某某、广州钜融机电工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0104民初1416号 原告：***，女，1958年7月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。 委托诉讼代理人：***，广东协言律师事务所律师。 被告：广州钜融机电工程有限公司，住所地广州市从化街口街新村北路55号之一自编B栋201室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：朱奕锋，北京大成（广州）律师事务所律师。 第三人：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广州市海珠区广州市大道南穗和南街6号8楼820。 法定代表人：**敢。 第三人：广东中汇资产管理集团有限公司，住所地广州市**区达道路12号金达大厦8层14房。 法定代表人：**敢。 第三人：**敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市xx区。 上述三第三人的共同委托诉讼代理人：***，广东金轮律师事务所律师。 原告***诉被告广州钜融机电工程有限公司（以下简称“钜融公司”）、第三人广东中汇装饰设计工程有限公司（以下简称“中汇装饰”）、广东中汇资产管理集团有限公司（以下简称“中汇资产”）、**敢案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***，被告钜融公司的委托诉讼代理人朱奕锋，三第三人的共同委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决撤销（2020）粤0104执异257号《执行裁定书》；2、判决中止对xx区xx街xx路xxxx2栋1座702房的执行；3、判决解除对上述房屋的查封；4、判决确认上述房屋归原告所有。事实和理由：第三人**敢于2015年10月期间向原告借得款项500万元，因其无法偿还，故原告向广州仲裁委员会申请仲裁，并申请查封了第三人**敢的xx区xx街xx路xxxx2栋1座702房。仲裁期间，原告与第三人**敢经过协商，达成和解，签订了《和解协议书》。该《和解协议书》终止了原告与第三人**敢的借贷法律关系，建立了房屋买卖合同关系，即《和解协议书》就是房屋买卖合同。《和解协议书》约定，由第三人**敢将xx区xx街xx路xxxx2栋1座702房以1000万元的价格出售给原告，此前借款本金500万元抵作部分房款，剩余房款500万元，原告在第三人**敢申报提前还贷款后一日内支付。另约定，原告另行借200万元给第三人**敢，用于第三人**敢偿还给另一债权人***的部分欠款，作为此买卖合同的生效要件。《和解协议书》签订后，原告申请解封涉案房屋，于2016年7月20日将剩余房款500万元支付完毕，同一天，将200万元支付给***。2016年7月20日，第三人**敢将房屋钥匙交付给原告，自此，原告合法占有了房屋。但由于***不守承诺的行为，导致涉案房屋被广州市xx区人民法院（以下简称“番禺法院”）于2016年7月26日查封，房屋至今未能办理过户手续到原告名下。原告之前向番禺法院提出了执行异议，该院于2018年3月16日作出（2016）粤0113执异93号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。***对该裁定不服，提起诉讼。最终，广州市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）粤01民终17701号民事裁定书，裁定驳回***的起诉。至此，番禺法院作出的（2016）粤0113执异93号执行裁定书己发生法律效力，应当中止对上述房屋的执行。由于番禺法院的查封期限己过，根据顺序，涉案房屋由广州市**区人民法院首封，首封的案号为（2020）粤0104执恢236号。因此，原告向**法院提出案外人执行异议。2020年12月22日，**法院作出（2020）粤0104执异257号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为上述（2020）粤0104执异257号执行裁定认定事实错误、适用法律错误，故应当撤销；上述（2016）粤0113执异93号执行裁定书已发生法律效力，故应当中止对涉案房屋的执行；原告已履行《和解协议》中的全部义务，第三人**敢应当履行为原告办理房屋过户登记的手续，故房屋应当归原告所有并应中止对涉案房屋的执行及解除查封。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。 被告钜融公司辩称：一、***与**敢之间的交易不符合常理和一般交易逻辑，***在第一次执行异议中提交的证据相互矛盾，甚至有伪造之嫌，应认定双方签订的合同因构成虚假交易而无效。***据此提出的异议请求不应被支持。1.**敢在各文件上的签名不一致。2.***与**敢之间的借款法律关系不符合常理。3.《和解协议书》中关于***支付第二期房款的时间之约定不符合一般商业逻辑。4.***从未前往过涉案房屋，难以证明其为善意的房屋买受人。5.***关于《和解协议书补充协议》的陈述与该补充协议的内容相冲突。鉴于此，***与**敢之间的交易不符合常理和一般交易逻辑，双方极有可能通过申请仲裁后迅速达成和解协议的方式转移**敢的财产，协助**敢逃避债务，损害钜融公司的合法权益。因此，***与**敢之间的交易应当认定为虚假交易，从而认定为无效。***根据该无效交易所提起的异议请求不应得到支持。二、即便认为交易有效，***的异议请求也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，故该请求也不应得到支持。1.《和解协议书》与其他文件相互矛盾，且***与**敢未签订正式的《广州市存量房买卖合同》，不能认定双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.***所提交的证据无法证明其已经在人民法院查封之前实际合法占有涉案房屋。其一，《和解协议书补充协议》上没有载明签订时间且有伪造之嫌，无法证明该补充协议是***与**敢在人民法院查封涉案房屋之前签订的，更不足以证明***在人民法院查封之前已经实际合法占有涉案房屋。其二，***主张其已经实际占有涉案房屋，但没有提交单据等其他证明材料予以证明，与常理不符。***仅以涉嫌伪造的《和解协议书补充协议》证明其已经实际占有涉案房屋，但并没有提交如水、电、煤气费、电视费、物业服务费等单据或者其他实际占有涉案房屋的证据；其三，***在本案起诉状中自认，其直至2018年9月25日才得知涉案房屋被出租的情况。由此可知，***在2018年9月25日前未曾前往过涉案房屋。占有为占有人对标的物进行实际管理和控制的事实。既然***在2018年9月25日前未曾前往过涉案房屋，则其无法对涉案房屋进行事实上的管理和控制，即其在人民法院查封之前没有实际占有涉案房屋。因此，即便假设***曾受领涉案房屋的钥匙，也不应仅以此认定***已经在受领钥匙之日即占有涉案房屋。3.***未能证明其已经支付购买房屋的全部款项。4.***因自身原因未及时办理过户登记，导致涉案房屋未过户至其名下，应承担由此产生的不利后果，异议不能成立。其一，退一万步而言，即使假设《和解协议书》是真实的，根据《和解协议书》第2条的约定，该协议书自200万人民币汇至***名下账户时生效，即该《和解协议书》于2016年7月20日生效。而涉案房屋被查封的时间为2016年7月26日。换言之，***显然有充足时间办理过户登记，特别是在判断**敢对外可能负有其他债务的情况下，理应及时办理过户登记以取得涉案房屋的所有权。然而，***因自身原因并未及时办理过户登记，应自行承担由此产生的不利后果。其二，而且，即使假设《和解协议书补充协议》是真实的，且假设签订时间为2016年7月20日，根据该补充协议关于解封当日即办理过户登记的约定，由于案涉房屋在补充协议签订之日不存在阻却办理过户登记的事由，***与**敢应当在2016年7月20日即办理过户登记，从而使***取得涉案房屋的所有权。然而，***因自身原因直至涉案房屋被人民法院查封之日仍未办理过户登记，应自行承担由此产生的不利后果。其三，此外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第2款的规定，买受人需要提交曾向房屋登记机构递交过户登记资料的证据。然而，具体到本案中，***并没有提供曾向房屋登记机构递交过户登记资料的相关证据，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一构成要件，故其异议同样不能成立。三、如上所述，***的异议请求不成立，对涉案房屋不享有权利，更非涉案房屋的所有权人，故其关于确认涉案房屋归其所有的主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，***与**敢之间的交易不符合常理和一般交易逻辑，双方极有可能通过申请仲裁后迅速达成和解协议、伪造证据等方式转移**敢的财产，损害钜融公司的利益，故二者之间的交易构成虚假交易，应认定为无效。即便贵院认为该等交易有效，***的异议申请也不符合法律规定的构成要件，故恳请驳回其申请，并继续推进执行案件，以切实有效的保障钜融公司的合法权益。 第三人中汇装饰、中汇资产、**敢共同述称：我方确认第三人**敢已将涉案房屋出售给原告，但由于在过户之前被之前的查封人***恶意查封，导致在过户前被查封，最终没有办法办理相关手续，如果该房屋可以解封，我方同意与原告办理过户手续。 经审理查明：据广州市规划和自然资源局于2021年4月9日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案广州市xx区xx街xx路xxxx2栋1座702房，建筑面积496.16平方米，权利人为**敢，占有份额为全部，所有权取得方式为购买。2015年3月26日，**敢将涉案房屋抵押给广州银行股份有限公司天河支行，并办理了抵押登记。 2016年6月27日，中国广州仲裁委员会受理***与**敢、广东中汇阳光药业有限公司（以下简称“中汇药业公司”）民间借贷纠纷一案〔案号为（2016）穗仲案字第5715号〕，在该案中，***请求裁决**敢、中汇药业公司清偿借款500万元及利息。同日，***在该案中提出财产保全申请，请求查封**敢名下的涉案房屋。2016年6月28日，中国广州仲裁委员会向番禺法院出具《财产保全提请函》，请求该院协助办理***的上述财产保全申请。同日，番禺法院作出（2016）粤0113财保278号民事裁定书，裁定查封**敢价值500万元的财产，随后，番禺法院以该裁定书查封了涉案房屋。 2016年7月15日，***以与**敢、中汇药业公司达成和解为由，向中国广州仲裁委员会递交《解除财产保全申请书》，申请解除对涉案房屋的查封。同日，中国广州仲裁委员会向番禺法院出具《解除财产保全提请函》，提请番禺法院解除对涉案房屋的查封。 2016年7月18日，***与**敢及中汇药业公司签订《和解协议书》，约定：一、截至本协议签订之日止，**敢尚欠***借款本息530万元。二、**敢将涉案房屋作价1000万元出售给***（或***指定的买受人***），以结清双方之间在上述第1条确认的债权债务。同时，***同意另行提供无息无抵押借款200万元给**敢，供**敢解决与涉案房屋贷款相关的事宜。经协商，为保障**敢另一债权人***的权利不受侵害，上述200万元借款最终全部支付至***名下账户是***以1000万元价格购买涉案房屋买卖合同的生效要件，即该款达至***名下账户前述买卖合同方生效。1.购房款的支付方式：①首期房款500万元，由**敢以尚欠***的借款本息冲抵；②二期房款500万元，具体金额以涂消银行抵押所需的还款金额为准。***存入**敢在广州银行的还贷账户，款项到账即视作***已付清全部购房款。2.过户税费由***负担。3.**敢尚欠的本息30万元需在本协议签订之日起一年内还清，该笔欠款清偿后，双方关于第一条确定的530万元视为全部结清。4.本协议第2条约定的***提供新增借款200万元给**敢为一年无息借款。该200万元借款是用于归还**敢欠***的部分债务，各方共同确认且不可变更的唯一***收款账户为：户名***，银行账号95×××29，开户银行中国工商银行广州庙前直街支行。上述账户收到200万元款项时，视为**敢已收讫。***将该200万元借款全部汇入***名下账户则视为***完成此次房产交易。5.上述二期房款金额以广州银行最终核算的还贷及涂消费用总和为准，低于或超出500万元的部分，在新增借款中予以相应增加或扣减，二期房款与新增借款总和保持700万元不变。6.若涉案房屋最终无法完成交易过户的，**敢需在***书面通知交易取消之日，按照原《借款合同》及《借款延期合同》的约定清偿全部借款本息，中汇药业公司仍需按照原约定承担连带保证责任。三、涉案房屋正式完成交易过户至***当日起计一个月内，**敢即腾空涉案房屋交***使用。四、违约责任：***逾期支付二期房款，按同期银行贷款利率支付违约金，***将款项存入**敢还款账户或人民法院指定账户之日即视为***已支付全部购房款，本协议第二条第4款约定***名下银行账户收到200万元视为***完成此次房产交易，**敢逾期申办提前还款手续的，***有权立即申请强制执行，完成交易过户。 2016年7月18日，***、***、***三方签订《账户监管协议书》，该协议书约定：为顺利履行（2016）穗仲案字第5715号各方当事人所达成的和解协议，现经各方协商一致，达成如下监管协议：***在（2016）穗仲案字第5715号同意向**敢提供200万元新增借款，用于清偿**敢欠***的部分债务，为保障***的资金安全及***的债权安全，双方共同指定***负责监管、主持该笔新增借款的收付事宜，相关账户明细：1.监管账户明细：开户银行交通银行广州解放南路支行，银行账户62×××10，开户人***；2.***账户明细：开户银行中国工商银行广州庙前直街支行，银行账号95×××29，开户人***。***汇款时间：在***将500万元汇入还款账户用于涂销广州银行抵押的当日，***将200万元汇入监管账户。***放款条件：***在收到涉案房屋交易过户的递件收据（权属人为***指定人）方能将上述200万元交付***，如果涉案房屋未完成交易过户的，***应在接到***通知后一周内将款项退回***。 2016年7月19日，**敢向***出具《委托支付证明》，主要内容为：**敢委托***将其购买涉案房屋的第二期购房款500万元支付到广东中汇实业有限公司（以下简称“中汇实业公司”）指定账户(账号:80×××16，开户银行广州银行天河支行)；该款项一经划入上述账户，视为***已付清全额购房款，该款仅用于清偿**敢以涉案房屋在广州银行的抵押贷款，不得挪作其它用途。 2016年7月19日，番禺法院作出(2016）粤0113财保278号之一民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。 2016年7月20日，***以银行转账方式分别向中汇实业公司账号80×××16账户转账500万元(付款用途注明为还贷款)，向***银行账号95×××29账户转账200万元。广州银行股份有限公司天河支行已对涉案房屋开具《涂销证明》，同意涂销该行在涉案房屋上设定的抵押权。 2016年7月21日，***向番禺法院递交《诉前财产保全申请书》，请求查封**敢所有的涉案房屋对应300万元部分产权。次日，番禺法院作出（2016）粤0113财保311号民事裁定书，裁定查封**敢名下价值300万元的财产。2016年7月26日，涉案房屋被该案正式查封。 2016年10月10日，***向番禺法院提出执行异议，称其已于2016年7月20日向**敢购买了涉案房屋，支付了全部购房款及接收了房屋，要求番禺法院解除对涉案房屋的查封。在该异议案中，**敢确认涉案房屋己出售给***，***已于2016年7月20日付清了全部购房款，其与***于当天交接了涉案房屋。**敢于2017年2月22日出具了《房屋状况说明》：涉案房屋已在2016年7月20日签订补充协议时，连同房屋钥匙及物业手续、购房单据等一并交付购房人***，现并非由我占有、使用。该书面说明中提及的补充协议为***、**敢、中汇药业公司签订的《和解协议书补充协议》，内容为：三方就2016**5715号案补充协议如下：1.三方确认：***已交付全部购房款，**敢将涉案房屋交付给***，***已收到钥匙一套；2.**敢在涉案房屋解封当日协同***办理房屋的交易过户；3.关于和解协议及补充协议若有争议，同意交付广州仲裁委员会仲裁。 2018年3月16日，番禺法院作出（2016）粤0113执异93号执行裁定书，认为***依约付清全部房屋转让款及接收涉案房屋，并依约向***支付200万元，履行了全部合同义务，抵押权人同意注销抵押，***与**敢进行房屋交易的时间早于房屋被（2016）粤0113财保311号案件查封的时间，房屋未能办理过户的原因不能归责于***，遂裁定中止对涉案房屋的执行。 ***不服上述异议裁定，于2018年4月24日向番禺法院提起诉讼，诉请要求：1.确认**敢对执行标的即广州市xx区xx街xx路xxxx2栋1座702房享有实体权利；2.许可继续执行对**敢名下广州市xx区xx街xx路xxxx2栋1座702房的查封。该院经审理作出（2018）粤0113民初3871号民事判决，其中查明以下事实：2016年7月12日，**敢出具书面《委托书》，委托***、**代理执行和处理出租涉案房屋、订立租赁合同、协议、收取租金、出具收据，代为出售房屋产权、签订房屋买卖合同及相关协议、办理交易和过户手续、收取售房款项等等相关手续，并就《委托书》办理了（2016）粤广广州第140238号公证。2016年7月27日，***代理**敢（甲方、出租人）与广州宁进装饰工程有限公司（乙方，承租人，以下简称“宁进公司”）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2016年7月27日至2031年7月26日，2016年7月27日至2021年7月26日月租金标准为12000元，2021年7月27日至2026年7月26日月租金标准为16000元，2026年7月27日至2031年7月26日月租金标准为22000元，租金按年结算，由乙方在每年的7月30前通过银行转账方式支付租金给甲方，等等。该租赁合同已办理备案登记。2016年7月28日，***通过中国工商银行向**汇款168000元，转账凭证的摘要载明“702房保证金加租金”。2017年7月29日，宁进公司通过上海浦东发展银行向**分四次转账，一次转账144000元，业务凭证的摘要载明“xx路xxxx2栋1座702房2017年至2018年租金”；一次转账432000元，业务凭证的摘要载明“xx路xxxx2栋1座702房2018年至2021年租金”；一次转账960000元，业务凭证的摘要载明“xx路xxxx2栋1座702房2021年至2026年租金”；一次转账1320000元，业务凭证的摘要载明“xx路xxxx2栋1座702房2026年至2031年租金”。同时，银行对公账户对账单显示，宁进公司在上述第一次、第二次转账后，发生了一笔1000000元的转入款项；第三次转账后，又发生了一笔1000000元的转入款项。宁进公司于2010年8月5日设立登记，***是公司设立时的股东之一。2017年10月11日，宁进公司原股东***、***变更为***、***、***，***、***其后变更登记为公司监事。广州市天河区人民法院作出于2017年8月10日作出的（2016）粤0106民初14967号民事判决书，判决**敢向***偿还借款本金200万元及利息、中汇药业公司、中汇实业公司等对**敢上述债务承担连带责任等。**敢不服上诉至广州市中级人民法院，二审期间，**敢撤回上诉，广州市中级人民法院裁定予以准许。***确认该200万元的债权已经扣减了***代**敢还款的200万元。 番禺法院经审理认为：***购买涉案房屋已满足签订合同时间早于查封时间及支付全部房款的条件，现双方争议焦点为***是否在查封前合法占有涉案房屋。***仅以接受房屋钥匙、购房票据、物业手续等理由主张其已合法占有涉案房屋，理据不足，不予支持。遂判决：准许对**敢名下位于广州市xx区xx街xx路xxxx2栋1座702房予以执行。***不服上述3871号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院审理过程中，其中另查明：番禺法院于2016年7月26日查封涉案房屋，该查封于2019年7月25日到期，但***并无向番禺法院及审理其与**敢民间借贷纠纷案的广州市天河区人民法院申请续封，现涉案房屋转为由原轮候查封的其他法院（即**法院）查封。该院认为：本案是基于***向番禺法院申请对涉案房屋进行诉前保全，番禺法院据此裁定查封了涉案房屋，***对此提出执行异议，番禺法院作出（2016）粤0113执异93号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行，***不服该异议裁定而提起本案诉讼。故本案纠纷属于执行程序中衍生的民事纠纷。根据二审查明的事实，***对涉案房屋进行诉前保全的查封已到期，但***对此并未依法提出续封申请，现涉案房屋已由轮候查封的其他法院查封。即***针对***要求查封涉案房屋提出的执行异议已不存在法律事实，***不服番禺法院对***的执行异议作出的裁定而提起本案诉讼亦已无法律基础。遂于2019年12月25日作出（2019）粤01民终17701号民事裁定：一、撤销番禺法院（2018）粤0113民初3871号民事判决；二、驳回***的起诉。该裁定已于2019年12月28日发生法律效力。 另查明，钜融公司与中汇装饰、中汇资产、**敢工程款纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2017年7月10日作出（2016）穗仲案字第7004号《裁决书》，裁决如下：（一）中汇装饰向钜融公司支付工程款10343889.5元、欠付工程款的资金占用费473381.58元及赔偿金；（二）中汇装饰向钜融公司支付代垫税费720910.09元、欠付代垫税费的资金占用费29624.98元及赔偿金；（三）中汇装饰向钜融公司支付代付工资138800.2元；（四）中汇资产对上述第（一）、（二）项裁决中汇装饰应付的款项承担连带清偿责任；（五）**敢对上述第（一）、（二）、（三）项裁决中汇装饰应付的款项承担连带清偿责任；（六）中汇装饰、中汇资产、**敢补偿钜融公司为办理案件支出的律师费280000元；（七）案件仲裁费112718元，由中汇装饰、中汇资产、**敢承担。上述裁决生效后，因中汇装饰等未履行生效法律文书确定的义务，***公司申请，广州市中级人民法院以（2017）粤01执4187号案立案执行，并于2017年9月14日将该案指定由本院执行，本院于2018年1月25日以（2018）粤0104执1764号案立案执行。 在执行期间，本院除执行被执行人名下部分款项发还给申请执行人，并轮候查封、冻结被执行人名下房产、股权无法处理外，未发现被执行人名下有其他可供执行财产，申请执行人亦无法提供被执行人可供执行的财产线索，故本院依法裁定终结（2018）粤0104执1764号案件的执行。后本院依申请执行人的申请于2020年5月15日以（2020）粤0104执恢236号案恢复执行。 2020年2月3日，因***对本院查封涉案房屋不服向本院提出执行异议，本院以（2020）粤0104执异61号案立案审查。在异议审查期间，***于2020年3月6日向本院提交书面的《撤回执行异议申请书》，请求撤回其异议申请。经与***沟通确认后，本院口头同意准许其撤回异议申请。本院于2020年12月22日作出（2020）粤0104执异257号执行裁定书，其中认为：***与**敢签订《和解协议书》达成以房抵债的合意，将借贷关系转化为房屋买卖关系，将借款本金转化为已付房款，并完成了支付剩余房款的义务。但从***异议主张的意见中，可见***清楚知道其与**敢签订《和解协议书》后**敢仍委托他人将涉案房屋出租的情形，但无证据证明***对此提出过异议或予以阻止，故现有证据不足以证明***在本院查封前其已实际占有涉案房屋，现其请求中止对涉案房屋的执行并解除查封不符合上述的规定，故本院不予支持。故裁定：驳回***对本院（2020）粤0104执恢236号案执行标的广州市xx区xx街xx路xxxx2栋1座702房所提的异议请求。后原告向本院提起本案诉讼。 再查明，***于2021年1月18日以**敢、**、***及广州宁进装饰工程有限公司为被告向番禺法院提起侵权责任纠纷诉讼，该院作出（2021）粤0113民初659号民事裁定，裁定：对***的起诉，本院不予受理。***对该裁定不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院经审查认为：涉案房屋的产权归属及处置仍具有不确定性，同时***与**敢签订相关协议约定**敢将涉案房屋出售给***，并交付了钥匙，但***并无实际占有，亦未办理过户手续，其依据和解协议书获得的只是合同的权益，在房屋产权未明确情况下主张侵权缺乏法律依据。遂于2021年4月29日作出（2021）粤01民终7898号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 诉讼中，原告***称：我方与**敢签订《和解协议》后，没有与其签订正式的房屋买卖合同，我方认为和解协议就是买卖合同；我方与***之间除了民间借贷及本案所涉的房屋买卖关系外，无其他债权债务往来；我方购买涉案房屋的目的及出发点是为了居住；涉案房屋已于2016年7月20日交付钥匙，在7月21日签订和解协议补充协议书，没有另行签订房屋交接协议；在2016年接收钥匙后，没有实际入住，因为入住房屋之前还需要对房屋进行装修整改，当时原告的想法是先把过户手续办好，再想如何使用房屋的问题，因为涉案房屋的面积较大，装修需要花费一定的时间，后来一直在处理执行异议的问题，至今未对涉案房屋进行装修，再后来，我方发现涉案房屋被侵占了，对于侵占房屋的人员，我方直至2018年9月25日的庭审中才知是宁进公司，就侵占房屋问题，我方于2020年9月向番禺法院提起诉讼。 原告***主张《和解协议补充协议》在番禺法院查封涉案房屋前已经签订且其女儿***在签订和解协议时具备购房资格，向本院提交了以下证据：1、***的出生证及其名下无房地产的查询证明；2、广州市公安局xx区分局经济犯罪侦查大队于2019年9月17日向原告委托诉讼代理人***出具的《受案回执》（内容为：你于2019年8月9日报称的***被合同诈骗案一案我单位已受理）；3、照片三张；4、广州市南粤公证处于2019年8月1日作出的编号为（2019）粤广南粤地19399号《公证书》（其中载明：本公证书仅对申请人***签署上述《当事人陈述》的行为予以证明，不对上述《当事人陈述》内容的真实性作出证明。该公证书后附的《当事人陈述》载明：本人向**敢购买涉案房屋后，**敢将房屋交付给我方，本人收到钥匙一套，**敢签订《和解协议书补充协议》时，本人用手机拍了照片，拍照时间显示为2016年7月21日，因为《和解协议书补充协议》是2016年7月21日签订的。该陈述后附有手机相册2016年7月21日截图及照片）；5、广州市昊德房地产开发有限公司企业开业通知书及其企业信用信息公示、广州灵和商贸有限公司变更登记核准通知、广州鸿梓涛贸易有限公司准予变更登记（备案）通知书、广州宁进装饰工程有限公司准予变更登记（备案）通知书、广州市天清互联网科技发展有限公司准予设立（开业）登记通知书；6、银行账单复印件；7、广州市白云区社会保险基金管理中心于2021年6月28日出具的《***社保缴费明细》。 被告钜融公司对上述证据质证称：对证据1、2、4、5的真实性、合法性无异议，对其关联性不予确认，与本案无关；对证据3不予认可，无法证明照片内的房屋即为涉案房屋，即使是，也无法证明原告在法院查封之前合法占有涉案房屋；对证据6的真实性、合法性无法确认，即使真实，也与本案无关，无法证明原告的任何主张；对证据7，我方认为与我方无关，且与本案无关。 三第三人对上述证据共同质证称：对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为受案回执及相关企业信息与本案无关；对证据6真实性、合法性及关联性均不予确认，我方不清楚银行账单情况；对证据7，我方认为与与本案无关。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，***与第三人**敢原本存在借贷关系，发生纠纷后，双方签订了《和解协议书》达成以房抵债的合意，将借贷关系转化为房屋买卖关系，将借款本金转化为已付房款，并对房款总价、房款尾款支付、过户及交房条件、违约后果等内容进行约定，上述意思表示不违反法律法规强制性规定，合法有效。同时，上述协议为附条件生效的协议，即***出借200万元给**敢偿还案外人***的债务。***已于2016年7月20日向***账户转账200万元，故***与第三人**敢上述《和解协议书》已发生法律效力。根据上述阻却法院执行条件的规定，***购买涉案房屋已满足签订合同时间早于查封时间及支付全部房款的条件。 现本案的争议焦点为***是否在查封前合法占有涉案房屋。占有既包括直接占有，也包括间接占有，虽然实际入住或使用并非占有的唯一必要条件，但合法占有的应有之义应为能够实际控制。本案中，***称其已在2016年7月20日接收涉案房屋的钥匙，但其自认直至2018年9月才得知涉案房屋由案外人实际居住使用，且其亦未举证证明其在知悉该事宜后及时向**敢或向涉案房屋的实际使用人提出异议或主张相关权利，且***对此做出的解释亦缺乏合理性，故***提交的现有证据诸如《和解协议书补充协议》、交付的钥匙照片等不足以证明其已合法占有或其能够实际控制涉案房屋。故***购买涉案房屋的情形不符合上述阻却法院执行的规定，其诉请排除本院基于钜融公司的申请对涉案房屋的强制执行，缺乏充分事实根据与法律依据，故本院对其全部诉请均不予支持。基于此，对于***提出的向案外人广州xx物业服务管理有限公司调取涉案房屋的管理费等费用及现场勘察的申请，本院均不予接纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 案件受理费81800元，由原告***负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　徐　娟 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　**珊 二〇二一年八月二日 书　记　员　　***