南昌某置业有限公司;江苏省某集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

江西省高级人民法院 民事判决书 （2025）赣民终240号 上诉人（原审原告）：江苏省某集团有限公司。住所地：江苏省南京市。 法定代表人：汪某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌某置业有限公司。住所地：江西省安义县。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江西赣辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江西赣辉律师事务所实习律师。 上诉人江苏省某集团有限公司（以下简称江苏某公司）因与被上诉人南昌某置业有限公司（以下简称某置业公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2024）赣01民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江苏某公司委托诉讼代理人***、***，被上诉人某置业公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏某公司上诉请求：1.请求判令撤销（2024）赣01民初588号民事判决书第二项，改判上诉人对被上诉人某置业公司DAM201××（2017-007地块）项目拍卖或折价价款享有优先受偿权；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对上诉人的保全申请未予理会，违反法定程序。一审中，上诉人于2025年1月8日向一审法院申请财产保全，并提交了保全申请书、财产线索及保险公司担保函等资料。一审期间，上诉人多次与法官沟通保全事宜。2025年5月16日庭审时，一审法官明确告知：“根据原告的保全申请，本院会提交合议庭讨论”。但直到一审判决作出，一审法院也未依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一、二款、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第四条、第二十五条规定就保全事宜进行回复并作出裁定。上诉人对保全申请已经提供了担保，且上诉人申请保全的房产为被上诉人名下商业地产，是可以进行查封的，一审法院应当进行保全。既便一审法院认为不应进行保全，其也应当作出裁定驳回上诉人的保全申请。但是从2025年1月8日上诉人提交保全申请资料至2025年6月18日一审判决书作出，一审法院对上诉人的保全申请一直不予理会，一审法院已经严重违反了法定程序。恳请二审法院予以纠正，并对被上诉人的财产进行保全。二、某住房保障中心2025年6月10日的回复未经双方质证，一审法院即采纳并据此驳回了上诉人要求确认建设工程价款优先受偿权的诉请，严重违反法定程序。一审法院最后一次开庭为2025年5月16日，而某住房保障中心的回复是2025年6月10日作出的。一审法院在收到该回复后，并未提供给双方当事人，更未组织双方当事人进行质证，违反《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条规定。某住房保障中心2025年6月10日的书面答复是认定上诉人是否享有建设工程价款优先受偿权的关键证据，一审法院未经当事人质证就径行采纳了书面答复中所陈述的内容，严重违反了法定程序，也是对当事人辩论权利的剥夺。三、即使案涉项目已网签备案至江西省某某投资发展有限公司，并作为国家专项借款的抵押物，上诉人的建设工程价款优先受偿权也不因此消灭，一审法院对上诉人要求对被上诉人某置业公司DAM201××（2017-007地块）项目拍卖或折价价款享有优先受偿权的诉请不予支持是错误的。（一）建筑物抵押需办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但是本案中，江西省某某投资发展有限公司并未办理抵押登记，即便确有借款事实，江西省某某投资发展有限公司也仅享有债权，并不享有抵押权。（二）即便江西省某某投资发展有限公司享有抵押权或其他债权，江苏某公司的建设工程价款优先受偿权也优于江西省某某投资发展有限公司的抵押权或其他债权。（三）江西省某某投资发展有限公司并非案涉项目房产的真正购房人，不能排除江苏某公司的建设工程价款优先受偿权。（四）即便网签备案至真正购房人名下，江苏某公司的建设工程价款优先受偿权也不因此消灭。建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭。（五）案涉工程并非不宜折价、拍卖的工程。案涉工程南昌某花都项目，为某置业公司开发的商品房项目，并非公益性工程，且已经竣工验收合格，客观上不存在无法进行折价或拍卖的情形，且部分房产已经出售给了购房人。一审法院认定案涉工程属于不宜折价、拍卖的工程是错误的。 某置业公司辩称，一、案涉四个工程，其中《房心基础回填工程合同》《支护桩桩基工程合同》《幕墙制作安装工程合同》因已超过法定的十八个月合理期限，上诉人主张建设工程价款优先受偿权依法不应支持。《总承包合同补充协议》因上诉人未能答复法庭完成结算的具体日期，也未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。二、《总承包合同补充协议》项下房产已网签备案至江西省某某投资发展有限公司（某某城投），某某城投作为购房人已支付全部购房款并自用，应当优于建设工程优先受偿权。且该部分房产对应的购房款，作为政府“保交楼”专项资金支付给了被上诉人用于未竣工房屋的建设资金，该部分房产不宜折价、拍卖。虽然建设工程优先受偿权优于抵押或其他债权，但已支付全部购房款的商品房购房人的优先权应当优于建设工程优先受偿权，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条对此有明确的规定。某某城投与被上诉人在早前已经签署了《商品房买卖合同》，并已办理网签备案及预告登记，案涉房产均系某某城投自用。且购房对价已经作为“保交楼”纾困资金支付给了被上诉人用于未竣工房屋的建设，符合商品房购房人的认定标准。根据《最高人民法院关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知》《最高人民法院关于认真贯彻落实的通知》及相关政府保交房政策精神，某某城投此举为某县该项目保交房提供纾困专项资金，符合保交房的政策需要，且案涉房屋也作了相应的预告登记，是地方政府的多措并举保交房的具体实施。故此，某某城投的购房人优先权应当优于上诉人的建设工程优先权，上诉人主张案涉房产折价、拍卖不应支持。三、被上诉人建设的同一项目的其他地块因资金紧张，尚有大量房屋未竣工，大量商品房消费者的权益尚未得到保障。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条的规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说，除某某城投之外，还有大批商品房消费者的购房人优先权未得到处理，此时由上诉人对该部分房屋折价、拍卖显然会损害其他购房人的权利。综上，一审法院未支持上诉人的诉讼请求于法有据。 江苏某公司向一审法院提出诉讼请求：1.某置业公司支付工程款131544104元及利息1382324.42元（暂计算至2024年4月1日，自2024年4月2日起至实际支付之日止，以131544104元为基数，按全国银行间同业拆借中心授权公布的同期贷款市场报价利率即LPR计算）；2.确认江苏某公司对“南昌某置业有限公司DAM201××（2017-007地块）项目”的拍卖或折价价款享有优先受偿权；3.案件受理费由某置业公司负担。 一审法院认定事实：2018年5月11日，某置业公司（发包人）与江苏某公司（承包人）签订《建设工程施工合同（GF-2013-0201）》，主要约定：由江苏某公司承建某置业公司位于南昌市某某镇的某置业公司DAM201××（2017-007地块）1#—9#住宅楼、地下室施工项目，工程内容为土建及安装，工程承包范围：施工图纸及工程量清单范围内所有内容，签约合同价为141108058.97元。2018年2月9日，某置业公司（发包人、甲方）和江苏某公司（承包人、乙方）签订《某项目施工总承包合同补充协议》，主要内容约定：第1.3条工程内容由发包人提供某项目施工图所示的大底板垫层底标高加20cm以下土石方挖运、土建、安装以及各单体中的给排水、和市政排水管网、强弱电管线等附属工程，另有约定的除外，属于乙方施工范围的内容，如乙方原因乙方未施工或明确不施工，根据工程需要，甲方有权委托第三方施工，乙方需要承担由此产生的甲方损失；若由甲方协调由其他单位施工时。第三方单位施工所需的所有费用，直接在乙方结算总价中扣除（含溢价部分甲方损失）。该地块用地面积约为62958㎡，包括17栋商业楼（2-3）层、9栋小高层住宅（9-18层）、小高层住宅楼及沿街商业均分布，一层地下室。总建筑面积为148784㎡。其中，地下建筑面积为35460㎡。第2.1条工程承包方式：施工总承包。在该协议专用条款部分对双方权利义务的细则进行了约定，其中第23.1条合同价款：本协议约定的承包范围内，原合同金额调整为暂定人民币214443021元，不含税合同价款暂定为：193191910.81元，增值税率为11%，最终以结算价款为准。第26.1条工程进度款的支付发包人采用按月付款和按节点付款相结合的方式支付工程进度款，具体方法如下：进度付款总体比例按完成产值的50%或70%支付。项目建设进度分为如下里程碑节点：正负零、预售形象节点、主体结构完成二分之一（18层以上结构采用此节点，其他无）、主体封顶、外立面完成且水电煤等配套单位进场施工、备案且交付。当项目建设形象进度达到上述里程碑节点，且按双方事先约定的完成日期完成时，当期付款按70%产值比例支付，未按双方事先约定的完成日期完成时，当期付款按50%产值比例支付，在完成当期节点后如下一个里程碑节点按双方事先约定的完成日期完成时，将该节点的付款补齐至70%，如下一节点仍未按事先约定的完成日期完成，则上述将20%产值顺延，且此阶段产值仍按50%支付。备案且交付时截止付至实际完成产值的70%（可按项目部要求将相应规模的单体设置为一个付款组团，组团内的所有单体都达到实现约定的里程碑节点计划，方视为按时完成此节点）。第33.4条工程竣工结算审核完成后，半年内付至结算价款的85%，一年内发包人支付至工程结算价款的95%，保修责任另签协议并预留工程价款的5%（其中40%为无渗漏、裂缝专项保证金）作为保修金至工程缺陷保修期5年届满时结清。预留保修金部分，其中无渗漏专项保证金按照本专用条款15.1条约定执行；剩余60%质量保修金按照保修满二年付清，满5年无渗漏、裂缝专项保证金余额在期满一个月内返还。第34条质量保修本工程缺陷保修期为竣工验收日起计二年~五年。质量保修期自工程竣工备案办理验收合格之日起计算。2019年12月，某置业公司（发包人、甲方）与江苏某公司（承包人、乙方）签订《南昌某花都项目支护桩桩基工程合同》，主要内容约定：第二点工程承包范围：某花都项目支护桩桩基工程有关的全部工作内容；第五点合同暂定总价：743371.22元，增值税税率为9%，税额66903.41元，含税合同暂定总价810274.63元，以最终结算价为准。第六点承包方式：综合单价包工包料，施工方案必须经甲方书面确认后方可实施。2021年，某置业公司（发包人、甲方）与江苏某公司（承包人、乙方）签订《某花都项目房心基础回填工程合同》，主要内容约定承包范围：某花都基础回填泡沫混凝土工作；合同暂定价：7318875元，其中不含税造价为6714564.22元，税额为604310.78元，增值税税率为9%。2021年11月24日，某置业公司（发包人、甲方）与江苏某公司（承包人、乙方）签订《某花都门卫幕墙制作安装工程合同》，主要内容约定：工程内容：某花都门卫幕墙制作安装工程（包括但不限于）施工图设计、材料规格计算/盐酸、施工图报审报批、材料供应、加工制作、施工安装、幕墙检测、验收等；合同价款本合同图纸范围内固定总价包干（不含总包配合费），除税合同固定总价1149809.95元，增值税税率为9%，税额103482.89元，含税合同固定总价1253292.84元。双方在庭审中一致确认上述合同、协议均为同一项目，该项目在相关行政主管部门的登记备案名称为“南昌某置业有限公司某置业公司DAM201××（2017-007地块）项目”，该项目对外销售的名称为南昌某花都项目。上述协议签订之后，江苏某公司按约进场施工。建设单位某置业公司、施工单位江苏某公司、勘查单位江西省某研究总院、设计单位中国某技术股份有限公司、监理单位江西某咨询监理有限公司对案涉工程共同组织竣工验收，并就每幢建筑物形成若干份《工程竣工验收备案表》。案涉地块1#—9#住宅楼的竣工验收备案的时间均为2019年12月29日，商业地块项目1#—7#、9#—14#楼的竣工验收备案时间为2020年10月28日，工程质保期为五年，质保金的比例为总工程款的5%，保修期满两年支付质保金的3%，保修期满五年支付2%。工程完工后，双方就案涉工程进行了结算，并形成了《工程结算确认协议书》，其中总承包合同及补充协议项下的结算价为258859532元，支护桩桩基工程结算价款为839590元，房心基础回填工程结算价款为7084468元，门卫幕墙制作安装工程结算价款为1253292元。案涉工程总价款为268036882元，工程施工过程中，某置业公司为江苏某公司垫付水电费1334096.81元，双方均同意从工程总价款中予以扣减。某置业公司（甲方）和江苏某公司（乙方）签订《工程质量保修协议书》，主要内容为：第1.4条工程质保金总额：工程价款的5%；第2.7条保修期限：从本工程完成竣工验收合格后，首批业主集中交付入住后且完成同甲方的移交手续；第6.3条结算时间：保修期起算满两年，乙方按时、保质、保量完成全部保修工作后，找相关部门进行保修服务确认后，甲乙双方针对保修款进行阶段性结算，结算完成后15个工作日内，将质保金金额（扣除两年保修期间发生的所有乙方应承担费用及违约金后）支付给乙方。保修期起算满五年，并且全部维修、投诉工作处理完毕后，甲乙双方针对质保金进行结算，结算后15个工作日内将质保金余额（扣除五年保修期间发生的所有乙方应当承担费用及违约金后）一次性支付给乙方。每次质保金结算前乙方的质量情况和维修需要物业公司、甲方盖章、签字认可。某置业公司和江苏某公司均在该《工程质量保修协议书》落款处盖章，其中江苏某公司的盖章时间为2019年12月31日，某置业公司的盖章时间为2021年7月1日。在该工程质量保修协议书的附件《工程竣工报告》中，载明“我司已按（合同）某县DAM201××（2017-007地块）1#—9#住宅楼履行相关责任义务，按时按量完成合同约定的所有工作内容，并已移交物业管理单位，现已进入保修期。……”施工单位处有江苏某公司盖章，监理单位处有江西某工程咨询监理有限公司某项目监理部盖章，建设单位处有某置业公司江西房地产事业部盖章，某置业公司的落款时间为2021年7月1日。关于质保期的起算时间，双方存在争议，某置业公司主张质保期应从2021年7月1日起算，江苏某公司对此虽不予认可，但在一审法院组织的多次对账后，江苏某公司最终确认同意某置业公司关于质保金自2021年7月1日起算的意见，江苏某公司同意某置业公司在本案先行支付3%的质保金，对剩余的2%的质保金予以暂扣。2022年6月11日，江苏某公司向某置业公司出具《商票开具说明》，主要内容为江苏某公司申请某置业公司将某花都项目房心基础回填合同的工程款100万元的商业承兑汇票，其中票面拆分成10万元面额3张，20万面额2张，30万面额1张，并按照江苏某公司提供的案外人公司支付上述承兑汇票。此后，某置业公司、江苏某公司和六位案外人南京某劳务有限公司、江西省某建材有限公司、高安市某建材有限公司、南昌某管道有限公司、江西省某装饰工程有限公司、江西某实业有限公司分别签订了六份内容基本相同的《第三方商票付款备忘录》，主要内容为：某置业公司与江苏某公司签订的《某花都项目房心基础回填工程合同》，江苏某公司要求某置业公司将该合同项下的工程款以商票形式支付给上述六位案外人，该商票不可背书转让。某置业公司一旦全额承兑该商票后，视为江苏某公司已对案外人等金额付款，及某置业公司对江苏某公司等金额的付款。上述备忘录签订后，某置业公司作为出票人，以六位案外人作为收票人分别开具了六张总额为100万元的电子商业承兑汇票，具体为：①票据号码：210342103121220220811313759778，收票人为南京某劳务有限公司，票据金额20万元；②票据号码：210342103121220220811313759786，收票人为江西省某建材有限公司，票据金额20万元；③票据号码：210342103121220220811313759794，收票人为高安市某建材有限公司，票据金额10万元；④票据号码：210342103121220220811313759809，收票人为南昌某管道有限公司，票据金额10万元；⑤票据号码：210342103121220220817317509885，收票人为江西省某装饰工程有限公司，票据金额30万元；⑥票据号码：210342103121220220811313759817，收票人为江西某实业有限公司，票据金额10万元。该六张汇票的到期日均为2023年4月8日。其中案外人江西某实业有限公司作为原告，以某置业公司、江苏某公司作为被告，向江西省安义县人民法院提起票据纠纷之诉，江西省安义县人民法院于2023年8月21日立案后对该案进行了审理，并于2023年12月8日作出（2023）赣0123民初1872号民事判决书，判决某置业公司向江西某实业有限公司支付票据款10万元及利息（以10万元为基数，自2023年4月8日起至付清之日止，按起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.45%计算）；驳回江西某实业有限公司的其他诉讼请求。该民事判决书业已生效。 一审法院审理过程中，一审法院分别向某住房保障中心和某不动产登记中心征询案涉地块房产权利登记及网签备案情况。某住房保障中心于2025年6月10日书面回复一审法院，主要内容为：1.某置业公司开发建设的某置业公司DAM201××（2017-007地块）项目（某花都项目），该项目目前已无南昌某置业有限公司名下的未售资产，该项目所有资产都已网签备案，其中业主购买网签备案共674套，面积73230.87平方米，某投资发展有限公司网签备案共328套，面积32619.67平方米。2.由于某某小镇“保交楼”项目需要，该项目已作为专项借款抵押物而且网签备案在某平台公司名下（某投资发展有限公司）申请了国家专项借款，该部分资产公318套，面积31703.54平方米。另还有10套面积916.13平方米，还将用于正在申请的专项借款抵押物。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉工程未付工程款金额以及利息的问题；二、江苏某公司主张工程拍卖、变卖价款享有建设工程价款优先受偿权是否有法律依据。关于焦点一。江苏某公司与某置业公司就南昌市某某镇的某置业公司DAM201××（2017-007地块）1#—9#住宅楼、地下室施工工程签订的《建设工程施工合同（GF-2013-0201）》、《某项目施工总承包合同补充协议》、《南昌某花都项目支护桩桩基工程合同》、《某花都项目房心基础回填工程合同》以及《某花都门卫幕墙制作安装工程合同》，现并无证据证明上述合同和协议存在违反法律、法规禁止性规定等合同无效情形，合同合法有效。经一审法院组织双方对账，双方当事人均确认案涉工程结算后总价款为268036882元，施工过程中某置业公司为江苏某公司垫付水电费1334096.81元，关于工程已付款的情况，江苏某公司在接受法院质询时确认案涉工程已收到某置业公司以转账和双方认可的其他方式支付的工程款金额为236837565.4元，某置业公司认可该已付款金额，但主张应再增加100万元以承兑汇票形式支付的工程款，理由为：某置业公司在房心基础回填合同项下，以商票的形式向江苏某公司指定的案外人还支付了100万元，该款项应当计入已付工程款金额中。双方的争议主要为该100万元商票要否计入已付工程款的问题。一审法院认为，《中华人民共和国票据法》第十七条第一款规定：“票据权利在下列期限内不行使而消灭：（一）持票人对票据的出票人和承兑人的权利，自票据到期日二年。见票即付的汇票、本票，自出票日二年；……”以及第十八条规定：“持票人因超过票据权利时效或者因票据记载事项欠缺而丧失票据权利的，仍享有民事权利，可以请求出票人或者承兑人返还其与未支付的票据金额相当的利益。”由此可知，持票人超过权利时效将导致票据权利的丧失，但并不意味着其民事权利的丧失，持票人仍然可以基于原因债权主张权利。本案中，某置业公司按照江苏某公司的指示向案外人开具六张总额为100万元的商业承兑汇票，截止本案审理期间，上述汇票均已到期，除江西某实业有限公司所持有的10万元汇票通过诉讼已确认票据权利外，其他五张总额为90万元的汇票某置业公司均未实际兑付。某置业公司开具汇票之目的在于向江苏某公司支付工程款，该90万元属于工程款的一部分，债权的产生是基于某置业公司和江苏某公司之间的建设工程施工合同，商业汇票的出具只是支付方式的一种，故在商业汇票未予承兑，且双方并未约定商业汇票出具后原因债权消灭的情形下，并不能产生某置业公司实际支付90万元工程款的效力，江苏某公司仍有权向某置业公司主张该90万元工程款。此外，针对该90万元的承兑汇票，依据前述法律规定，持票人仍存在向某置业公司或者江苏某公司主张权利之可能，为避免出现某置业公司重复给付工程款的情形，2025年6月5日江苏某公司在接受法院质询时向一审法院承诺，如若后期存在持票人持前述①—⑤号票据主张权利时，由江苏某公司承担该90万元电子商业汇票的承兑义务，江苏某公司该承诺系其真实意思表示，未损害国家、社会、他人的合法利益，一审法院予以确认。基于江苏某公司该承诺，一审法院认定①—⑤号票据对应的90万元，视作某置业公司未付款金额，由某置业公司向江苏某公司支付，即在本案计算某置业公司已付款时，不予计算该90万元。但需要注意的是，江苏某公司该承诺仅在某置业公司与江苏某公司之间针对上述电子商业汇票承兑付款义务产生内部效力，并不能作为约束持票人选择主张权利对象的依据。至于江西某实业有限公司所持有的10万元汇票，已经法院生效判决确定为某置业公司承担给付义务，江苏某公司抗辩某置业公司并未实际履行法院生效判决，但该票据权利已经确定为某置业公司承担给付义务，江苏某公司再就该10万元主张权利，势必导致某置业公司的重复给付，对该10万元，一审法院计入某置业公司的已付工程款中。故一审法院确认某置业公司的已付工程款为236937565.4元（236837565.4元+100000元）。关于质保金的问题。案涉工程已经竣工验收，并投入使用，双方当事人均确认案涉工程的质保期为五年，质保金的比例为总工程款的5%，质保金的支付方式为：保修期满两年支付质保金的3%，保修期满五年支付2%。本案庭审中江苏某公司和某置业公司达成一致意见，质保金自2021年7月1日起算以及某置业公司在本案中先行支付3%的质保金，对剩余的2%的质保金予以暂扣的意见，一审法院予以确认。某置业公司辩称案涉工程存在质量问题，故质保金不应支付，对此，某置业公司提供的工程联系单均为复印件而非原件，且某置业公司在庭审中自认相关质量问题并没有自主维修或者委托第三方维修，某置业公司并无证据证明质量问题所产生的相关费用，故某置业公司主张不支付质保金的主张不能成立，一审法院不予支持。故，结合在案证据及各方当事人的陈述，一审法院认定案涉工程某置业公司欠付江苏某公司的工程款为24404482.15元（结算总价268036882元×98%—已付工程款236937565.4元—某置业公司垫付的水电费1334096.81元）。关于逾期付款的问题。本案中，案涉工程双方当事人于2023年6月16日完成最终结算，某置业公司未及时支付工程款，客观上占用了江苏某公司资金，造成江苏某公司资金利息损失，某置业公司应当承担支付逾期付款违约金的责任。依据双方合同约定“工程竣工结算审核完成后，半年内付至结算价款的85%，一年内发包人支付至工程结算价款的95%”，故某置业公司应向江苏某公司支付逾期付款利息为：以24404482.15元为基数，自双方结算满一年即2024年6月16日起按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止。关于焦点二。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本案中，案涉项目房产已经网签备案至江西省某某投资发展有限公司，并作为国家专项借款的抵押物，上述房产属于是不宜折价、拍卖工程，故对于江苏某公司该项诉请，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、被告南昌某置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告江苏省某集团有限公司支付工程款24404482.15元及利息（以24404482.15元为基数，自2024年6月16日起按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；二、驳回原告江苏省某集团有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告江苏省某集团有限公司预交的案件受理费706433元，由被告南昌某置业有限公司负担126433元，由原告江苏省某集团有限公司负担580000元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 二审期间，围绕上诉请求，当事人没有提交新证据。本院依法将某住房保障中心2025年6月10日《关于南昌市中级人民法院征询函的回复》组织双方当事人质证，听取了双方当事人的质证意见。 江苏某公司提交意见称，一审法院未组织双方质证即对该回复予以采纳，违反法定程序；即便在二审中重新举证，该回复也不符合单位证明材料的形式要件；退一步讲，即便法院采信该回复，也不能因此排除江苏某公司的建设工程价款优先受偿权。 某置业公司提交意见称，对该份回函的合法性、真实性与关联性均无异议，该回函可证明案涉项目房屋均已网签备案，部分售出、部分用于保交楼专项抵押贷款。 本院认为，《关于南昌市中级人民法院征询函的回复》系某住房保障主管部门依据自身行政职能进行的客观表述，本院予以采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院未采取保全措施是否违反法定程序。二、2025年6月10日某住房保障中心的回复是否作为证据未经质证、是否违反法定程序。三、江苏某公司是否对某置业公司某置业公司DAM201××（2017-007地块）项目的拍卖或折价价款享有优先受偿权。 关于一审法院未采取保全措施是否违反法定程序的问题。江苏某公司上诉称，一审法院对上诉人的保全申请未予理会，违反法定程序。经本院核实，江苏某公司曾就同一事由于2024年8月16日向一审法院对某置业公司提起诉讼。诉前调解阶段，江苏某公司于2024年6月19日向一审法院申请诉前财产保全，请求冻结某置业公司人民币132926428.00元银行存款或者查封相应价值的其他财物。一审法院于同日作出（2024）赣01财保11号民事裁定，“冻结被申请人南昌某置业有限公司银行存款人民币132926428元或查封、扣押其相应价值的财产”。一审法院执行部门于2024年7月4日作出《诉讼（前）保全结果告知书》，“因案涉不动产为保交楼范畴，故未能查封”，并依法送达江苏某公司。该案因江苏某公司收到法院缴纳诉讼费通知书后，未在指定期限内缴纳诉讼费，一审法院于2024年8月20日作出（2024）赣01民初323号民事裁定，“本案按照江苏省某集团有限公司自动撤回起诉处理”。江苏某公司向一审法院提起本案诉讼后，于2025年1月8日向一审法院提起保全申请，该申请距离前案的保全实施未满一年，一审法官通过电话向江苏某公司的代理人释明，本案无需重复保全。同时，江苏某公司于2025年2月5日向一审法院提交解封申请书，申请解除“（2024）赣01财保11号民事裁定书项下对被申请人的全部保全措施”。虽然一审法院通过电话释明告知江苏某公司不予保全的方式不符合相关法律规定，但“案涉不动产为保交楼范畴”的情形并未消失，采取保全措施无法消除案涉不动产不能查封的客观情况，故一审法院未再次采取保全措施不影响本案实体处理，并无不当。 关于2025年6月10日某住房保障中心的回复是否作为证据未经质证、是否违反法定程序的问题。江苏某公司上诉称，某住房保障中心2025年6月10日的回复未经双方质证，一审法院即采纳作为证据使用，违反法定程序。本院认为，从该份证据的证据效力看，对该份证据所反映案涉项目系保交楼范畴的事实，江苏某公司在诉前保全阶段，即收到一审法院执行部门于2024年7月4日作出的《诉讼（前）保全结果告知书》时，已知晓该事实。某住房保障中心于2025年6月10日出具的《关于南昌市中级人民法院征询函的回复》属认定案涉项目系保交楼范畴事实的补强证据，并非认定本案事实的主要证据。一审法院未就调取的该证据组织双方当事人进行质证，不能因此否定一审法院对相关事实的认定。从该份证据的质证程序看，某住房保障中心于2025年6月10日出具的《关于南昌市中级人民法院征询函的回复》系一审法院在一审庭审后依职权调取的证据，应组织双方当事人质证，但一审法院未将该证据在法庭出示并听取双方当事人意见，存在程序瑕疵，但并非无法补正，可通过二审组织质证听取当事人意见，并结合其他证据综合认定该份证据的效力。本院在二审期间，就该份证据重新组织双方当事人质证，保障当事人充分行使辩论权利。因此，虽然一审法院在该份证据的质证程序上存在一定瑕疵，但不属于严重程序违法，且已通过二审程序补正，不影响本案实体处理结果。 关于江苏某公司是否对某置业公司某置业公司DAM201××（2017-007地块）项目的拍卖或折价价款享有优先受偿权的问题。江苏某公司上诉称，江苏某公司对某置业公司某置业公司DAM201××（2017-007地块）项目拍卖或折价价款享有优先受偿权。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据本条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权，应当符合以下全部条件：一是应当达到付款条件；二是发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款；三是承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序；四是建设工程折价或者拍卖后所得的价款如果超出发包人应付的价款数额的，超出的部分应当归发包人所有；五是根据本条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。本院认为，建设工程价款优先受偿权本质上是一种变价的优先受偿权，因此，建设工程折价、拍卖的前提是按照法律规定和建设工程性质，其本身可以转让。而建设工程不宜折价、拍卖的情形一般包括涉及公用性、公共性、公益性的项目、违法建筑、质量不合格且难以修复的项目等。本案中，案涉项目房产网签备案至江西省某某投资发展有限公司，并作为国家专项借款的抵押物，一审法院在兼顾各方利益基础上，将案涉项目房产认定为“不宜折价、拍卖工程”，符合本案实际。故一审法院据此未予支持江苏某公司该诉请主张，处理并无不当。 综上所述，上诉人江苏某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费163，822.41元，由上诉人江苏省某集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年四月二十九日 法官助理*** 书记员***