韦方现案民事判决书

广西壮族自治区河池市金城江区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）桂1202民初1265号

原告：韦方现，男，壮族，生，住广西河池市金城江区。

委托诉讼代理人：蓝建旺，广西锐勇律师事务所律师。

被告：广西河池水利电力建筑工程处，住所地：河池市金城江区文苑路**，统一社会信用代码：91451200499578820X。

法定代表人：甘霖，该单位主任。

委托诉讼代理人：郭明森，广西捷鑫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蓝子竺，该单位职工。

原告韦方现与被告广西河池水利电力建筑工程处（以下简称水电工程处）经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2018年5月30日受理后，适用简易程序进行审理，后因案情复杂裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦方现及其委托诉讼代理人蓝建旺、被告水电工程处的委托诉讼代理人郭明森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理位于河池市金城江区文苑路36号（原河池市颐园路81号）广西河池水利电力建筑工程处一栋二单元304号房[河房权证字第××号]的房屋土地使用证；二、判令被告承担办理上述房屋土地使用证登记所产生的土地出让金、手续费、评估费、工本费、税费、测绘费等费用36000元；三、判令被告支付违约金10000元；四、案件受理费由被告负担。事实与理由：2000年8月15日，原告韦方现作为乙方与被告水电工程处作为甲方签订了《房地产买卖契约》，约定被告将位于河池市金城江区文苑路36号（原河池市颐园路81号）广西河池水利电力建筑工程处1栋2单元301号房屋出售给原告，建筑面积92.5平方米，房屋价款为83250元。同时还约定被告于2000年8月20日将房屋交付给原告，房屋移交给原告时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移；产权登记中的手续费、评估费、工本费、税费等由原告负担。《房地产买卖契约》签订后，原告即按被告的要求支付了购房款83250元，被告也为原告办理了房屋产权证，但没有办理土地使用证。为此，原告多次与被告协商，被告答应为原告办理并叫原告去河池市规划勘察测绘院缴纳了测绘制图、信息录入费等。2017年3月17日原告交纳了300元测绘制图、信息录入费。在河池市规划勘察测绘院作出测绘结果后，被告又拒绝为原告办理土地使用证。原告认为，双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方应按约定履行，原告已按约定交付全部房款，被告未为原告办理土地使用证，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。

被告水电工程处辩称，一、原告请求被告为其办理土地使用权证没有事实和法律依据。首先，双方在《房地产买卖契约》第十一条第三项约定：“宅基地为甲方（被告）所有，乙方（原告）与其他宅基地共有户享有同等的使用权……”，即该房屋相应的土地使用权为被告所有，并且没有约定要办理过户登记，其次，该宅基地为国有划拨土地使用权，未取得有权人民政府批准，根据《房地产管理法》第四十条的规定，土地使用权的买卖（过户）行为无效。二、原、被告签订的《房地产买卖契约》为无效合同。虽然该合同是双方的真实意思表示，但合同约定将国有划拨土地上的房屋出卖给原告，违反如下法律强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；”。第三十九规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”。同时《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。上述规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按合同约定已经支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书，否则，不得转让。双方签订《房地产买卖契约》，至今没有支付土地出让金，没有取得土地使用权证书，违反了国家的强制性法律规定，为无效合同。三、被告要求原告缴纳土地使用权出让金没有事实和法律依据。（一）双方签订的《房地产买卖契约》没有相关约定；（二）根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，如果有权人民政府审批，同意转让本案争议的房屋土地使用权，也应当由原告办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。如政府部门批准，原告交纳土地出让金，被告愿意协助办理土地使用权变更登记手续。四、双方在第十一条第一项关于“甲方负责办理产权手续给乙方，产权登记中的手续费、评估费、房屋所有权证工本费、税费等由甲方负担”的约定是办理房屋所有权证的相关费用负担问题，不是办理土地使用权变更登记的费用负担问题。五、双方签订的协议没有约定办理土地使用权证，原告请求赔偿违约金1万元没有事实及法律依据。

经审理查明，2000年8月15日以原告韦方现为乙方、被告水电工程处为甲方签订了一份《房地产买卖契约》，该协议内容为：“一、甲方自愿将座落在河池市颐园路81号的房地产（房屋建筑面积92.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情总已载于契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产价格为人民币（大写）捌万叁仟贰佰伍拾元，￥83250.00元。乙方由二000年八月二十前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。……三、双方同意在二000年八月二十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第十一条、双方约定的其他事项：1.甲方负责办理产权手续给乙方，产权登记中的手续费、评估费、房屋所有权证工本费、税费等由甲方负担；……3.宅基地为甲方所有，乙方与其它宅基地共有户享有同等的使用权，住宅楼的共有部位（楼梯等）为所有住护共有，乙方与其他住护有共用的使用权，乙方不得擅自圈围独占房外空地及共用部位，不得靠墙乱搭乱盖”。双方在落款处签字盖章。该合同附件出卖原因栏载明有该房属职工集资建房。合同签订后，被告将房屋交付给原告。2001年6月8日原告取得河房权证字第××号房屋所有权证，登记的房屋在1栋二单元304号房，四至界限为东罗春林、西水洞小区、南颐园路、北第五栋。

另查明，1998年10月28日河池地区城镇住房制度改革领导小组办公室以河地房改办字[1998]137号文同意河池地区水电工程集资建房。上述房屋建房占有的土地为河国用（2009）第0544号国有土地使用证项下位于河池市文苑路36号（原原河池市，，地号20－391－11使用权类型为划拨，土地使用权人为广西河池水利电力建筑工程处。

以上事实有原、被告庭审陈述，《房地产买卖契约》、房屋所有权证、土地使用证、集资建房批复在卷证实。

本院认为，根据原告的起诉及被告的答辩，双方争议焦点如下：一、原、被告签订的《房地产买卖契约》效力问题；二、原告请求被告承担办理土地使用权证所产生的土地出让金、工本费等费用应否支持问题；三、被告应否承担违约责任问题。

首先，关于原、被告签订的《房地产买卖契约》效力问题。本案原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，契约依法成立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条第（一）款、第三十九条第一款第（一）项关于“以出让方式取得的土地使用权，在转让房地产时需已经支付全部土地出让金并取得土地使用权证书”的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属登记问题上所作出的行政管理性规定，并未明确规定违反上述规定合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。该条款规范的是直接以土地使用权为合同标的转让行为，而本案中双方转让划拨土地上的房屋时将国有划拨土地概括转让，不能依据此规定确认双方的房屋买卖合同的效力。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及合同义务能否得到履行问题，但是否批准并不导致合同无效。该房屋买卖行为并未改变房屋土地的用途和土地使用权性质，也不必然损害国家或社会利益，上述规定并非认定房屋买卖合同效力的法律强制性规范，应为管理性规范。依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，被告在收取全部购房款后，以涉案房屋占用的土地为国有划拨土地未经政府批准、未支付土地出让金、未取得土地使用权证书为由主张双方签订的《房地产买卖契约》无效，无法律依据，本院不予支持。

其次，原告请求被告承担办理土地使用权证所产生的土地出让金、工本费等费用应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。原告韦方现与被告水电工程处在履行《房地产买卖契约》过程中对协议第十一条第一项即“甲方负责办理产权手续给乙方，产权登记中的手续费、评估费、房屋所有权证工本费、税费等由甲方负担。”的理解存在分歧。原告韦方现认为上述条款的约定是指由被告承担涉案房产办理房屋所有权证、土地使用证（土地出让金、手续费、评估费、工本费、税费、测绘费等费用）的所有费用，被告理解为办理房屋所有权证的费用。在双方对合同条款理解有争议的情况下，应依照合同法及有关法律规定，结合房地产交易习惯及诚实信用和公平原则，认定土地使用权出让金、手续费、评估费等费用承担。原告在购买涉案房屋时，涉案房屋的土地使用权类型为划拨，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，因此，涉案房屋办理土地使用证所产生的土地出让金、手续费、评估费、工本费、税费、测绘费等费用应由原告负担。

第三，被告应否承担违约责任问题。根据前述，双方对契约条款理解存在争议，本院经审理认为应由原告自行承担其诉请的费用，因此，原告韦方现要求被告承担1万元违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，虽然原、被告签订的《房地产买卖契约》合法有效，但原告购买房屋所处地块的使用权类型为“划拨”而非“出让”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，办理土地使用权证仍须报有批准权的人民政府审批。人民法院不能直接对其性质进行判定。因此，原告请求判令被告为其办理土地使用权证，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，判决如下：

驳回原告韦方现的诉讼请求。

案件受理费100元，由韦方现负担。

如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费100元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　韦怀明

审　判　员　　陈珍妮

人民陪审员　　陆小敏

二〇一八年十月三十日

法官　助理　　王玉涛

书　记　员　　邓西洋