***与岷县鑫瀚房地产开发有限公司、****建筑安装工程有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

甘肃省定西市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)甘11执异153号

案外人:张月香，女，汉族，住甘肃省岷县闾井镇。

申请人：***，男，汉族，住重庆市璧山县健龙乡。

被申请人：岷县鑫瀚房地产开发有限公司，住所地甘肃省定西市岷县十里镇。

法定代表人：林方元，该公司总经理。

被申请人:****建筑安装工程有限公司，住所地甘肃省定西市岷县岷阳镇。

法定代表人：王鹏飞，该公司总经理。

本院在执行申请人***与被申请人岷县鑫瀚房地产开发有限公司、****建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张月香于2021年6月22日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人张月香称，请求定西市中级人民法院解除查封申请人的位于岷县岷阳镇陈家崖岷县北城新区滨河步行街1号楼24号商铺。事实与理由为***与鑫瀚公司、润宇公司建设工程施工合同纠纷一案，定西市中级人民法院作出（2019）甘11民初81号民事判决书，鑫瀚公司提起上述，甘肃省高级人民法院作出（2021）甘民终3号民事判决书，维持了定西市中级人民法院的一审判决，***申请强制执行。期间，定西市中级人民法院作出（2019）甘11民初81号裁定书及（2019）甘11执保39号民事裁定书，查封了申请人所有的财产，申请人现在提出执行异议，具体理由如下：一、申请人所有的房屋曾经是岷县鑫瀚房地产公司抵给刘永林的抵款房，2017年10月11日本人与刘永林签订该铺面买卖合同，到2021年5月29日才知道申请人的岷县北城新区滨河步行街1号楼24号山沟被查封，紧邻申请人的北城新区滨河步行街1栋1单元1层23号，建筑面积为33.13平方米，在岷县鑫瀚房地产公司也办理了商品房认购书，并且还备了案，（办理时间是2017年10月11日），在此期间，为什么岷县鑫瀚房地产公司一夜之差，麻痹大意，对申请人的房屋使用权不负责任呢？二、2017年10月12日，申请人与鑫瀚公司签订了商品房认购书，协议签订后，于次日交清，商铺也为申请人所有。鑫瀚公司也将房屋交付了申请人，房屋现由申请人实际管理使用。定西市中级人民法院在2019年查封了申请人的财产，在查封之前，鑫瀚公司早已签订售房协议并将房屋交付了申请人本人，且申请人付清了所有款项。因此，定西市中级人民法院查封该房屋损害了申请人的实际权利，因本人系该房屋的实际权利人。三、申请人本人对房屋的权利能够排除法院的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，法院是在2019年9月查封的申请人财产，鑫瀚公司在2017年10月12日就将房屋交付给了申请人，故已全部付清价款。另外，未办理备案、登记等手续，是因鑫瀚公司的原因所致，责任并不在申请人，故本人的权利能够排除强制执行。法院不应查封本人所提的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，本案双方抵付工程款的协议签订在2017年10月12日，且已付清全部价款，因鑫瀚公司管理不当，所造成的问题导致一直未办理过户手续，申请人不存在过错，故法院不应查封申请人的房屋。综上所述，定西市中级人民法院查封1号楼24号商铺，该商铺的实际权利人已经不属于鑫瀚公司，实际权利人已经属于申请人，根据法律规定，法院查封申请人财产存在错误。故申请人提出执行异议，望贵院查清事实，终止对申请人请求事项里所提房屋的执行，并解除查封。

本院查明，2017年10月11日，刘永林与张月香签订《合同书》，载明“今双方商定将岷县北新区滨河步行街1号楼24号商铺出售给张月香，面积约35.03平方米，每平方米9991.4元，总价为35万元，付款为一次性付清，房子手续由岷县鑫瀚房地产开发有限公司提供，办房产证的一切费用由张月香承担，刘永林帮助张月香拿到商品房认购书，由岷县鑫瀚房地产开发有限公司提供收据，办理房子的一切手续。次日，岷县鑫瀚房地产开发有限公司与张月香签订《商品房认购书》，出卖方为岷县鑫瀚房地产开发有限公司，认购方为张月香，约定张月香认购“北城新区·滨河步行街”1栋1层24号，建筑面积约35.03平方米，物业形态为商铺，原单价13500元/平方米，优惠后单价11960元/平方米，合同总房款418959元。认购方应在本认购签订的当日向卖方缴纳（商铺五万元整）作为认购方确定购买上述房屋并签订《商品房买卖合同》的定金，该定金在双方签订《商品房买卖合同》（含附件）后自动转为购付款。2017年10月13日，张月香通过其名下623698829000000XXXX账号向刘永林名下621098829000011XXXX账号汇款30万元，同月19日，向刘永林62152010022004****0账户转存5万元。

另查明，本院于2019年9月11日依据本院（2019）甘11民初81号民事裁定书，在（2019）甘11执保39号申请人***与被申请人岷县鑫瀚房地产开发有限公司、****建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了被申请人岷县鑫瀚房地产开发有限公司名下位于岷县岷阳镇陈家崖岷县北城新区滨河步行街1-8号楼面积3494.23平方米房产，查封期限为3年，自2019年9月11日至2022年9月11日。

本案争议的焦点是:案外人请求解除对位于岷县岷阳镇陈家崖岷县北城新区滨河步行街1号楼24号商铺异议请求是否合法。

本院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人仅与岷县鑫瀚房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》，尚未按《商品房认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，且在本院查封前，案外人是否已占有该不动产，案外人亦未提交证据予以证实。综上，案外人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人张月香的异议请求。

案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　韩有福

审 判 员　张俊杰

审 判 员　李亚婷

二〇二一年六月三十日

法官助理　陈重庆

书 记 员　卢银萍