某某、广州钜融机电工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终22506号 上诉人（原审原告）：***，女，1958年7月10日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：***，广东协言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州钜融机电工程有限公司，住所地广州市从化街口街新村北路55号之一自编B栋201室。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱奕锋、***，分别系北京大成（广州）律师事务所律师、实习人员。 原审第三人：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820（仅限办公用途）。 法定代表人：***。 原审第三人：广东中汇资产管理集团有限公司，住所地广州市越秀区达道路12号金达大厦8层14房。 法定代表人：**敢，该公司总经理。 原审第三人：**敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区市广路祈福新邨海晴居六街11号504房。 上述三原审第三人的共同委托诉讼代理人：***、***，分别系广东金轮律师事务所律师、实习人员。 上诉人***因与被上诉人广州钜融机电工程有限公司（以下简称钜融公司）以及原审第三人广东中汇装饰设计工程有限公司（以下简称中汇装饰）、广东中汇资产管理集团有限公司（以下简称中汇资产）、**敢案外人执行异议之诉一案，不服广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判为：1.撤销（2020）粤0104执异257号《执行裁定书》；2.中止对番禺区大石街迎***河湾星座园2栋1座702房的执行；3.解除对上述房屋的查封；4.确认上述房屋归***所有。事实和理由：一审判决已经认定***在房屋查封前签订合同、支付全部房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三项的规定，但对该条中“合法占有该不动产”以及“非因买受人自身原因未办理过户登记”两个条件的审查存在以下错误。一、一审判决认定***没有对房屋“合法占有”是错误的。对于“合法占有”的理解，在案外人***提交涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》前，原首封法院番禺法院作出的（2016）粤0113执异93号《执行裁定书》认定***收取了房屋钥匙及物业手续等，就是对房屋的“合法占有”；但在***提交《广州市房屋租赁合同》后，番禺法院对“合法占有”的认定标准发生了变化，认为应当是实际入住，这是对“合法占有”的错误理解。最高人民法院作出的（2019）最高法民申2261号《民事裁定书》的裁判观点认为“合法占有不动产的规定，只要求买受人合法占有，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件”。本案一审判决以没有“实际控制”作为认定***没有合法占有的依据，没有事实和法律依据。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是对房屋的“合法占有”，房屋的交付、接收就是合法占有，而接收房屋钥匙或书面的交付确认就是接收房屋的标志。（2019）最高法民申2261号案的基本事实与本案极为相似，最高人民法院在该案中认为异议人收楼后即对房屋进行了实际控制和管理，异议人对收楼后至提出执行异议的数年间未实际使用作出了解释，房屋出售人擅自出租的行为，不能否定对异议人合法占有的认定。对比本案，***于2016年7月20日收取房屋钥匙，并由**敢出具《和解协议补充协议》确认向***交付了房屋，***和**敢对房屋出租不知情；涉案房屋并不是由出售人**敢出租的，是案外人伙同他人的恶意侵占，更不应以出租的事实来否定***的合法占有；***购买房屋是为了以后留给女儿***结婚之用，《和解协议书》才会约定过户给其女儿，故***自2016年7月20日收楼至2016年10月10日提出执行异议期间，未实际入住房屋，有非常合理的理由，况且***在房屋被查封后没多久就发现了，才不入住房屋，这也是合理的。其次，一审判决认为***收楼后直至2018年9月才得知出租一事，且未举证证明在知悉该事宜后及时向**敢或房屋的实际使用人提出异议或主张相关权利，且***对此未做出合理解释，所以认定***未对房屋合法占有或实际控制。一审判决如此认定的错误在于：第一，无视房屋被他人恶意侵占的事实。涉案房屋不是正常的出租使用，房屋租赁是虚构的，房屋被强行换锁后，承租人并没有实际使用房屋，如果不是***主动交出租赁合同，***无法得知谁强占了房屋；第二，**敢在2018年6月被刑事拘留，***知道出租一事后已无法联系上**敢；第三，***知道租赁合同后，已经在异议之诉案件中主张租赁合同无效，也向公关机关报案追究***及承租人的刑事责任，以上都证明了***在积极主张权利；第四，一审法院并没有要求***解释为何没有向**敢及承租人主张权利，导致***未详细说明情况，一审判决却以此作为判决理由缺乏依据。法律没有规定***要知道房屋被谁侵占、要向相关人员主张使用权，才是对房屋的合法占有，一审判决适用法律错误。在房屋同时存在权属争议和使用权争议的情况下，应当先解决权属争议。二、一审法院既然以房屋被出租作为认定***没有合法占有房屋的事实依据，就应当审查《广州市房屋租赁合同》的真实性、合法性与关联性，但一审法院不但没有审查，还未披露***关于房屋出租为虚构和无效的**，该判决是违法的。其一，**敢在一审庭审中明确房屋已交付给***，其对房屋出租一事不知情，也不认识《委托书》中的代理人***、**。《委托书》是**敢向***借款时应***的要求出具的，代理人***、**名字也是由***提供。一审判决未提及**敢的该**。其二，***围绕房屋出租的虚假以及无效，详细**了理由并提交了证据，但一审判决没有出现***相关**。一审判决违反了《人民法院民事裁判文书制作规范》的规定，对租赁合法性和真实性这一争议的事实，未写明证据及事实认定的意见和理由，导致从判决中无法看出房屋出租存在明显恶意串通虚构的情况。三、一审法院不接纳***申请律师调查令向房屋物业服务公司调查房屋实际使用情况以及申请现场勘验，就直接认定房屋由他人实际使用是错误的。***一直主张房屋租赁为虚构，从来没有确认过房屋由承租人实际居住使用，一审法院仅凭一份租赁合同以及支付租金的证据，就确认房屋由承租人实际使用，缺乏依据。四、一审法院存在查明事实的任意性。***为证实房屋租赁的虚假，向一审法院申请律师调查令，调查***与***的关系。经一审法院批准，***调取了《***社保缴费明细》，证实了***一直是***公司的员工。但证据调查回来后，一审判决没有对该证据作任何评析，更没有**该证据的证明内容。***不理解一审法院调取该份证据的目的，也不理解既然同意调取***与***关系的证据，但却不同意调取房屋实际使用情况的证据。五、“非因买受人自身原因未办理过户登记”也是双方当事人争议的焦点。***提交的房屋查册表显示***由于仲裁案件而申请的房屋解封时间为2016年7月26日，而番禺法院基于***申请而查封房屋的时间也是2016年7月26日，这足以证实***未能办理过户是由于房屋解封的同时又被查封，房屋一直处于查封状态，无法过户。一审判决未查明该查册表，也没有对***符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件作出认定。综上，请求二审法院对房屋出租的真实性予以审查，支持***的上诉请求。 被上诉人钜融公司二审辩称：一、另案生效裁定已认定***未合法占有涉案房屋，且***的证据和**均不能证明其曾合法占有涉案房屋，故一审法院认定***未合法占有涉案房屋，进而认定其不符合法律规定的构成要件，事实认定和法律适用正确。第一，（2021）粤01民终7898号生效裁定已认定***未实际占有涉案房屋，一审法院据此认定***不符合法律规定的构成要件，具有事实和法律依据。第二，***在一审中试图以《和解协议书补充协议》证明其已收取涉案房屋的钥匙，进而证明其曾合法占有房屋。但该补充协议没有载明签订时间且签名与其它文件不一致，***在一审中也无法证明该补充协议的真实性以及该补充协议在人民法院查封涉案房屋之前签订。该补充协议有事后伪造之嫌，且无法证明***收取涉案房屋钥匙的时间，更无法证明***在人民法院查封之前已经实际合法占有涉案房屋。第三，***主张其已实际占有涉案房屋，但没有提交如水、电、煤气费、电视费、物业服务费等单据或者其它实际占有涉案房屋的证明材料予以证明，与常理不符。第四，***自认其直至2018年9月25日才得知涉案房屋被出租的情况，可知***在此日前未曾前往过涉案房屋，由此可证明其无法对涉案房屋进行事实上的管理和控制，即其在人民法院查封之前没有实际占有涉案房屋。即便假设***曾受领涉案房屋的钥匙，也不应仅以此认定***已经在受领钥匙之日即占有涉案房屋。第五，***对其未曾实际使用和占有涉案房屋的解释严重缺乏合理性，反而可以证明其未合法占有涉案房屋且并非涉案房屋的实际所有权人。***主张由于涉案房屋被他人恶意侵占，无法核实侵占人身份且由于**敢被刑事拘留，导致其无法实际使用和占有房屋，该主张不符合常理。如***已合法占有涉案房屋，当涉案房屋被他人侵占时，作为理性人，应当直接向公安机关报案或者直接采取其它维权措施。正因为***明知其未曾取得涉案房屋的实际占有，才试图核实实际占有人的身份以及与**敢联系，要求**敢向***转移涉案房屋占有。同时，***自认其在2018年9月25日得知涉案房屋被出租的情况，但直至2019年8月9日才以“合同诈骗罪”向公安机关报案，与涉案房屋被案外人占有事宜无关，而其直至2021年1月18日才提起民事诉讼，要求相关主体返还涉案房屋，故***怠于采取措施的行为均足以证明其并非涉案房屋的实际占有人，其未曾实际占有过涉案房屋。二、***不具备购房资格，根本无法办理涉案房屋的过户登记，无法成为涉案房屋的所有权人，其以自己的名义提起本案诉讼，要求确认涉案房屋归其所有以及提起另案诉讼的行为可知，***认为涉案房屋的所有权人为其本人，而非其女儿***，但***并无购房资格，客观上不可能成为涉案房屋的所有权人，无权对涉案房屋的执行提出异议。此外，即便***有购房资格，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款的规定，***应当向法院提交其曾向房屋登记机构递交过户登记资料的证据，但其未提供，其实际上也未曾办理过任何过户登记手续，故不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的构成要件。因此，***因自身原因未及时办理过户登记，导致涉案房屋未过户至其名下，应承担由此产生的不利后果，一审法院驳回其异议请求的判决正确。三、本案为案外人执行异议之诉，一审法院围绕***是否符合法律规定的异议人在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋等要件进行审理，并依据前述查明的事实认定***在人民法院查封涉案房屋前未合法占有涉案房屋，不符合法定构成要件，而驳回***的诉讼请求。至于《广州市房屋租赁合同》的签订事宜、该合同的真实性等问题与本案无关联性，均不影响一审法院对***未合法占有涉案房屋的事实认定，更不影响***不符合异议要件的认定，故***的上诉理由缺乏依据。四、***的异议请求不成立，对涉案房屋不享有权利，更非涉案房屋的所有权人，故其关于确认涉案房屋归其所有的主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。综上，一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回***的上诉请求。 原审第三人中汇装饰、中汇资产、**敢二审共同述称：在与***就涉案房屋确定买卖关系后，**敢已交付了涉案房屋，未能办理过户的原因是**敢涉及的借款案件较多，导致涉案房屋被查封，才未能协助办理相关的办证手续。 因本案纠纷，***于2021年1月5日诉至一审法院，请求判令：1.撤销（2020）粤0104执异257号《执行裁定书》；2.中止对番禺区大石街迎***河湾星座园2栋1座702房的执行；3.解除对上述房屋的查封；4.确认上述房屋归***所有。 一审法院经审理查明：据广州市规划和自然资源局于2021年4月9日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案广州市番禺区大石街迎***河湾星座园2栋1座702房，建筑面积496.16平方米，权利人为**敢，占有份额为全部，所有权取得方式为购买。2015年3月26日，**敢将涉案房屋抵押给广州银行股份有限公司天河支行，并办理了抵押登记。 2016年6月27日，中国广州仲裁委员会受理***与**敢、广东中汇阳光药业有限公司（以下简称中汇药业公司）民间借贷纠纷一案〔案号为（2016）穗仲案字第5715号〕，在该案中，***请求裁决**敢、中汇药业公司清偿借款500万元及利息。同日，***在该案中提出财产保全申请，请求查封**敢名下的涉案房屋。2016年6月28日，中国广州仲裁委员会向广州市番禺区人民法院（以下简称番禺法院）出具《财产保全提请函》，请求该院协助办理***的上述财产保全申请。同日，番禺法院作出（2016）粤0113财保278号民事裁定书，裁定查封**敢价值500万元的财产，随后，番禺法院以该裁定书查封了涉案房屋。 2016年7月15日，***以与**敢、中汇药业公司达成和解为由，向中国广州仲裁委员会递交《解除财产保全申请书》，申请解除对涉案房屋的查封。同日，中国广州仲裁委员会向番禺法院出具《解除财产保全提请函》，提请番禺法院解除对涉案房屋的查封。 2016年7月18日，***与**敢及中汇药业公司签订《和解协议书》，约定：一、截至本协议签订之日止，**敢尚欠***借款本息530万元。二、**敢将涉案房屋作价1000万元出售给***（或***指定的买受人***），以结清双方之间在上述第1条确认的债权债务。同时，***同意另行提供无息无抵押借款200万元给**敢，供**敢解决与涉案房屋贷款相关的事宜。经协商，为保障**敢另一债权人***的权利不受侵害，上述200万元借款最终全部支付至***名下账户是***以1000万元价格购买涉案房屋买卖合同的生效要件，即该款达至***名下账户前述买卖合同方生效。1.购房款的支付方式：①首期房款500万元，由**敢以尚欠***的借款本息冲抵；②二期房款500万元，具体金额以涂消银行抵押所需的还款金额为准。***存入**敢在广州银行的还贷账户，款项到账即视作***已付清全部购房款。2.过户税费由***负担。3.**敢尚欠的本息30万元需在本协议签订之日起一年内还清，该笔欠款清偿后，双方关于第一条确定的530万元视为全部结清。4.本协议第2条约定的***提供新增借款200万元给**敢为一年无息借款。该200万元借款是用于归还**敢欠***的部分债务，各方共同确认且不可变更的唯一***收款账户为：户名***，银行账号95×××29，开户银行中国工商银行广州庙前直街支行。上述账户收到200万元款项时，视为**敢已收讫。***将该200万元借款全部汇入***名下账户则视为***完成此次房产交易。5.上述二期房款金额以广州银行最终核算的还贷及涂消费用总和为准，低于或超出500万元的部分，在新增借款中予以相应增加或扣减，二期房款与新增借款总和保持700万元不变。6.若涉案房屋最终无法完成交易过户的，**敢需在***书面通知交易取消之日，按照原《借款合同》及《借款延期合同》的约定清偿全部借款本息，中汇药业公司仍需按照原约定承担连带保证责任。三、涉案房屋正式完成交易过户至***当日起计一个月内，**敢即腾空涉案房屋交***使用。四、违约责任：***逾期支付二期房款，按同期银行贷款利率支付违约金，***将款项存入**敢还款账户或人民法院指定账户之日即视为***已支付全部购房款，本协议第二条第4款约定***名下银行账户收到200万元视为***完成此次房产交易，**敢逾期申办提前还款手续的，***有权立即申请强制执行，完成交易过户。 2016年7月18日，***、***、***三方签订《账户监管协议书》，该协议书约定：为顺利履行（2016）穗仲案字第5715号各方当事人所达成的和解协议，现经各方协商一致，达成如下监管协议：***在（2016）穗仲案字第5715号同意向**敢提供200万元新增借款，用于清偿**敢欠***的部分债务，为保障***的资金安全及***的债权安全，双方共同指定***负责监管、主持该笔新增借款的收付事宜，相关账户明细：1.监管账户明细：开户银行交通银行广州解放南路支行，银行账户62×××10，开户人***；2.***账户明细：开户银行中国工商银行广州庙前直街支行，银行账号95×××29，开户人***。***汇款时间：在***将500万元汇入还款账户用于涂销广州银行抵押的当日，***将200万元汇入监管账户。***放款条件：***在收到涉案房屋交易过户的递件收据（权属人为***指定人）方能将上述200万元交付***，如果涉案房屋未完成交易过户的，***应在接到***通知后一周内将款项退回***。 2016年7月19日，**敢向***出具《委托支付证明》，主要内容为：**敢委托***将其购买涉案房屋的第二期购房款500万元支付到广东中汇实业有限公司（以下简称中汇实业公司）指定账户（账号:80×××16，开户银行广州银行天河支行）；该款项一经划入上述账户，视为***已付清全额购房款，该款仅用于清偿**敢以涉案房屋在广州银行的抵押贷款，不得挪作其它用途。 2016年7月19日，番禺法院作出（2016）粤0113财保278号之一民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。 2016年7月20日，***以银行转账方式分别向中汇实业公司账号80×××16账户转账500万元（付款用途注明为还贷款），向***银行账号95×××29账户转账200万元。广州银行股份有限公司天河支行已对涉案房屋开具《涂销证明》，同意涂销该行在涉案房屋上设定的抵押权。 2016年7月21日，***向番禺法院递交《诉前财产保全申请书》，请求查封**敢所有的涉案房屋对应300万元部分产权。次日，番禺法院作出（2016）粤0113财保311号民事裁定书，裁定查封**敢名下价值300万元的财产。2016年7月26日，涉案房屋被该案正式查封。 2016年10月10日，***向番禺法院提出执行异议，称其已于2016年7月20日向**敢购买了涉案房屋，支付了全部购房款及接收了房屋，要求番禺法院解除对涉案房屋的查封。在该异议案中，**敢确认涉案房屋己出售给***，***已于2016年7月20日付清了全部购房款，其与***于当天交接了涉案房屋。**敢于2017年2月22日出具了《房屋状况说明》：涉案房屋已在2016年7月20日签订补充协议时，连同房屋钥匙及物业手续、购房单据等一并交付购房人***，现并非由我占有、使用。该书面说明中提及的补充协议为***、**敢、中汇药业公司签订的《和解协议书补充协议》，内容为：三方就2016**5715号案补充协议如下：1.三方确认：***已交付全部购房款，**敢将涉案房屋交付给***，***已收到钥匙一套；2.**敢在涉案房屋解封当日协同***办理房屋的交易过户；3.关于和解协议及补充协议若有争议，同意交付广州仲裁委员会仲裁。 2018年3月16日，番禺法院作出（2016）粤0113执异93号执行裁定书，认为***依约付清全部房屋转让款及接收涉案房屋，并依约向***支付200万元，履行了全部合同义务，抵押权人同意注销抵押，***与**敢进行房屋交易的时间早于房屋被（2016）粤0113财保311号案件查封的时间，房屋未能办理过户的原因不能归责于***，遂裁定中止对涉案房屋的执行。 ***不服上述异议裁定，于2018年4月24日向番禺法院提起诉讼，诉请要求：1.确认**敢对执行标的即广州市番禺区大石街迎***河湾星座园2栋1座702房享有实体权利；2.许可继续执行对**敢名下广州市番禺区大石街迎***河湾星座园2栋1座702房的查封。该院经审理作出（2018）粤0113民初3871号民事判决，其中查明以下事实：2016年7月12日，**敢出具书面《委托书》，委托***、**代理执行和处理出租涉案房屋、订立租赁合同、协议、收取租金、出具收据，代为出售房屋产权、签订房屋买卖合同及相关协议、办理交易和过户手续、收取售房款项等等相关手续，并就《委托书》办理了（2016）粤广广州第140238号公证。2016年7月27日，***代理**敢（甲方、出租人）与广州宁进装饰工程有限公司（乙方，承租人，以下简称宁进公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2016年7月27日至2031年7月26日，2016年7月27日至2021年7月26日月租金标准为12000元，2021年7月27日至2026年7月26日月租金标准为16000元，2026年7月27日至2031年7月26日月租金标准为22000元，租金按年结算，由乙方在每年的7月30前通过银行转账方式支付租金给甲方，等等。该租赁合同已办理备案登记。2016年7月28日，***通过中国工商银行向**汇款168000元，转账凭证的摘要载明“702房保证金加租金”。2017年7月29日，宁进公司通过上海浦东发展银行向**分四次转账，一次转账144000元，业务凭证的摘要载明“迎***河湾星座园2栋1座702房2017年至2018年租金”；一次转账432000元，业务凭证的摘要载明“迎***河湾星座园2栋1座702房2018年至2021年租金”；一次转账960000元，业务凭证的摘要载明“迎***河湾星座园2栋1座702房2021年至2026年租金”；一次转账1320000元，业务凭证的摘要载明“迎***河湾星座园2栋1座702房2026年至2031年租金”。同时，银行对公账户对账单显示，宁进公司在上述第一次、第二次转账后，发生了一笔1000000元的转入款项；第三次转账后，又发生了一笔1000000元的转入款项。宁进公司于2010年8月5日设立登记，***是公司设立时的股东之一。2017年10月11日，宁进公司原股东***、***变更为***、***、***，***、***其后变更登记为公司监事。广州市天河区人民法院作出于2017年8月10日作出的（2016）粤0106民初14967号民事判决书，判决**敢向***偿还借款本金200万元及利息、中汇药业公司、中汇实业公司等对**敢上述债务承担连带责任等。**敢不服上诉至广州市中级人民法院，二审期间，**敢撤回上诉，广州市中级人民法院裁定予以准许。***确认该200万元的债权已经扣减了***代**敢还款的200万元。 番禺法院经审理认为：***购买涉案房屋已满足签订合同时间早于查封时间及支付全部房款的条件，现双方争议焦点为***是否在查封前合法占有涉案房屋。***仅以接受房屋钥匙、购房票据、物业手续等理由主张其已合法占有涉案房屋，理据不足，不予支持。遂判决：准许对**敢名下位于广州市番禺区大石街迎***河湾星座园2栋1座702房予以执行。***不服上述3871号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院审理过程中，其中另查明：番禺法院于2016年7月26日查封涉案房屋，该查封于2019年7月25日到期，但***并无向番禺法院及审理其与**敢民间借贷纠纷案的广州市天河区人民法院申请续封，现涉案房屋转为由原轮候查封的其他法院（即越秀法院）查封。该院认为：本案是基于***向番禺法院申请对涉案房屋进行诉前保全，番禺法院据此裁定查封了涉案房屋，***对此提出执行异议，番禺法院作出（2016）粤0113执异93号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行，***不服该异议裁定而提起本案诉讼。故本案纠纷属于执行程序中衍生的民事纠纷。根据二审查明的事实，***对涉案房屋进行诉前保全的查封已到期，但***对此并未依法提出续封申请，现涉案房屋已由轮候查封的其他法院查封。即***针对***要求查封涉案房屋提出的执行异议已不存在法律事实，***不服番禺法院对***的执行异议作出的裁定而提起本案诉讼亦已无法律基础。遂于2019年12月25日作出（2019）粤01民终17701号民事裁定：一、撤销番禺法院（2018）粤0113民初3871号民事判决；二、驳回***的起诉。该裁定已于2019年12月28日发生法律效力。 另查明，钜融公司与中汇装饰、中汇资产、**敢工程款纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2017年7月10日作出（2016）穗仲案字第7004号《裁决书》，裁决如下：（一）中汇装饰向钜融公司支付工程款10343889.50元、欠付工程款的资金占用费473381.58元及赔偿金；（二）中汇装饰向钜融公司支付代垫税费720910.09元、欠付代垫税费的资金占用费29624.98元及赔偿金；（三）中汇装饰向钜融公司支付代付工资138800.20元；（四）中汇资产对上述第（一）、（二）项裁决中汇装饰应付的款项承担连带清偿责任；（五）**敢对上述第（一）、（二）、（三）项裁决中汇装饰应付的款项承担连带清偿责任；（六）中汇装饰、中汇资产、**敢补偿钜融公司为办理案件支出的律师费280000元；（七）案件仲裁费112718元，由中汇装饰、中汇资产、**敢承担。上述裁决生效后，因中汇装饰等未履行生效法律文书确定的义务，***公司申请，广州市中级人民法院以（2017）粤01执4187号案立案执行，并于2017年9月14日将该案指定由一审法院执行，一审法院于2018年1月25日以（2018）粤0104执1764号案立案执行。 在执行期间，一审法院除执行被执行人名下部分款项发还给申请执行人，并轮候查封、冻结被执行人名下房产、股权无法处理外，未发现被执行人名下有其他可供执行财产，申请执行人亦无法提供被执行人可供执行的财产线索，故一审法院依法裁定终结（2018）粤0104执1764号案件的执行。后一审法院依申请执行人的申请于2020年5月15日以（2020）粤0104执恢236号案恢复执行。 2020年2月3日，因***对一审法院查封涉案房屋不服向一审法院提出执行异议，一审法院以（2020）粤0104执异61号案立案审查。在异议审查期间，***于2020年3月6日向一审法院提交书面的《撤回执行异议申请书》，请求撤回其异议申请。经与***沟通确认后，一审法院口头同意准许其撤回异议申请。一审法院于2020年12月22日作出（2020）粤0104执异257号执行裁定书，其中认为：***与**敢签订《和解协议书》达成以房抵债的合意，将借贷关系转化为房屋买卖关系，将借款本金转化为已付房款，并完成了支付剩余房款的义务。但从***异议主张的意见中，可见***清楚知道其与**敢签订《和解协议书》后**敢仍委托他人将涉案房屋出租的情形，但无证据证明***对此提出过异议或予以阻止，故现有证据不足以证明***在一审法院查封前其已实际占有涉案房屋，现其请求中止对涉案房屋的执行并解除查封不符合上述的规定，故一审法院不予支持。故裁定：驳回***对一审法院（2020）粤0104执恢236号案执行标的广州市番禺区大石街迎***河湾星座园2栋1座702房所提的异议请求。后***向一审法院提起本案诉讼。 再查明，***于2021年1月18日起诉**敢、**、***及广州宁进装饰工程有限公司，向番禺法院提起侵权责任纠纷诉讼，该院作出（2021）粤0113民初659号民事裁定，裁定：对***的起诉，一审法院不予受理。***对该裁定不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院经审查认为：涉案房屋的产权归属及处置仍具有不确定性，同时***与**敢签订相关协议约定**敢将涉案房屋出售给***，并交付了钥匙，但***并无实际占有，亦未办理过户手续，其依据和解协议书获得的只是合同的权益，在房屋产权未明确情况下主张侵权缺乏法律依据。遂于2021年4月29日作出（2021）粤01民终7898号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 诉讼中，***称：我方与**敢签订《和解协议》后，没有与其签订正式的房屋买卖合同，我方认为和解协议就是买卖合同；我方与***之间除了民间借贷及本案所涉的房屋买卖关系外，无其他债权债务往来；我方购买涉案房屋的目的及出发点是为了居住；涉案房屋已于2016年7月20日交付钥匙，在7月21日签订和解协议补充协议书，没有另行签订房屋交接协议；在2016年接收钥匙后，没有实际入住，因为入住房屋之前还需要对房屋进行装修整改，当时***的想法是先把过户手续办好，再想如何使用房屋的问题，因为涉案房屋的面积较大，装修需要花费一定的时间，后来一直在处理执行异议的问题，至今未对涉案房屋进行装修，再后来，我方发现涉案房屋被侵占了，对于侵占房屋的人员，我方直至2018年9月25日的庭审中才知是宁进公司，就侵占房屋问题，我方于2020年9月向番禺法院提起诉讼。 ***主张《和解协议补充协议》在番禺法院查封涉案房屋前已经签订且其女儿***在签订和解协议时具备购房资格，向一审法院提交了以下证据：1.***的出生证及其名下无房地产的查询证明；2.广州市公安局番禺区分局经济犯罪侦查大队于2019年9月17日向***委托诉讼代理人***出具的《受案回执》（内容为：你于2019年8月9日报称的***被合同诈骗案一案我单位已受理）；3.照片三张；4.广州市南粤公证处于2019年8月1日作出的编号为（2019）粤广南粤地19399号《公证书》（其中载明：本公证书仅对申请人***签署上述《当事人**》的行为予以证明，不对上述《当事人**》内容的真实性作出证明。该公证书后附的《当事人**》载明：本人向**敢购买涉案房屋后，**敢将房屋交付给我方，本人收到钥匙一套，**敢签订《和解协议书补充协议》时，本人用手机拍了照片，拍照时间显示为2016年7月21日，因为《和解协议书补充协议》是2016年7月21日签订的。该**后附有手机相册2016年7月21日截图及照片）；5.广州市昊德房地产开发有限公司企业开业通知书及其企业信用信息公示、广州灵和商贸有限公司变更登记核准通知、广州鸿梓涛贸易有限公司准予变更登记（备案）通知书、广州宁进装饰工程有限公司准予变更登记（备案）通知书、广州市天清互联网科技发展有限公司准予设立（开业）登记通知书；6.银行账单复印件；7.广州市白云区社会保险基金管理中心于2021年6月28日出具的《***社保缴费明细》。 钜融公司对上述证据质证称：对证据1、2、4、5的真实性、合法性无异议，对其关联性不予确认，与本案无关；对证据3不予认可，无法证明照片内的房屋即为涉案房屋，即使是，也无法证明***在法院查封之前合法占有涉案房屋；对证据6的真实性、合法性无法确认，即使真实，也与本案无关，无法证明***的任何主张；对证据7，我方认为与我方无关，且与本案无关。 中汇装饰、中汇资产和**敢对上述证据共同质证称：对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为受案回执及相关企业信息与本案无关；对证据6真实性、合法性及关联性均不予确认，我方不清楚银行账单情况；对证据7，我方认为与与本案无关。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，***与**敢原本存在借贷关系，发生纠纷后，双方签订了《和解协议书》达成以房抵债的合意，将借贷关系转化为房屋买卖关系，将借款本金转化为已付房款，并对房款总价、房款尾款支付、过户及交房条件、违约后果等内容进行约定，上述意思表示不违反法律法规强制性规定，合法有效。同时，上述协议为附条件生效的协议，即***出借200万元给**敢偿还案外人***的债务。***已于2016年7月20日向***账户转账200万元，故***与**敢上述《和解协议书》已发生法律效力。根据上述阻却法院执行条件的规定，***购买涉案房屋已满足签订合同时间早于查封时间及支付全部房款的条件。 现本案的争议焦点为***是否在查封前合法占有涉案房屋。占有既包括直接占有，也包括间接占有，虽然实际入住或使用并非占有的唯一必要条件，但合法占有的应有之义应为能够实际控制。本案中，***称其已在2016年7月20日接收涉案房屋的钥匙，但其自认直至2018年9月才得知涉案房屋由案外人实际居住使用，且其亦未举证证明其在知悉该事宜后及时向**敢或向涉案房屋的实际使用人提出异议或主张相关权利，且***对此做出的解释亦缺乏合理性，故***提交的现有证据诸如《和解协议书补充协议》、交付的钥匙照片等不足以证明其已合法占有或其能够实际控制涉案房屋。故***购买涉案房屋的情形不符合上述阻却法院执行的规定，其诉请排除一审法院基于钜融公司的申请对涉案房屋的强制执行，缺乏充分事实根据与法律依据，故一审法院对其全部诉请均不予支持。基于此，对于***提出的向案外人广州星河湾物业服务管理有限公司调取涉案房屋的管理费等费用及现场勘察的申请，一审法院均不予接纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，于2021年8月2日作出如下判决：驳回***的全部诉讼请求。一审案件受理费81800元，由***负担。 经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。 另查，番禺法院（2016）粤0113财保278号之一民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封，正式解封时间为2016年7月26日。 再查，钜融公司曾在（2016）穗仲案字第7004号仲裁案中提出财产保全申请，一审法院于2016年7月29日作出（2016）粤0104执6274号《执行裁定书》，裁定查封、冻结、扣押中汇装饰、中汇资产、**敢价值14531523.70元的财产。前述裁定对涉案房屋的查封登记时间为2016年8月23日，当时的查封类型为轮候查封，目前已转为正式查封。涉案房屋上有数个轮候查封。 二审期间，***提交证据1***微信个人信息截图、证据2***女儿***微信号截图、证据3***与***微信聊天记录截图，拟共同证明***与***的微信注册人是其本人；证据4***与***的微信聊天记录截图，拟证明***于2106年7月21日将《和解协议书补充协议》的内容通过微信发给***，结合***的手机照片公证书以及**敢的**，证实在番禺法院查封前，***就与**敢签订了前述补充协议并收取了房屋钥匙；证据5广东电网有限责任公司广州越秀供电局出具的房屋电表读数明细，拟证明涉案房屋自2018年7月至2021年8月没有电量产生，房屋无人居住；证据6广州市公安局经济犯罪侦查支队签收的《接受证据材料清单》，拟证明***在番禺法院一审中得知房屋被出租、在番禺法院一审判决作出后，已向公安机关报案要求追究**敢、***、宁进公司等涉嫌合同诈骗的刑事责任；证据7深圳市明利达贸易有限公司企业信用信息公示报告，拟证明***与**均为该公司股东，两人相熟并伙同***、宁进公司串通捏造宁进公司已支付租金的事实；证据8***出入境记录、证据9***病历、证据10***父亲病历、证据11***父亲死亡证明，拟共同证明2016年后***及其父亲经常入院治疗，且***需找治疗药物而频繁出境，无法经常查看房屋情况；证据12广东诉讼服务网立案信息截图，拟证明***于2020年9月23日向番禺法院申请立案，起诉**敢、***、***等人，请求确认《租赁合同》无效以及请求宁进公司腾退房屋、赔偿损失；证据13番禺法院的立案反馈信息截图，拟证明番禺法院告知需要补充新版的地址确认书、材料清单等资料，但网上却没有开通补充材料的功能；证据14广东诉讼服务网立案信息截图，拟证明***于2020年11月19日重新申请立案；证据15番禺法院短信截图，拟证明由于需查询人口信息，要到立案大厅取号现场办理；证据16沙头派出所出具的《受案回执》，拟证明***于2021年10月23日向沙头派出所报案，证实涉案房屋的租赁是恶意串通、不真实的租赁，**敢没有将房屋委托出租，***等人进行虚假诉讼；证据17***2016年7月15日微信截图，拟证明***签订《和解协议书》前看过涉案房屋，并与***讨论房屋的装修，证实***是真实的购房人。钜融公司对此质证称：对证据1至证据3的真实性、合法性和关联性予以认可；对证据4的真实性和合法性不予认可，该证据为电子数据，内容缺乏连贯性，存在被删减和伪造的可能性，且对话双方为母女关系，不排除二人为申请执行异议或为协助**敢转移财产、逃避债务而伪造该对话内容，即便该微信聊天记录为真实，也仅能证明***在2016年7月21日拟定了补充协议的内容，不能证明**敢在当日签订补充协议，更不能证明***符合异议申请的构成要件；证据5的真实性、合法性由法院认定，但对关联性不予认可，即便该证据真实合法，也与***是否符合异议申请的构成要件无关，故与本案无关；对证据6的真实性和合法性予以认可，但对关联性和证明内容不予认可，该证据是***报案追究**敢等人的合同诈骗行为的刑事责任，与***是否符合异议申请的构成要件无关，与本案无关，反而可以证明***在知悉涉案房屋被出租后怠于采取措施，足以证明***并非涉案房屋的合法占有人；对证据7的真实性和合法性予以认可，但对关联性不予认可，深圳市明利达贸易有限公司并非本案当事人，其股权结构及股东情况与本案无关，而***与**也不是本案当事人，二人之间是否认识亦与本案无关；对证据8至证据11的真实性和合法性予以认可，但对关联性不予认可，该证据均与***的诉请是否符合异议申请的构成要件无关；证据12至证据14模糊不清且不完整，对真实性、合法性不予确认，即便是真实合法的，反而能证明***在知悉涉案房屋被出租后怠于采取措施，足以证明***并非涉案房屋的合法占有人；证据15未显示发送信息方的电话号码，无法确认信息发送方身份，对证据的真实性、合法性和关联性均不确认，其他意见与证据12至证据14的意见一致；对证据16的真实性和合法性予以确认，但对关联性和证明目的不予确认，该证据不能证明受案回执对应的事件与涉案房屋租赁事宜有关，更不能证明与本案相关，即便该回执对应的事件是涉案房屋的租赁事宜，***直至2021年10月23日才向公安机关报案，其怠于采取措施的行为足以证明其并非涉案房屋的实际占有人；对证据17的真实性和合法性不予确认，该证据为电子数据，内容缺乏连贯性，存在被删减和伪造的可能性，且对话双方为母女关系，不排除二人为申请执行异议或为协助**敢转移财产、逃避债务而伪造该对话内容，此外，对该证据的关联性和证明目的亦不予确认，即便该微信聊天记录为真实，该聊天记录发生在2016年7月15日，早于《和解协议书》的签订时间，也无法确认谈话讨论的是涉案房屋，而***对于购房人的证据和**多次反复、自相矛盾，即便可以认定***为购房人，其不具备购房资格，因其自身原因未及时办理过户登记，亦不符合执行异议的构成要件。中汇装饰、中汇资产和**敢对此共同质证称：证据1至证据4及证据17的真实性由法院认定，该证据是***与其女儿***之间的聊天记录，与中汇装饰、中汇资产和**敢无关；对证据5的真实性、合法性和关联性予以认可；证据6的真实性由法院认定，中汇装饰、中汇资产和**敢不清楚相关的事情且没有收到相关的通知；对证据7的真实性予以确认，但与本案无关，中汇装饰、中汇资产和**敢不清楚租赁的情况；对证据8至证据11的真实性予以确认，但关联性不予确认，***没有向**敢**过相关情况；对证据12至证据16的真实性、合法性予以确认，但中汇装饰、中汇资产、**敢不清楚该案件的相关情况。 钜融公司提交（2021）粤01民终7898号民事裁定书，拟证明生效裁定已认定***并无实际占有涉案房屋，因此***不符合法定的异议构成要件。***对此质证称：对该证据的真实性予以确认，但不同意其证明内容，该裁定仅是立案的登记审查，没有经过实体审理。中汇装饰、中汇资产和**敢对此共同质证称：确认该证据的真实性、合法性，但与中汇装饰、中汇资产和**敢无关，**敢在签订房屋买卖合同后已经履行了交付房屋的义务即已经交付了钥匙等。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据***的上诉事由及钜融公司的答辩意见，本案的争议焦点为以下两点：一是***在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋；二是未办理过户登记是否因***自身原因造成。 关于***在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋的问题。钜融公司主张***未合法占有涉案房屋，主要是认为***未实际入住，而***则认为其在查封前已经从**敢处取得涉案房屋的钥匙，完成对涉案房屋的实际控制。本院认为，前述规定第二十八条第二项所规定的“占有”应当理解为对房屋的管理和支配，对于涉案房屋来说，一般认为拿到房屋钥匙即可视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，至于是否有实际入住则不是房屋占有的必要条件。本案中，***为证明其在查封前已经拿到涉案房屋的钥匙，在一审时提供了《和解协议书补充协议》、签署《和解协议书补充协议》的照片、**敢在2017年2月22日出具的《房屋状况说明》及在二审期间提供了其与女儿***的微信聊天截图。**敢作为被执行人，其出具的《房屋状况说明》的证明力较低，本院结合其他证据进行综合认定。第一，***在2016年7月20日已经向中汇实业公司支付500万元用于清偿银行抵押贷款及向***支付200万元，***立即要求**敢交付房屋钥匙，在时间上是具有合理性的。第二，从《和解协议书补充协议》字面的内容来看，该协议是***与**敢、中汇药业公司就《和解协议书》相关款项的收取及涉案房屋的交付情况所进行的确认，并明确**敢要在涉案房屋解封当日协同***办理涉案房屋的交易过户，而番禺法院（2016）粤0113财保278号之一民事裁定书对涉案房屋的实际解封时间为2016年7月26日，即从该协议的约定可以推断该协议的签订时间应该在该日之前。第三，关于钜融公司主张《和解协议书补充协议》存在事后伪造的可能的问题。虽然《和解协议书补充协议》上没有落款时间，但***提交的签署该协议的照片显示**敢在该协议上签名的时间为2016年7月21日；同时，***在二审期间提交其与***的微信聊天截图显示，***在2016年7月21日将该协议的内容全文发给了***。微信聊天记录从证据形式来看属于电子数据证据，其是存在于微信系统中并可通过刷新重新呈现的往来记录，该类记录通常存储于网络运营商处，而非磁性介质等载体中，具有可删除但难以增加的特点，故本院对***和***的微信聊天记录的真实性及证明内容予以采信。由此，前述照片、微信聊天记录及《和解协议书补充协议》的内容本身是可以一一对应、相互印证的，形成比较完整的证据链。第四，***自认在2018年9月25日通过另案诉讼得知涉案房屋被出租的情况，并称因其支付款项并解封房屋后涉案房屋又迅速被另案查封，其忙于解决房屋的过户问题，无暇处理也不敢对涉案房屋进行装修并实际入住。考虑到本案的实际情况，***的前述解释具有一定的合理性，同时，***代理**敢与宁进公司签订的《广州市房屋租赁合同》的签订时间为2016年7月27日，均晚于番禺法院（2016）粤0113财保278号民事裁定书及（2016）粤0113财保311号民事裁定书对涉案房屋的实际查封时间，现有证据未能显示***在当时已经知悉并同意《广州市房屋租赁合同》的内容，故即便涉案房屋存在被出租的情况，也不能否定***对涉案房屋的合法占有。综上，综合考虑上述因素，本院认定***在人民法院查封前已经合法占有涉案房屋。 关于未办理过户登记是否因***自身原因造成的问题。***与**敢、中汇药业公司签订的《和解协议书》中明确约定涉案房屋出售给***或***指定的买受人***，而***名下没有不动产登记记录，同时，番禺法院（2016）粤0113财保278号之一民事裁定书在2016年7月26日实际解封涉案房屋，又以（2016）粤0113财保311号民事裁定书在同日查封涉案房屋，可见，现有证据无法认定未能办理涉案房屋过户登记是由***自身原因造成的。 综上，***的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，其对涉案房屋具有足以排除执行的民事权利。***要求中止（2020）粤0104执恢236号案件对涉案房屋的执行并解除相关查封，理据充分，本院予以支持。一审法院对此处置不当，本院予以纠正。 至于***要求确认涉案房屋归其所有的问题。***对涉案房屋享有的是过户登记的请求权，单凭《和解协议书》无法产生物权变动效力，且现涉案房屋被多家法院轮候查封，轮候查封的申请人对涉案房屋享有的权利是否优先于***对涉案房屋享有的过户登记请求权，本院在本案中无法对此作出判定，故涉案房屋尚不具备确认***享有所有权的基础和条件，***对涉案房屋提出的确权诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人***的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初1416号民事判决； 二、中止（2020）粤0104执恢236号案件中对位于广州市番禺区大石街迎***河湾星座园2栋1座702房房屋的执行，并解除对前述房屋的查封； 三、驳回***的其他诉讼请求。 广州市越秀区人民法院（2020）粤0104执异257号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 一审案件受理费81800元，由***负担40900元，广州钜融机电工程有限公司负担20450元，广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇资产管理集团有限公司、**敢负担20450元。二审案件受理费81800元，由***负担40900元，广州钜融机电工程有限公司负担20450元，广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇资产管理集团有限公司、**敢负担20450元。 本判决为终审判决。 审判长　邓　颖 审判员　*** 审判员　*** 二〇二一年十一月二十三日 书记员　*** ***