广州市中天建筑工程有限公司与某某、某某、广州市白云区商业企业总公司租赁合同纠纷2016民终8419二审民事裁定书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤01民终8419号

上诉人（原审原告）：广州市中天建筑工程有限公司，住所地广东省广州市天河区。

法定代表人：童文建，职务：总经理。

委托代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。

委托代理人：许子翔，广东广大律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，住广东省广州市天河区。

上诉人（原审被告）：***，住广东省广州市天河区。

***、***的共同委托代理人：杜宝庆，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。

原审第三人：广州市白云区商业企业总公司，住所地广东省广州市白云区。

法定代表人：陈伟雄，职务：总经理。

委托代理人：王爱霞，广东富临国泰律师事务所律师。

上诉人广州市中天建筑工程有限公司（以下简称中天公司）、***、***与原审第三人广州市白云区商业企业总公司（以下简称商业公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审第三人商业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年3月7日，商业公司（卖方）与中天公司（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：商业公司将位于广州市天河区石牌南大路新建房4号的房产（以下简称“涉案房屋”）出售给中天公司；建筑面积为58.22平方米；房价款为13万元等内容。2005年4月6日，中天公司取得涉案房屋的《房地产权证》（粤房地证字第XX号），载明建筑面积为58.2152平方米，房屋用途为居住用房。

中天公司称***、***为商业公司的原职工，涉案房屋由商业公司出租给***、***使用至今，但商业公司与***、***并未采取书面方式签订租赁合同，故双方形成不定期租赁关系，其亦通过公告及登报的方式要求***、***搬离涉案房屋。***、***称其为商业公司的原职工，其自1984年开始向商业公司缴纳涉案房屋的租金每月3.33元，但自1996年起其未再向商业公司支付租金，双方亦签有书面租赁合同，但未约定租赁期限，中天公司对此未提供相应的书面租赁合同。商业公司称***确实为其下属企业的原职工，涉案房屋确实在出售之前就给***居住，***、***自1984年起每月向其缴纳租金3.33元，但自1996年其***、***未缴纳过租金，且双方未签订书面租赁合同也未约定租赁期限。

商业公司与***、***均确认双方未就涉案房屋订立相关房改协议，***、***称其曾要求过商业公司将涉案房屋房改，但未能办理下来；商业公司亦称涉案房屋仅为其出租给***、***使用，并非分配给***、***的房改房。

现中天公司以其与***、***成立不定期租赁关系为由，要求解除双方不定期租赁关系，且称涉案房屋已被国土部门鉴定为危房，不能出租，要求***、***向其交还涉案房屋，***、***亦具有其他住所，搬离涉案房屋不存在障碍。中天公司为证明其上述主张，提供如下证据：1、《房地产登记薄查册表》（查册时间为2016年3月7日），显示天河区车陂路XX号XX房的产权人为***，占有部分为全部，契证类型为集体土地房产证；2、广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2014年5月21日出具的《危险房屋限期治理通知书》（天房危通字【2014】第107号）（内容为：中山大道西XX号房屋，经房屋安全鉴定单位鉴定确认为“局部危险房”，处理意见为停止使用，根据《广州市房屋安全管理规定》，上址房屋安全责任人应当在2014年6月20日前履行危险房屋治理责任，上址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即搬出，危险房屋不得出租。）经质证，***、***对上述证据发表如下意见：1、对证据1的真实性无异议，但其已将该房屋出售，但因为该房屋为小产权房，不能进行转名，故仍登记在其名下；2、对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，涉案房屋并不属于危房，也从来没有人前往涉案房屋进行鉴定，即使涉案房屋鉴定为危房，其亦要求继续居住，相应风险自行承担。

关于涉案房屋的地址，中天公司及***、***均确认涉案房屋（广州天河区石牌南大路新建房X号）经石牌派出所变更后现地址为广州市天河区中山大道西XX号，但因对该地址进行了自编，因此涉案房屋的现地址应为***、***的户籍地址即广州市天河区中山大道西XX号XX房。中天公司及***、***均确认***、***现居住该房。

另查，***曾以中天公司、商业公司及案外人广州市白云国有资产经营有限公司就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效为由诉至原审法院【案号为（2014）穗天法民四初字第2538号】，在该案中，原审法院认定：由于商业公司未能举证证明其在出卖涉案房屋之前的合理期限内有通知***，故其与中天公司于2005年3月7日签订《广州市房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给中天公司的行为侵害了***作为承租人对案涉房屋享有以同等条件优先购买的权利；但由于承租人的优先购买权在性质上是缔约请求权，是债权，不具有对抗第三人的效力，故***要求确认商业公司与中天公司于2005年3月7日签订的《广州市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持；至于商业公司侵害***的优先购买权，对***造成的损失，***可另循法律途径解决。现该案尚在广州市中级人民法院二审审理中。

原审法院认为：根据查明的事实，商业公司将涉案房屋交付给***、***居住，***、***亦自1984年起向商业公司支付租金，但未有证据显示双方已就涉案房屋订立书面租赁合同，且双方均确认未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，据此，商业公司与***、***双方形成不定期租赁关系。

中天公司于2005年3月7日向商业公司购买了涉案房屋，并于2005年4月6日取得涉案房屋的《房地产权证》，故自2005年4月6日起，商业公司就涉案房屋与***、***所形成的不定期租赁关系中的权利义务应约束中天公司与***、***。根据《中华人民共和国合同法》二百三十二条的规定，中天公司可随时解除该不定期租赁关系，并应在合理期限之前通知***、***。现中天公司要求解除其与***、***的租赁关系并要求***、***交还涉案房屋，具有事实和法律依据，鉴于本案案情，酌情给予***、***6个月的时间腾空搬离涉案房屋。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年4月11日判决：一、解除中天公司与***、***就广州市天河区中山大道西XX号XX房所形成的不定期租赁关系；二、***、***于判决发生法律效力之日起6个月内向中天公司交还广州市天河区中山大道西XX号XX房；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由***、***负担。

判后，上诉人中天公司、***、***均不服原审判决，向本院提起上诉。

中天公司上诉及答辩称：我方要求***、***立即交还涉案房屋，具有充分的事实根据和法律依据，却未得到原审判决支持，二审法院应当改判予以支持，理由如下：涉案房屋早在2014年已被鉴定为危房，不适合居住，原审法院竟为***、***预留了长达6个月的时间腾空房屋，不符合法律规定。根据我方原审提交的证据显示，广州市国土房管局天河区分局于2014年5月21日向我方下发了《危险房屋限期治理通知书》，明确告知涉案房屋被鉴定为危房，处理意见为“停止使用”，并要求涉案房屋使用人立即自行搬出，同时强调涉案房屋“不得出租”，从上述情况可以判断，涉案房屋早在2014年已被鉴定为危房，客观上不适合居住，我方劝说无果迫于无奈才提起原审诉讼。2、***、***拥有自己的房屋，立即搬离涉案危房不存在障碍。根据我方原审提供的“广州市不动产登记查册表”显示，***名下拥有房产，即使立即搬离涉案危房，居住问题也不存在障碍。综上，上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，改判***、***立即向中天公司交还广州市天河区中山大道西XX号XX房；3、本案一、二审诉讼费由***、***承担。另答辩不同意***、***的上诉请求。

***、***上诉及答辩称：一、原审判决基本事实认定不清。1、原审判决未能正确认定本案的性质。本案所涉房屋是原白云区商业局的公有房屋，我方作为该单位的职工，依照国家当时的福利政策分配给予居住，属于租赁公有住房。2、原审判决未能厘清基本的法律关系。国家的福利性公房租赁关系是一种公法色彩很浓的特殊关系，这种租赁关系并不属于完全的民事法律行为，亦不同于一般的民事租赁关系。二、原审判决适用法律有误。1、本案不适宜合同法相关规定。本案所涉福利性质的公房租赁关系，是民事主体即我方以自己的劳动获得的权利（分配）的方式建立起来的“租赁”关系，这一特殊性的存在，使得这种公房承租权具有特定物权的性质，并不是真正合同法意义上的租赁关系，为此本案的所谓合同纠纷并不适用合同法的相关规定。2、本案不属于租赁合同的范畴。根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生的纠纷案件，不适用本解释”。本案所涉的房屋是我方作为承租人依照国家福利政策承租（分配）的公有住房，依此司法解释，不在房屋租赁合同纠纷案件的审理范围。3、原审判决适用法律混乱。原审判决依据的是合同法第二百三十五条，但该条内容为“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，其与原审法院“双方未约定租赁期限”的认定矛盾。且又与同时作为判决依据的第二百一十五条内容矛盾。原审判决中所增加的条款即民事诉讼法第二百三十二条，仅是在具有金钱给付内容的民事判决书中附加，返还房屋是特定物请求而非金钱。三、原审判决程序违法。1、原审判决忽视我方的权利。1、变更之诉与给付之诉是民事诉讼中的两个存在差异的不同类型的诉，诉请解除合同作为一种独立的诉，与诉请返还财物相互矛盾，不可能出现在一个诉中。2、原审判决逾越法律权限。合同解除权系形成权，因此，行使法定解除权的一方当事人并不享有诉权，只有合同相对方才有请求确认解除合同效力的诉权，法院只应依据“不告不理”的原则行使被动审查职能，但原审法院却混淆了解除权的归属，并以确认之诉对本案进行审理，直接判决解除当事人的合同，超越了法律所赋予的权限范围，剥夺了法律所赋予我方确认解除合同效力的诉权。3、原审判决违反法定程序。我方已就本案相关联的事实另案起诉，该案尚在法院的审理程序中而未及终审，该案件判决的结果直接决定着中天公司是否是涉案房屋的产权人的核心问题，其审理结果对本案的审理确有重大的影响，此属《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第五项规定的情形，原审法院应依法作出中止审理的裁定，待另案审理终结后并以此结果为依据再行审理。综上，上诉请求：一、撤销原审判决，驳回中天公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由中天公司承担。另答辩不同意中天公司的上诉请求。

原审第三人商业公司经本院合法传唤未到庭表明意见。

经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为：上诉人***、***为原审第三人商业公司的原职工，涉案房屋是由商业公司分配给***、***居住使用的，此前一直按照公房租金标准收取租金，具有福利政策性质，故***、***上诉主张本案宜按照公房租赁的相关规定予以处理，是可行的。鉴于***、***与商业公司之间并非平等民事主体之间形成的租赁关系，原审法院适用合同法相关规定处理本案并认定双方形成不定期租赁关系不当，本院予以纠正。根据现有证据反映，中天公司向商业公司购买涉案房屋并取得了涉案房屋的《房地产权证》，但***、***与出租人的租赁关系并不因此受影响。对于中天公司是否有权解除租赁关系及收回房屋的问题，应依据公房租赁的相关规定进行审查。《广东省公有房产管理办法》第十一条规定，住宅分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。根据本案查明事实，现***名下拥有自有产权的住宅房屋，故***、***不符合该办法规定的公房住宅分配对象范围。至于***、***在诉讼中提出该房屋已出售的主张，因依据不充分，且该转让关系未经生效法律文书确认，本院对此难以采信。再结合涉案房屋已被房屋安全鉴定单位鉴定属“局部危险房”，不宜继续使用的情况考虑，本院对于中天公司要求解除其与***、***的租赁关系及要求***、***交还涉案房屋的请求予以支持。另原审法院鉴于本案案情酌情给予***、***6个月的时间腾空搬离涉案房屋，是可行的，本院予以维持。综上所述，原审适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1333号民事判决第二项；

二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1333号民事判决第一项为：解除广州市中天建筑工程有限公司与***、***就广州市天河区中山大道西XX号XX房所形成的租赁关系。

本案一审案件受理费100元，由***、***负担。二审案件受理费200元，由广州市中天建筑工程有限公司负担100元，***、***负担100元。

本判决为终审判决。

审判长　　蔡培娟

审判员　　黄　嵩

审判员　　谭红玉

二〇一六年八月二十五日

书记员　　杨娟娟