**她、***等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤2071民初2497号 原告：**她，女，1972年3月16日出生，汉族，住广东省中山市东区。 原告：***，男，1974年9月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 上列原告共同委托诉讼代理人：***，广东威格信律师事务所律师。 被告：贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区望城路4号，统一社会信用代码91520000214411630D。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 委托诉讼代理人：**，贵州贵达律师事务所律师。 被告：广东**集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区***2号***1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原告**她、***诉被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称为贵州四建公司）、广东**集团股份有限公司（以下简称为**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年1月19日立案后，依法适用普通程序（独任制），公开开庭进行了审理。原告**她、***的委托诉讼代理人***，被告贵州四建公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。另外，被告**公司的委托诉讼代理人***、被告贵州四建公司的委托诉讼代理人**到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告**她、***向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告贵州四建公司签订的购房意向协议书；2.被告贵州四建公司向原告返还购房款300000元及利息（以300000元为基数，自2016年10月1日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算）;3.两被告向原告赔偿房屋溢价损失1100000元。 事实与理由：2016年6月15日，被告贵州四建公司与被告**公司签订房屋抵付协议书，约定被告**公司将中山**聚豪园西苑5-7栋的房屋抵偿给被告贵州四建公司的工程款。2016年9月19日，被告贵州四建公司与原告签订购房意向协议书，约定被告贵州四建公司把已取得处置权的中山**聚豪园西苑5栋29层01号房的房屋转让给原告，房屋单价按建筑面积6500元/平方米计算，面积约为154.68平方米，房屋总价款为1005420元，签订协议三日内原告向被告贵州四建公司支付意向购房诚信金300000元，被告贵州四建公司在收到诚信金后三日内负责办理原告与被告**公司签订所购房屋的认购书和开具收款收据。该诚信金在被告**公司本项目房产预售许可证办理完毕后，即自动转为原告的购房款，剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到被告贵州四建公司通知书之日起七天内一次性全额**，若原告不按时付剩余购房款，被告贵州四建公司所收前期款项，作为逾期违约金赔偿给被告贵州四建公司，被告贵州四建公司有权另行出卖涉案房屋。原告向被告贵州四建公司支付300000元，随后原告多次要求被告贵州四建公司协助办理原告与被告**公司涉案房屋的转让手续，被告贵州四建公司表示已履行通知义务，但被告**公司一直拖延不办理。2019年，原告向中山市第一人民法院提起诉讼，请求判令被告贵州四建公司与被告**公司协助办理涉案房屋过户手续，被告贵州四建公司表示已履行通知义务，被告**公司认为原告无权要求协助，明确表示拒绝，法院**涉案房屋已抵押给银行。法院以被告**公司不愿意与原告签订涉案房屋的商品房买卖合同、涉案房屋抵押给兴业银行广州分行存在交易障碍为由，判决驳回原告请求。综上，原告与被告贵州四建公司签订购房意向协议书合法有效，被告贵州四建公司作为合同的相对方，未能履行合同约定义务。两被告签订的房屋抵付协议书合法有效，被告**公司已同意被告贵州四建公司转让涉案房屋，而被告**公司又拒绝协助办理涉案房屋过户手续，并把已抵扣工程款的涉案房屋办理了抵押担保向银行借款，使涉案房屋无法正常交易，有违诚信，已构成违约。两被告的行为严重损害原告合法权益，均应承担违约责任。因此，原告依法向法院提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。 被告贵州四建公司辩称，一、购房意向协议书不应解除，涉案房屋已无抵押，购房意向协议书的履行已无事实障碍。（2019）粤2071民初24860号案件中，法院驳回原告的诉讼请求是因为涉案房屋存在抵押，但现涉案房屋已无抵押，购房意向协议书的履行已无事实障碍，被告也愿意继续履行购房意向协议书，购房意向协议书不应解除。 二、如认为购房意向协议书应当解除，但（2019）粤2071民初24860号民事判决书已认定，系**公司擅自将涉案房屋抵押对涉案房屋买卖交易造成交易障碍，致使房屋无法过户，原告不能取得涉案房屋所有权的损失应由其建立房屋买卖合同关系的被告**公司承担。 三、如认为购房意向协议书应当解除，**她、***只能请求承担预约合同的违约责任或基于预约合同对应的损失，**她、***要求只有本约订立才会产生的房屋溢价损失无事实与法律基础。首先，从房屋溢价损失的性质上来看，该损失属于可得利益损失，只有购房意向协议书约定的本约商品房买卖合同正式签订生效，**她、***才能通过商品房买卖合同的履行取得关于房屋升值相关的经济利益，才存在所谓的可得利益。而贵州四建公司与**她、***订立的是预约合同，根据我国《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款，**她、***只能请求贵州四建公司承担预约合同的违约责任或基于预约合同对应的损失，不能通过房屋溢价来确定预约合同守约方的损失范围，**她、***要求只有本约订立才会产生的房屋差价损失无事实与法律基础。其次，在（2019）粤2071民初24720号、（2019）粤2071民初24719号生效民事判决书中，购房者汤月娥、***同样也提起要求上诉人赔偿房屋溢价损失等的请求。凡法院就损失部分仅支持了双倍的银行利息。本案与（2019）粤2071民初24720号、（2019）粤2071民初24719号基本案情一致，应当参照该两案进行判决。 四、如认为被告需承担房屋溢价损失，因房屋溢价损失已足以弥补原告的损失，原告再重复主张利息，已远超出其实际受到的损失，不应当重复支持。 被告**公司答辩称，1.**公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，非合同相对方，基于合同相对性原则，**公司无须履行原告与贵州四建公司之间签订合同所约定的义务，原告与贵州四建公司有无按双方签订的购房意向协议书履行，被告认为原告与贵州四建公司签订的协议书**公司无须履行，当然包括他们之间在购房意向协议书约定的合同义务。对于**公司与贵州四建公司之间的关系，被告认为是属于另外的法律关系，不属于本案的审理范围。2.**公司与贵州四建公司之间签订的房屋抵付协议书未履行，贵州四建公司非涉案房屋所有权人，贵州四建公司从未实际占有、使用并取得涉案房屋的产权，无权转让涉案房屋，同时双方之间的工程款已完成最终结算，已经结清，不存在以房抵付工程款的基础。3.原告对于房屋的现状等事宜有充分的了解，作为完全民事行为能力人同意并自行承担购房的相应风险。同时该协议并非房屋买卖合同，**公司与原告之间没有可供履行的约定，无须履行原告与贵州四建公司之间所约定的合同义务。4.**公司是涉案房屋的所有权人，未与原告签订书面的房屋买卖合同，对于贵州四建公司的行为并没有进行追认与确认，**公司无须成退款、赔偿或补偿责任。5.根据另案判决，已经明确原告与**公司之间买卖合同关系未成立，原告所遭受的损失是其支付购房诚信金而导致，其仅支付了购房诚信金30万元。综上所述，**公司与原告之间不产生债权债务关系，应当依法驳回原告对**公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 1.2019年9月18日，**她、***以**公司、贵州四建公司为被告向本院提起诉讼，要求确认与贵州四建公司签订的购房意向协议书有效，与**公司签订涉案房屋的商品房买卖合同并由**公司协助办理不动产权证。本院于2020年5月18日作出（2019）粤2071民初24860号民事判决，**以下事实： （1）2016年6月15日，**公司与贵州四建公司签订房屋抵付协议书1份，载明贵州四建公司承建**公司的中山聚豪园西苑工程前期已完工工程款确认约为42000000元（最终以审定的结算为准），**公司同意将聚豪园西苑的房产（房号分别为：5栋：1301房、1401房、1501房、1601房、1701房、1801房、2001房、2101房、2201房、2301房、2401房、2501房、2701房、2801房、2901房、3001房、3201房、1602房、1702房、1802房、1902房、2002房、2102房、2202房、2302房、2402房、2502房、3202房、2504房、2604房、3004房、3204房；6栋：1101房、1201房、1301房、1501房、1601房、1701房、2101房、2201房、2301房、2601房、1302房、1702房、1902房、2602房）用于抵付该工程前期已完工工程款，**公司同意将以上46套房产按5200元/平方米（该单价贵州四建公司只承担建安营业税），总价共为36475088元作为**公司支付贵州四建公司承建中山聚豪园西苑工程2014年8月前完成工程的工程结算款，以上抵付金额多退少补，所抵房屋贵州四建公司可自用、转让或委托**公司销售，如属贵州四建公司抵债转让，超出均价部分增加的税费由贵州四建公司承担。贵州四建公司提供上述46套房屋产权人名称给**公司，**公司负责签订商品房买卖合同，办理备案登记及产权证，所产生的税费由购房者承担。该部分房源由**公司委托贵州四建公司收取购房款作为抵付工程款，**公司出具收据给购房者，贵州四建公司向**公司出具收款证明，最后贵州四建公司向**公司统一出具建安发票。协议书已明确约定每户房屋对应的建筑面积、折后单价及总价，还约定了其他条款。 （2）2016年9月19日，**她、***与贵州四建公司签订购房意向协议书，载明因贵州四建公司与**公司签订房屋抵付协议书，因此贵州四建公司已取得本合同涉及房产的处置权。协议约定**她、***意向购买贵州四建公司享有处置权的位于中山**聚豪园西苑5栋29层01号房，建筑面积约为154.68平方米，按6500元/平方米单价计算购房款，总购房款为1005420元；**她、***在签订该协议后三日内自愿向贵州四建公司支付意向购房诚信金30万元，贵州四建公司收到诚信金后三个工作日内负责办理**她、***与**公司签订所购房屋的认购书和开具**公司的收款收据；该诚信金在**公司本项目房产的预售许可证办理完毕后，即自动转为**她、***的购房款；剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额**，**剩余款项后，则贵州四建公司配合**她、***与**公司签订正式商品房买卖合同的手续；房屋办理备案登记及产权证等手续所产生的税费、规费全部由**她、***承担；本协议不具有商品房买卖合同效力，具体内容最终以**她、***与**公司签订的商品房买卖合同为准；正式的商品房买卖合同签订并**全部购房款后，本协议自动失效。合同还约定了其他条款。协议签订后，**她、***向贵州四建公司支付了300000元购房款。 （3）本院另案审理并已判决生效的(2017)粤2071民初2727号案**：包括涉案房产在内的由**公司在中山市火炬开发区博爱七路88号开发的西苑商品房项目于2017年1月12日取得预售许可证。 （4）贵州四建公司称其已经通知**公司按房屋抵付协议书履行义务。**公司不予确认也不同意履行。 （5）涉案商品房已办出不动产权证［不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0××4号］，权利人为**公司，该商品房已于2017年2月4日抵押给兴业银行股份有限公司兴业银行广州分行，被担保主债权数额为730万元。本院向兴业银行广州分行、中山市自然资源局发函调查关于该笔贷款的抵押情况并调取相关抵押档案。经查，**公司因资金周转需要向兴业银行广州分行申请贷款8亿5千万元，双方签订了委托贷款借款合同、抵押合同、抵押物清单，并为包含涉案商品房在内的贷款抵押物办理了抵押登记手续，涉案商品房涉及的抵押金额为730万元。兴业银行广州分行于2020年1月8日函复本院称：我行办理抵押物解押登记手续需要由抵押人提出申请后将相应抵押物委托我行认可的评估公司进行公允市场价值评估，在抵押人按该公允市场价值归还对应贷款金额后，可按照抵押人申请对抵押物进行注销抵押登记。**她、***认为该项抵押的抵押人和抵押权人存在过错，抵押行为无效，**公司有义务注销该抵押。 （6）一审庭审中，贵州四建公司确认已收到涉案商品房的300000元购房款。 根据以上**事实，在该案中本院认为**她、***与贵州四建公司签订的购房意向协议书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。**她、***有权要求贵州四建公司协助**她、***与**公司签订涉案商品房买卖合同后由**公司办理涉案商品房的不动产权证书。现因**公司明确表示不同意按购房意向协议书与**她、***签订商品房买卖合同，法院不能以判决强制要求**公司与**她、***签订合同。同时，因涉案房屋已于2017年2月4日登记抵押，抵押人**公司对涉案房屋不享有完整所有权、不能完全支配及处理涉案房屋，故在涉案房屋无法继续转让的情况下，**她、***主张**公司协助其办证，属于事实上不能履行，本院不予支持。对于**她、***主张贵州四建公司履行合同义务，包括督促**公司及时签订合同出具相关收款收据、行使撤销权等，本院认为撤销权行使与否是贵州四建公司的诉讼权利,并非该司对**她、***所负之义务,不属于法律调整范围,至于贵州四建的督促义务，如前所述，已因**公司对上述事宜存在事实上的履行不能而难以实施亦不能实现目的，故本院不予支持。本院最终判令：“一、确认原告**她、***与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司签订的购房意向协议书合法有效；二、驳回原告**她、***的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。 2.诉讼中，经**她、***申请，本院依法委托中山市安平房地产评估有限公司对涉案房屋（位于中山市火炬开发区××路××号××幢××房）的市场价值进行评估（评估价值时点为2023年1月19日，即本案立案之日）。该公司于2023年6月6日出具评估报告，确定涉案房屋于评估价值时点的房地产评估价格为2043096元。**她、***为此预交评估费7500元。 3.**她、***向本院提交中山市住房和城乡建设局政府网截图显示，涉案房屋已办理网签备案。**公司对此予以确认，称涉案房屋虽然已经没有了抵押，但是已备案到他人名下。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。结合当事人各方诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、涉案房屋买卖无法完成交易违约主体的认定问题；二、违约责任的认定问题。 关于争议焦点一。 根据房屋抵付协议书约定，贵州四建公司承建的中山聚豪园西苑5-7栋工程2014年8月前完成工程的结算款42000000元，**公司同意将涉案房屋在内的46套房产按5200元/平方米总价共36475088元作为**公司支付贵州四建公司承建中山聚豪园西苑工程2014年8月前完成工程的工程结算款，从协议内容上看，双方当事人签订房屋抵付协议书的真实意思即为**公司将46套房屋作价36475088元用以抵付欠付贵州四建公司到期工程款，因此，房屋抵付协议书的性质应为债务履行期限届满后债权人与债务人达成的以物抵债协议。该协议约定内容没有违反法律、行政法规强制性规定，该房屋抵付协议合法有效。 履行期限届满后达成的以物抵债协议同时存在新旧两债，在新债清偿中，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债，债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。本案中，房屋抵付协议书的合同相对方为**公司与贵州四建公司，贵州四建公司作为债权人，有权请求继续履行该以物抵债协议。据（2019）粤2071民初24860号民事判决**事实，涉案房屋已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行，现涉案房屋虽已解除抵押，但该房屋已办理网签备案登记在他人名下。贵州四建公司要求履行以物抵债协议存在履行障碍，属于法律上或事实上不能履行，故贵州四建公司无法要求**公司履行以物抵债协议中关于涉案房屋的以物抵债条款。针对该以物抵债协议，贵州四建公司只能要求**公司根据新债主张违约责任或恢复履行旧债。 虽然贵州四建公司与**她、***之间不存在以物抵债关系，但贵州四建公司与**她、***之间签订了购房意向协议书，双方已成立预约合同关系。购房意向协议书中没有约定贵州四建公司违约所应承担的违约责任，但约定了**她、***违约时应承担的违约赔偿责任。基于公平原则，贵州四建公司因违约对**她、***造成的损失，贵州四建公司应承担赔偿责任。 综上分析，**她、***作为与贵州四建公司之间预约合同的守约方，因无法顺利购买涉案房屋造成的损失，可向贵州四建公司主张相应的赔偿责任。 涉案房屋买卖交易无法履行的最根本原因虽为**公司在涉案房屋已通过房屋抵付协议抵付给贵州四建公司的情况下，仍将涉案房屋抵押给兴业银行广州分行，办理担保金额高达740万元的抵押借款，并在抵押解除后，备案登记在他人名下，对涉案房屋买卖交易造成交易障碍，致使**公司与贵州四建公司之间的以物抵债协议、贵州四建公司与**她、***之间的房屋买卖交易无法履行。但因**她、***与**公司之间不存在以物抵债关系，也不存在合同关系，且**公司没有实际收取**她、***的购房款，基于合同相对性原则，**她、***无权直接要求**公司对其交易损失承担赔偿责任。 关于争议焦点二。 因涉案房屋买卖交易无法履行，**她、***诉请判令解除其与贵州四建公司签订的购房意向协议书，理据充分，本院予以支持。购房意向协议书解除后，贵州四建公司基于购房意向协议书收取的购房款30万元应向**她、***退还。对于**她、***因无法购买房屋主张的损失赔偿，本院分别认定如下： 1.房屋溢价损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依照前述法律规定，贵州四建公司违约对**她、***造成的损失，应包括可期待利益损失。贵州四建公司与**她、***签订购房意向协议书后无法履行合同，**她、***的损失主要为房屋溢价损失，**她、***在前案判决无法履行合同后，在本案中诉请解除合同，并主张以本案立案之日（即2023年1月19日）的房屋价值计算房屋溢价损失，合理有据，本院予以采纳。涉案房屋总价款为1005420元，在2023年1月19日价值时点的房地产评估价格为2043096元，溢价1037676元。贵州四建公司与**她、***签订购房意向书后无法履行合同，**她、***要求贵州四建公司赔偿房屋溢价损失，理据充分，本院予以支持，故贵州四建公司需向**她、***赔偿房屋溢价损失1037676元。 因贵州四建公司与**她、***之间订立的是预约合同，预约合同的成立和生效，仅是让当事人负有将来按预约规定的条件订立本约的义务，而不负有履行将来要订立的合同中的义务。如果通过不同时期产生的溢价来确定预约合同守约一方的损失范围，则无异于赋予了购房预约合同与房屋买卖合同相同的法律效果。贵州四建公司无法履行协助**公司与**她、***之间的签约义务，实际是剥夺了**她、***的机会利益，使其丧失了向他人以类似价格购买类似房屋的机会，**她、***遭受的是机会利益损失，而机会利益损失的确定受市场交易概率影响极大，不能直接以房产溢价金额确定。而且，就房屋买卖交易而言，除签买卖合同外，双方还涉及剩余购房款的支付、办理过户、出证等诸多后续步骤，本约尚未订立，其能否订立、订立的内容尚待磋商，故预约合同履行的可得利益通常不能等同本约履行所获得利益，涉案房屋的升值差额不能直接视为**她、***签订购房意向书后即可直接获得的利益。但由于贵州四建公司的违约行为，客观上使**她、***丧失了购买涉案房屋的机会，**她、***因购房意向协议书的签订对将来订立商品房买卖合同产生了合理期待，从而放弃了在附近地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，应认定其存在损失。涉案房屋交易期间溢价1037676元，本院综合中山市2016年至2021年房地产市场发展态势、涉案房屋所在楼盘的实际情况、双方当事人履约情况，酌情确定贵州四建公司承担房屋溢价损失830140.8元。 2.300000元购房款对应的利息问题。 **她、***对涉案房屋升值利益的获取系以其支付相应房款为前提，故已付房款的利息损失实际已包含在房屋溢价损失中得以补偿，**她、***在主张房屋溢价损失的同时要求300000元对应利息，无异于在未支出任何成本的情况下仍可获取涉案房屋相应升值利益，有违公平原则，本院对此不予认同，对**她、***该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，**她、***诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告**她、***与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司签订的购房意向协议书； 二、被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告**她、***退还购房款300000元及赔偿房屋溢价损失830140.8元，合计1130140.8元； 三、驳回原告**她、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24219元（原告**她、***已预交），由原告**她、***负担11649元，由被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司负担12570元；评估费7500元（原告**她、***已预交），由被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司负担；前述被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司负担的部分于本判决生效之日七日内径付原告**她、***。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年八月二十四日 书记员　　*** ***