广州保税区建兴国际贸易有限公司、广州市**第三建筑工程有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0111民初12998号 原告：广州保税区建兴国际贸易有限公司，住所地广州保税区纬二路保通大楼3318号，机构代码278463050。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告：广州市**第三建筑工程有限公司，住所地广州市**区江高镇神山大道西322号2608铺，统一社会信用代码914401111910615182。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，广东广信君达（南沙）律师事务所实习人员。 委托诉讼代理人：**，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。 原告广州保税区建兴国际贸易有限公司（以下简称建兴公司）与被告广州市**第三建筑工程有限公司（以下简称**三建公司）合同纠纷一案，本院于2022年4月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告建兴公司的委托诉讼代理人***、***与被告**三建公司的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告2002年11月26日签订的《以房屋抵扣欠款协议》无效，被告向原告返还抵扣借款的“神山花园”第1、2、3座第二层房屋（现地址：**区镇中南路一街一巷1、3号及二街二巷2、4、6、8号第二层房屋）及第15、16、17座房屋；2.如法院确认原、被告签订的《以房屋抵扣欠款协议》有效，请求法院判决解除该协议，被告向原告返还案涉“神山花园”第1、2、3座第二层房屋（现地址同上）及第15、16、17座房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1993年进行开发的广州市**区中八村（现地址是广州市**区镇中南路）商住小区“南国家园（也叫神山花园）”，因当时的投资开发合作方香港深成公司1994年因故退出，原告作为该商住小区新的投资人，在1996年8月20日与**区神山城镇建设开发公司签订《合作开发商住楼合同》，继续开发案涉的商住小区。2002年11月26日，被告以原告在1994年因资金周转困难向被告借款以支付神山花园工程款尚欠5379198元未偿还为由，要求原告签订以《房屋抵扣欠款协议》，将神山花园第1、2、3座的第二层全层及第15、16、17座建筑物，总建筑面积9050平方米，以抵扣上述欠款。但原告从未向被告借款，原、被告之间不存在债权债务关系。案涉的《以房屋抵扣欠款协议》没有任何事实和法律依据。根据广州市中级人民法院及广东省高级人民法院在涉及上述房屋权益的生效判决文书中均确认，“我国不动产物权采取的是登记生效主义，登记才发生物权转移的法律效力。现案涉房产（即**区镇中南路一街一巷1、3号及二街二巷2、4、6、8号第二层房屋）仍初始登记在**城镇公司名下，并未转移登记到建兴公司名下，在未办理产权变更登记手续之前，建兴公司依据合作开发协议约定仅享有该协议项下的债权”，该两份判决书均否定了原告被广州市**区镇中南路一街一巷1、3号及二街二巷2、4、6、8号第二层房屋拥有物权，原告对房屋的任何处分行为均为无效行为。案涉15、16、17栋建筑物为红线外的建筑，不具备任何开发建设的相关手续，原告对该三栋建筑物也无权进行处分。因南国家园第1、2、3座第二层全层及15、16、17座房屋从未登记在原告的名下，原告从未取得前述房屋的物权，无权对房屋进行任何处分，故无权将房屋抵扣被告所称的借款。原告与被告2002年11月26日签订的《以房屋抵扣欠款协议》应为无效协议。即使法院认为原被告签订的该协议有效，根据该协议约定，原告尽快补办抵扣欠款房产的有关手续，直至领房产证。若原告在规定期限内未能履行上述协议规定，被告有保留追讨现金偿还，并自借款之日起连续计息的权利。依据协议的该内容，在抵扣欠款房产有关手续办理之前，房屋产权未过户到被告名下前，原告欠被告所谓的欠款并未抵销，被告也无权处分协议约定的抵扣欠款的房屋。根据最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人有权反悔不履行抵债协议的，债权人无权继续履行抵账协议。债权人要求继续履行抵债协议，或要求确认所抵之物的所有权归自己，人民法院应不予支持。被告无权要求确认所抵之物的所有权归自己，人民法院也不能以此确认房屋的权益。现被告在未取得抵扣房屋产权前，联合神山实业公司将案涉的15、16、17栋房屋进行出售，被告的行为不但违反了法律的规定，也违反了协议的约定，原告有权不履行该协议的约定。根据《民法典》第563条，有下列情形之一，当事人可以解除合同：……在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。因被告违反案涉协议的约定，原告不同意继续履行该协议，合同解除的条件已成就，且被告已经出售神山花园第15、16、17栋房屋，所得款项超800万元。如果原、被告之间存在合法有效的债权债务，也足以抵扣该债务欠款5379198元，双方不存在任何未结清的债权债务。对于超出债务金额的款项及资产被告应予以返还。案涉协议性质为以物抵债协议，但原、被告之间不存在任何未结清债务。案涉协议约定的内容无法履行，第15、16、17栋房屋是红线外的建筑，没有取得建设规划许可证的，根本无法办理房屋产权手续，另外的神山花园第1、2、3座第二层房屋的产权也不是登记在原告的名下，原告无法履行案涉协议，办理房屋产权手续。关于资产评估报告，也只是根据被告提交的账册进行评估，其用途是用于转制过程中其价值的一个反映，而并不是审计报告。该报告中应收账款中的挂账“神山花园**”的欠款，我方不予确认。根据最高院的司法解释，借款关系的成立需要具有银行流水或者借款合同、借条等相关资料予以证实。我方已提交1999年1月6日的协议书证实双方已经结清了所有的工程款及债务。在协议书当中，双方约定了以神山花园商品房每平方1350元去计算，以房屋面积抵扣所欠的工程款及债务。双方签订该协议之后，原告按照被告要求，协助被告与神山城镇开发总公司签订商品房买卖合同，以实现双方工程款总债务的结算，故双方不存在任何债权债务。关于原、被告落款为1999年1月6日的协议书上有各相关的楼房名单及附表，除该协议书附表里面的房屋以外，另外原告还给了15套房屋给被告。至此，在1999年，双方的工程款以及债权、债务已经全部结清。原告在签订案涉协议时认为该协议书所涉及的房屋并没有登记在**或者原告名下，且第15、16、17栋房屋仅仅有红线图，并没有相关手续，当时**神山城镇开发公司与**三建公司是同一套人马、不同的招牌而已，原告为了使第15、16、17栋的红线图得以办理，故签订了涉案的协议，但是双方非常清楚该协议并不是真实的债权债务的成立。故此，案涉协议解除条件成就，或者说该协议是不能履行或是无效的。与此同时，事实上涉案房产原告从来没有交付给被告，也没有任何书面签收资料。被告在那么长的时间没有任何提出原告要进行过户或者交接房产的行为，而原告也确实没有进行任何的移交，均可以证实涉案的协议根本就不是真实或者是实质存在有实际履行意义的协议，而是已经成就解除或无效的协议。从报告书也可以看到，假如涉案的协议签订时还存在所谓的债权债务或者是已经抵偿，则在被告转制时就不应该还有挂账。 被告**三建公司辩称，《以房屋抵扣欠款协议》内容系双方真实意思表示，原告对涉案房产有处分权，已有生效法律文书判决确认其合法有效，被告出售涉案房产与《以房屋抵扣欠款协议》效力无关，请求依法驳回原告全部诉讼请求。原告增加的解除合同的诉请已经过了诉讼时效。根据《民法典》188条、564条的规定，原告的诉请已经过了除斥期间和诉讼时效。此外，本案审理的2002年11月26日《以房屋抵扣欠款协议》内容很清楚的表述，因乙方建设神山花园时1994年由于资金周转困难，向甲方借款用于支付承建神山花园各单项工程施工队的工程款欠款53079198元。该欠款跟原告在本案中提交的补充证据中的协议书及商品房买卖合同性质是不一样的。协议书里面所陈述的是原告拖欠工程款，以商品房来抵扣工程款。这两份协议性质，一个是借款，一个是工程款。就算原告工程款抵扣完毕，也不影响借款的存在。从两份协议签订的时间来看，协议书签订的时间是1999年1月6日，而本案的《以房屋抵扣欠款协议》是在2002年11月26日，双方的债权债务应该以最后签订的为准。而且该协议已经履行，房产已经交付，现在也有人在使用。对于原告所提的该房产无法办证及涉及到没有领取征地红线这两种情况，双方在《以房屋抵扣欠款协议》已经有过清楚的表述。至今为止，该协议其中第1、2、3层的二侧全层已经办证，对于15、16、17座因为还没有领取征地红线图，目前没有办证。该《以房屋抵扣欠款协议》完全具备履行的条件，原告主张解除本协议没有法律依据。依照八民纪要第24条，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者杜返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属和内容，权利人请求排除妨碍、消除危险，对方当事人已超过诉讼时效期间的均不予支持。原告提出的履行问题，对于该协议能够办证的部分，被告可以办到证。关于原告主张欠款不存在的问题，在原告提供的资产评估报告书里，对“神山花园**”借款金额也有记载。该评估报告书是因为**三建公司办理国有企业转制而作出的评估报告，作为专业的评估公司，对欠款的形成，已是查阅了所有的财务凭证。关于该笔借款，当时是由于原告方拖欠神山花园各个施工队的工程款，政府为了协助其解决问题。该借款是专款专用的，是直接给到各个单项工程队的。所以，被告于2002年10月26日，也就是**三建转制前，对欠款进行了确认，同意以房抵债。该《以房抵扣欠款协议》经过广州中院的判决，已经确认为有效合同。原告提出解除没有任何的事实和法律依据，请求法院驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《以房抵扣欠款协议》、产权情况表、民事判决书、民事裁定书、批复、《协议书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据本院已生效的（2010）云法花民四初字第54号民事判决查明的事实，案涉房产所在小区神山花园是由广州市**城镇地产有限公司（以下简称**城镇公司）及广州市**区神山城镇建设开发公司（以下简称神山开发公司）、建兴公司合作开发，并以**城镇公司名义办理开发手续及领取预售许可证。 1994年12月21日，案外人**与**城镇公司的分公司即广州市**区城镇建设开发总公司神山分公司（以下简称神山开发公司）签订《商品房订购书》，约定由**订购神山花园第一期第1-3座二楼全层，建筑面积1280平方米，价格2328000元。嗣后，**与**城镇公司于1995年1月26日就前述坐落于广州市**区镇中南路花园一巷1、3号，二巷2、4、6、8号201房，建筑面积1280平方米的房产，签订《房地产预售契约》。 1999年1月6日，建兴公司（甲方）与广州市**区第三建筑工程公司（乙方）签订《协议书》，约定：位于广州市**区的南国家园是由甲方投资，乙方负责承建的住宅小区，甲方尚欠乙方工程款，经双方友好协商，同意以房抵扣工程款；甲方同意以每平方米建筑面积1350元人民币（低于成本价格）转让南国家园建筑面积（楼房号及单元面积详见附表）的商品房抵扣工程款售给乙方作为抵扣工程款；至此，甲方则全部清付所欠乙方的工程款债务；等等。 2002年11月26日，建兴公司（乙方）与广州市**区第三建筑工程公司（甲方）签订《以房屋抵扣欠款协议》，约定：因乙方在**区开发建设神山花园时，于1994年由于资金周转困难向甲方借款用于支付承建神山花园各单项工程施工队的工程款，到目前为止尚欠本金人民币5379197元；经甲乙双方协商，由于乙方确实已没有现金偿还能力，甲方同意乙方以神山花园所建成的第1、2、3座的第二层全层以及第15、16、17座建筑物作为抵扣上述欠款；乙方必须在本协议签订之日起半年内办妥第1、2、3座第二层全层的一切购房手续直至甲方领取广州市国土房地产管理局核发的房地产证书，办证所有税费（含售房契税及收楼的全部手续费）均应由乙方支付，甲方无需再支付任何费用；由于第15、16、17座建筑物用地尚未领取征地红线，乙方应尽快补办有关手续直至领取房地产证，补办手续的全部费用由乙方支付；如乙方在规定期限内未能履行上述协议规定，甲方有保留追讨乙方现金偿还并自借款之日起连续计算利息的权利（计息方法见双方于1999年9月16日签订的有关协议执行）；此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方盖章签字后生效并具同等法律效力。 广州市**区经济贸易局于2003年5月19日批复同意广州市**区第三建筑工程公司转制设立**三建公司；以2003年3月31日为评估基准日，广州市**区第三建筑工程公司的净资产为10604845.87元，全部由神山镇政府收回；转制后，原企业的债权债务由神山镇政府享有和承担，债权由**三建公司继续追讨，神山镇政府从追讨回来的债权中提取10%奖励给该企业。 2006年8月28日，神山实业公司、神山开发公司与案外人***签订《关于开发公司用物业顶替工程款的协议书》，约定神山开发公司因欠***工程款540000元，经江高镇党委、政府研究同意，神山开发公司将位于广州市**区镇中南路花园一巷1、3号，二巷2、4、6、8号二层房产抵债给***。广州市**区江高镇人民政府作为鉴证方盖章。***一直使用前述房产至今。 本院于2018年3月12日立案受理**诉**城镇公司房屋买卖合同纠纷一案，***在该案中以有独立请求权第三人申请参加诉讼并获准。**在该案中诉请**城镇公司为其办妥广州市**区神山花园一街一巷1、3号，二街二巷2、4、6、8号201房的房地产权证；***在该案中诉请确认前述同一房产权属属于其本人。本院于2019年6月3日作出（2018）粤0111民初3207号民事判决，判决驳回**的诉讼请求；确认位于广州市**区神山花园一街一巷1、3号，二街二巷2、4、6、8号201房归***所有。**不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤01民终19239号民事判决，维持判决驳回**的诉讼请求，撤销确认前述房产归***所有的判决，并改判驳回***的诉讼请求。该二审判决本院认为部分载明：“考虑到***已实际占有使用涉案房产，诉讼中**对此也予确认，可视为***已先行接受房屋交付，故本案认定***有权优先继续履行合同较为合理……***可另行要求责任协助办理房产所有权转移登记……”。该判决为终审判决。 广州市中级人民法院于2020年4月7日立案受理建兴公司诉**城镇公司、**、***第三人撤销之诉一案，并于2020年9月29日作出（2020）粤01民撤3号民事裁定，裁定驳回建兴公司的起诉。建兴公司不服裁定，提起上诉。广东省高级人民法院于2021年3月22日作出（2021）粤民终359号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。该裁定为终审裁定。 另查，案涉神山花园第1、2、3座第二层全层所在的房产已办理不动产登记手续，登记的房产地址为**区路神山花园一街一巷1,3号（**区路神山花园二街二巷2,4,6,8号）；登记层数为8层，使用性质为商住；登记的所有权来历为1996年建，1999年经法院注销后补办登记；登记权属人为广州市**区城镇建设开发公司（即**城镇公司原名称），占有部分为全部。案涉神山花园第15、16、17座房屋因属红线外建设，至今未办理产权初始登记手续。 庭审中，原告建兴公司称其从未将案涉房屋交付给被告**三建公司。**三建公司则称，建兴公司约在2003年已经将案涉房屋交付给**三建公司，**三建公司在2006年将其中的神山花园第1、2、3座第二层全层出售给***，其他房屋在2003年左右全部公开向社会出售，已全部卖给不特定业主。原告确认案涉第15、16、17栋房屋已经由**三建公司联合神山实业公司对外出售给不特定第三方。另，原告建兴公司在庭审中明确要求法院判决解除案涉《以房屋抵扣欠款协议》。 本院认为，无论原告建兴公司在本案中系诉请确认案涉《以房屋抵扣欠款协议》无效，还是诉请解除案涉《以房屋抵扣欠款协议》，均涉及对该《以房屋抵扣欠款协议》合同效力的认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”据此，对案涉《以房屋抵扣欠款协议》合同效力的认定，应适用民法典的相关规定。 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定了民事法律行为有效的三要件，分别为行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实以及不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。此外，民法典第一百四十六条规定：“行为人与相对人因虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”民法典对于合同效力如何认定的规定，适用前述关于民事法律行为效力认定的有关规定。据此，建兴公司与**三建公司签订的案涉《以房屋抵扣欠款协议》的效力，应遵循上述法律规定进行认定。建兴公司与**三建公司在签订案涉《以房屋抵扣欠款协议》均具有相应的民事行为能力，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，故不存在前述导致合同无效的法定情形。关于建兴公司在签订该案涉《以房屋抵扣欠款协议》时的意思表示是否真实的问题。虽然建兴公司称双方不存在真实的债权债务，其系为办理案涉第15、16、17栋房屋的相关手续才配合签订该合同，但该主张并无充分证据证实，**三建公司予以否认，且建兴公司所述其配合签订该合同的目的与合同内容看不出有何必要关联，无法自圆其说，故本院对其主张不予采信。综上，案涉《以房屋抵扣欠款协议》不存在法定无效情形，应认定为有效合同。 关于建兴公司主张解除案涉《以房屋抵扣欠款协议》的诉请。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条规定：“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”建兴公司与**三建公司系于2002年底签订案涉《以房屋抵扣欠款协议》，且双方在庭审中均确认协议约定的第15、16、17栋房屋早已对外出售给不特定第三方，故建兴公司在其时理应知道其主张的解除事由。退一步说，即便建兴公司在当时尚未知道其主张的解除事由，但其至迟在广东省高级人民法院2021年3月22日作出（2021）粤民终359号民事裁定驳回其上诉时，也已应当知道其主张的解除事由。建兴公司在提起本案诉讼前从未行使合同解除权，至其提起本案诉讼并变更诉请为解除合同时，其解除权已依法消灭，无权再提出解除合同的主张。此外，从案外人**、***就案涉房产所存在的争议，以及案涉第15、16、17栋房产已全部出售给不特定业主的事实来看，案涉《以房屋抵扣欠款协议》所涉房产均已被实际处分完毕，故合同已实际履行，无解除之必要及可能。综上，本院对建兴公司诉请解除案涉《以房屋抵扣欠款协议》也不予支持，予以驳回。 理同前述，由于本院对建兴公司诉请确认合同无效及解除合同的诉请均不予支持，故对其诉请**三建公司返还案涉合同项下房产的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零八条、第五百六十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条、第二十五条的规定，判决如下： 驳回原告广州保税区建兴国际贸易有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费49454.38元，由原告广州保税区建兴国际贸易有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二二年十月十八日 书记员　　陈珊珊