***、中山市海庆装饰工程有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤2071民初376号 原告：***，女，1964年10月12日出生，澳门特别行政区居民。 委托诉讼代理人：***，广东孚道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东孚道律师事务所实习律师。 被告：中山市海庆装饰工程有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区岐濠路104号E栋4楼之二卡，统一社会信用代码91442000MA533YDD7E。 法定代表人：***。 被告：九江市广安建设工程公司中山分公司，住所地广东省中山市火炬开发区岐濠路104号E栋4楼之一卡，统一社会信用代码91442000MA4UQDL7XK。 负责人：***。 被告：九江市广安建设工程公司，住所地江西省九江市浔阳区十里大道20号，统一社会信用代码91360400159306386H。 法定代表人：***。 原告***与被告中山市海庆装饰工程有限公司（以下简称海庆公司）、九江市广安建设工程公司中山分公司（以下简称广安公司中山分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2023年1月3日立案后，依原告***申请,依法追加九江市广安建设工程公司（以下简称广安公司）作为被告参加诉讼,并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告海庆公司、广安公司中山分公司、广安公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出以下诉讼请求：1.被告海庆公司、广安公司中山分公司向原告支付2022年8月至2022年11月的租金及费用合计20722元；2.被告海庆公司、广安公司中山分公司向原告返还租赁物并承担自2022年12月起至实际交还租赁物之日的占用费（包含参照合同租金和物管费697元）；3.原告没收被告海庆公司、广安公司中山分公司的租赁保证金8764元；4.被告海庆公司、广安公司中山分公司向原告支付本案的律师代理费5000元；5.被告广安公司对广安公司中山分公司的上述债务承担清偿责任。事实与理由：2021年10月9日，原告与两被告签订了《租赁合同》，合同约定将位于中山市火炬开发区××路××号××花园××卡租给两被告作为办公室使用。合同的租赁期限为2021年10月9日至2026年10月8日，2021年10月9日至2021年12月8日为免租期，2021年12月9日至2022年10月8日租金为4382元／月，2022年10月9日至2023年10月8日租金为4601元／月，2023年10月9日至2024年10月8日租金为4831元／月，2024年10月9日至2025年10月8日租金为5073元／月，2025年10月9日至2026年10月8日租金为5327元／月。租赁期间产生的物业服务费、水电费、垃圾清运费、装修管理费用、燃气费和租赁税费等费用，由两被告支付。合同还约定了逾期支付租金30天以上的或累计拖欠甲方租金及各项费用达一个月租金标准的，从超过上述期限的次日起原告可不经催告径行解除合同，没收租赁保证金，并可要求承租人按照剩余租期的总租金的30%支付违约金。原告签订合同后，依约交付场地给两被告使用，两被告亦依约支付相关费用至2022年7月。但从2022年8月至今，两被告未能按照合同的约定按时足额支付租金及相关费用，虽经原告多次催促，并委***发函催告，两被告均未能依约履行。两被告既不按时交付租金等费用，又不主动搬离租赁物将场地返还原告，是严重的违约行为。综上，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身权益，特提起诉讼。 原告***为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.房屋产权证；2.租赁合同；3.收据及银行转账记录；4.律师函及EMS送达情况；5.委托代理合同及律师费发票、转账记录。 被告海庆公司、广安公司中山分公司、广安公司未到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩状及相关证据。 本院经审理认定事实如下：涉案中山市火炬开发区***28号雅景花园4区27、28卡产权人为***。2021年10月9日，***（出租方、甲方）与海庆公司（承租方、乙方）、广安公司中山分公司（承租方、乙方）签订租赁合同，约定内容如下：1.甲方将其所有的坐落于中山市火炬开发区××路××号××花园××室用途；2.租赁期为5年，自2021年10月9日至2026年10月8日止；3.甲方同意给予乙方免租期61天，即2021年10月9日至2021年12月8日止，乙方应承担免租期间产生的水电费、物业管理费、电话费、网线费等费用；3.租金标准（不含税价）：第一年（2021年12月9日至2022年10月8日）租金为每月4382元，第二年（2022年10月9日至2023年10月8日）租金为每月4601元，第三年（2023年10月9日至2024年10月8日）租金为每月4831元，第四年（2024年10月9日至2025年10月8日）为每月5073元，第五年（2025年10月9日至2026年10月8日）租金为每月5327元；4.租赁期间因本租赁物而产生的所有水费（包括但不限于管理费、租赁税、房产税、土地使用税、出租方个人所得税及其他税等）均由乙方承担，并应当于支付租金时一并支付；5.租赁期间，乙方应向物业公司等有关单位缴纳物业服务费、水电费、垃圾管理费、装修管理费用、天然气／煤气费等；6.甲、乙双方同意，在本合同签订之日乙方向甲方一次性支付两个月租金8764元作为租赁保证金，租赁保证金在租赁期限届满，乙方不再续租，在乙方无任何违约情况下，乙方交还租赁物及附属设施，经甲方验收租赁物且乙方交清租金，租金税费、物业服务费、水电、煤气、电话等相关费用及完成注册地址变更登记、水电表过户或变更有关证明等手续后，甲方无息退还乙方所交纳的租赁保证金，若乙方未按时足额支付租赁保证金的，甲方有权不经催告单方解除本合同，无需另行通知；7.租赁期间，乙方应于每月的5日前缴交当月租金，同时乙方应于本合同签订之日支付首月的租金及租赁保证金；8.租赁期限内，如乙方逾期支付租金及相关费用的，甲方可要求乙方以拖欠租金、费用金额为基数按每日万分之六的标准支付违约金，至应付租金付清之日止；9.乙方有下列情形之一，甲方有权不经催告径行解除本合同，没收租赁保证金，并要求乙方按照剩余租期的总租金的30%支付违约金，若存在甲方垫付的应由乙方承担的其他费用，甲方有权另行向乙方全额追偿：（1）逾期支付租金20天以上的或累计拖欠甲方租金及各项费用达一个月租金标准的，从超过上述期限的次日起甲方可不经催告径行解除合同，无需另行通知，（2）……；10.甲方因追诉乙方违约责任所产生的诉讼费、律师费、保全费、差旅费、评估费、执行费、拍卖费等一切费用由乙方承担；11.乙方应于本合同终止或解除之日起3日内全面搬离租赁物及办理注册地址变更登记手续，乙方逾期未搬离租赁物及办理注册地址变更手续的，甲方有权要求乙方按照租赁标准支付场地占用费，对于乙方应搬离而未搬离的物品，视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处置。该合同有***签名按捺，海庆公司与广安公司中山分公司的公章**及法定代表人或负责人签字按捺确认。 2021年10月9日，海庆公司与广安公司中山分公司向***交纳了租赁保证金8764元及租金4382元。在庭审中，***自认海庆公司与广安公司中山分公司自2021年10月至2022年7月期间均按时向其支付租金并提交了收据予以证明。 2022年10月25日，***委***向海庆公司、广安公司中山分公司发送律师函，告知以下事项：1.于2022年10月31日前向其支付所欠租金等费用共15424元；2.如未按前述第一项履行的，租赁合同将于2022年11月1日正式解除，其不再另行函告；3.租赁合同解除后，委托人没收租赁保证金8764元；4.应于租赁合同解除之日起3日内（2022年11月3日）全面搬离租赁物，向其返还租赁场地，并确保不可移动、拆除的固定装修及不动产完好并可正常使用，应搬离而未搬离的物品视为抛弃物，有权自行处理，相关费用由海庆公司、广安公司中山分公司承担；5.如果未按前述1、4项履行的，其将依照占用租赁场地的时间依据租金标准计算场地占用费，并要求赔偿相应损失。海庆公司与广安公司中山分公司的法定代表人或负责人于2022年10月27日收到该律师函。 另查，广安公司成立于1979年5月21日；广安公司中山分公司成立于2016年6月7日，企业类型为内资非法人企业、非公司私营企业，经营范围受隶属公司委托在隶属公司经营范围中开展相关业务。 海庆公司、广安公司中山分公司、广安公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。***与海庆公司、广安公司中山分公司签订的租赁合同，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，均应恪守履行。 关于海庆公司、广安公司中山分公司是否构成违约的问题。租赁合同约定应于每月的5日前缴交当月租金,承租方逾期支付租金20天以上的或累计拖欠租金及各项费用达一个月租金标准的，从超过上述期限的次日起出租方可不经催告径行解除合同。本案中，2022年10月25日，***向海庆公司、广安公司中山分公司发函催告缴纳2022年8月份后的租金等费用，逾期支付租金时间已超过约定的20天且达80***，可见海庆公司、广安公司中山分公司已构成重大违约，根据约定***有权单方解除合同，故***主张案涉租赁合同于本院受理之日即2022年11月30日解除于理有据。海庆公司、广安公司中山分公司在长期拖欠租金的情况下仍未将案涉租赁物返还***，***主***公司、广安公司中山分公司向其返还案涉租赁物并缴纳拖欠租金、占用费及其他费用亦有理有据，本院予以支持。 关于租金、占用费及其他费用的计算问题。依上所述，海庆公司、广安公司中山分公司仍需向***缴纳2022年8月9日之后的租金、占用费及其他费用。具体而言，海庆公司、广安公司中山分公司应向***支付2022年8月9日至2022年11月30日的租金共计16739元（4382×2+4601+4601×22÷30）。至于物业管理费，因***未能提供相关证据证明其实际代海庆公司、广安公司缴纳的具体数额，本院参照其所提交收据中反映的2021年11月至2022年7月的标准即每月697元予以计算，故海庆公司、广安公司中山分公司还应向***支付2022年8月9日至2022年11月8日的物业管理费共计2602元（697×3+697×22÷30）。关于2022年12月之后所产生的占用费，虽然双方有合同约定每年递增，但考虑到双方租赁合同已经解除，且出租方亦应积极督促并配合承租方尽快搬离案涉租赁物，以防止双方矛盾加剧或损失扩大，故本院认为占用费宜按合同解约时的租金标准并加上实际产生的物业管理费计算，即每月5298元（4601+697）。 关于租赁保证金的问题，租赁合同约定承租方逾期支付租金20天以上，出租方有权不经催告径行解除本合同，没收租赁保证金。基于海庆公司、广安公司中山分公司逾期支付租金的违约行为，***主张没收案涉租赁保证金于理有据，本院予以支持。 关于律师费的问题，租赁合同约定出租方因追诉承租方违约责任所产生的律师费由承租方承担，本案系因海庆公司、广安公司中山分公司的违约行为而产生的诉讼，结合本案案情，本院认为***主***公司、广安公司中山分公司向其支付律师费5000元合情合理，本院予以支持。 关于广安公司的责任承担问题，广安公司中山分公司是广安公司在中山的分支机构，不具有法人资格，其民事责任由广安公司承担。 海庆公司、广安公司中山分公司、广安公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，缺席判决如下： 一、被告中山市海庆装饰工程有限公司、九江市广安建设工程公司中山分公司、九江市广安建设工程公司于本判决发生法律效力之日起***向原告***支付2022年8月9日至2022年11月30日期间拖欠的租金16739元及物业管理费2602元； 二、被告中山市海庆装饰工程有限公司、九江市广安建设工程公司中山分公司、九江市广安建设工程公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***返还位于中山市火炬开发区××路××号××花园××卡的租赁物； 三、被告中山市海庆装饰工程有限公司、九江市广安建设工程公司中山分公司、九江市广安建设工程公司于本判决发生法律效力之日起***向原告***支付未返还位于中山市火炬开发区××路××号××花园××卡的租赁物期间的占用费（计算标准：以每月5298元为标准，自2022年12月1日起计算至实际返还之日止）； 四、被告中山市海庆装饰工程有限公司、九江市广安建设工程公司中山分公司已支付的保证金8764元，由原告***予以没收，不予退还； 五、被告中山市海庆装饰工程有限公司、九江市广安建设工程公司中山分公司、九江市广安建设工程公司于本判决发生法律效力之日起***向原告***支付律师费5000元。 六、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费662元，减半收取331元（原告***已预交），由原告***负担14元，被告中山市海庆装饰工程有限公司、九江市广安建设工程公司中山分公司、九江市广安建设工程公司负担317元并于本判决发生法律效力之日起***迳付原告***。 如不服本判决，原告***可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市海庆装饰工程有限公司、九江市广安建设工程公司中山分公司、九江市广安建设工程公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年三月三十一日 书记员　　*** ***