某某、扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司等买卖合同纠纷民事一审民事判决书

内蒙古自治区扎兰屯市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内0783民初3389号

原告：***，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。

委托诉讼代理人：王馨，河北沃法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于淼，河北沃法律师事务所律师。

被告：扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。

法定代表人：赵辉，董事长。

委托诉讼代理人：邢子龙，内蒙古云龙律师事务所律师。

被告：***，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。

委托诉讼代理人：赵斌斌，内蒙古喆林律师事务所律师。

第三人：陕西唐信消防安全工程有限责任公司，住所地陕西省西安市。

法定代表人：薛俊侠，总经理。

原告***与被告扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称：宏达公司）、***、第三人陕西唐信消防安全工程有限责任公司（以下简称：唐信公司）买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年11月16日公开开庭进行了审理。原告***、被告扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邢子龙、***的委托诉讼代理人赵斌斌到庭参加诉讼，第三人陕西唐信消防安全工程有限责任公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.诉请确认原告与被告***签订的房屋买卖合同有效（房屋价值140万元）；2.诉请二被告配合原告办理房屋产权手续；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2015年5月，被告宏达公司将其名下坐落在扎兰屯市某某小区门市房用于抵顶欠付第三人唐信公司消防工程款，被告***系该消防工程的实际施工人，由***办理抵账的相关事宜，并收取工程款及抵账房。双方签订抵账协议后，被告***将涉案房屋作价140万元卖给原告，原告与***签订了房屋买卖合同，宏达公司在该买卖合同上签字盖章，确认该房屋出卖给原告***。房屋买卖合同约定，在该房屋能够办理房屋产权手续时由宏达公司、***一并配合***办理房屋产权手续。现原告得知，扎兰屯市某某小区已经可以办理产权登记，但二被告一直没有为原告办理房屋产权登记，现原告诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。

被告宏达公司辩称：被告宏达公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系。原告与被告***之间的房屋买卖合同是否有效与被告宏达公司无关。被告宏达公司只与第三人唐信公司存在因抵顶而产生的房屋买卖关系。依据相关法律规定及合同的相对性法理，宏达公司如果办理案涉房屋的话，产权手续也只能为第三人办理。但由于宏达公司与第三人之间的房款往来账并没有结清。不具备办理产权手续的条件，况且该小区并没有完成竣工验收备案等相关手续，亦不具备办理该房屋产权证手续的条件，综上,原告起诉被告宏达公司缺乏事实依据和法律依据。其诉求不能成立，应依法应予驳回。

被告***辩称：1.原、被告签订的房屋买卖合同是合法有效的，该房屋的产权应当归原告所有。答辩人将宏达公司抵账房屋出售给原告是符合法律规定的，该出售行为已经第三人唐信公司的授权和认可。2.答辩人不应当承担本案的诉讼费用、保全费等，未给原告办理房屋登记手续的责任不在答辩人，此费用应当由第一被告宏达公司承担。根据宏达公司的答辩意见，现补充如下答辩意见，被告***与被告宏达公司与案涉工程宏裕公司已经结算完毕。并且被告***向被告宏达公司支付了10万元结算款。双方之间不存在债权债务纠纷。宏达公司应当协助原告办理产权登记手续，与被告***没有关联。宏达公司与***之间的纠纷应当另案起诉，与本案无关。

第三人唐信公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告***向本院提交如下证据：

第一组证据：房屋买卖合同一份。证明2017年11月8日被告***将涉案房屋以140万元的价格出卖给原告，并约定房屋过户费用由被告***承担。该房屋买卖合同同时在被告宏达公司保存一份。由宏达公司配合办理房屋过户手续。被告宏达公司质证认为，该证据与宏达公司无关。不能证明宏达公司因此具有为原告办理产权手续的义务。况且涉案房屋是宏达公司与第三人之间产生的买卖关系，被告***即不是法人，又没有出具第三人的授权将该房屋出售给原告的行为是否有效也需要法庭予以审查。关于该买卖合同是否是买卖双方善意签订，能否侵害其他人的合法权益都尚不确定。因此，该证据不能支持原告对宏达公司的诉求。被告***质证认为，对该组证据的真实性没有异议，能证明宏达公司将涉案房屋抵顶工程款交付给第三人唐信公司，本案被告***作为实际施工人，将涉案房屋出售给原告，对出售行为唐信公司认可，并授权。对涉案房屋***有处置权。被告宏达公司应当配合原告办理产权手续。针对原告要求被告***承担过户费，被告***不认可。本院认证认为，因被告***对该证据的真实性无异议。故对该证据的真实性予以确认。

第二组证据：2017年11月8日手机银行转账明细单一份、2017年11月8日收据一份、农村信用社回单一份、2018年1月4日郑某某账户向***转款100万元购房款、2018年1月6日郑某某向***转款20万元、收据（金额为120万元）一张。证明原告于2017年11月8日向被告***支付购房定金20万元，原告已向被告***交付全部购房款140万元，***给原告出具了20万元的定金收据及120万元的购房款收据。被告宏达公司质证认为，该组证据与被告宏达公司无关，不予质证。该组证据也看不出来原告有权要求宏达公司为其办理产权手续。被告***质证认为，对该组证据的真实性没有异议。***与宏达房地产公司协商将涉案房屋交付给了原告。合同权利义务已经转给原告。宏达公司应当配合原告办理产权登记手续。本院认证认为，因被告***对原告交付购楼款无异议。故对该组证据予以确认。

第三组证据：房屋交接协议书一份。交房人为被告宏达公司，证明***将涉案房屋出卖给***后，将交接协议交付给***，并将房屋交接协议书的接房人改为***。被告宏达公司质证认为，该组证据由于有原告私自改动的地方，对其真实性不予认可，因为房屋交接单上出现的两个章是不一致的。关于证明的问题也有异议。该协议书当中明确的接房人是***。***三个字的出现是由原告后添加。原告与***的房屋买卖合同形成于2017年11月8日，在2015年进行交房时房屋不可能交付给***。只能交付给第三人唐信公司。此协议书不能证明宏达公司负有配合原告办理房屋产权手续的义务。被告***质证认为，对该组证据的真实性及证明问题均无异议。该组证据能够证明被告宏达公司认可将涉案房屋所有权转给本案原告***。并且在该协议书乙方改名后，由宏达公司加盖公章。应当由宏达公司配合原告***办理产权，被告***已经将该房屋所有权转给***。本院认证认为，因被告宏达公司对该组证据不予认可，本院将结合其他证据及庭审情况予以确认。

第四组证据：证据1、抵顶协议一份，证明宏达公司将涉案房屋以2195330元抵顶给本案第三人唐信公司。证据2、2017年9月30日收据两份。该两个收据的收款人为被告宏达公司，该两份收据收款方式处表明涉案房屋系工程款转抵。证明***因工程款抵顶取得该房屋。证据3、2015年5月10日收据三份。该三份收据的交款单位处均是***，其中金额为568元，1905元（物业费）该两份收据已经更名为***。证明***在将涉案房屋出售给***后将部分房屋收款凭证更名为***。此种更名行为证明该房屋的买卖行为宏达公司明确知悉并认可***为该房屋的所有权人。三张收据总金额为2195330元，是房款抵顶工程款。金额为1905元和568元收据是物业费。证据4、物业管理协议一份、住宅小区楼房装修、管理协议一份、扎兰屯市某某公司房屋交接协议一份、扎兰屯市某某公司收据三份，其中有线电视费收据（金额300元）一张、水费收据（金额115元）一张，证明涉案房屋出卖给***后，已将业主名称由***更改为***。证明涉案房屋由***占有使用至今。被告宏达公司质证认为，对抵顶协议的真实性没有异议。但该协议恰恰证明了第三人是案涉房屋的购买人，与宏达公司存在着买卖关系。对标有***名称且没有更改痕迹的收据（编号：0005664、0069245、0069244）真实性需庭后核实后回复法庭。但该收据也恰恰证明了第三人是房屋购买人，与宏达公司之间存在着买卖关系，与原告无关。关于原告提交的另外五张收据（编号：7037220、7037299、0004776，另两张为白条无编号）及物业管理服务协议、装修管理协议及三张协议由于均有原告自行改动之处，且收据及协议中原来的交款人或协议相对方均为***与原告无关。因此，对该协议的真实性持有异议，对证明的问题也有异议。它不能支持原告的诉求。被告***质证认为，对以上证据的真实性及证明目的均无异议，以上证据能够证明被告宏达公司抵顶工程款将涉案房屋给付唐信公司，该房屋已经为实际施工人***所有，***对该房屋有处分权。对此第三人唐信公司也认可，并有声明证明。对该房屋出售给原告的行为，被告宏达公司明知并且认可。本院认证认为，因被告宏达公司、***对《抵顶协议》的真实性无异议，故本院对《抵顶协议》的真实性予以确认。对该组证据中的证据2、证据3、证据4因将交款人进行了更改，本院将结合其他证据及庭审情况予以确认。

被告宏达公司向本院提交如下证据：

抵顶协议一份、房屋交接协议一份。证明涉案房屋买卖的相对方是第三人。房屋接收人亦是本案第三人的委托人。案涉房屋于2015年5月10日已交付给第三人。不可能在原告与被告***2017年11月8日签订房屋买卖合同之后，再出现宏达公司向原告交付该房屋的相关事实。在未经三方共同协商达成新的相关协议之前宏达公司不具有为抵顶协议相对方以外的其他人办理该房屋产权手续的义务。原告***质证认为，对于抵顶协议原告无异议。但是房屋交接协议书是由被告***、宏达公司三方在一起交接更改为原告名的，并盖有公章。宏达公司对更名行为、房屋买卖行为明确知悉并认可，***为房屋所有权人。被告***质证认为，对该组证据的真实性没有异议，该组证据房屋交接协议书恰恰能够证明与原告所举的交接协议书互相吻合，原告所举的交接协议书是原告与宏达公司、***协商一致后，将涉案房屋交付给原告***，并且更改乙方名称之后加盖了被告宏达公司的公章。能够证明涉案房屋的所有权人为本案原告***。本院认证认为，因原告***、被告***对该组证据的真实性无异议，故对该组证据的真实性予以确认。

被告***向本院提交如下证据：

声明原件一份。证明2021年11月16日第三人唐信公司出具的声明一份，证明2015年5月10日宏达公司与唐信公司欠付工程款达成协议，宏达公司将案涉房屋抵顶工程款给付唐信公司，本案被告***作为消防工程实际施工人，取得了该房屋所有权与处分权，对此唐信公司特此声明。涉案房屋与唐信公司已不存在法律关系，对***出售该房屋的行为认可。原告***质证认为，对该份声明无异议。被告宏达公司质证认为，因第三人未出庭，对该份声明的真实性无法核实，请法庭核实。对证明问题有异议。第三人与该案属于有利害关系的当事人，其所谓的声明不能作为本案的有效证据来使用，不能因此解除宏达公司与第三人抵顶协议而产生的房屋买卖关系以及各自的权利义务。本院认证认为，因第三人未到庭，对该份声明未接受质证，本院将结合其他证据及庭审情况予以确认。

第三人唐信公司未提交证据。

根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年5月10日，宏达公司与唐信公司签订了《抵顶协议》，约定宏达公司将其名下坐落在扎兰屯市某某小区门市房用于抵顶欠付唐信公司消防工程款，抵顶价款2195330元。***系该消防工程的实际施工人，由***与宏达公司办理抵账的相关事宜。宏达公司某某项目部为***出具收据三张，其中金额100000元一张、金额795330元一张、金额1300000元一张，合计2195330元。同时，宏达公司与***又签订了《房屋交接协议书》一份、《物业管理服务协议》一份、《住宅小区楼房装修、管理协议书》一份，并交纳了物业管理费1905元及568元两笔费用。***与扎兰屯市某某公司签订了《交接、入住协议》一份，并交纳了水费115元、有线电视费300元。

另查明，2017年11月8日，***与***签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋作价140万元卖给***。《房屋买卖合同》第三条约定：待乙方（***）将购房款付清则甲方（***）有义务配合乙方与开发商签订房屋买卖合同或更换收款收据。此房为一手房，甲方承诺若乙方与开发商办理的是二手房手续涉及到的过户费由甲方承担。按照合同约定，***于2017年11月8日交纳购房定金200000元，于2018年1月4日交纳购房款1200000元，合计1400000元。同时，***将其与宏达公司签订的《房屋交接协议书》一份、《物业管理服务协议》一份、《住宅小区楼房装修、管理协议书》一份，交纳的物业管理费1905元及568元票据，以及其与扎兰屯市某某公司签订的《交接、入住协议》一份，交纳的水费115元、有线电视费300元票据等皆转交给***。***自房屋交付后，一直居住至今。

又查明，宏达公司开发的扎兰屯市某某小区尚未办理《商品房预销售许可证》。

本院认为，本案中，被告宏达公司将其名下坐落在扎兰屯市某某小区门市房用于抵顶欠付第三人唐信公司消防工程款。***系该消防工程的实际施工人，2017年11月8日，***与***签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋作价140万元卖给原告***。现***认为扎兰屯市某某小区已经可以办理产权登记，但二被告一直没有为原告办理房屋产权登记，所以原告诉至法院，诉请确认***与***签订的房屋买卖合同有效，并要求二被告配合***办理房屋产权手续。经查，宏达公司开发的扎兰屯市某某小区至起诉前尚未取得《商品房预销售许可证》。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。因此，宏达公司与唐信公司签订了《抵顶协议》，因宏达公司尚未取得《商品房预销售许可证》，致使宏达公司用涉案房屋抵顶唐信公司的工程款的效力处于待定状态，***与***签订的《房屋买卖合同》也因此处于效力待定状态。经本院释明后，原告明确表示不变更诉讼请求，故对原告***的诉请不予支持。

综上所述，依照《城市商品房预售管理办法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用

事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费8700元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。

审判员　张　　杰

二〇二一年十二月十五日

书记员　白萨日娜

附：本判决适用相关法律

一、《城市商品房预售管理办法》

第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得在《商品房预售许可证》

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

三《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。