广西梧州华光电力发展有限公司、梧州市乔芘饮食文化发展有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）桂0405民初2989号 原告：广西梧州华光电力发展有限公司。住所：广西梧州市新兴二路116号。统一社会信用代码：914504007151169983。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，***远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***远律师事务所实习律师。 被告：梧州市乔芘饮食文化发展有限公司。住所：广西梧州市新兴二路116号4-5楼。统一社会信用代码：91450400782134635F。 法定代表人：欧阳同幸。 委托诉讼代理人：***，***新君睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***新君睿律师事务所律师。 原告广西梧州华光电力发展有限公司（以下简称“华光电力公司”）诉被告梧州市乔芘饮食文化发展有限公司（以下简称“乔芘公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2022年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华光电力公司的委托诉讼代理人**，被告乔芘公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华光电力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并判令被告在判决书生效后5日内将租赁房屋交还原告；2.判令被告向原告支付欠付租金924679.80元（租金从欠付之日即2020年1月6日起暂计至2022年9月5日，之后按每月30561.3元租金标准一直计至本案判决生效止）以及违约金443545.97元（按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一计算，暂计至2022年9月16日，之后一直计至租金支付完毕为止），并支付赔偿金61122.60元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于梧州市××路××号××大厦××楼房屋出租被告，被告用于经营歌厅、酒城，租赁期限为3年11个月即2019年4月1日至2023年2月28日止，第一年租金为26400元／月，第二年起租金每年递增5%，每月5日前支付租金。合同还约定，逾期支付租金，违约金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1‰计算；欠付租金1个月以上，原告有权解除合同并可要求被告支付当月租金2倍款项作为赔偿。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告仅支付租金至2019年12月，之后的租金未按约定向原告支付。被告欠付租金的行为已构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同，要求被告支付欠付租金并承担违约责任。 被告乔芘公司辩称，案涉合同已经解除，解除原因是因受疫情影响导致答辩人无法继续经营，2020年原、被告达成解除合同的意思，并由原、被告双方寻找新人承租案涉商铺，由于原告知道答辩人停止营业且拖欠租金，因此原告换锁，导致答辩人无法将商铺里的财产搬走，案涉商铺不是答辩人不搬走而是原告不配合答辩人办理，案涉商铺的控制权早就已经归还原告。根据合同约定原告可以在答辩人欠付1个月租金的情况下就可以解除合同，原告现在起诉明显不合法、不合理，原告行使解除权应在解除事由1年内行使，因此答辩人认为合同即使是因为答辩人违约导致解除的，租金也只能计算到2020年12月。其次，按照《梧州市人民政府办公室关于印发我市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业保经营稳发展若干政策措施的通知》，对承租我市国有资产类经营物业的中小微企业，免收2020年2月、3月租金，4月至6月租金减半收取。本案中原告主张的租金数额及计算标准不符合法律规定及政策要求，案涉合同实际应在答辩人完全停止营业就开始解除，答辩人认为解除时间是2020年6月，租金也应计算到2020年6月，答辩人同意支付2020年1月至6月的租金，但之后产生的租金是由于原告怠于行使权利，对于扩大的损失应由原告自行承担，对于原告不合理的诉请应予以驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交《房屋租赁合同》、电子回单、增值税普通发票、梧房权证长洲字第6××2号不动产权证书等，被告乔芘公司依法提交企业信用信息公示系统截图、《梧州市人民政府办公室关于印发我市应对新冠疫情病毒感染的肺炎疫情支持企业保经营稳发展若干政策措施的通知》、《梧州市人民政府关于印发进一步促进我市经济稳定增长的若干措施的通知》等证据。结合原、被告的举证、质证以及庭审笔录，本院将根据案件具体情况，对其证据的关联性及证明力进行综合认定。 根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告华光电力公司系案涉租赁物梧州市新兴二路116号华光大厦的所有权人。2019年4月1日，原告华光电力公司作为甲方（出租方）与被告乔芘公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》并约定：1.甲方将梧州市新兴二路116的光华大厦4楼房屋出租给乙方，建筑面积约为1200平方米，租赁期自2019年4月1日起至2023年2月28日止，出租用途为歌厅、酒城；2.租金第一年按建筑面积22元/㎡/月，月租金为26,400元，年总租金为316,800元，第二年起租金每年递增5%（以此类推），每年4月1日作为租金调整日，乙方于每月5日前向甲方交付本月租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金金额为拖欠天数×欠缴租金总额的1‰；3.租赁期内，甲乙双方按税法各方负责支付房产税、出租房屋所用土地的使用费、房屋租赁合同登记费；乙方负责支付出租房屋的水电费；4.合同终止时，乙方应立即腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好（正常损耗的除外）在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因租的属于乙方责任的一切费用，并按本合同规定承担所约定的责任后5日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；5.在租赁期限内，***方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，出此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（一）乙方不交付租金1个月以上：（二）乙方所欠各项费用达1个月以上；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，并可要求乙方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。乙方预交款项还有结余的，应将余款退还乙方。合同终止后，乙方应于终止后5日内迁离出租房屋并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。合同第十五条还约定：未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金的2倍款项作为赔偿。 合同履行过程中，被告乔芘公司已向原告华光电力公司支付完毕2019年12月31日之前的租金。 另查明，梧州市人民政府办公室于2020年2月7日发布《梧州市人民政府办公室关于印发我市应对新冠疫情病毒感染的肺炎疫情支持企业保经营稳发展若干政策措施的通知》，规定对承租梧州市国有（含国有控股）资产类经营物业的中小微型企业，免收2020年2月至3月的租金，4月至6月租金减半。 再查明，被告于2022年12月13日收到起诉状副本及证据材料。 庭审过程中，被告称其未搬走经营物品是由于欠租后原告换锁，原告要求缴清才可搬离，原告则称被告在2020年3月其承租的房屋漏水到三楼，***要求原告需进行核查才得到被告的钥匙，并不存在换锁情形，双方均未就此提供证据证明。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定和双方合同约定，虽双方合同期限未届满，但被告乔芘公司欠付租金达1个月以上，符合双方约定的合同解除事由，原告华光电力公司起诉要求解除案涉合同，有事实和法律依据，本院予以支持，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，双方的合同于2022年12月13日得以解除，被告乔芘公司应向原告华光电力公司归还案涉承租场所。被告乔芘公司辩称双方于2020年已经达成解除合同的合意，但未就此进一步举证予以证实，且其经营物品仍在案涉租赁场所未予搬离，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对此抗辩本院不予采信。 关于被告乔芘公司欠付租金数额问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付”之规定，被告乔芘公司既未按时支付租金，又未办理解除合同手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告华光电力公司为国有控股企业，根据《梧州市人民政府办公室关于印发我市应对新冠疫情病毒感染的肺炎疫情支持企业保经营稳发展若干政策措施的通知》规定，即2020年2月至3月期间的租金应予免收，同年4月至6月租金应予减半。经计算，2020年1月至2022年9月5日期间减免后的租金为850,099.80元，因双方的合同已于2022年12月13日解除，案涉租金应计至2022年12月13日止，该部分租金为73,938.63元（30,561.30元/月×2个月+30,561.3元/月÷31天×13天），上述租金共计924,038.43元，对于合同解除之后的租金本院不予支持。 关于违约金和赔偿金问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，被告认为合同约定的违约金过高要求调整，故本院依法调整为以尚欠租金为基数，按同期贷款市场报价利率的1.3倍分段计算，从2020年1月5日暂计至2022年9月16日为50,467.50元，之后的违约金按同期贷款市场报价利率的1.3倍自2022年9月17日计至被告实际付清租金之日止。原告诉请被告按照合同约定支付赔偿金，但因其诉请的违约金已足以补偿其资金损失，其亦未提供证据进一步证明产生了其他损失，对此本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、五百八十五条第二款、第七百二十一条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告广西梧州华光电力发展有限公司与被告梧州市乔芘饮食文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》，被告梧州市乔芘饮食文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将梧州市××路××号××大厦××楼房屋归还原告广西梧州华光电力发展有限公司； 被告梧州市乔芘饮食文化发展有限公司应向原告广西梧州华光电力发展有限公司支付租金924,038.43元及违约金50,467.50元（违约金暂计至2022年9月16日；之后的违约金按同期贷款市场报价利率的1.3倍分段计至实际付清之日止）； 二、驳回原告广西梧州华光电力发展有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,664元，减半收取计8,832元（原告已预交），由原告广西梧州华光电力发展有限公司负担2,810元，被告梧州市乔芘饮食文化发展有限公司负担6,022元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员　**婵 二〇二二年十二月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。