江西建工机械施工有限责任公司与**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省通海县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）云0423民初1747号 原告：江西建工机械施工有限责任公司，住所地：江西省南昌市高新开发区***一路568号。统一社会信用代码：913600006859994423。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，系江西建工机械施工有限责任公司员工，代理权限：一般授权代理。 委托诉讼代理人：***，云南琅璟律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。 被告：**，男，1987年1月4日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。 第三人：云南冠世商业管理有限公司，住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道西街99号体育场西看台一楼。统一社会信用代码：91530423MA6K3PCG8L。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，系云南冠世商业管理有限公司员工，代理权限：特别授权代理。 第三人：通***房地产经营管理有限公司，住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道西街99号缤纷万象2号楼四楼1室。统一社会信用代码：9153042334371390XR。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，女，系通***房地产经营管理有限公司员工，代理权限：特别授权代理。 原告江西建工机械施工有限责任公司（以下简称：江西建工）与被告**，第三人云南冠世商业管理有限公司（以下简称：冠世商业）、通***房地产经营管理有限公司（以下简称：冠世地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告江西建工的委托诉讼代理人***、***，被告**，第三人冠世商业的委托诉讼代理人***，第三人冠世地产的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告自2021年7月15日执行裁决送达生效后至2023年1月11日的租金48346元；二、判令被告支付原告违约金16159.5元。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：判令支付原告自2022年1月12日至2023年1月11日的租金32319元。事实及理由：被告与第三人签订《通海缤纷万象商业广场租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，自2020年1月12日至2023年1月11日止，租金支付方式为年付，第一年租金32319元，第二年租赁16160元，第三年租金32319元；合同第十一条及十三条约定逾期支付租金或物业管理费，水电等能源费或未能及时补足租金押金任意一项累计超过30天的，甲方有权单方解除合同并不承担责任，乙方应向甲方支付6个月的租金作为违约金，给甲方造成损失的，还应赔偿因此造成的损失。被告承租的坐落于××街××广场××幢××层××号（建筑面积107.73平方米）的商铺，原系冠世地产所有。根据云南省玉溪市中级人民法院生效的执行裁定书（2020）云04执150号之二，冠世地产名下位于通海县××街道××共计121间商铺（详见清单）作价60878415.6元以物抵债给江西建工；上述121间商铺的所有权自本裁定送达江西建工时起转移。2021年7月15日，原告收到上述裁定，上述121间商铺的所有权转移至原告，商铺的租金也应当由原告收取。原告向被告送达了产权转移的通知，并多次向被告催要租金，被告均以各种理由推脱拒绝向原告支付拖欠的租金，且至今仍未向原告支付拖欠的租金。故诉至法院，望判如所请。 被告辩称，驳回原告的诉讼请求。事实及理由：因为疫情，第三年几乎没有营业，只是放了一些东西。期间被告也多次询问冠世商业租金减免事宜，但冠世只是说商铺不是冠世的了，新的产权人会和被告联系的，但一直没有人联系被告。被告未向原告租房，也不知道和原告对接，原告告知被告房东变更后，被告即将商铺腾还。如果是出租人起诉，被告可以要求减免疫情期间的租金。 冠世商业**：冠世商业收取了被告第一年、第二年的租金，第三年未收取。冠世商业已收取2021年7月15日之后的租金，已与原告的律师沟通好，可以退还原告。 冠世地产**：2021年7月19日收到中院的裁定书之后，就告知冠世商业不再收取租金，之前收取的租金现在已经与原告对接好退还。被告确实找过第三人，但没有明确说不再继续承租。 本院经审理认定事实如下：2020年冠世地产将其开发的通海缤纷万象商业广场商铺交由冠世商业管理。2020年3月28日，冠世商业作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《通海缤纷万象商业广场租赁合同》，约定：甲方将坐落于××广场××幢××层××号（建筑面积107.73平方米）商铺出租给乙方经营使用。租期三年（2020年1月12日至2023年1月11日），2021年1月12日至2021年7月1日为免租期，租金按年支付，每年租金32319元，每年支付周期结束前一个月支付下一年度租金。双方签订协议当天，乙方应向甲方支付10000元作为房屋租赁押金。乙方延迟交付租金的，每日承担应交租金1%的违约金。逾期30日的，视为乙方根本性违约。甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方承担解除合同当年全年租金的50%的违约金，乙方的装修损失不予任何补偿。合同签订后，被告实际支付了冠世商业5000元押金及第一、二年的租金。 2021年7月7日，云南省玉溪市中级人民法院（2020）云04执150号之二的执行裁定书裁定如下：“一、被执行人通***房地产经营管理有限公司名下位于通海县××街道××共计121间商铺（详见清单）作价人民币60878415.6元（大写：陆仟零捌拾柒万捌仟肆佰壹拾**陆角整）以物抵债给申请执行人江西建工机械施工有限责任公司；上述121间商铺的所有权自本裁定送达申请执行人江西建工机械施工有限责任公司时起转移。二、申请执行人江西建工机械施工有限责任公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”案涉商铺包含在上述121间铺面内。2021年7月15日原告收到上述裁定书。2021年8月6日，原告到通海缤纷万象商业广场向各承租人送达《告知》，载明：案涉铺面的所有权自云南省玉溪市中级人民法院（2020）云04执150号之二的执行裁定书送达时转移，承租户自见通告之日起将原与冠世商业签订租赁合同向江西建工备案并将后续的租赁款支付至江西建工账户内，不得将租金支付至原有出租方等内容。因案涉铺面当日未营业，现无有效证据证实被告收到该《告知》。2023年2月，江西建工找到被告告知案涉商铺现系原告所有，并要求被告若不继续承租商铺则退回。被告于次日腾空商铺并交还原告。 另查明，案涉商铺于2018年9月20日被玉溪市中级人民法院查封，查封期限至2021年9月19日。冠世地产、江西建工现均未取得案涉商铺的不动产权证。 本院认为，第三人冠世商业与被告签订的《通海缤纷万象商业广场租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同合法有效。被告应按合同约定及时支付出租方冠世商业自2022年1月12日至合同终结之日止的租金。考虑到租期内通海疫情较为严重，本院酌情减免3个月的租金8080元。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十一条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债务的债权人时转移。”故2021年7月15日玉溪市中级人民法院以物抵债裁定书送达原告时，所涉商铺的所有权即转移原告，所有权转移之后因商铺产生的收益也应归原告所有。虽租赁合同订立时，案涉商铺已被通海法院查封，但原告对冠世商业与被告签订的《通海缤纷万象商业广场租赁合同》无异议，并自愿按照该合同约定向被告主张2022年1月12日至2023年1月11日的租金，对此第三人也无异议，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，案涉商铺所有权转移原告后，第三人冠世地产即告知出租人冠世商业不再向承租人收取租金，并告知被告新的产权人会与其联系，但直至原告起诉，原告及出租方冠世商业均未向被告催要租金，故原告主张的违约金，本院不予支持。结合本案实际，本院酌情支持自原告起诉之日（即2023年11月15日）至租金实际支付之日止按LPR一年期贷款利率计付逾期付款损失。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告**于判决生效后三日内支付原告江西建工机械施工有限责任公司租金24,239元及自2023年11月15日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付的逾期付款损失。 二、驳回原告江西建工机械施工有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1414元，减半收取计707元，由原告江西建工机械施工有限责任公司负担441元，被告**负担266元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。 本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。 审 判 员　范丽娟 二〇二四年二月七日 法官助理　黄从发 书 记 员　***