广州大鹏物业管理有限公司与广州市建筑集团有限公司、广州市高盛隆建筑工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院

民事判决书

（2016）粤0105民初9901号

原告:广州大鹏物业管理有限公司，住所地广州市越秀区淘金路36-38号帝景大厦三楼F座。

法定代表人：**，总经理。

委托代理人：***，为原告职员，联系地址同原告地址。

被告：广州市建筑集团有限公司，住所地广州市越秀区广卫路4号。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：***，该被告职员，联系地址同该被告地址。

委托代理人：**，广东国鼎律师事务所律师。

被告：广州市***建筑工程有限公司，住所地广州市越秀区东风中路268号2701室。

法定代表人：***，总经理。

委托代理人：***、**，均为广东金轮律师事务所律师。

原告广州大鹏物业管理有限公司诉被告广州市建筑集团有限公司（以下简称建筑集团）、广州市***建筑工程有限公司（以下简称***公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***，被告建筑集团委托代理人***、**，被告***公司委托代理人***、**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，因原告与被告建筑集团的物业服务合同纠纷一案，原告于2012年10月向广州市海珠区人民法院提起诉讼，要求被告建筑集团交纳2009年6月8日至2012年8月31日物业管理费及逾期付款违约金，被告建筑集团因不服海珠法院作出的（2012）穗海法民三初字第2394号民事判决书依法上诉，广州市中级人民法院依法作出（2013）穗中法民五终字第2716号终审民事判决书。法院判决生效后，被告建筑集团依约继续支付物业管理费，但从2014年4月1日开始，被告建筑集团开始拒绝缴纳物业管理费，并一直欠缴至今。据被告建筑集团称，涉案房屋由被告***公司占有并使用，为此原告认为应由两被告共同承担。故起诉请求：1、判令两被告共同向原告支付2014年4月1日至2016年5月31日的物业管理费723876.14元（其中2014年4月至2014年6月期间按10元/平方米/月、2014年7月至2016年5月期间按12元/平方米/月计算，计费建筑面积为2365.608平方米）及逾期缴纳违约金（以每月应交管理费为基数，按银行同期贷款利率计算至实际交清之日）；2、由两被告共同承担本案诉讼费用。

被告建筑集团辩称，不同意支付物业管理费，涉案房产已有生效的（2014）穗海法民三初字第658号民事判决书，确认涉案物业是被告***公司所有，被告建筑集团需要协助其办理房屋的过户手续；（2014）穗越法民三初字第1947号民事判决书及二审判决书确认涉案物业由被告***公司控制和使用，因此，涉案物业的管理费根据（2012）穗海法民三初字第2394号及（2013）穗中法民五终字第2716号判决所确定的由被告建筑集团垫付的所有管理费和违约金全部由被告***公司返还给被告建筑集团，并且已经执行完毕。上述相关判决作出后，被告建筑集团多次以书面的方式告知原告，涉案房屋的权利人和控制人是被告***公司，并要求原告直接向被告***公司请求支付物业管理费。原告清楚两被告之间有关于产权的纠纷以及产权纠纷的最终结果，因此原告一直向建筑集团主张物业管理费是没有事实和法律依据的，原告应向实际的产权人和控制人主张物业管理费。被告对原告提出的物业管理费的标准不予认可，之前是按10元每月每平方米支付的，双方并没有达成相关的物业收费的书面合同。综上所述，请求法院驳回原告对被告建筑集团的诉讼请求。

被告***公司辩称，***公司不是本案的适格被告，不应当向原告支付物业管理费。原告提交的证据《查册表》及《工商查册信息》表明，涉案物业所有权自2009年6月5日经广州市越秀区人民法院发函后产权过户至广州市建筑集团有限公司第一建筑工程分公司名下，并因被告建筑集团与广州市建筑集团有限公司第一建筑工程分公司合并事宜，该物业归被告建筑集团所有，此后该物业的产权再未变更过，因此被告建筑集团具有该物业的所有权，应当承担该物业相关的债权债务。由于***公司并非是涉案物业的产权人，无法处分和使用涉案物业，涉案物业至今仍不在***公司的控制和管理下，一直处于空置状态，因此***公司并没有实际使用涉案物业，不应承担物业管理费。涉案物业现状处于无人管理状态，不通水不通电，也无法使用电梯和相应的消防设施，不具备使用条件，而原告对涉案物业从没有履行过物业管理职责，也没有对该物业进行过任何的物业管理。原告无证据证明其对涉案物业具有物业管理资格，其也未提交证据证明其有权收取相应物业的物业管理费的资格。原告所主张的物业管理费的标准无相应的事实和行政许可的依据。根据原告所提供的判决书可以证明涉案物业的行政许可的物业费标准是不超过10元，其要求按12元每平方米的标准支付物业管理费无相应的许可依据。原告所要求的违约金，无相应的合同依据，原告也从未要求***公司承担相应的物业管理费，因此其违约金的主张无事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当全部予以驳回。

经审理查明，原告领有三级资质的物业服务企业资质证书。

2012年，原告曾向本院提起诉讼，要求广州市建筑集团有限公司第一建筑工程分公司（以下简称一建公司）支付广州市前进路44-50号松园大厦第四层商业房屋的物业管理费及违约金，建筑集团承担连带民事责任。经审理，本院作出（2012）穗海法民三初字第2394号民事判决书，判决一建公司在该判决生效之日起十五日内，向原告支付2009年6月8日至2012年8月31日的物业管理费（按10元/月/平方米×2365.6平方米计…）和违约金，建筑集团对此承担补充清偿责任。一建公司、建筑集团不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2013年10月16日作出（2013）穗中法民五终字第2716号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

***公司曾向本院提起（2014）穗海法民三初字第658号诉讼。本院经审理，于2014年6月20日作出（2014）穗海法民三初字第658号民事判决书，判决广州大鹏房地产有限公司在广州市前进路44-50号松园大厦第四层商业房屋产权过户给一建公司之日起十天内，一建公司、建筑集团共同协助***公司办理上址房屋的产权过户及登记手续。该判决生效后，***公司已申请强制执行。涉案房屋尚未过户至***公司名下。

据(2014)穗越法民三初字第1947号民事判决书查明，关于涉案房屋的使用情况，该案的双方共同确认被告***公司于2009年8月17日接收了涉案房屋的钥匙，但至今空置；等，并认定***公司系涉案房屋权益的实际享有人，及判决***公司在该判决发生法律效力之日起十日内，一次性向一建公司支付代垫的广州市前进路44-50号松园大厦第四层商业房屋的从2009年6月8日起至2014年3月31日止的物业管理费及违约金合计1409401.57元；等。***公司不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理，于2016年6月28日作出（2016）粤01民终7130号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案另查明，一建公司的上级主管单位广州市建筑集团有限公司发文通知注销一建公司，于2016年l月21日向广州市工商行政管理局申请注销一建公司，一建公司于2016年1月22日经广州市工商行政管理局核准注销登记，故一建公司的权利义务由建筑集团承受。

另查，一建公司于2014年7月、2014年8月及2015年12月向原告发出关于涉案物业管理费事宜的复函，其中陈述涉案物业的物权已转让给***公司所有，其司不属于房屋的真实产权人，等。

诉讼中，原告为证明其主张，还提交了：1、原告与案外人签订的物业管理服务合同若干份、补充协议；2、原告向***公司发出的催缴管理费的函件、邮寄单若干份；3、原告向一建公司发出催缴管理费的函件及邮寄单；4、缴费回单、发票若干张（反映案外人支付管理费的情况）；5、《关于更换住户自来水管说明》、关于松园大厦市政进入生活水池给水管更改工程的《工程施工合同书》及支付凭证；6、《关于更换水管收费说明说明》、关于松园大厦市政进入商业水池给水管更改工程的《工程施工合同书》及支付凭证；7、关于清洁保洁工作的《合同书》及支付凭证；8、关于松园大厦空调年度保养的《合同书》及支付凭证；9、《广州市电梯日常维护保养合同》两份及支付凭证。经质证，建筑集团公司认为其不是证据1中的当事人，不清楚合同内容是否真实，认为管理费标准应通过政府核价；表示其不是证据2中的当事人，该证据与其无关；确认其收到证据3的函件，但其已向原告复函，告知其送达对象有误；对证据4的真实性予以确认，但该证据是使用人根据与原告签订的物业合同履行的，本案中被告并没有与原告签订物业服务合同，不能参照其他合同标准直接执行；对证据5-9的实施行为不清楚，无法确认。***公司对证据1不予确认，该证据中约定的管理费标准与本案无关；其司没有收到证据2的函件；对证据3的真实性无法确认；对证据4的真实性没有异议，但该证据只是说明原告为与其签约的相关单位进行服务，并不能证明原告为整个松园大厦提供物业服务；对证据5、6中的说明的真实性不确认，该两份说明是原告自行制作的，对工程施工合同书及支付凭证的真实性予以确认，但这些服务只是原告为与其签约的相关单位进行的施工，并不包含涉案物业；对证据7的真实性没有异议，但该合同书所列明的是6-9层的各楼层的走廊等，并不包括涉案物业；对证据8的真实性没有异议，但涉案物业并没有中央空调设施且不通水电，不需要中央空调的维修和保养，该证据与本案没有关联；对证据9的真实性没有异议，但涉案松园大厦的电梯在涉案物业第四层并没有电梯出口，该电梯是从3楼跳过4楼直达5楼，因此涉案物业并没有相应的电梯设施，相应的电梯维护与涉案物业无关，也无法证明原告为涉案物业提供过物业服务。

被告***公司为证明其主张，也提交了：公证书四份（其中反映公证人员对涉案物业的现场相关情况进行了拍照）。原告对该证据的真实性、合法性予以确认，但认为公证书中的部分图片并非四楼图片，其余图片也未确认所拍摄的位置是否为原告提供服务的区域，而且从部分照片可以看出，被告所称的现场脏乱的范围均为自属区域，涉案物业属于毛坯未装修，该脏乱情形应由被告自行负责，被告自属区域不属于原告管理服务范围。被告建筑集团公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，同意***公司的意见。

本院认为，原告提交的证据反映，原告已为涉案大厦提供了物业服务，涉案物业属于原告提供物业服务的范围内，***公司诉求一建公司将涉案物业过户其名下已由生效判决予以支持，且生效的法律文书也认定涉案物业已由***公司由实际控制，因此***公司是涉案物业权益的实际享有人，理应承担涉案物业的物业管理费，故原告要求***公司向其支付2014年4月1日至2016年5月31日期间的物业管理费的请求合理合法，本院予以支持。鉴于原告与***公司并未对物业管理费标准进行重新约定，故物业管理标准按10元/月/平方米×2365.6平方米计为宜，原告主张按12元/月/平方米的标准计算管理费的请求，缺乏依据，本院不予支持。双方当事人对管理费的标准存在争议，且从***公司提交的证据反映，原告的管理存在一定的瑕疵，故对原告主张的逾期缴纳管理费的违约金的请求，本院不予支持。建筑集团对涉案物业已不享有权利义务，故原告要求建筑集团支付管理费的请求，依据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告广州市***建筑工程有限公司在本判决生效之日起10日内,支付2014年4月1日至2016年5月31日期间的物业管理费（按10元/月/平方米×2365.6平方米计算）给原告广州大鹏物业管理有限公司；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费11615元，由原告负担2474元，被告广州市***建筑工程有限公司负担9141元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一七年五月二十三日

书记员张洁

丘艳