广州百鸿房地产开发有限公司、广州百荔投资有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终13662号

上诉人（原审被告）：广州百鸿房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市增城荔城街府前路增城广场内。

法定代表人：陆圣时。

上诉人（原审被告）：广州百荔投资有限公司。住所地：广东省广州市增城荔城街荔景大道****号首层。

法定代表人：袁淑光。

上诉人（原审被告）：翁爱娟，女，1978年9月24日出生，汉族，住海南省万宁市。

三上诉人共同委托诉讼代理人：廖兆宏，广东源通律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州城电电力工程有限公司。住所地：广东省广州市海珠区上渡路雅蕙街*****号。

法定代表人：林高伟。

委诉讼代理人：侯璇，广东力联律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：梁婧琳，女，1986年5月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。

委托代理人：赵鑫，广东诺臣律师事务所律师。

上诉人广州百鸿房地产开发有限公司(以下简称“百鸿房地产”)、广州百荔投资有限公司(以下简称“百荔投资”)、翁爱娟因与被上诉人广州城电电力工程有限公司（以下简称“城电公司”）、梁婧琳民间借贷纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

上诉人百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.本案的诉讼费用由城电公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟与城电公司于2018年1月5日签订的《借款合同补充协议》明确约定：百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟同意用自己开发建设的增城区荔城街百鸿汇翠湾32栋1504房121.26平方米抵押给城电公司，上述借款补充协议签订后，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟与城电公司已经达成了以物抵债的合意，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟的1504房也按照借款补充协议的约定通过城电公司的申请被法院查封。虽然当时暂未办理1504房的过户手续，但根据借款补充协议对协议签字的各方具有约束力，产生以物抵债的法律效力，因此，百鸿房地产的1504房实际由城电公司控制，可以要求百鸿房地产过户到其指定的任何第三人名下，其实际已经拥有该房屋的产权人的一切权利。在之前借款补充协议以物抵债合意基础上，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟与城电公司于2018年5月4日签订了《确认书》约定：协商同意用百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟开发建设的1504房作价180万元整转让给城电公司指定的受让人梁婧琳，该180万元从网签成功且办妥产权或网签成功且城电公司查封该房屋之日起停止计算利息。自本确认书各方确认之日起30天内，如上述房屋网签不成功不能办妥产权到梁婧琳名下，则借款人及担保人一次性向城电公司偿还本金200万元及利息。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟在《确认书》约定的期限内于2018年5月5日办理好了1504房的网签手续登记到梁婧琳名下并足额开具了发票，城电公司也通过诉讼查封了1504号房。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟作为合同当事人按照双方书面约定，如期履行合同相应的所有义务。2018年5月至2018年10月，百鸿房地产多次电话及当面催促城电公司办理1504号房的产权过户手续。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟认为造成本案1504号房于2018年10月9日被增城区人民法院轮候查封【案号（2018）粤0118民初6708号之一】，不能办理过户的原因是城电公司在查封1504房后，长达6个月怠于办理产权过户手续以及梁婧琳的不配合造成的。因此，城电公司、梁婧琳应对自己的违约行为和不及时、不配合办理过户的过错承担责任。综上，请法院查明本案事实，支持百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟的上诉请求。

被上诉人城电公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟的上诉请求，维持一审判决。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟提出由第三人梁婧琳购买汇翠湾32栋1504房就认为已经抵偿债务，是毫无道理的。在2018年1月5日签订的借款补充合同中虽然约定抵押，但由于当时百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟已经把房子卖给案外人荣涛，所以一直都没有办法执行所谓的抵押，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟上诉的理由不成立。

被上诉人梁婧琳辩称：同意一审判决。关于百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟和城电公司之间的借贷关系，梁婧琳不清楚。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟在上诉状所提及的梁婧琳违约问题，梁婧琳与百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟之间并没有签订合同，也并没有就购房达成一致意见，不存在违约。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟擅自将房屋网签至梁婧琳名下，占用了梁婧琳的名额，要求百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟撤销。

城电公司向一审法院提出诉讼请求：1.百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时共同向城电公司偿还200万元的借款。2.百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时按每月2%的标准共同向城电公司支付利息直至还清借款之日止，本金200万元，利息从2018年4月开始计算至还清借款之日止。3、百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时承担本案的诉讼费。

一审法院查明事实：城电公司主张百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时向其借款，提交了编号为20170526的《借款合同》，落款日期为2017年5月31日，甲、乙、丙方处分别加盖了城电公司、百鸿房地产、百荔投资的印章，丁方有“翁爱娟”、“陆圣时”的签名及按手指印，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟对该合同无异议。合同记载：……就乙方向甲方借款一事达成协议如下：第一条借款金额约定乙方向甲方借款200万元整，于2017年5月27日转入乙方指定账户。第二条借款用途约定乙方借款用途为广州百荔投资有限公司光明村项目周转金。第三条借款期限约定借款期限为6个月，从2017年5月27日起至2017年11月26日止，以实际到账日计起。乙方可提前还款，但借款期限至少6个月。第四条借款利息约定1.借款期间，乙方按月息3%的标准向甲方支付借款利息，即利息为6万元/月（以实际到账金额计算）。2.甲乙双方共同确认，从借款发放当日起，按月计算月息。每月27号向甲方支付利息，首次付息日为2017年6月27日。3.乙方同意向甲方支付借款手续费2万元，由甲方在乙方的200万元借款中直接扣减，乙方不再另行付款（注：借款本金仍按200万元计算）。第五条借款本金的归还约定乙方须于2017年11月26日前向甲方还清借款本金200万元。第六条保证条款第2款约定以陆圣时个人座落于广州海珠区广州大道南翠园翠竹路24号901房房产证质押给甲方，作为担保。丁方陆圣时、翁爱娟、丙方、乙方确认并同意共同清偿乙方向甲方所借款项的本金200万元和全部利息。第七条违约责任约定1.乙方未按时归还借款本金，甲方同时向乙方、丙方追讨债权债务并有权将丁方的抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2.因乙方违约，甲方通过司法程序主张权利的，甲方为实现债权产生的全部费用（包括诉讼费、交通费、律师费——律师费按诉讼标的0.5%计算）由乙方承担。

城电公司及百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟确认各方未按上述合同第六条保证条款第2款约定的以陆圣时个人座落于广州海珠区广州大道南翠园翠竹路24号901房办理房屋抵押，因该房被查封。

城电公司为证明已向百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时支付借款，提交了：1.落款日期为2017年5月31日致广州城电电力工程有限公司的《委托支付证明》，委托人处有百鸿房地产印章、保证人处有百荔投资印章，保证人2处有“翁爱娟”、“陆圣时”的签名及按手指印，记载：我司于2017年5月31日向贵司借款200万元。现委托我司的投资公司（户名：广州百荔投资有限公司，账号：12×××02，开户行招商银行广州分行开发区支行），保证人广州百鸿房地产开发有限公司、广州百荔投资有限公司、陆圣时、翁爱娟夫妻均同意上述款项由广州百荔投资有限公司收款。2.日期为2017年6月1日的收据，加盖广州百荔投资有限公司财务专用章，并有“陆圣时”的签名及按手指印，记载今收到广州百荔投资有限公司向广州城电电力工程有限公司借款200万元。对此，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟表示仅收到城电公司借款198万元，提交了户名为广州百荔投资有限公司，账号为12×××02，开户行为招商银行广州开发区支行的收款回单，记载2017年6月1日收到付款人广州城电电力工程有限公司汇来的198万元，备注百鸿房地产、陆圣时、翁爱娟委托收款。

城电公司及百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟均提交了落款日期为2018年1月5日的《借款合同补充协议》，落款甲方（出借人）、乙（借款人）、丙方（保证人1）处分别加盖了城电公司、百鸿房地产、百荔投资的印章，丁方（保证人2）有“翁爱娟”、“陆圣时”的签名及按手指印。该协议约定：鉴于：2017年5月27日，……乙方为借款人向甲方借款200万元，签订了编号20170526《借款合同》。……乙方未能如期向甲方归还上述借款本金。现乙方为确保向甲方归还上述借款本金及付息，同意用乙方开发建设的增城区荔城街百鸿汇翠湾32栋1504房121.26平方米抵押给甲方。但鉴于该房子乙方未出产权证，乙方也同意甲方以诉讼前查封的模式向法院申请查封百鸿汇翠湾32栋1504房。甲方考虑到乙方增加了上述房子抵押或诉前查封作保证，经乙方请求，同意借款期延期至2018年2月10日，并从2018年1月1日利息降至为月利率2%，即每月支付人民币4万元。……若原借款协议与本协议不一致的均以本协议约定为准。

2018年5月4日，城电公司、百鸿房地产、百荔投资作为“确认人”又签订了《确认书》，记载：根据……2017年5月27日签订的《借款合同》……借款期满后，借款人百鸿公司未履行还款义务，各担保人亦未履行担保义务，截止2018年4月30日仍欠城电电力本金200万元以及利息6万元，本息合计206万元。……经各方协商同意，用百鸿公司开发建设的增城区荔城街百鸿汇翠湾32栋1504房121.26平方米作价为180万元（因增城限价，房屋买卖合同及发票金额按网签价开具）转让给城电电力提供的受让人梁婧琳（身份证号：），将该套房在阳光家园网签到梁婧琳名下为转让成立，该180万元从网签成功且办妥产权或网签成功且城电电力查封该房屋之日起停止计算利息。余下借款本金20万，利息6万延期到6月30日前全部归还（20万本金按月利率3%计算利息至还清日止）。自本《确认书》各方确认之日起30天内，如上述房屋网签不成功或不能办妥产权到梁婧琳名下，则借款人及担保人（百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时）一次性向城电公司尚还支付本金200万元及利息（按月利息3%计算）。

百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟主张于2018年5月15日将增城区荔城街百鸿汇翠湾32栋1504房网签登记到第三人梁婧琳名下并开具了发票，提交了如下证据：1.编号201805161906的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，记载甲方（卖方）为百鸿房地产、乙方（买方）为第三人梁婧琳，落款处记载日期为2018年5月15日，出卖人处加盖百鸿房地产印章，但买受人处为空白。合同约定所购商品房为门牌地址增城区荔城街荔景大道北433号32幢1504房，总价1299999元，在2018年5月15日前支付全部房价款，甲方应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。2.地址为增城区荔城街荔景大道北433号32幢1504房、名称为梁婧琳、开票日期为2018年5月17日的增值税发票。3.广州市住房和城乡建设委员会网上查询打印件，记载编号201805162906的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》购房人信息。对上述证据，第三人质证意见为：证据1第三人未签名，不知道该合同的存在；证据2，第三人没有支付费用，也没有要求百鸿房地产出具发票，也没有收到该发票；证据3，是百鸿房地产私自办理的，第三人并不知情，第三人并表示从未因买卖上述房屋向任何人支付过款项。城电公司表示将上述房屋作价180万元是百鸿房地产与第三人之间的购房价，并非抵扣借款，城电公司仅是向百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时介绍了第三人作为购房人购买上述房屋，至于是否交易成功，与城电公司无关，城电公司只是希望百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时可用房款来还债，结果第三人与百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时交易不成。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟表示没有证据证明与第三人达成协议买卖上述房屋。

据广州市增城区国土资源和规划局于2019年1月15日出具的《产权情况表》，记载增城区荔城街荔景大道北433号32幢1504房，产权人为百鸿房地产，建筑面积120.58平方米，于2018年5月16日被一审法院以（2018）粤0105执保492号（即本案诉讼保全）查封，于2018年10月9日被增城区人民法院以（2018）粤0118民初6708号之一轮候查封。关于（2018）粤0118民初6708号案因何纠纷查封，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟表示不清楚。

城电公司、百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟确认共还54万元利息，具体为：2017年7月7日还6万元；2017年8月4日还6万元；2017年9月6日还6万元；2017年10月16日还6万元；2017年11月1日还6万元；2017年12月29日还6万元；2018年2月12日还10万元；2018年4月3日还8万元。城电公司主张百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时利息付至2018年3月，从2018年4月起欠付利息，因2018年1月5日签订《借款合同补充协议》自2018年1月1日起将月息降为4万元，故2018年2月12日还10万元及2018年4月3日还8万元，分别是2017年12月未付的6万元利息、2018年1月、2月、3月的各4万元利息。而百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟则主张因双方原约定的年利率超过36%，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时已支付的54万元利息足以支付2017年7月7日至2018年4月30日之前的利息，而2018年5月因双方签订了《确认书》确认作价180万元抵扣相应借款本金，故2018年5月及之后的利息，应以18万元为本金，利息按年利率24%计算。

一审法院认为：城电公司主张出借款项并约定由百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时共同清偿本金和利息，提交了编号为20170526的《借款合同》、《借款合同补充协议》、《委托支付证明》、收据、收款回单予以证明。城电公司提交的上述证据已形成证据链，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟对此无异议，陆圣时经一审法院依法送达、传票传唤，不主张、不举证、不抗辩，应由其自行承担不利后果，故一审法院认定城电公司的上述主张成立，确认城电公司与百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时之间基于《借款合同》、《借款合同补充协议》的借款合同成立，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效的合同，对双方均有约束力。

故本案争议焦点为以下两点：一、百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时尚欠借款本金金额。首先，城电公司主张基于编号为20170526的《借款合同》出借款项本金为200万元，其中2万元是手续费，直接扣减。百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟则主张实际仅收到借款198万元，故本金为198万元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条的规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。因双方均确认实际出借的金额为198万元，故城电公司基于《借款合同》出借的金额应为198万元。

其次，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟主张城电公司、百鸿房地产、百荔投资于2018年5月4日签订《确认书》约定用百鸿房地产开发建设的增城区荔城街百鸿汇翠湾32栋1504房作价为180万元转让给城电公司提供的受让人第三人梁婧琳，现该套房在阳光家园网签到梁婧琳名下，且城电公司查封该房屋，故百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时尚欠本金应扣减180万元。而第三人、城电公司予以否认。因百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时表示没有证据证明与第三人达成协议买卖上述房屋，且上述房屋除被本案诉讼查封外，也被另案轮候查封，目前不满足过户办理产权登记的条件。根据《确认书》中“自本《确认书》各方确认之日起30天内，如上述房屋网签不成功或不能办妥产权到梁婧琳名下，则借款人及担保人（百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时）一次性向城电公司尚还支付本金200万元及利息（按月利息3%计算）”的约定，现不能办妥产权到第三人名下，故百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时的主张一审法院不予采纳，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时尚欠城电公司借款本金为198万元。

二、百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时尚欠的利息。城电公司主张百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时尚欠利息从2018年4月起算，而百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟主张应从2018年5月起算。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。因双方约定2017年5月27日起借款月息为3%（即年利率36%），从2018年1月1日利息降至为月利率2%（即年利率24%），根据城电公司、百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟确认的百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时还款情况，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时实际已支付的54万元利息按上述约定利率应计算为2017年6月至2018年3月的利息，但应扣减多计的2万元本金的利息5400元（2万元×3%×7个月+2万元×2%×3个月），该多计的5400元不足抵扣2018年4月的利息，故百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时尚欠2018年4月至今的利息，且双方对按月利率2%计息无异议，故一审法院予以确认。综上，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时应共同向城电公司偿还借款本金198万元及利息（以198万元为本金，按照每月2%的利率，从2018年4月起计至实际清偿之日止），实际支付时扣减百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时多付的5400元利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，一审判决如下：一、广州百鸿房地产开发有限公司、广州百荔投资有限公司、翁爱娟、陆圣时在判决生效之日起十日内共同向广州城电电力工程有限公司偿还借款本金1980000元及利息（以198万元为本金，按照每月2%的利率，从2018年4月起计至实际清偿之日止），实际支付时扣减百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时多付的5400元利息。二、驳回广州城电电力工程有限公司的其他诉讼请求。如果百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23280元，由百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时共同负担22767元，由城电公司负担513元。诉讼保全费5000元，由百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟、陆圣时共同负担。

二审查明，陆圣时一审期间下落不明，一审法院依法缺席审理。二审庭审过程中，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟提交《居民死亡医学证明（诊断）书》主张陆圣时已于2018年5月7日死亡，城电公司申请撤回对陆圣时的起诉，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟表示同意，本院依法予以准许。本案一审于2018年5月10日立案，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟均参加了一审诉讼，均未向法院报告陆圣时已经死亡的事实，而翁爱娟乃陆圣时家属，此诉讼不诚信的行为，本院予以训诫。

本院认为，本案系民间借贷纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟是否应当向城电公司清偿涉案借款。对此，根据本案查明的事实，首先，涉案《确认书》明确约定涉案房屋在网签不成功或不能办妥产权到梁婧琳名下的情况发生时，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟应按照约定清偿借款，涉案房屋虽然已经网签，但并未办妥产权到梁婧琳名下，而涉案房屋已被本案诉讼查封外，还被另案轮候查封，百鸿房地产事实上亦不能办妥产权到梁婧琳名下，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟抗辩其已履行全部合同义务没有事实依据。其次，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟与城电公司签订的《借款合同补充协议》亦仅约定以涉案房屋为本案债权设定抵押担保，并非直接约定以该房产清偿案涉借款，故百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟关于各方已达成以物抵债且城电公司已实际控制涉案房屋的主张理据不足。第三，百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟均确认没有证据证明其与梁婧琳达成协议交易涉案房屋，因此，其关于梁婧琳不配合办理过户的主张，亦不能成立。综合以上分析，一审法院认定百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟应当向城电公司偿还借款本金198万元及利息，并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人百鸿房地产、百荔投资、翁爱娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22767元，由上诉人广州百鸿房地产开发有限公司、广州百荔投资有限公司、翁爱娟共同负担。

本判决为终审判决。

审判长　　庄晓峰

审判员　　汪　婷

审判员　　王泳涌

二〇一九年十一月二十五日

书记员　　肖　乔

肖蓉