华中建设开发集团有限公司、湖南隆祥房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）湘0104执异88号

案外人：广州一凌智能科技股份有限公司，住所地广州市天河区天河北路626号1201房。

法定代表人：蔡泽辉，董事长。

委托诉讼代理人：林永泉，广东朝远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：詹晶晶，广东朝远律师事务所实习律师。

申请执行人：华中建设开发集团有限公司，住所地长沙经济技术开发区天华路58号。

法定代表人：夏伟，董事长。

委托代理人：汪军，广东绅源律师事务所律师。

被执行人：湖南隆祥房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区银杉路610号金麓西岸和苑1-16栋2单元202房。

法定代表人：胡蓉。

本院在执行申请执行人华中建设开发集团有限公司（以下简称“华中建设公司”）与被执行人湖南隆祥房地产开发有限公司（以下简称“隆祥房地产公司”）建设工程合同纠纷一案中，案外人广州一凌智能科技股份有限公司（以下简称“一凌公司”）向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，案外人一凌公司的委托代理人林永泉、詹晶晶，申请执行人华中建设公司的委托代理人汪军了参加听证，现已审查终结。

案外人一凌公司异议称：因华中建设公司与隆祥房地产公司建设工程合同纠纷一案进入执行阶段，贵院对隆祥房地产公司名下的位于长沙市岳麓区房屋发出了腾房公告并进行了评估，对此我公司提出如下异议：被执行人公司与案外人时代公司签订了《长沙-福晟金融中心办公层装修、机电工程施工合同》，后时代公司又与我公司签订了《长沙-福晟金融中心标准层办公室空调施工合同》，在施工过程中，因被执行人未能依约按时支付工程进度款导致工程停工。2019年10月28日，被执行人、时代公司核定我公司已完成工程送审结算金额11431809.48元，被执行人应付进度款8002266.639元，被执行人仅支付了我公司工程款2308000元。随后，被执行人与时代公司签订了《债权债务抵消协议书》，该协议书载明房号1604的买受人为我公司，房屋总价款2710404元，抵偿金额1830404元，我公司也与被执行人公司签订了《长沙市商品房买卖合同》。2018年12月28日、2019年8月28日，我公司向被执行人通过银行转账的方式支付剩余应付款5万元和83万元，至此我公司已经足额支付了1604房屋的全部购房款，涉案房屋已于2019年9月20日办理了网签，权利人为我公司。2019年12月12日，我公司签署了1604房屋的验收交接表，我公司在合法占有涉案房屋后，将涉案房屋出租给了案外人陆某某及罗某某，现承租人罗某某仍继续租赁涉案房产。综上，因被执行人与其他人的纠纷贵院执行属于我公司的财产严重侵害了我公司的权益，故请求不得执行长沙市岳麓区房产。

申请执行人华中建设公司辩称：1、异议人所称以房抵债的事实根本不存在，没有任何事实和法律依据；被执行人根本就没有欠异议人任何工程款，异议人与被执行人没有任何工程合同关系，异议人的合同相对方系案外人福州经济技术开发区时代装修公司，因此异议人所谓的工程款只能与时代公司结算，即使存在欠款，也只是时代公司欠异议人款项，与被执行人无关；异议人提交的《债权债务抵消协议书》只有时代公司单方盖章确认，不能作为证据使用，不能证明被执行人欠时代公司的工程款，不能证明被执行人与时代公司债权债务抵消的事实，即使抵消存在，也只是被执行人与时代公司之间的抵消，与异议人无关；异议人所谓的工程核定的结算金额只是其单方送审金额，没有第三方审计，不能作为案涉工程实际结算金额；2、异议人、时代公司及被执行人可能存在相互串通以逃避法律责任的可能，从目前现有证据来看，被执行人应欠异议人工程款5694266.639元，而涉案房屋全款只有2710404，就算该房全部抵债，被执行人尚欠异议人298万元，为何异议人还要另外支付购房款88万元？而该房抵偿金额只有1830404元，这在逻辑上行不通，故异议人并未足额支付了涉案1604房的购房款，其称以房抵债也不存在，也与被执行人无关；即使异议人与被执行人网签购房合同，但其尚有1830404元购房款应当支付，该未付款项应支付到法院账户或直接支付给我公司；综上，请求贵院就异议人未支付的购房款进行强制执行。

被执行人隆祥房地产公司未予答辩。

本院查明：原告华中建设开发集团有限公司（以下简称“华中公司”）与被告湖南隆祥房地产开发有限公司（以下简称“隆祥公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年9月24日以（2021）湘0104民初11974号民事判决书判决如下：一、限被告湖南隆祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告华中建设开发集团有限公司支付工程质保金1511341元及逾期付款利息66490元。二、驳回原告华中建设开发集团有限公司的其他诉讼请求。

因被告未主动履行生效文书所确定的义务，原告华中建设公司于2021年11月12日向本院申请强制执行。在该民事案件审理过程中，经原告华中建设公司申请，本院于2021年7月23日查封被执行人湖南隆祥房地产开发有限公司所有的位于岳麓区［不动产权证书号：湘（2018）长沙市不动产权第0××8号］房屋产权，查封期限自2021年7月23日至2024年7月24日。

另查明：2019年5月28日，福州经济技术开发区时代装修有限公司（发包人）与广州一凌智能科技股份有限公司（承包人）签订了一份《长沙-福晟金融中心标准层办公室空调工程施工合同》，约定：工程地点为长沙市岳麓区滨江新城；施工部位为长沙-福晟中心标准办公室空调布置平面图内所有空调系统工程。本合同含税总价款为人民币16069648元，其中不含税金额为人民币15601600元，增值税税率3%，增值税金额为468048元。在该合同履行过程中，因工程款支付进度问题导致工程停工。

在本案听证过程中，异议人一凌公司向本院提交了一份《债权债务抵消协议书》，该协议书甲方为湖南隆祥房地产开发有限公司，乙方为福州经济技术开发区时代装修有限公司，该协议书载明因甲乙双方在履行合同编号：D-D.006.01-2019-工程类-[合]-0001《长沙-福晟金融中心办公层装修、机电工程施工合同》时存有尚未结清之长沙-福晟金额中心标准层办公室空调工程施工工程款，且乙方或乙方指定的第三方欲购买甲方开发之福晟钱隆金融中心部分物业，经甲乙双方友好协商，就甲方以其开发之物业房屋价款与乙方尚未结清之工程款互抵事宜达成以下协议：一凌公司购买隆祥房地产公司开发的长沙市岳麓区潇湘北路三段859号福晟商务大厦1601房（房屋总价：4080000元；抵偿金额：2200000元）、1604房（房屋总价：2710404元；抵偿金额：1830404元），以上甲乙双方共计抵债4030404元。但该协议并无隆祥房地产公司盖章确认。在听证过程中，异议人的代理人自述异议人、时代公司以及被执行人之间存在三角关系，被执行人是合同的实际履行人。

2018年12月28日，一凌公司向隆祥房地产公司银行账户转账50000元；2019年8月28日，一凌公司向隆祥房地产公司银行账户转账830000元，并备注为1604的购房款。2019年12月12日，一凌公司签署了1604号房屋的房屋验收交接表。一凌公司在占有涉案房屋之后，先后将涉案房屋出租给案外人陆某某及罗某某，至今涉案房屋仍被罗某某租赁。

2021年1月5日，隆祥房地产公司与一凌公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定隆祥房地产公司将其开发的潇湘北路三段859号福晟商务大厦16层1604房屋以2710404元的价格出售给一凌公司。2019年9月20日，涉案房产已经网签至异议人一凌公司名下。

本院认为：在本案中，隆祥房地产公司与案外人时代公司存在建设工程合同关系，隆祥房地产公司对时代公司负有债务；一凌公司与案外人时代公司也存在建设工程合同关系，且异议人系被执行人公司所开发项目的实际施工人；经隆祥房地产公司与时代公司的合意，隆祥房地产公司自愿将其开发的长沙市岳麓区潇湘北路三段859号福晟商务大厦1601房、1604房用于抵偿三方之间的债权债务，该行为并不违反法律、行政法规的规定。虽然一凌公司向本院提交的《债权债务抵消协议书》上并无隆祥房地产公司的盖章确认，但在本院查封之前被执行人隆祥房地产公司已与异议人一凌公司就涉案房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》，一凌公司根据抵债协议先后两次向隆祥房地产公司银行转账共计880000元，并备注为涉案房屋购房款，该金额与《债权债务抵消协议书》里面约定的金额是保持一致的，故应当认定该《债权债务抵消协议书》系隆祥房地产公司与案外人时代公司的真实意思表示，被执行人隆祥房地产公司也已将涉案房屋交付给异议人一凌公司，涉案房产已经网签至异议人公司名下，故三方之间的债权债务抵消的关系已经真实存在，房屋未办理过户并非异议人的过错导致，故异议人广州一凌智能科技股份有限公司要求解除涉案房屋的执行措施的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要件，异议人（案外人）广州一凌智能科技股份有限公司的异议请求应当得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

解除对登记在湖南隆祥房地产开发有限公司名下的长沙市岳麓区房屋的执行措施。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　熊　瑛

审 判 员　　孟　亮

审 判 员　　张　玲

二〇二二年四月十九日

法官助理　　吴贝贝

书 记 员　　吴贝贝

附相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。