某某、南阳市卧龙区一六八快餐店等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫13民终3015号

上诉人（原审被告）：***，男，1964年10月24日出生，汉族，住南阳市宛城区。

委托诉讼代理人：朱小彦，河南宛龙律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：南阳市卧龙区一六八快餐店，住所地南阳市汉冶路西段。

经营者：黄霞，女，1963年11月15日出生，汉族，住南阳市宛城区。

委托诉讼代理人：朱小彦，河南宛龙律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南阳飞龙电力集团有限公司，住所地南阳市人民路555号。

法定代表人：张景忠，任公司董事长。

委托诉讼代理人：涂中乔，河南雷雨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张团团，河南雷雨律师事务所律师。

上诉人***、南阳市卧龙区一六八快餐店因与被上诉人南阳飞龙电力集团有限公司（以下简称飞龙电力集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2021）豫1303民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***、南阳市卧龙区一六八快餐店上诉请求：1.撤销（2021）豫1303民初663号民事判决，依法改判驳回飞龙电力集团诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由飞龙电力集团承担。事实和理由：1.飞龙电力集团不与***续签租赁合同违反合同约定。《南阳飞龙电器有限公司门面房租赁合同》第五条对合同期满后的续租问题有明确约定。只要***提前一个月与飞龙电力集团办理续签手续,非因极其特殊原因,飞龙电力集团就应当与***继续签订租赁合同,只有在***不承租又不办理续租手续的情况下,飞龙电力集团才有权将房屋收回给他人。本案事实情况是，在双方合同到期前几个月,***多次找飞龙电力集团协商续签合同事宜,并同意飞龙电力集团对租金数额可以做出调整,但飞龙电力集团不与***续签合同,也不明确答复。即便飞龙电力集团存在提前通知***不再续租的事实，但***认为,如果公司收回房屋不再续租,收回的原因是公司要自用房屋。而公司单方收回房屋的目的是要将收回的房屋租于他人，飞龙电力集团对房屋到期收回明显不符合公司发展需要。合同中关于续租的约定,合同到期后对双方仍然有效,飞龙电力集团的不续租也不协商的行为,明显违反双方合同的约定。2.飞龙电力集团采用招标形式对房屋进行对外招租,侵犯了***的法定优先续租权。《中华人民共和国民法典》第734条,对租赁合同的续租问题有明确的法律规定,即“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。结合本案事实及双方合同对房屋租赁期限届满续租问题的具体约定,飞龙电力集团既然仍对涉案房屋对外出租,那么就应当按照合同约定执行,更应当保障***对房屋同等条件下的优先承租权。而飞龙电力集团将涉案房屋采用招标的形式进行招租,明显剥夺了***在实现优先承租权过程中对“同等条件”的应知权利。招标过程是按照出价高的响应人中标,没有考虑***作为原承租人的特定地位,享有优先承租权的这一特定事实。3.一审法院判决结果显失公平,不能做到法律效果与社会效果的有机统一。***依据双方已有的合同约定,且与飞龙电力集团多次协商沟通,又于2019年底对所租房屋进行了重新装修,花费高达近20万元,除去疫情关门不能营业期间,装修后的房屋才仅使用了几个月时间。一审法院不考虑案件事实及双方的合同约定,仅以“合同已到期,招标时又未中标”这一单纯理念作出判决,明显违背事实,对***严重不公。

飞龙电力集团辩称，房屋租赁合同中没有关于续租的强制性约定，***对条款解读错误。采用招投标的形式是法定方式，***称侵犯了其法定优先续租权没有法律依据。无论是飞龙电力集团还是一审法院均已经充分保障了***的合法权益。在合同到期前，飞龙电力集团就多次向***送达不再续租告知书，其在收到告知书后又在2019年底进行装修，其损失应当自行承担。一审法院考虑疫情影响，减免了三个半月的占有使用费，占用费以***投标价作为参照依据。请求驳回上诉，维持原判。

飞龙电力集团向一审法院起诉请求：1.判令***、南阳市卧龙区一六八快餐店立即向飞龙电力集团返还南阳市汉冶路开关厂家属楼南楼一楼第一、二间房屋，并按照市场租赁价每月80元／㎡支付自2020年8月1日到2021年1月8日期间（5个月8天）房屋占用使用费38329元，2021年1月9日至房屋腾空之日按照市场价值每月80元／㎡承担占有使用费；2.本案诉讼费由***、南阳市卧龙区一六八快餐店承担。

一审法院认定事实：2010年7月21日，南阳飞龙电器有限公司（甲方）与***（乙方）签订了《南阳飞龙电器有限公司门面房租赁合同》，约定：乙方承租甲方坐落在汉冶路飞龙电器的门面房贰间，附属房贰间，期限自2010年8月1日起到2020年7月31日止；门面房年租金壹万叁仟元整，附属房年租金伍仟元整，10年合计壹拾捌万元整；承租期限为10年，租金一次性全额交清；再次续租的租金应提前一个月缴纳，若不按时缴纳，乙方按月租金额的百分之十缴纳违约金，欠款超过一个月者，甲方有权单方面终止合同，重新招租；乙方在承租期间，不准擅自改变租房的整体结构，如因经营需要，必须经过甲方同意方可进行，但必须保证整体结构、质量的完整性和可靠性，该装修费用由乙方自理；乙方在承租期间，不得私自转让出租门面，如需转租，必须得甲方同意，并由甲方与第三方完善有关手续后，方可解除与乙方的承租合同；乙方若需续租，必须提前一个月与甲方办理续租手续，否则视为不再租用处理；不承租又不办理续租手续者，甲方有权将房屋收回给他人，乙方必须在指定的期限内搬出，否则，给甲方造成的损失，由乙方承担；甲方房屋随着物价上涨，租金到期有权发生变化。根据合同后附的平面图显示，租赁门面房第一间面积为14.784平方米，第二间面积为15.146平方米；附属房第一间面积为27.54平方米，第二间面积为33.66平方米。合同签订后，***向南阳飞龙电器有限公司缴纳了租金。南阳市卧龙区一六八快餐店的实际经营者为***。

2019年1月7日，南阳飞龙电器有限公司向***送达了《关于汉冶路门面房到期续租事宜的告知书》，告知其租赁的南阳飞龙电器有限公司位于汉冶路的第1、2、16、17间共四间房屋将于2020年7月31日到期，由于公司经营发展的需要，该门面房到期后公司将不再续租，具体出租方案待定，请提前做好到期后的准备工作。

2019年4月25日，南阳飞龙电器有限公司向***送达了《关于门面房到期事宜的告知书》，告知：南阳飞龙电器有限公司位于汉冶路的第1、2、16、17间共四间房屋，合同出租期限将于2020年7月31日到期，由于电器公司经营发展的需要，该门面房到期后电器公司将不再续租，各承租人不得私自出租和转让，不得以任何理由妨碍公司收房。现门面经营者凡是与除电器公司以外的其他人签订的有关门面房的任何协议电器公司一律不予认可，以此引起的纠纷由承租人与门面经营者自行承担，请各承租人与门面经营者提前做好门面房租赁到期后的腾房准备工作。

2020年3月26日，南阳飞龙电器有限公司向***送达了《关于门面房到期事宜的告知书》，再次告知上述内容。

2020年，飞龙电力集团发布房屋租赁服务项目公开竞争性谈判公告，对位于××路××路××路××房××＃××＃××路××巷××路××房××＃××＃房屋的租赁服务进行招标。2020年9月14日，***就案涉的第一间门面房及其后的附属房在招标中报价62元／㎡／月，但其未中标，该门面房中标人为刘琳；***就案涉的第二间门面房及其后的附属房在招标中报价60元／㎡／月，但其未中标，该门面房中标人为何彦菊。招投标结束后，飞龙电力集团要求***腾房，南阳市卧龙区一六八快餐店拒不腾房，占用门面房及附属房至今，双方发生纠纷，飞龙电力集团诉至法院。

飞龙电力集团与南阳飞龙电器有限公司实行吸收合并，合并后飞龙电力集团继续存在，南阳飞龙电器有限公司注销，原双方所有财产、债务及权利义务，均由飞龙电力集团承继。2020年10月22日，南阳飞龙电器有限公司注销。

国家发改委等作出的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中建议：推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。

一审法院认为，本案案由应为物权保护纠纷。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，南阳市卧龙区一六八快餐店与飞龙电力集团之间不存在租赁合同关系，却占有使用飞龙电力集团的房屋，故飞龙电力集团请求其返还房屋，并支付房屋占用期间的使用费，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，南阳飞龙电器有限公司与***之间的租赁合同于2020年7月31日到期，在此之前，南阳飞龙电器有限公司已经通知***到期后不再续租，并且其后，南阳飞龙电器有限公司的权利义务继受人飞龙电力集团通过招投标方式出租房屋，***未中标，故双方的租赁合同终止，***应当返还租赁物。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，南阳市卧龙区一六八快餐店的实际经营者为***，至今仍占有使用租赁物，对飞龙电力集团造成了损害，故南阳市卧龙区一六八快餐店、***应向飞龙电力集团支付占用案涉房屋期间给飞龙电力集团造成的损失。关于房屋占用期间的使用费如何计算的问题，法院认为，第一，关于门面房的使用费，***参加了案涉门面房的招投标，其对第一间房屋报价62元／㎡／月，对第二间房屋报价60元／㎡／月，虽然其未中标，但该报价应为其对案涉门面房使用费的自我认可，故门面房占用期间的使用费应当按照***的报价进行确定，因此，第一间房屋及其后的附属房按62元／㎡／月计算占用期间的使用费，即每月使用费为2624元【62×（14.784＋27.54）】，自2020年8月1日起计算至门面房交付之日止；第二间房屋及其后的附属房按60元／㎡／月计算占用期间的使用费，即每月使用费为2928元【60×（15.146＋33.66）】，自2020年8月1日起计算至门面房交付之日止。第二，国家发改委等作出的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中建议：推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。根据该意见，飞龙电力集团应当免除上半年3个月房屋租金，但因***已经一次性支付了租金，故在上述房屋占用期间的使用费中予以扣减，即扣减3个月房屋租金4500元（18000÷12×3）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六十七条、第二百三十五条、第二百三十八条、第七百三十三条、第一千一百六十七条、第一千一百六十八条之规定，判决如下：一、判决生效后三十日内，***、南阳市卧龙区一六八快餐店将位于南阳市××路××楼××楼××楼××房及其后的附属房腾空并交还给南阳飞龙电力集团有限公司；二、判决生效后十日内，***、南阳市卧龙区一六八快餐店向南阳飞龙电力集团有限公司支付房屋占用期间的使用费（计算方法为：第一间门面房及其后的附属房每月使用费为2624元，第二间门面房及其后的附属房每月使用费为2928元，自2020年8月1日起计算至门面房交付之日止；上述使用费应扣减4500元）；三、驳回南阳飞龙电力集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379元（已减半），由***、南阳市卧龙区一六八快餐店负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：飞龙电力集团利用招投标形式对房屋进行对外招租是否侵犯了***的优先续租权，一审法院判决***、南阳市卧龙区一六八快餐店限期腾房并支付房屋占用期间的使用费是否正确。

南阳飞龙电器有限公司与***签订的《南阳飞龙电器有限公司门面房租赁合同》系双方真实意思表示,未违反法律规定,依法有效,合同当事人均应依约履行。上述租赁合同中明确约定租赁期限至2020年7月31日止,南阳飞龙电器有限公司在租赁期届满前曾三次催告***房屋不再续租，要求其及时搬离租赁房屋并将租赁房屋交还。合同到期后，南阳飞龙电器有限公司未与***续签合同、也明确表示不再续租，***也未按照合同约定提前一个月办理续租手续。双方签订的门面房租赁合同因履行期限届满，双方权利义务终止。***上诉称合同中关于续租的约定在合同到期后对双方仍然有效，飞龙电力集团不续租也不协商的行为明显违反双方合同约定的理由并无法律依据，本院不予支持。合同终止后，飞龙电力集团采用公开招投标的形式将包含案涉房屋在内的房屋对外招租，是权利人享有对自己财产的处分权。***上诉称飞龙电力集团采用招投标形式对房屋进行对外招租侵犯了其优先租赁权。首先，案涉双方在门面房租赁合同中也并未明确约定***享有优先租赁权。其次，承租人是否享有优先承租权的核心是具备“同等条件”,应当综合租赁价格、租金支付方式、租赁期限以及与租赁相关的其他条件来判断认定。本案租赁合同期满后,飞龙电力集团对包含案涉房屋在内的房屋租赁服务项目进行公开招标。***参与投标的行为,能够说明***对该房屋租赁服务项目知情且同意按照招投标设定的程序和条件参与投标竞标。最终，因***并未中标,本案不具备行使优先承租权的“同等条件”,***要求在租赁合同期满后继续租赁案涉房屋的理由，缺乏事实和法律依据,本院不予支持。租赁合同期满后,经飞龙电力集团催告,***未履行腾房义务,一审法院按照***参与投标时的报价判令***、南阳市卧龙区一六八快餐店支付飞龙电力集团房屋占用费并返还房屋，处理结果并无不当,本院予以维持。

综上所述，***、南阳市卧龙区一六八快餐店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费758元，由***、南阳市卧龙区一六八快餐店负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　赵变英

审 判 员　尹庆文

审 判 员　高　璐

二〇二一年八月十日

法官助理　刘　慧

书 记 员　李　斌