深圳市恒升防水工程有限公司、***等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

海南省第一中级人民法院 民事判决书 （2022）琼96民终2839号 上诉人（原审被告、申请执行人）：深圳市恒升防水工程有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区大浪街道高峰社区龙军花园A1A2栋3**2401。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈向权，北京长安（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：***，男，1989年8月3日出生，汉族，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：***，海南海地律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：***，男，1977年11月7日出生，汉族，住海南省文昌市。 原审第三人（被执行人）：海南联合建工集团有限公司，住所地海南省海口市国贸路56号北京大厦15A。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 上诉人深圳市恒升防水工程有限公司（以下简称恒升公司）因与被上诉人***、原审被告***、原审第三人海南联合建工集团有限公司（以下简称建工公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省澄迈县人民法院（2022）琼9023民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 恒升公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．改判驳回被上诉人的第一、二项诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定“2018年9月***的母亲***委托***在涉案房屋做墙面装修，并已付清装修款43000元”是事实认定错误，且没有依据。一审时被上诉人***没有提交任何的装修合同证明该房屋系其委托装修，所谓的案外人***也没有任何装修资质以及提供关于装修内容明细单价，也没有证据证明被上诉人如何支付装修款项，一审法院仅凭***的陈述就认定其装修涉案房屋是错误且无任何依据的。二、一审认定“***已与***签订《房屋转让协议》，并已支付了全部房款30万元”没有依据且事实认定错误。一审时***仅提交了原审被告***的哥哥***的所谓30万元收房款收条，且该30万元不是通过转账支付，***根本没有证据证明其30万元购房款的合法来源和相关取款凭证，上诉人有理由相信被上诉人***与原审被告***恶意串通，出具虚假的收款收据。事实上***并没有真实支付该房款，所谓的房产买卖关系是虚假的，一审在***没有提供证据的情况下，认定其已支付30万元房款完全不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第三款关于“已支付全部价款”的规定。三、***在明知该涉案房屋属于海南相关限购规定禁止买卖的情况下，仍与***签订所谓的购房合同，本身就存在过错，不属于善意购房人，应当不受法律保护，一审仍认定购房合同有效，则使得海南省政府关于房屋限购的规定成为一纸空文，毫无法律效力。且一审中***并未提交相关提取、支付房款和装修款的凭证，***也未出庭证明及质证确认。2019年9月，***还将该房产抵押给他人的行为足以证明该房产并未实际转让给***。因此，***与***签订的所谓购房合同属于双方恶意串通的虚假合同，不是合法有效的，一审认为该购房合同合法有效是错误的。综上，一审认定事实不清，证据不足，导致适用法律错误。请求二审在查清事实的基础上，撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。 ***辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 ***、建工公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 ***向一审法院起诉请求：1．判令撤销（2022）琼9023执异43号执行裁定书；2．判令不得强制执行位于海南生态软件园B地块明月居3号楼1003房；3．本案所有诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月5日原告与被告***口头达成合意将涉案房屋即位于海南生态软件园B地块明月居3号楼1003房以30万元的价格转让给原告。当日被告***的哥哥***收到原告交付的30万元现金并向原告出具了收条。2019年12月5日，原告与被告***签订《房屋转让协议》，约定***将位于澄迈县老城镇海南生态软件园明月居3幢二**1003房转让给***，因买方（原告）是海南广州广大工程管理公司员工，按员工价转让，总价为30万元。原告自交款之日起拥有房屋的使用权，可以进行装修入住。2018年9月原告母亲***的委托***在涉案房屋做墙面装修，并已付清装修款43000元。2018年，原告装修完毕后入住涉案房屋至今，期间向物业管理公司交付了物业管理费等各项费用。另查，本院在执行申请人深圳恒升公司与被执行人海南建工公司、被执行人***建设工程合同纠纷一案中，于2021年11月9日查封了涉案房屋。 一审法院认为，本案争议焦点是：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。审查案外人的权利能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。本案中，在本院于2021年11月9日查封涉案房屋之前，原告已与被告***签订《房屋转让协议》，并已支付了全部房款30万元，且已在2018年间装修入住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告已取得了涉案房屋的物权期待权。从权利内容上看，原告的权利是直接针对案涉房屋的物权，而恒升公司享有的是对被执行人建工公司、被执行人***的债权，属于金钱债权，未指向特定的财产，在原告已占有涉案房屋的情况下，原告的物权期待权应优先于恒升公司的金钱债权。综上所述，原告对涉案房屋所享有的权益能够阻却对本案涉案房屋的执行，原告提起执行异议请求的理由成立。另关于原告诉请撤销（2022）琼9023执异43号执行裁定书，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条之规定，判决：一、停止对位于海南省澄迈县老城镇海南生态软件园B地块明月居3号楼1003房屋的执行；二、驳回原告***的其它诉讼请求。案件受理费50元（原告***已缴纳），由被告***负担。 二审中，上诉人恒升公司向本院提交如下证据：1．抵押权登记信息、不动产登记申请表、小额贷款业务房产抵押合同，拟证明***名下的涉案房屋于2019年9月24日抵押给海南**小额贷款有限责任公司的事实；2．不动产抵押权登记询问记录，拟证明涉案房屋系***与***夫妻共有，与***无关。经过庭审质证，被上诉人***对证据一的真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议；对证据二的真实性无异议，对证明内容有异议。被上诉人认为上述证据不能排除***将房屋出售给***的事实。被上诉人***向本院提交如下证据：海南省不动产（房屋）登记信息查询证明，拟证明至目前为止，***及其配偶未登记过任何房地产，***及其配偶名下除了涉案房屋没有其他住房。经过庭审质证，上诉人认为该证据与本案无关。经审核，本院对双方提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。 另查明，2017年7月5日，案外人***向被上诉人***出具收条，内容为：“兹收到***交来澄迈老城明月居购房款定金人民币叁拾万元整（￥300000）”。2019年12月5日，***与原审被告***签订《房屋转让协议》，约定：***将涉案海南生态软件园B地块明月居3号楼1003房以30万元的价格转让给***；付款方式为一次性付完全部购房款（另立收款收据），待符合转让政策（满五）时再办理过户手续；卖方保证财产清晰无抵押；买方自交款之日起拥有该房屋的使用权，可以进行装修入住。涉案海南生态软件园B地块明月居3号楼1003房屋的不动产权证号为：琼（2019）澄迈县不动产权第XXXX号，登记在***名下。2019年9月24日，由***及其配偶***共同签字，将该房屋抵押给海南**小额贷款有限责任公司，抵押金额为70万元，抵押期限为：2019年9月24日起至2020年9月23日止。 本院认为，本案争议的焦点为：被上诉人***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，应依照上述司法解释的规定，结合本案查明的事实进行分析。首先，根据海南省2018年出台的房地产调控政策，涉案房屋虽属于限制转让住房，但***与***于2019年12月5日签订的《房屋转让协议》中亦约定涉案房屋待符合转让政策（满五）时再办理过户手续，故该转让协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的书面买卖合同。***虽于2019年9月24日曾将该房屋抵押给海南**小额贷款有限责任公司，但抵押期限至2020年9月23日已期满，并不影响该《房屋转让协议》的最终实际履行。综合以上，应当认定***在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，***的母亲于2018年委托案外人***对涉案房屋进行装修后，***已实际入住至今，并已支付居住期间的物业管理费。故应当认定***在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，关于房屋价款的支付问题。2017年7月5日，案外人***向被上诉人***出具收条，内容为：“兹收到***交来澄迈老城明月居购房款定金人民币叁拾万元整（￥300000）”。该收条虽然并非由***出具且未载明具体房号，但根据查明的事实，***系***的兄长，***在该明月居小区并未购买其它住房，且***已提供银行明细清单证明购房款30万元的现金来源，故应认定收条中的30万元系针对购买涉案房屋进行的支付。综上，在涉案房屋被查封之前，被上诉人***已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款并已实际入住，且非因其自身原因导致涉案房屋未能办理过户登记，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，***已取得涉案房屋的物权期待权，其权利优先于上诉人的普通债权，足以排除强制执行。 综上所述，上诉人深圳市恒升防水工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人深圳市恒升防水工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员** 审判员*** 二〇二二年十二月十九日 法官助理*** 书记员冯旖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。