇二一年十二月十四日
书记员 吴敏玲
黄咏欣
