兴业银行股份有限公司青岛分行、青岛公路建设集团有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）鲁02执异93号 案外人：常睿，男，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：***，山东东标律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司青岛分行，住所地：山东省青岛市崂山区同安路886号1-9层、16-20层。 主要负责人：**，行长。 委托诉讼代理人：***，山东海达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东海达律师事务所律师。 被执行人：青岛公路建设集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路316号弄海园5号楼。 法定代表人：杨坤，董事长。 被执行人：**集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区秦岭路8号。 法定代表人：**，执行董事。 被执行人：青岛大禹水利建工有限公司，住所地山东省青岛市崂山区东海东路73号23号楼。 法定代表人：**林，董事长。 被执行人：青岛凯旋地产有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路316号弄海园3号楼1**402户。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 被执行人：**，男，汉族，住山东省临沂市兰山区。 被执行人：李淼，女，汉族，住山东省临沂市兰山区。 本院在执行兴业银行股份有限公司青岛分行与青岛公路建设集团有限公司、**集团有限公司、青岛大禹水利建工有限公司、青岛凯旋地产有限公司、**、李淼金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执93号】过程中，案外人常睿向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人常睿请求中止对登记在青岛凯旋地产有限公司名下位于青岛市崂山区××路××号《***香门第项目（Ｃ地块）》22号楼2**602户房产的执行。事实和理由：2018年8月3日，案外人常睿与青岛凯旋地产有限公司签订了《**·***商品房认购协议》，购买了上述涉案房产，并通过刷卡的方式一次性支付了全部购房款，后双方签订了《青岛市商品房预售合同》。青岛凯旋地产有限公司于2019年8月19日为案外人出具了购房发票。2019年8月，案外人合法占有了该房产并已经装修入住至今，且案外人名下无其他房产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》相关规定，请求排除对案涉房产的执行。 申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行辩称，案涉房产在被执行人青岛凯旋地产有限公司名下，根据民法典209条规定物权的设立变更登记应当依法设立，未经登记不发生法律效力，因此申请执行人有权申请青岛市中级人民法院对本案涉案房产进行依法查封，案外人无权要求中止执行。案外人没有证据证明对本案涉案的房产享有排除请求的权利，请求法院依法予以驳回。 为证明其主张，案外人常睿向本院提交以下证据：证据一.**?***商品房认购书一份，青岛市商品房预售合同一份，青岛增值税普通发票一张、招商银行交易流水一份，收据一张，证明案外人2018年8月3日通过刷卡支付方式将涉案房屋购房款一次性支付给被申请人青岛凯旋地产有限公司，并于2018年12月签订了商品房认购书，后签订商品房预售合同书，青岛凯旋地产有限公司为案外人出具了收据，后换为发票。证据二.支付宝生活缴费电子回单83张（燃气费27、水费11、电费43、供暖费2），物业收据13张，证明案外人于2019年8月装修涉案房屋并入住至今。证据三.青岛不动产网上查询申请人房产状况，证明案外人名下无房屋。 申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行质证称，对证据认购协议书的真实性不予认可，即使该认购协议书是真实的但也不符合执行若干异议28、29条之规定，在涉案房产查封之前案外人应当与开发商签订合法有效的买卖合同，其认购书不等于房产买卖合同。对刷卡记录真实性不予认可，该常睿向**建设集团有限公司支付款项，而本案的开发商是青岛凯旋地产有限公司，也就是说案外人并没有向被执行人青岛凯旋地产有限公司实际支付购房款，其次即使案外人能证明向青岛凯旋地产有限公司支付购房款但其价格明显的不合理，青岛凯旋地产有限公司的涉案房产市场价均价应该在五、六万元左右，而认购协议上签订的房价才2万元一平方米，明显的低于市场价，不符合常理。证据一商品房预售合同真实性不予认可该证据没有签订商品房预售合同的时间。对发票真实性也不予认可，也没有足额支付购房款，购房款价格也完全不合理。证据二案外人不能证明与本案涉案房产具有关联性，即使具有关联性也是表明案外人是在中级法院查封之后占有涉案房产。 本院查明，兴业银行股份有限公司青岛分行与青岛公路建设集团有限公司、**集团有限公司、青岛大禹水利建工有限公司、青岛凯旋地产有限公司、**、李淼金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月12日作出（2019)鲁02民初2077号民事判决书，判决如下：“一、被告青岛公路建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司青岛分行借款本金13,800万元及利息、罚息、复利8,819,469.09元（利息、罚息、复利已计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》的约定计算）；二、被告青岛公路建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告兴业银行股份有限公司青岛分行律师代理费30万元；三、被告**集团有限公司对上述第一、二项给付义务在最高本金限额13,800万元及相应利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内承担连带清偿责任。被告**集团有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛公路建设集团有限公司追偿；四、被告青岛大禹水利建工有限公司对上述第一、二项给付义务在最高本金限额13,800万元及相应利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内承担连带清偿责任。被告青岛大禹水利建工有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛公路建设集团有限公司追偿；五、被告青岛凯旋地产有限公司对上述第一、二项给付义务在最高本金限额13,800万元及相应利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内承担连带清偿责任。被告青岛凯旋地产有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛公路建设集团有限公司追偿；六、被告**对上述第一、二项给付义务在最高本金限额3亿元及相应利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内承担连带清偿责任（被告**承担保证责任的财产范围包括但不限于其与被告李淼的夫妻共有财产）。被告**承担保证责任后，有权向被告青岛公路建设集团有限公司追偿；七、驳回原告兴业银行股份有限公司青岛分行对被告李淼的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782,897元、保全费5000元，由被告青岛公路建设集团有限公司、被告**集团有限公司、被告青岛大禹水利建工有限公司、被告青岛凯旋地产有限公司、被告**负担。”因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，兴业银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，执行案号为（2020)鲁02执93号。 2019年11月5日，本院（2019）鲁02民初2077号民事裁定书、（2019）鲁02执保470号协助执行通知书查封了被执行人青岛凯旋地产有限公司名下位于青岛市崂山区××路××号××号楼××**××户。 2018年12月23日，案外人常睿与青岛凯旋地产有限公司签订了《**·***商品房认购书》，购买了青岛市崂山区××路××号《***香门第项目（Ｃ地块）》22号楼2**602户房产，房屋总价款2855592元，案外人已支付全部购房款且其名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人常睿在人民法院查封之前已与青岛凯旋地产有限公司签订商品房认购书，虽然案外人提交的书面商品房预售合同无落款日期，但商品房认购书包含了商品房买卖合同的主要内容且与书面商品房预售合同内容一致，案外人常睿在案涉房产查封之前已支付全部房屋价款，案涉房产系用于居住且常睿名下无其他用于居住的房屋。因此，案外人常睿的异议理由成立，对其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对登记在青岛凯旋地产有限公司名下位于青岛市崂山区××路××号《***香门第项目（Ｃ地块）》22号楼2**602户房产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　于　　　　　　　 瑞　　　　　　　 军 审 判 员　周　　　　　　　 新　　　　　　　 喆 审 判 员　**27024587684审判员** 二〇二三年二月二十八日 法官助理　金　　　　　　　　　　　　　　　　刚 书 记 员　刘　　　　　　　 聪　　　　　　　 慧