***、滦平中诚房地产开发有限公司、***达建筑工程有限公司等合同纠纷一审民事判决书

河北省滦平县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀0824民初1763号

原告：***，女，1984年10月23日出生，汉族，住河北省承德市滦平县，现住河北省承德市滦平县北山新区。

委托诉讼代理人：刘佳欢，河北嘉辩律师事务所执业律师。

被告：滦平中诚房地产开发有限公司，住址：滦平县滦平镇北山新区金色阳光小区。统一社会信用代码：911308246882065918。

法定代表人：梁卫胜，职务：经理。

委托诉讼代理人：刘晓文，河北承天律师事务所执业律师。

被告：***达建筑工程有限公司，住址：滦平县滦平镇振兴路。统一社会信用代码：91130824772798008D。

法定代表人：魏茹，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：杨子健，男。

委托诉讼代理人：陈彦冰，河北德汇律师事务所执业律师。

被告：承德龙宇热力有限责任公司，地址：滦平县滦平镇刘家沟。统一社会信用代码：91130824676011041N。

法定代表人：艾民，职务：董事长。

委托诉讼代理人：杨**，男，系公司员工。

委托诉讼代理人：王立龙，女，系公司员工。

被告:闫飞艳，女，1984年11月13日出生，满族，住河北省承德市滦平县。

第三人:滦平美天物业服务有限公司，住址：滦平县滦平镇北山新区金色阳光小区。统一社会信用代码：911308246827509912。

法定代表人：王鹏勃，职务：经理。

原告***与被告滦平中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚房地产公司）、被告***达建筑工程有限公司（以下简称盛达建筑公司）、第三人滦平美天物业服务有限公司（以下简称美天物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，原告***申请追加闫飞艳、承德龙宇热力有限责任公司（以下简称龙宇热力公司）作为本案的被告，后因原告***申请对其房屋一楼更换采暖设备以及重新装修所需费用进行鉴定，本案中止诉讼，待中止事由消除后，本案恢复审理。依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人刘佳欢、被告中诚房地产公司的委托诉讼代理人刘晓文、被告盛达建筑公司的委托诉讼代理人杨子健和陈彦冰、被告龙宇热力公司的委托诉讼代理人王立龙到庭参加诉讼，被告中诚房地产公司的法定代表人梁卫胜、被告盛达建筑公司的法定代表人魏茹、被告龙宇热力公司的法定代表人艾民及委托诉讼代理人杨**、被告闫飞艳、第三人美天物业公司的法定代表人王鹏博经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请判令二被告连带负责为原告所有的金色阳光小区E13栋1单元1602室房屋更换地采暖设备；2、请判令二被告连带赔偿原告因更换地采暖设备所造成的经济损失50000.00元（具体数额待鉴定后予以确认）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审前原告变更诉讼请求：由本案四被告以及第三人共同赔偿原告采暖设备更换所造成的全部经济损失74132.00元。

事实与理由：被告中诚房地产公司系金色阳光小区的开发商，被告盛达建筑公司系金色阳光小区的建筑商。2017年11月8日，被告闫飞艳与被告中诚房地产公司签订预售《商品房买卖合同》，约定闫飞艳购买被告中诚房地产公司开发的金色阳光小区E13栋1单元1602室房屋，该房屋为跃层（上下两层）结构，建筑面积为144.14平方米。2018年4月9日，被告中诚房地产公司通知闫飞艳交房，闫飞艳在交纳维修基金和物业服务费等费用后，领取了房屋钥匙。2018年9月12日，原告与闫飞艳签订《买卖定金协议书》，约定原告购买闫飞艳所有的金色阳光小区E13栋1单元1602室房屋。2018年9月20日，原告与闫飞艳签订《存量房屋买卖居间合同书》《补充协议》，后原告按约定向闫飞艳支付了房屋价款，闫飞艳向原告交付了房屋。2018年10月12日，原告办理并领取了该房屋的不动产权证书。2019年3月份原告开始对房屋进行装修；2019年8月份、原告正式入住。2019年9月2日，原告向热力公司交纳取暖费。2019年9月5日热力公司在进行取暖试水过程中，原告发现房屋一层卫生间地面渗水，为此原告找到被告中诚房地产公司和第三人要求给予处理，但遭到拒绝。原告无奈自行支付费用进行维修，维修中发现卫生间地采暖水管有漏点故造成渗水。2020年5月份，原告楼下1502室、1302室业主因屋顶漏水、家具被水浸泡找到原告，原告再次找被告中诚房地产公司和第三人进行处理，但二者相互推诿不予处理。此后，原告雇佣专业人员对地采暖水管漏点进行检测，发现一层卧室、客厅均有漏点，原告将地砖刨开后发现地采暖水管鼓胀破裂造成渗水。为此，原告向滦平县工程建设质量监督站投诉，经调查确认：漏水问题发生在保修期内，原因为停暖期间地暖水管内残留水冻胀导致水管漏水。后经原告向热力公司查询得知，被告中诚房地产公司在2016—2017年度期间因欠缴取暖费被强制停暖。原告认为，根据《商品房买卖合同》第十六条、十七条、十八条、以及附件七的约定及相关法律规定，二被告应连带负责为原告更换房屋地暖设备，并赔偿因此给原告造成的经济损失。现原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼计求。

被告中诚房地产公司辩称，被告中诚房地产公司作为本案被告主体不适格，应依法驳回原告对被告的起诉。本案案由为合同纠纷，而非财产损害责任纠纷，但被告中诚房地产公司与原告***并不存在买卖合同关系，涉案房屋为原告***在闫飞艳处购买，其与闫飞艳存在合同关系，故被告中诚房地产公司作为本案被告主体不适格。第二、金色阳光小区在被告中诚房地产公司占有期间，被告中诚房地产公司已缴纳2016-2017年度取暖费，故涉案房屋供热管冻裂与被告中诚房地产公司没有任何关系。涉案房屋于2016年5月10日竣工验收合格。2015年10月23日被告中诚房地产公司与龙宇热力公司签订热力入网协议。经被告中诚房地产公司申请，涉案房屋于2016年11月9日开栓供热，2017年4月27日被告中诚房地产公司缴纳了2016-2017年度取暖费，故涉案房屋供热管冻裂并非发生在2016-2017取暖年度。第三、2017-2019取暖年度，闫飞艳为涉案房屋热力用户的业主，即为2017-2019年度缴纳取暖费的责任人。2015年5月19日，被告中诚房地产公司将涉案房屋出售给闫飞艳，并签订商品房买卖合同，合同约定交房日期为2017年11月30日，且根据热力公司登记业主显示2017-2019年度取暖年度的业主也为闫飞艳，故闫飞艳应承担2017年至2019年两个取暖年度的取暖费。但根据涉案房屋的热费缴纳明细显示，闫飞艳没有缴纳以上两个年度的取暖费，系造成涉案房屋供热管断裂的主要原因。第四、龙宇热力公司系案涉房屋供热设施的管理人，其对涉案房屋供热管动力，也应承担相应的责任。从被告中诚房地产公司与热力公司签订的热力入网协议看，热力公司系锁闭阀、热计量设施的管理者，其在业主停暖后应采取停止注水、吹水等措施，以保证停暖用户供暖设施、污水，故其应对涉案房屋供暖管冻裂承担一定的责任。第五、根据鉴定意见，原告请求赔偿的数额过高，故对于原告主张的租金、误工费的损失以及超出鉴定结论认定的损失不予认可。综上，恳请人民法院查明事实，驳回原告***对被告中诚房地产公司的起诉或驳回原告对被告中诚房地产公司的诉讼请求。

被告盛达建筑公司辩称，从原告的诉状中可以看出，漏水原因是冻胀供热水管导致，与被告盛达建筑公司没有关系，应驳回原告的诉讼请求，这个工程是2015年12月31日竣工，2016年5月10日进行验收。结论是该工程分部质量完整，该工程整体合格。地暖质量证明文件及材质的报告、使用备案证实，是严格按照法律规定进行了。原告所述是因为使用不当造成，与被告没有关系。建筑工程是我们干的，质保只保两个取暖期，也就是2016-2017、2017-2018年度，本案是2019年9月5日试水发现的漏水，已经过了质保期。

被告龙宇热力公司辩称，龙宇热力公司与原告签订的合同是在2019年2月28日，合同中明确规定供用热设施的产权界限与管理维护责任，居民用户户外供热设施和户内公用设施由甲方也就是龙宇热力负责维修维护。产权界限在管井，居民用户室内非公用设施也就是室内的地采暖，这一部分是由乙方负责维护管理，需更新管理进行维护。所以说根据供热合同，还有河北省相关规定，被告龙宇热力公司作为供热公司给用户办理暂停供热手续齐全。室内的地采暖是由用户自行维护，所以公司不承担责任。

被告闫飞艳经本院传票传唤未到庭，庭前提交答辩状一份，内容为：原告追加被告闫飞艳为被告是不适格的，没有任何法律依据和事实依据。被告闫飞艳于2017年11月8日从被告中诚房地产公司处购买了涉案楼房（为毛坯房），于2018年4月9日交房。但交房后被告闫飞艳并没有入住，没有装修，没有进行任何改动。没有任何证据证明系被告闫飞艳的原因造成地暖管道出现问题，故被告闫飞艳不承担责任。被告闫飞艳于2018年9月12日将涉案楼房出卖给原告，原告自行装修入住。根据相关规定，取暖设施的保修期为两年，也就是说自2018年4月9日交房到2020年4月8日都在保修期内。在此期间出现质量问题应当由开发公司即中诚房地产公司承担保修责任和质量责任，而与被告闫飞艳无关。原告诉状中也明确注明了经滦平县工程建设质量监督站调查确认漏水发生在保修期内，故和被告闫飞艳是没有任何关系的。如系该楼房在交房之前就发生漏水情况，更是和被告闫飞艳无关。综上，请求依法驳回原告对被告闫飞艳的诉讼请求，以维护被告闫飞艳的合法权益。

第三人美天物业公司未向本院提交书面答辩意见。

本案的争议焦点为：1、原告作为本案原告是否适格；2、原告是否存在损失，如果存在，存在的具体数额以及项目；3、被告和第三人对于原告的损失应不应该承担赔偿责任，如果赔偿，赔偿的比例及如何进行赔偿。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行举证及质证。

原告***向本院提交下列证据材料：

1、闫飞艳与中诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）一份、美天物业公司收据二张，证明闫飞艳与中诚房地产公司于2017年11月8日签订商品房买卖合同，约定闫飞艳购买中诚房地产公司开发的金色阳光小区E13栋1单元1602室房屋，2018年4月9日，闫飞艳在缴纳维修基金和物业服务费等费用后，被告中诚房地产公司将涉案房屋交付给闫飞艳，本案房屋地暖漏水发生在合同约定的2年保修期内。

2、买卖定金协议、补充协议、存量房买卖居间合同书、不动产权证书各一份，证明原告于2018年9月12日自闫飞艳处购买了金色阳光小区E13栋1单元1602室房屋，后于2018年10月12日办理了房屋所有权证书。

3、原告的代理人在龙宇热力公司调取的缴费明细三份、开停记录以及过户记录各一份，证实中诚房地产公司2016年-2017年度因未缴纳取暖费，龙宇热力公司以欠费强断的方式给予停暖，被告中诚房地产公司在2017年4月27日补缴了2016年-2017年度的取暖费，此后涉案房屋一直处于停栓状态，2019年9月2日，原告缴纳取暖费后，龙宇热力公司为涉案房屋恢复开栓，开始供热。

4、滦平县工程建设质量监督站《关于金色阳光E13#1602户质量问题的说明》及附件11页，证明在保修期内停暖原因地暖管内残留水冻胀，造成地暖管漏水，同时原告所有的涉案房屋漏水造成的楼下1502室、1302层不同程度损坏。对于因地暖水管漏水给原告造成的经济损失以及给楼下1502室、1302层业主造成的经济损失，四被告及第三人负有共同的赔偿责任。

5、收据四张及光盘一张，证明原告在本次诉讼之前因地暖漏水支付相关检测地暖漏电点费用、维修费、材料费等合计11975.00元。

6、承德方兴资产评估有限责任公司评估报告一份，证明原告地采暖设备更换及装修损失经评估金额为42157.00元。

7、鉴定费发票一张，证明原告支出鉴定费5000.00元。

8、房屋租赁合同一份，证明原告房屋无法正常居住，租赁他人房屋居住，产生房屋租金10000.00元。

损失清单：一、地采暖设备更换及装修损失：54132.00元，其中：1、2019年9月6日卫生间漏水地暖漏水支付检测漏点费用4500.00元，材料费715.00元，修地面、防水、铺砖、美缝1260.00元，合计6475.00元；2、2020年8月4日客厅地暖漏水，支付检测漏点费用、刨地面费用合计5500.00元；3、本次诉讼过程中，申请对地采暖设备更换及装修损失鉴定，评估为42157.00元。以上合计54132.00元；二、鉴定费5000.00元；三、房屋租金损失10000.00元；四、误工费及交通费5000.00元；以上经济损失合计74132.00元。

原告***认为***作为本案的原告主体适格。具体理由是原告***购买了本案所涉及的金色阳光小区E13栋1单元1602室房屋，该房屋的开发商为被告中诚房地产公司，原告取代了被告闫飞艳与被告中诚房地产公司之间建立了商品房买卖合同关系。因原告从被告闫飞艳处购买的涉案房屋，在合同约定的两年保修期内地暖水管冻胀，造成原告的各项经济损失的数额74132.00元。对于上述的经济损失，原告方认为根据《商品房买卖合同》中相关约定，应由被告中诚房地产公司以及被告盛达建筑公司承担连带赔偿责任。同时因被告中诚房地产公司在2016-2017年度欠交取暖费，被被告龙宇热力公司强制停暖，因此中诚房地产公司对于本案地暖水管冻裂具有一定责任。龙宇热力公司与第三人美天物业公司在强行停暖后，未及时将涉案房屋内地暖水管水排除干净，造成了地暖水管冻裂，也具有一定的过错。被告闫飞艳将本案案涉房屋交付给原告***的时间是2018年9月20日，原告办理房屋不动产权证书的时间是2018年10月12日，根据相关法律规定，不动产物权发生变动的时间是以产权登记时间为准，因此原告正式拥有案涉房屋的不动产权时间是2018年10月12日，原告就错过了向被告龙宇热力公司交纳取暖费的时间，因此也说明了应由被告闫飞艳交纳2018-2019年度取暖费。被告闫飞艳2018-2019年度未交纳取暖费，对于地面水管冻胀也有一定过错，所以原告要求四被告以及第三人共同承担原告的上述经济损失，具体相关的比例由法庭依法确认。

被告中诚房地产公司的质证意见为：对于1号证据合同的真实性、关联性和合法性予以认可，但是达不到原告的证明目的。根据该份商品房预售备案显示，闫飞艳于2017年5月19日购买该商品房并且已备案，所以闫飞艳购买该房屋的时间为2017年5月19日。同时根据该份合同的约定，涉案房屋的供采暖保修期为两年，但是因买受人使用不当所造成的，不属于保修责任，该条是约定在商品房买卖合同的第17条，出卖人应自商品房交付之日起，按住宅质量保证书承诺的内容承担相应的责任，但因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施损害，出卖人不承担保修责任。根据该份合同，因是中诚房地产公司与闫飞艳签订的商品房买卖合同，所以本案原告***作为本案的原告主体不适格。2号证据证明其与闫飞艳签订的房屋买卖合同以及相关的协议，对于该份证据的真实性、关联性、合法性均认可，但被告中诚房地产公司认为，本案的原告与闫飞艳存在着房屋买卖合同关系，与被告并不存在合同关系，其诉被告中诚房地产公司主体不适格。第二、闫飞艳与本案的原告进行房屋买卖过程中，在交房时闫飞艳与本案的原告也应对房屋内的设备和设施进行交接验收，所以对于本案供热管的设备和设施的损害，原告也有一定的义务，如在交接时已经发现了漏水管冻裂，那么就不会造成今天损失的发生。3号证据对于过户记录和热费明细记录的真实性、合法性和关联性认可，对于开停记录，该份证据不能够证明2016-2017年度涉案房屋处于停栓状态，因根据该份开停记录的时间是2017年3月31日，也就是说涉案房屋是在2016-2017年度结束后涉案房屋才进行停暖的，对于原告的证明目的不认可。4号证据是滦平县工程建设质量监督站出具的相关问题的说明，对于该份证据的真实性不予认可，因在滦平县相关部门出具该份说明时，对于案涉房屋的冻水原因并未进行深入的调查，虽然涉案房屋的热水管的冻裂是发生在保修期，但同时合同也约定了因买受人使用不当而造成的屋内的设备和设施的损坏，出卖人是不承担保修责任的，所以该份证据达不到原告的证明目的。5号证据，对视频证据的真实性认可，对收据四张不认可，虽然原告对于涉案房屋冻裂之后进行了一定的维修，但是对于维修的具体的金额是否实际发生，原告应提交充足的证据予以证明。6号证据对鉴定报告的真实性、关联性、合法性认可，但根据该份鉴定报告结论显示，原告方的损失需要更换的损失为42157.00元，而原告实际证明他的损失54132.00元，与鉴定报告的数额不符。7号证据鉴定费的发票，真实性、关联性、合法性认可，但认为原告支付的鉴定费用是为了证明其实际发生的损失而支出的费用，其为完成自己的举证责任而支出的费用，对于该笔费用应由原告自行承担。8号证据房屋租赁合同，真实性不予认可。不能证明原告是否进行了承租房屋以及是否支付了相应金额的一个租金。

被告盛达建筑公司的质证意见为：对于1、2、3、4号证据的真实性没有异议，我们只对建设工程负责，我们的质保是两取暖期，我们是2016年5月份交工，到2018年的5月份质保期已经过期，保修义务已经完成，不应该承担责任。原告出示的证据陈述的保修期是开发公司与业主签订的，对建筑公司不发生效力，期间发生的问题与建筑公司没有任何关系，证据虽然真实，但是观点并不真实，把盛达建筑公司强拉到保修期内，我们的保证期是指保证商品房交房以后，对开发商负责两年两个采暖期。建筑公司没有共同赔偿的责任和理由。评估报告和鉴定费发票是真实的，认可。5号和8号证据不予认可。

被告龙宇热力公司的质证意见为：1、2、3、4号证据认可,5、6、7、8号证据不发表意见。不能确定真实与否。证据真实性认可，但是不能证明龙宇热力需要对原告的损失承担责任，手续齐全的情况下办理停暖，室内需要用户进行维护，龙宇热力不承担责任。

被告中诚房地产公司认为中诚房地产公司针对本案的争议焦点提出发表如下观点：第一、因本案的案由是合同纠纷，但本案的原告***与被告中诚房地产公司并不存在合同关系，原告作为本案的原告主体不适格。对于原告的损失应以鉴定结论确认的数额为准。对于超出鉴定结论的损失，被告不予认可。关于本案责任的承担，原告认为因为本案涉案房屋的供热管的漏水的原因是因冻裂，对于该事实各方都没有异议，但是对于冻裂的原因是由于未缴纳取暖费还是停暖后相应的管理人未尽到管理的职责，导致涉案房屋的供水管的水没有被吹干所致。对于该部分问题，被告中诚房地产公司认为，根据热力公司的涉案房屋的取暖户的业主登记情况，以及热力公司的涉案房屋的热费缴费明细来看，本案的责任人应为闫飞艳，缴纳取暖费的义务人应为闫飞艳，闫飞艳为2017-2018年度以及2018-2019年度的缴纳取暖费的义务人，根据热费明细显示其未缴纳这两年度的取暖费是导致涉案房屋水管被冻裂的主要原因，所以闫飞艳对于原告方的损失应当承担主要责任。第二因本案热力公司在热用户停热后应采取相应的措施，保证热用户屋内的供热设施没有水，但是热力公司作为管理人是否尽到相应的管理责任，是否采取了相应的措施，如热力公司没有采取相应的措施，其对涉案房屋热水管的冻裂也应当承担相应责任。当庭向本院提交如下证据材料：

1、闫飞艳与中诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》一份，2017年5月16日中诚房地产公司与闫飞艳签订买卖合同，将金色阳光小区E13栋1单元1602室房屋出售给闫飞艳。合同第十一条、第十七条、附件七，证明原告与闫飞艳存在买卖合同关系，与被告并不存在合同关系，***作为本案的原告主体不适格；合同约定交房日期为2017年11月30日，闫飞艳未按约定收房存在违约行为，自2017年11月30日后闫飞艳应承担缴纳取暖费的义务；因买受人使用不当造成的房屋及其附属设施损坏，出卖人不承担责任。

2、河北省建设工程竣工验收报告一份，2016年5月10日金色阳光E1、E13号楼工程包括给排水与采暖验收合格，证明涉案房屋竣工后采暖工程验收合格。

3、闫飞艳金色阳光入伙手续会签表一份，2018年4月9日闫飞艳与中诚房地产公司办理交房手续，交房时闫飞艳已办理热力开户，证明闫飞艳自合同约定的交房日后应承担缴纳取暖费的义务。

4、供热入网合同一份，证明中诚房地产公司与龙宇热力公司存在供热入网合同关系，龙宇热力公司对供热管道锁闭阀、热计量表、调节阀拥有管理权，中诚房地产公司在供热调试前将锁闭阀开启工具、锁帽移交龙宇热力公司，以上综合证明龙宇热力公司在中诚房地产公司移交相应的工程设施，主要是锁闭阀开启工具之后，龙宇热力公司对于用户的开停取暖应当起到管理作用，龙宇热力公司作为主要管理方，应当进行一系列的操作。

5、热用户入网开栓供热通知单一份，证明涉案房屋2016-2017年度正常供热。

6、E13-1-1602过户记录一份，证明2017-2018年度业主为闫飞艳，2018-2019年度业主为闫飞艳，闫飞艳为以上二个年度缴纳取暖费的义务人。

7、E13-1-1602热费明细记录一份，证明E13-1-1602房屋，2017-2018年度及2018-2019年度未缴纳取暖费。闫飞艳未缴纳2017-2019年两个年度取暖费，系导致涉案房屋供热管冻裂的原因，其对原告的损失应承担赔偿责任。另根据该明细记录显示，被告中诚房地产公司已于2017年4月27日缴纳了2016-2017年度取暖费。综合以上被告认为涉案房屋竣工后，中诚房地产公司按约定缴纳了2016-2017年度的取暖费。闫飞艳为2017-2019年度热力登记用户的户主，其应承担这两个年度缴纳取暖费的义务，但其未缴纳是导致涉案房屋供热管冻裂的主要原因。而龙宇热力公司作为锁闭阀的管理者以及供热的用户，在用户停暖后，其应采取一定的措施，保证用户室内供暖管道、污水排干，其与涉案房屋的供暖管道冻裂存在一定关系，闫飞艳与热力公司应对原告的损失承担赔偿责任。

原告***的质证意见为：一号证据商品房买卖合同的真实性认可，但是对于其证明目的不认可，虽然被告中诚房地产公司签订案涉房屋买卖合同原始买受人为闫飞艳，但原告与闫飞艳签订的房屋买卖合同，权利义务的承继人应该是本案的原告，因此原告的主体适格。第二闫飞艳是否存在违约的行为，与本案没有关联性；第三根据房屋商品房买卖合同附件七的相关规定，该商品房的保修期，自房屋交付之日起计算。根据被告的答辩，与被告的出示的证据三可以证明房屋交付的时间是2018年4月9日，并不应该以被告闫飞艳与被告中诚房地产公司签订的合同中确定的交付时间为准，应该以实际的交房时间，即2018年4月9号为准。同时对于被告中诚房地产开发证明的第三点。原告认为没有在本案中提交相关的证据予以证实。2号证据验收报告的真实性认可，但是认为与本案涉及的是在保修期这个房屋地采暖设备出现了问题无关。3号证据真实性认可，也可以证实我们刚才陈述的交房时间是2018年4月9日。4号证据真实性认可，对于其被告的证明目的，原告方认可，中诚房地产公司在保修期内应承担义务。5号证据通知单真实性认可，对于证明目的不认可，中诚房地产公司对于案涉楼房在2016-2017年度是因为欠费被强制停暖，并没有正常工作。6号证据，过户记录与我们提交的调取的证据是一致的，真实性认可，但是对于证明观点不认可。2017-2018年度显示户主为被告中诚房地产公司，虽然2017年闫飞艳与中诚房地产公司签订了合同，但是2018年4月份才交房。所以原告认为2017-2018年度缴费义务人应该是被告中诚房地产公司，2018-2019年度缴费义务人是被告闫飞艳。热费用明细表真实性认可，7号证据的证明观点和6号证据的一致。2016-2018年钥匙什么的都在开发商手里，闫飞艳是在2018年4月9日才取得钥匙，该房屋应该是开发商被告中诚房地产公司维护不当，导致的供热管冻裂，开发商有直接关系。

被告盛达建筑公司的质证意见为：不发表意见。

被告龙宇热力公司的质证意见为：4号证据入网合同涉及的第五条，供热公司确实有管理权限，但是发生争议的点并不是在锁闭阀等，发生的损失是在用户的室内。合同第九条第五款第5条室内维修维护由中诚房地产公司维修维护，龙宇热力公司确实对室外管道有管理的权限，但是与本案无关。

被告盛达建筑公司认为原告诉被告盛达建筑公司的主体是不适格的。理由是闫飞艳与中诚房地产公司签订合同，原告又与闫飞艳签订的合同，但是这个合同对被告盛达建筑公司是没有约束力的，他们之间合同约定的采暖期质保两年不约束被告盛达建筑公司，因为建筑公司是对开发公司，所以从主体上是不适格的。此次出现事故的原因，是因为供热管冻裂而不是施工质量问题，也不是施工所用的材质问题，与建筑公司是没有任何关系的。从盛达建筑公司对中诚房地产公司签订的施工合同来看，质保期是两个供暖即两个采暖期，我们2016年5月份交工，就两个采暖，事故发生是2019年的9月6日，在质保期内我们没有出现过质量事故，现在这个保证金该退的退，也不存在法律问题，被告盛达建筑公司确实不是适格主体，也不应该承担责任。当庭向本院提交如下证据：

河北省建设工程竣工验收报告、材质建材报告、施工协议各一份。

原告***的质证意见为：真实性认可，但是达不到被告的证明观点，在买卖合同中有相关的约定，在保修期内由建筑商承担连带责任。

被告中诚房地产公司的质证意见为：没有异议。

被告龙宇热力公司的质证意见为：没有意见。

被告龙宇热力公司认为2016-2017年首年供热，完成供热之后，其中包括1602这户，供热公司是按照正常流程进行的停暖，本案涉及的事故是发生在2017年取暖期之后，本案发生的原因是因为室内维护不到位，根据合同室内维护是由用户自行维护，被告龙宇热力公司认为原告追加被告不合理，被告龙宇热力公司没有责任，原告应找主体责任是谁。当庭提交如下证据：

停暖申请和用户的供暖合同各一份。

原告***的质证意见为：供热合同真实性认可，签订合同以及过户申请的时间是2019年2月28日，缴费的义务人从2019年2月28日才发生变更，被告龙宇热力公司认可是在2017年停暖，与我方提交的证据一致，产权临界点没有异议，不能排除热力公司相应的泄水等相关的义务，没有义务也应该通知当时的开发商或实际的业主予以泄水，热力公司没有通知中诚房地产公司及闫飞艳，不能免除相应的责任。2号证据涉及到涉案房屋标注是E13停栓款未清，时间是2017年10月份，当时涉案房屋由中诚房地产公司持有，并未出售给被告闫飞艳。2016-2018年度缴费义务人是应为中诚房地产公司，2018-2019年度是闫飞艳。

被告中诚房地产公司的质证意见为：供热合同认可，对该份合同的真实性、合法性、关联性认可，也认可龙宇热力公司的观点，对于用户室内部分的供热设施应当由用户自行管理和维修。同时根据供热合同附页过户申请，申请人是本案的原告***，主要内容是金色阳光小区丹桂园13栋-1-1602原户主为闫飞艳，到2018年10月12日转卖给***，现申请过户，从该过户申请也可以看出在闫飞艳将涉案房屋转让给***，其应是该涉案房屋缴纳取暖费的义务人和责任人。停暖申请的真实性认可。但是根据停暖申请的时间2017年9月26日，申请人是中诚房地产公司，从时间看公司申请停暖，符合双方之间签订的入网协议的约定，但申请停暖的理由是涉案房屋未缴纳房款，存在违约行为。根据停暖申请，就是开发商在合同约定的合理期限内向龙宇热力公司提出对涉案房屋进行停暖，作为热力公司而言，它应当对停暖的涉案房屋采取适当的措施，包括锁闭阀、关闭公用供水设施，以保证热用户室内的供热管不再注水，热力公司没有提供采取相应措施的证据，所以其对于用户停暖后，因未尽到合理的采取相应的措施，对原告涉案房屋的供热设施造成损害，也应当承担一定的责任。

被告盛达建筑公司的质证意见为：真实性、合法性、关联性没有异议。

被告闫飞艳及第三人美天物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料，视为放弃举证和质证的权利。

对当事人无异议的证据，本庭予以确认并在卷佐证。本院经审理当事人有异议的证据，认定事实如下：

被告中诚房地产公司作为发包方、被告盛达建筑公司作为承包方签订滦平县金色阳光2.2期工程施工协议（E8、9、11、12、13号楼），约定承包范围：土建、给排水、采暖、通风、电气等，除发包方分包以外的所有工作内容。上述工程于2014年9月26日开工，2015年12月31日竣工，2016年5月30日各项工程验收合格，交付给被告中诚房地产公司。双方在《房屋建筑工程质量保修协议》中约定：承包人在质量保修期内，承担工程质量保修责任，质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，供热，电气管线、给排水管道、设备安装和装修（包括门窗）工程，以及双方约定的其他项目。关于质量保修期：2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期。

2015年10月23日，被告中诚房地产公司作为甲方与被告龙宇热力公司作为乙方签订《供热入网合同》，被告中诚房地产公司开发的金色阳光2.2期申请接入龙宇热力公司集中供热管网，合同内容为：第一条入网建筑物名称、地址及建筑面积1、名称：滦平中诚房地产开发有限公司（E3、E4、E7、E8、E9、E11、E12、E13、E14、E15、G1、G2）。第二条3、付款期限：甲方于合同签订后支付乙方50万元入网费，于2016年2月20日前支付乙方300万元入网费，其余2812410.4元于2016年5月1日前付清。第三条产权界定及维修、维护甲乙双方产权分界点设在甲方入网建筑外单元热力入口井室内靠近入网建筑物一侧的阀门法兰处。分界点至用户室内的供用热设施归甲方所有，由甲方负责保养维护和更换改造；分界点以外的供用热设施归乙方所有，由乙方负责保养维护和更新改造。第七条供热并网调试5、对已售出的房屋，甲方在交钥匙前须组织热用户与供热公司签订《供用热合同》并办理供热相关手续，如房屋售出未履行上述手续或房屋未售出，其取暖费由甲方承担。第九条供热、用热约定（一）金色阳光2.2期首年供热时间：E12为2015年供热，E3、E4、E7、E8、E9、E11、E13、E14、E15、G1、G2为2016年供热。（二）供热期限：乙方在滦平县政府规定的供热期限内为甲方供热。每年供热期为当年11月1日起至次年3月31日止。（五）甲方需配齐用户后向乙方整体移交，为方便甲乙双方工作具体采用以下程序：1、甲方负责通知各业主签订《供用热合同》并交纳首次取暖费。2、甲方凭《供用热合同》及取暖费发票发放房屋钥匙。3、甲方未履行上述程序乙方有权对入网建筑全部停热，由此造成的损失由甲方自行负担。（六）2015-2016年度取暖费由甲方于2015年10月1日之前全额结清。（十一）甲方的违约责任4、甲方因拖欠取暖费或违章被实施强制断网的，乙方在保留对其所欠取暖费及滞纳金收缴权力的同时，对强制断网停热期间收取暂停供热费。如甲方被强制断网时间超过一年，视其自动退出集中供热，乙方保留依法进行起诉的权利。2016年11月9日，被告龙宇热力公司出具承德龙宇热力有限责任公司热用户入网开栓供热通知单，通知被告中诚房地产公司金色阳光小区E7、E8、E9、E11、E12、E13已于2016年11月9日具备运行供热条件，并于当日各楼开栓供热。后因被告中诚房地产公司未按时缴纳取暖费，被告龙宇热力公司于2017年3月8日对涉案房屋实施强制断网，2017年4月27日被告中诚房地产公司缴纳2016-2017年度取暖费3315.30元，被告龙宇热力公司对涉案房屋恢复开栓。2017年9月26日，被告中诚房地产公司向被告龙宇热力公司申请，申请对金色阳光小区空置房不进行供暖，其中包括涉案房屋。

2017年5月16日，被告中诚房地产公司作为出卖人与被告闫飞艳作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告中诚房地产公司将位于金色阳光小区E13栋1单元1602号出卖给被告闫飞艳，合同价款为963937.00元，双方约定交房日期为2017年11月30日，对基础设施设备交付条件中约定供暖：交付时供热系统符合供热配件标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。2018年4月9日被告闫飞艳缴纳各项费用后，被告中诚房地产公司将涉案房屋交付给被告闫飞艳，被告闫飞艳未向被告龙宇热力公司申请恢复开栓。

2018年9月12日，原告***与被告闫飞艳签订《买卖定金协议书》，约定被告闫飞艳将涉案房屋出卖给原告***。2018年9月20日，原告与闫飞艳签订《补充协议》及《存量房屋买卖居间合同书》，约定被告闫飞艳将涉案房屋出卖给原告***，约定合同价款为1100000.00元，后原告按照双方约定支付了房款，被告闫飞艳向原告交付了房屋。2018年10月12日，***取得了涉案房屋的不动产权证书，编号为冀（2018）滦平县不动产权第0003943号。2018-2019年度取暖费被告闫飞艳、原告***均未缴纳。原告***未向被告龙宇热力公司申请恢复开栓。

2019年2月28日，原告***与被告龙宇热力公司签订《供热合同》，将原产权人闫飞艳变更为原告***，后原告***对涉案房屋进行装修，2019年8月入住涉案房屋。2019年9月2日原告***缴纳2019-2020年度取暖费，并申请恢复开栓。后在取暖前试水过程中，原告***发现一楼卫生间渗水，维修中发现系卫生间地采暖水管有漏点造成渗水，原告自行进行维修，后发现主卧、次卧、客厅均有不同程度的渗水，2020年7月13日，滦平县工程建设质量监督站出具说明一份，其认为问题初步认定原因为在停暖期间地暖管内残留水冻胀导致地暖管漏水。后原告多次找到被告中诚房地产公司、第三人美天物业公司解决此事，因协商不成，原告将被告中诚房地产公司、被告盛达建筑公司、第三人美天物业公司诉至本院，在诉讼中原告申请追加闫飞艳、龙宇热力公司作为被告，并申请对一楼地采暖设备更换费用及一楼重新装修费用进行鉴定，本院依法对外委托承德方兴资产评估有限责任公司对此进行鉴定，2020年10月28日承德方兴资产评估有限责任公司出具承德方兴评报字【2020】第193号资产评估报告，评估金额为：42157.00元，其中包括：1、储藏室费用7064.85元；2、客厅费用10410.73元（包括刨除地面费用）；3、大卧室费用4136.08元（包括刨除地面费用）；4、卫生间费用2421.40元；5、走廊费用578.59元（包括刨除地面费用）；6、小卧室费用11545.91元；7、全屋改电费用2660.06元；8、卫生间改水电339.11元；9、全屋建筑垃圾清理费用1000.00元；10、全屋卫生防护、清洁费用1300.00元；11、瓷砖美缝费用700.00元。原告***为此支出鉴定费5000.00元，原告***自行维修卫生间支出费用6475.00元（4500.00元+615.00元+100.00元+1260.00元），支出测漏点、刨地面费用5500.00元。

原告***因此次地暖管漏水造成的经济损失有：1、原告***自行维修卫生间费用6475.00元，测漏点、刨地面费用5500.00元；2、全屋地暖更换及一楼重新装修费用为39396.49元（42157.00元-2421.40元-339.11元），因原告自行维修卫生间，应在此费用中扣除维修卫生间费用；3、鉴定费5000.00元，根据原告提交的鉴定费票据予以认定；4、房屋租金8000.00元，原告虽主张房屋租金10000.00元，并提交房屋租赁合同，本院审核后，原告租房日期与实际租房不符，考虑到原告进行重新装修后房屋确实无法居住，综合本地租房市场价格，酌情认定房屋租金8000.00元，以上合计64371.49元。原告***主张误工费及交通费5000.00元，没有事实和法律依据，本院不予认定。

本院认为，本案立案案由为合同纠纷，但根据原告的诉讼请求及庭审查明的事实，案由应为财产损害赔偿纠纷。公民的合法财产权受到法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应该承担侵权责任，因一方当事人的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中被告中诚房地产认为原告***与其没有合同关系，不是本案适格的主体，原告***虽与被告中诚房地产公司没有直接合同关系，但是与被告闫飞艳签订存量房买卖合同后，涉案房屋的权利义务由原告***承继。原告***作为权利受侵害的一方，有权要求对方承担损害赔偿责任，故原告***作为本案原告主体适格。

原告***因涉案房屋地采暖供热管冻胀导致漏水，因此造成的经济损失，要求被告中诚房地产公司、被告盛达建筑公司、被告闫飞艳、被告龙宇热力公司、第三人美天物业公司共同赔偿。一、被告中诚房地产公司不予认可，其认为涉案房屋在其占有期间，已经缴纳2016-2017年度取暖费，地采暖供热管冻胀与其没有关系，对此被告中诚房地产公司不应承担赔偿责任，本院认为被告中诚房地产公司作为开发商在没有将涉案房屋交付业主前，有妥善管理房屋的义务，被告中诚房地产公司虽主张已经缴纳2016-2017年度取暖费，其他取暖年度取暖费与自身无关，但在2016-2017年度取暖期内，被告中诚房地产公司没有及时缴纳取暖费，2017年3月8日被被告龙宇热力公司强制断网供热，2017年4月27日补缴了2016-2017年取暖费，此后在2019年9月原告***申请恢复开栓前，涉案房屋一直处于停栓状态，故被告中诚房地产公司对涉案房屋地采暖供热管冻胀存在过错，应承担相应的赔偿责任。二、被告盛达建筑公司认为其作为建筑方，2016年5月30日涉案房屋验收合格，交付给被告中诚房地产公司，双方合同约定对于供热系统的质量保修期为2个采暖期，被告盛达建筑公司的质量保修期已过，且提交相应的证据证明对涉案房屋供热系统的建筑材料予以检测合格，不存在质量问题，故对原告的损失不予赔偿，本院认为涉案房屋地采暖渗水，查明是供热管冻胀所致，不是因为质量问题，对被告盛达建筑公司的辩解本院予以认可，被告盛达建筑公司不应承担赔偿责任。三、被告龙宇热力公司认为双方签订的供热合同明确规定供用热设施的产权界限与管理维护责任，居民用户户外供热设施和户内共用设施由其维修维护，居民用户室内非公用设施由用户自行维护，涉案房屋的地采暖供热管属于非公用设施，故其对涉案房屋地采暖供热管冻胀没有责任，不应承担赔偿责任，本院认为涉案房屋自2016-2017年度因被告中诚房地产公司未按时缴纳取暖费，被告龙宇热力公司强制断网停暖后，没有证据证明其在采取强制断网停暖措施之前，经催告热用户在合理期限内仍不缴纳取暖费，而按照国家规定的程序中止供暖，并以合理的方式及时通知热用户对管内污水排除，2017年-2019年两个取暖季度，均处于停栓状态，被告龙宇热力公司强制断网停暖对与涉案房屋地采暖供热管冻胀有因果关系，故对被告龙宇热力公司的辩解不予采纳，被告龙宇热力公司应对原告因此造成的损失承担相应的赔偿责任。四、被告闫飞艳作为前业主与被告中诚房地产公司签订《商品房买卖合同》，随后将涉案房屋出售给原告***，且涉案房屋在被告闫飞艳占有期间，一直持续保持停栓状态，被告闫飞艳与涉案房屋地采暖供热管冻胀无因果关系，被告闫飞艳不应承担原告***因此造成的损失。第三人美天物业公司作为物业服务公司，在被告龙宇热力公司强制断网后，没有接到通知要求协助对涉案房屋地采暖供热管排水，其本身不存在过错，故本院认为应由被告中诚房地产公司、被告龙宇热力公司对原告的损失予以赔偿，结合本案实际，本院认定被告中诚房地产公司、被告龙宇热力公司分别承担70%、30%的责任。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人不能提供证据或所提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。对于原告主张过高、事实及法律依据不足的部分诉求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、由被告滦平中诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***各项损失64371.49元的70%即45060.04元；

二、由被告承德龙宇热力有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***各项损失64371.49元的30%即19311.45元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1653.00元，由被告滦平中诚房地产开发有限公司负担1157.00元，被告承德龙宇热力有限责任公司负担496.00元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。

审　判　长　　石　刚

人民陪审员　　赵春财

人民陪审员　　张小红

二〇二〇年十二月九日

法官　助理　　刘小玉

书　记　员　　林　辉

滦平县人民法院民事判决书

附页

一、判决书中引用法律条文内容

《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。

第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨害；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。

《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。

第6条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨害；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第七十六条当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具有资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。.......

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人同时应在五个工作日内向滦平县人民法院或承德市中级人民法院预交二审上诉费，二审上诉费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。

三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限一方为公民的为二年之内，双方均为法人的为一年之内，自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。

四、标的款缴纳账户信息

开户名：滦平县人民法院

开户行：中国农业银行滦平支行

账号：50×××78

联系电话：0314-85××××3

备注：案号及对方当事人名称

五、上诉费缴纳

开户单位：河北省承德市中级人民法院

开户行：建行承德市车站路支行

帐号：13×××02

联系电话：0314-21××××5