九江市广安建设工程公司与九江东成业房地产开发有限公司特殊程序执行异议裁定书

江西省九江市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2024）赣04执异4号 异议人（案外人）：***，男，1968年2月25日出生，汉族，住江西省瑞昌市，身份证号码：36048119********。 异议人（案外人）：**花，女，1974年9月18日出生，汉族，住江西省瑞昌市，身份证号码：36048119********。 申请人：九江市某某建设工程公司，住所地：江西省九江市浔阳区十里大道。 法定代表人：**钢，该公司总经理。 被申请人：***房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市九江经济技术开发区。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行九江市某某建设工程公司与***房地产开发有限公司财产保全一案中，案外人***、**花向本院提出书面异议，请求排除九江市九瑞大道137号房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***、**花称，请求法院解除对位于九江市九瑞大道137号房屋的查封并停止执行该房屋。事实和理由：2018年2月23日，案外人***、**花与被申请人***房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》购买位***大道137号房屋。2018年3月5日，案外人支付购房首付款551521元，后案外人已依照合同约定付清购房款，并于2019年11月3日装修入住，该房屋系申请人唯一住房。经了解，九江市某某建设工程公司诉***房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，法院作出（2021）赣04民初39号《民事裁定书》裁定冻结***房地产开发有限公司银行存款1850万元或查封、扣押其他同等价值财产。后法院向***房地产开发有限公司公司发出（2022）赣04执保10号《协助执行通知书》，查封房产中便有案外人***、**花已购买的但仍然登记在房地产开发企业名下。该房屋早已付清房款并在房管局办理了备案手续，已不属于***房地产开发有限公司的财产。***、**花作为买受人为维护自身合法权益，特申请法院解除房产的查封。异议人为证明其异议请求，在本案异议审查期间向本院提交了以下证据： 一、出卖人***房地产开发有限公司与买受人***、**花于2018年2月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份。约定：东成业公司将位***大道137号房以871521元出售给***、**花，付款方式为买受人应当在2018年2月23日前支付首期房价款551521元，余款320000元贷款支付； 二、***、**花与江西银行股份有限公司九江浔阳支行于2018年4月20日签订的《个人房产借款及抵押合同》复印件一份，约定***、**花向江西银行股份有限公司九江浔阳支行贷款320000元用于购买九瑞大道137号房； 三、开票日期为2018年3月5日的江西省国家税务局通用预收款收据复印件一份，内容为：九瑞大道137号首付款，金额为551521元； 四、开票日期为2023年1月18日的江西增值税普通发票复印件一份，内容为：九瑞大道137号，确权总价为869347.75元。 本院对异议人所提交证据的真实性予以确认。 经审查查明，本院就审理原告九江市某某建设工程公司与被告***房地产开发有限公司、第三人***建设工程施工合同纠纷一案中，于2022年3月9日作出（2021）赣04民初39号民事裁定书，裁定如下：冻结被申请人***房地产开发有限公司名下银行存款1850万元或查封同等价值财产的财产权益。上述裁定生效后，本院立案受理，案号为（2022）赣04执保10号。在执行过程中，本院于2022年3月29日向九江市不动产登记中心送达了（2021）赣04民初39号民事裁定书和（2022）赣04执保10号协助执行通知书各一份，查封了被申请人***房地产开发有限公司名下位***大道137共计24套房产，其中包括案涉房产。 另查明，异议人***、**花与***房地产开发有限公司于2018年2月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定异议人***、**花以871521元购买九瑞大道137号房，并已向东成业公司支付首付款551521元。又于2018年4月20日办理商业贷款320000元，购房款已付清。 还查明，本院于2024年1月9日经九江市不动产登记中心查询，***、**花在九江市无不动产登记信息。 本院认为，本案的争议焦点为异议人对涉案房产是否享有排除执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所够商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人***、**花于2018年2月23日已签订了《商品房买卖合同》，而本院查封涉案房产的时间为2022年3月29日，异议人名下无其他用于居住的房屋，以及已付清871521元购房款的情形符合上述第一项、第二项、第三项法律规定。综上，本案符合买受人排除执行的情形，异议人的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对九江市九瑞大道137号房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向 本院提起执行异议之诉。 审 判 长　*** 审 判 员　李　华 审 判 员　*** 二〇二四年一月十日 法官助理　*** 书 记 员　刘　翔