**、宜昌市五千年茶艺有限公司合同纠纷二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂05民终1412号

上诉人（原审原告）：**，男，1969年5月2日出生，汉族，个体工商户，住宜昌市。

上诉人（原审原告）：宜昌市五千年茶艺有限公司，住所地宜昌市胜利四路20号。

法定代表人：李经伟，董事长。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：秦爱国，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：范亮亮，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。（特别授权代理）

被上诉人（原审被告）：湖北一方科技发展有限责任公司，住所地武汉市洪山区关南工业园Ⅱ-2号迈驰科技大楼。

法定代表人：刘泽文，总经理。

被上诉人（原审被告）：长江水利委员会水文局长江三峡水文水资源勘测局，组织机构代码42017977-2，住所地宜昌市胜利四路15号。

法定代表人：李云中，局长。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王庆元，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权代理）

以上二被上诉人委托诉讼代理人：王定鳌，三峡水文勘测局干部。（特别授权代理）

上诉人**、宜昌市五千年茶艺有限公司（以下简称五千年茶艺公司）因与被上诉人湖北一方科技发展有限责任公司（以下简称一方科技公司）、长江水利委员会水文局长江三峡水文水资源勘测局（以下简称三峡水文勘测局）合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第01626号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

上诉人泰波、五千年茶艺公司的上诉请求：1.撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第01626号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人共同负担。事实和理由：一方科技公司在租赁期内出卖房屋未在合理期限内通知承租人，侵害了上诉人的优先购买权，应依法承担损害赔偿责任。上诉人主张的装修装饰及员工遣散费损失与被上诉人侵害上诉人的优先购买权有因果关系。装修装饰损失虽有部分折旧消耗，但租赁期满后确有实际价值。若上诉人的优先购买权得到实现，该部分价值将会被继续利用，同时被上诉人在清场时明确同意对上诉人给予补偿。员工遣散费也属于赔偿损失范围。综上，请求二审法院支持上诉人在一审的诉讼请求。

被上诉人一方科技公司、三峡水文勘测局辩称，1.上诉人不具有优先权。租赁房屋属于长江水文局下属的一方科技公司代为购买，属国家资产，一方科技公司在2004年购买房屋的单价是8000元/平方米，2010年转让给三峡水文勘测局是原价转让，属于国有资产原价转让，不等同于平等市场主体之间的交易，因此，上诉人不具有优先权。2.房屋转让行为发生在2010年，即使侵害了上诉人的优先权，上诉人现主张权利也超过了时效。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

**、五千年茶艺公司向一审法院起诉请求：1.一方科技公司、三峡水文勘测局连带赔偿**、王千年茶艺公司经济损失50万元。2.本案诉讼费由一方科技公司、三峡水文勘测局承担。

一审判决认定事实：2006年9月1日，一方科技公司将其所有的位于宜昌市胜利四路20号的办公房屋（产权证号：宜市房权证伍家字第××号），委托宜昌市禹王水文科技有限公司管理和出租。2009年10月1日，宜昌市禹王水文科技有限公司与**签订《房屋租赁合同》。该合同约定，由**承租位于宜昌市胜利四路20号的房屋，租赁面积440m2；租赁期限从2009年10月1日至2011年12月31日止。租赁期满，**可提出续租申请，同等条件**下有优先权等。双方对其他事项亦作了约定。2006年10月27日，五千年茶艺公司以涉案房屋为其经营场所登记成立，并实际使用经营。2010年11月9日，一方科技公司与三峡水文勘测局签订《宜昌市存量房买卖合同》，将涉案房屋转让。同年12月1日，涉案房屋所有权登记到三峡水文勘测局名下（产权证号：宜市房权证伍家字第××号）。2011年12月26日，五千年茶艺公司向三峡水文勘测局提交《关于五千年茶艺有限公司退场的情况说明》，表示：“我公司承租三峡水文门面房即将到期，贵单位领导充分考虑到我们的财产损失，并明确承诺对我公司进行补偿，我们将积极配合尽快退场。但鉴于我公司结束营业需要一个过程，为避免引起员工劳资纠纷，我们需要对员工进行妥善安排。另外，工商税务等申报注销手续繁杂，需几个月时间办理，故申请延期几个月退场，交接期间无法正常营业将无力缴纳房租，仅能缴纳实际发生的水电费，恳请贵单位领导批准！”“延期时间到2012年3月31号止”。三峡水文勘测局相关人员代水平签署意见，表示“同意，到时一定履行”。逾期**、五千年茶艺有限公司未退还出租房屋，三峡水文勘测局即诉至法院，要求腾退涉案房屋、支付占用费；**、五千年茶艺公司则主张享有涉案房屋的优先购买权。湖北省宜昌市伍家岗区人民法院以（2012）鄂伍家岗民初字第839号判决书判决驳回**、宜昌市五千年茶艺有限公司的诉讼请求。《房屋租赁合同》到期后，五千年茶艺公司已经腾退了所租房屋，一方科技公司亦减免了其部分租金及费用。

一审判决同时查明：**并非宜昌市五千年茶艺有限公司经工商登记的法定代表人。2012年3月5日之前，宜昌市禹王水文科技有限公司的法定代表人和三峡水文勘测局局长均由代水平担任。

一审法院认为，一方科技公司与三峡水文勘测局签订的《宜昌市存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同虽涉及优先购买权问题，但并不违反法律强制性禁止交易规定，且三峡水文勘测局已于2010年12月1日取得了涉案房屋的房权证，买卖合同已履行完毕，该买卖合同应属有效合同。根据不动产交易的规则，三峡水文勘测局此时已取得了讼争房屋的产权，即物权已发生转移。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但本案中**、五千年茶艺公司请求赔偿的内容系房屋装修的损失及员工的工资50万元，因该房屋的腾退和员工的解除合同均在租赁合同到期之后，且**、五千年茶艺公司提出的损失与侵害承租人优先购买权并无直接关系，故**、五千年茶艺公司的诉讼请求不符合法律规定，应不予支持。据此，判决：驳回**、宜昌市五千年茶艺有限公司的诉讼请求。

本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”本案中，一方科技公司将案涉房屋出售给三峡水文勘测局系双方真实意思表示，三峡水文勘测局支付了合理对价，房屋已办理过户登记手续，依照上述法律规定，**、五千年茶艺公司主张对案涉房屋享有优先购买权的请求不应得到支持。关于**、五千年茶艺公司主张的装修损失及员工遣散费问题。**、五千年茶艺公司承租房屋后虽然支出了装修费，但装修支出属于经营成本之一，装修价值在经营中已得到实现。再者，双方在《房屋租赁合同》中并未约定装修残值的归属，租期届满租赁合同自然解除后，**、五千年茶艺公司要求一方科技公司和三峡水文勘测局赔偿装修损失缺乏依据。员工遣散费，是用人单位出现被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散等情形时，向劳动者支付的经济补偿，属《中华人民共和国劳动法》规定的用人单位的法定义务。**、五千年茶艺公司自行决定遣散员工是其对经营状态自主决定事项，支付遣散费也是其应当履行的法定义务，与一方科技公司和三峡水文勘测局无关，故**、五千年茶艺公司要求一方科技公司、三峡水文勘测局赔偿员工遣散费既无事实依据，也无法律依据。对其该项上诉主张，本院亦不予支持。

综上所述，上诉人**、五千年茶艺公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由上诉人**、宜昌市五千年茶艺有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　邓　　　 宜　　　 华

审判员　易正鑫代理审判员张端

二〇一七年七月二十日

书记员　彭　　　 泽　　　 燕