广州市中天建筑工程有限公司、广州市天河区住房建设和园林局房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终14516号 上诉人（原审被告）：广州市中天建筑工程有限公司，住所地广东省广州市天河区员村二横路3号201（本住所限写字楼功能）。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，***文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**娴，***文律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中144号。 负责人：***，职务：局长。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。 上诉人广州市中天建筑工程有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人广州市天河区住房建设和园林局（以下简称天河区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初3953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人中天公司委托诉讼代理人***，被上诉人天河区住建局委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中天公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并改判驳回天河区住建局的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由天河区住建局承担。事实与理由：一审判决认定天河区住建局接管了案涉房屋并享有权利，该认定与事实不符，是错误的。天河区住建局在一审中提交的证据《接管通知书》不能证明天河区住建局接管了案涉房屋并享有权利，反而证实案涉房屋不属于天河区住建局的接管对象和标的，天河区住建局对案涉房屋不享有权利。因为该《接管通知书》所载明的接管事项为“南面首层185.2162m²，三层393.5718m²。”，并未包括和涵盖案涉房屋，故一审判决认定天河区住建局接管了案涉房屋并享有权利的事实明显是错误的。中天公司一直在正常租赁使用案涉房屋，且一直正常支付租金，不存在未支付或拖欠租金的情况，双方的租赁合同关系也一直处于正常状态。一审判决判要求中天公司从2022年5月1日起支付房屋占用费，属于罔顾事实，将造成中天公司重复交租(费用)，于情于理于法不符，是错误的。 天河区住建局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中天公司的上诉理由不能成立，依法应当驳回其上诉请求，维持原判。一、《广州市房屋租赁合同》的出租方为广州市天河区国土资源和房屋管理局，后历经政府机构改革和相关职能整合，出租方先后变更为广州市天河区住房和建设水务局(以下简称区住建水务局)、天河区住建局，现《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，天河区住建局有权要求中天公司将承租房屋交回给天河区住建局。因此，一审法院判决中天公司向天河区住建局交回涉案房屋具有充分的事实依据和法律依据，依法应当予以维持。首先，2006年1月1日，广州市天河区国土资源和房屋管理局与中天公司签订了《广州市房屋租赁合同》，合同约定广州市天河区国土资源和房屋管理局将涉案房屋出租给中天公司作办公用途使用，因为政府机构改革和相关职能整合，天河区住建局承接了广州市天河区国土资源和房屋管理局的直管房管理职能，故租赁合同的出租方现在是天河区住建局。其次，中天公司于机构改革后一直向天河区住建局支付涉案房屋的占用费，证实中天公司亦认可天河区住建局于机构改革后成为涉案房屋出租人的主体资格的。综上，天河区住建局为《广州市房屋租赁合同》的出租方，现前述租赁合同约定的租赁期限早已届满，天河区住建局已以发函的方式正式函告中天公司双方之间的不定期租赁关系已解除，并要求中天公司缴清拖欠的租金并将房屋腾空交还，中天公司应及时搬离并交还涉案房屋，中天公司至今仍未实际交还房屋的行为严重损害了天河区住建局的合法权益，一审法院判决中天公司向天河区住建局交还涉案房屋，以及向天河区住建局支付占用费至实际交还房屋之日有充分的事实依据与法律依据，故天河区住建局请二审法院依法驳回中天公司的上诉请求，维持一审法院的判决结果。 天河区住建局向一审法院提起诉讼，请求判令：1.中天公司立即腾空并搬离广州市天河区员村二横路3号203房，并将腾空的房屋交还天河区住建局；2.中天公司支付使用上述房屋至中天公司实际腾空并交还房屋所产生的占用费（以每月3005.6元为基数，从起诉之日起计）；3.中天公司支付迟延搬离、腾空上述房屋的违约金（按每月占用费100%的标准，从2019年3月1日至中天公司实际腾空并交还房屋之日）；4.本案诉讼费由中天公司承担。 一审法院认定事实：2000年8年15日，广州市国土房管局向天河区（所）国土房管局出具《接管通知书》，载明：下列房地产已批准接管，请通知房管站办理手续，房屋地址为天河区员村二横路3号。 2006年1月1日，广州市天河区国土资源和房屋管理局（出租人、甲方）与中天公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将天河区员村二横路3号二楼出租给乙方，作办公用途，建筑面积133.01平方米。租赁期限自2006年1月1日至2007年12月31日，月租金2394.18元。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票付款方式缴付租金给甲方。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋应提前日与甲方协商，双方另行签订合同等。 2015年10月26日，广州市人民政府办公厅印发《广州市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定》，规定：将原市国土资源和房屋管理局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市住房和城乡建设委员会。 2016年5月5日，广州市天河区人民政府办公室印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。 2016年12月30日，广州市住房和城乡建设委员会委托区住建水务局自2017年1月1日至2021年12月31日，在授权地域管业范围内承担直管房产权管理、直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮等。 2019年2月，广州市天河区实行机构改革，组建区住房建设和园林局，将区住建水务局（区交通局）的住房、建设、市政和交通运输管理职责，……区城市更新改造工作办公室的统筹人居环境改善、危房改造、城市更新项目政府安置房统筹与分配职责等整合，组建区住房建设和园林局。 2019年12月3日，天河区住建局委托上海锦天城（广州）律师事务所于向中天公司发送的《律师函》，载明：天河区住建局曾与中天公司签订《广州市房屋租赁合同》，天河区住建局将涉案房屋出租给中天公司作办公使用，租赁期限至2007年12月31日止。租赁期满后，中天公司仍在承租房屋内办公，天河区住建局曾多次要求中天公司腾空、搬离承租房屋，但中天公司并未腾空并搬离。为此天河区住建局于2019年1月17日向中天公司送达《关于解除租赁关系的通知》，通知中天公司与天河区住建局的租赁合同关系于2019年2月1日解除，并给予二十八天的搬迁期，截止2019年11月，中天公司尚未迁出承租房屋，并自2019年1月1日至今尚未缴纳任何租金。中天公司拒绝腾退房屋及不缴纳租金的行为严重违反了租赁合同的约定，现要求中天公司退还承租房屋。 一审庭审中，中天公司提交广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2015年12月14日向广州市天河区市场监管局出具的《证明》（其上载明：天河区员村二横路3号2楼201房，使用性质为办公，产权属于我局，现提供给中天公司办公使用。以上内容仅限于该公司办公办理营业执照延期使用），并表示该证据证实广州市国土资源和房屋管理局天河区分局同意和确认涉案房屋由中天公司占有使用并办理营业执照，事实上是一个长期租赁合同的意思表示和确认，且其一直按照每月3005.6元的标准缴纳租金至2022年4月。经质证，天河区住建局对该证据的真实性予以确认，但表示该证据是一个为了协助中天公司办理相关的营业执照所使用，不具有变更不定期租赁合同关系的效力，并确认在合同到期后，中天公司继续使用涉案房屋，按照每月3005.6元的标准缴纳占用费至2022年4月。 关于涉案房屋，天河区住建局表示涉案房屋位于广州市天河区员村二横路3号二楼，该二楼在分租时分割为三间房屋并自编门牌号，由于中天公司在其中一个侧边的房屋，天河区住建局与中天公司从相反的方向开始进行自编门牌号，导致天河区住建局自编为“203房”门牌号，而中天公司所注册自编为“201房”的门牌号，且目前广州市天河区员村二横路3号二楼仅有中天公司在此办公，未有其他人使用二楼的房屋，因为本案中天河区住建局自编的“203房”与中天公司自编的“201房”为同一地址。 本案中，天河区住建局于2021年4月15日向一审法院提交诉讼材料。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依据该条规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定进行调处。 《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出租方为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，后历经政府机构改革和相关职能整合，出租方先后变更为区住建水务局、天河区住建局。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定出租方交付房屋、承租方支付租金，双方之间为租赁合同关系。中天公司辩称天河区住建局主体不适格，无权提起本案诉讼，一审法院不予采纳。 合同租期届满后，租赁双方未续签合同，中天公司继续使用涉案房屋并交付租金，出租方予以接受，双方存在不定期租赁合同关系。中天公司作为承租方负有向天河区住建局支付租金的义务。天河区住建局发函要求中天公司交还涉案房屋，并无不当，中天公司作为交还铺位的义务人，自天河住建水务局发函至今，未实际交还涉案房屋，天河区住建局起诉要求中天公司交还涉案房屋，并无不当，一审法院予以支持。本案为租赁合同纠纷，占用费应参照中天公司支付的租金标准计算。占用费应计至实际交还涉案房屋为止。占用费应计至实际交还涉案房屋为止，本案中，天河区住建局已支付占用费至2022年4月，故中天公司应向天河区住建局支付2022年5月1日至交还房屋之日的占用费（按照月租金3005.6元）。对于天河区住建局诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。天河区住建局诉请要求中天公司支付违约金缺乏合同依据，一审法院不予支持，予以驳回。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七第一款，于2023年2月21日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市中天建筑工程有限公司向广州市天河区住房建设和园林局交还广州市天河区员村二横路3号203房。二、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市中天建筑工程有限公司向广州市天河区住房建设和园林局支付关于广州市天河区员村二横路3号203**2022年5月1日起计至实际交还房屋之日的占用费（按每月3005.6元的标准）。三、驳回广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1678元，由广州市天河区住房建设和园林局负担1528元，广州市中天建筑工程有限公司负担150元。 经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。 二审中，中天公司向本院提交证据：2022年5月至2023年2月的租金发票；拟证明：中天公司一直正常支付租金，天河住建局一直正常收取和确认。 天河区住建局发表书面质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能证明中天公司欲证明的内容，天河区住建局已发函解除双方的租赁关系，因此，天河区住建局向中天公司出具的是占用费发票，而非租金发票，天河区住建局已在发票的备注中注明该费用为“占用费”，且天河区住建局收取占用费只是为了保护国有资产，而非对中天公司继续占用房屋的认可。 二审中，中新公司确认已支付租金至2023年7月，天河区住建局确认中新公司支付占用费至2023年7月。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对中天公司的上诉请求，分析如下： 其一，案件事实表明，案涉《广州市房屋租赁合同》的出租方为广州市天河区国土资源和房屋管理局，后历经政府机构改革和相关职能整合，出租方先后变更为广州市天河区住房和建设水务局、天河区住建局，现《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，天河区住建局有权要求中天公司将承租房屋交回给天河区住建局。因此，一审法院判决中天公司向天河区住建局交回涉案房屋具有事实和法律依据。 其二，一审根据案件查明的事实，作出的裁判合理合法，并无不当，结果应予维持。鉴于本院于2023年8月3日庭询时，天河区住建局对中天公司已缴纳占用费至2023年7月予以确认，因此，一审判决第二项中涉及2022年5月1日起计至2023年7月期间的占用费，应不再执行。 综上所述，上诉人中天公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2022年1月1日施行）第一百七十七条第一款第一项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年4月10日施行）第九十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元,由上诉人广州市中天建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　邓　颖 审判员　　*** 二〇二三年八月二十八日 书记员　　*** *** 附件： 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。