青岛誉洲联合房地产开发有限公司、青岛公路建设集团有限公司合同纠纷民事二审民事裁定书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2022)鲁02民终17112号 上诉人（原审原告）：青岛誉洲联合房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路街道香港中路20号黄金广场北路15A层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：王瑷，山东国曜琴岛(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东国曜琴岛(青岛)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛公路建设集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区中韩街道香港东路316号弄海园5号楼。 法定代表人：杨坤，董事长。 上诉人青岛誉洲联合房地产开发有限公司因与被上诉人青岛公路建设集团有限公司合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2022)鲁0215民初10242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛誉洲联合房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销（2022）鲁0215民初10242号民事判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，上诉人已经尽到举证责任，被上诉人未出庭进行答辩，视为放弃抗辩权利，原审法院应当依法支持上诉人的诉讼请求在本案诉讼过程中，上诉人作为原告已经提交了房屋买卖合同，该份合同能够充分证明上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，且合同中明确约定了房屋价款金额及支付时间。被上诉人经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭答辩，视为放弃抗辩权利，应当承担不利的法律后果。在原审诉讼过程中，上诉人提交房屋买卖合同并主张被上诉人未按照合同约定支付购房款，且被上诉人已经下落不明、负债累累，不具备履行买卖合同的能力，因被上诉人的违约行为造成该份买卖合同事实上已经无法履行，签订合同的目的根本无法实现，法院应判决予以解除。同时，涉案房屋已经办理了网签手续，只能通过起诉来解除合同并撤销网签。原审判决不予支持上诉人的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，造成上诉人维权目的无法实现，损害了上诉人的合法权益。二、原审法院对于举证责任分配明显不均，上诉人提交的证据充分证明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，被上诉人并未按照合同约定支付购房款，在被上诉人未出庭也未提交任何证据和答辩意见的情况下，仍要求上诉人继续举证，明显不合理上诉人提交的房屋买卖合同，足以证明上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，被上诉人并未出庭答辩，也未向原审法院提交任何证据，原审法院不应加重上诉人的举证责任，应当认可上诉人主张的事实。本案系商品房买卖合同纠纷，上诉人作为房屋出售方，已经提交了房屋买卖合同原件，证明房屋买卖合同签订和履行的相关情况，已经举证完毕。被上诉人未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，应当承担相应法律后果。原审法院在被上诉人未到庭抗辩的情形下，仍要求上诉人继续举证，并以房屋买卖合同签订至今时间较长，上诉人未及时主张、证据不足等理由，不予支持上诉人的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。综上，上诉人认为，上诉人已经提交了充分的证据，证明上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同的签订和履行情况，房屋买卖合同约定了网签当日支付全部购房款，该约定具体明确，被上诉人未按照合同约定付款，且下落不明、负债累累，根本不具备购房能力，系因被上诉人违约造成合同无法履行。同时，被上诉人经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，应当承担相应的不利后果。因此，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，无事实和法律依据，举证责任分配明显不均，侵害了上诉人的利益。 被上诉人青岛公路建设集团有限公司未作答辩。 青岛誉洲联合房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令解除青岛誉洲联合房地产开发有限公司与青岛公路建设集团有限公司签订的编号为201600044092号的《青岛市商品房出售合同》；2、依法判令青岛公路建设集团有限公司配合办理编号为201600044092号的《青岛市商品房出售合同》的撤销网签备案手续；3、本案的诉讼费、保全费等送诉讼费用由青岛公路建设集团有限公司承担。 一审法院认定事实： 2016年3月15日，青岛誉洲联合房地产开发有限公司（甲方、卖方）与青岛公路建设集团有限公司（乙方、买方）签订《青岛市商品房出售合同》（合同编号201600044092），该合同主要约定：乙方向甲方购买青岛市即墨区鹤山路1501号即墨××层××户房屋，该房屋建筑面积为59.27平方米，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为人民币19000元，总房价款1126130元。乙方的付款时间和付款方式由甲、乙双方在本合同附件一种约定明确。乙方如未按合同约定的时间付款，逾期超过90天，甲方有权单方面解除本合同,乙方应当承担赔偿责任。甲方因此解除合同时,乙方应向甲方支付本合同额10%的违约金,乙方应配合甲方办理撤销备案、合同等手续,并承担由此产生的相关费用。甲方在收到乙方全部房价款之日起60天内，甲方向乙方交付该房屋。该房屋为商业用房。双方在附件一中约定：“付款方式为一次性付款，不贷款。乙方于2016年3月15日与甲方签约，并付首付房款计人民币1126130元。”双方于2016年3月15日办理了涉案房屋的网签备案手续。 庭审中，青岛誉洲联合房地产开发有限公司称涉案房屋未交付给青岛公路建设集团有限公司，始终由青岛誉洲联合房地产开发有限公司占有使用。青岛公路建设集团有限公司未支付房价款，青岛誉洲联合房地产开发有限公司通过到青岛公路建设集团有限公司现场以及与青岛公路建设集团有限公司工作人员打电话的方式多次催款，关于催款过程没有证据证实。涉案合同系青岛誉洲联合房地产开发有限公司当时的法定代表人***与青岛公路建设集团有限公司当时的法定代表人***直接沟通后签订，至2018年后，青岛誉洲联合房地产开发有限公司联系不上青岛公路建设集团有限公司，并通过多渠道找寻未果。 另，青岛誉洲联合房地产开发有限公司、青岛公路建设集团有限公司除本案所涉房屋外，另有其他20处即墨小商品城房屋以同样形式办理了网签手续，青岛誉洲联合房地产开发有限公司以另案分别诉至一审法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，青岛誉洲联合房地产开发有限公司仅提交《青岛市商品房出售合同》并不能证明其待证事实，首先，从合同附件一中关于付款的约定来看，并不能体现出办理网签与支付房款的先后顺序。根据常理，办理网签应在收取房款或部分房款之后进行，青岛誉洲联合房地产开发有限公司已于签约当天为青岛公路建设集团有限公司办理涉案房屋的网签，故青岛誉洲联合房地产开发有限公司应就青岛公路建设集团有限公司未付房款承担相应的举证责任；其次，自双方签订《青岛市商品房出售合同》至青岛誉洲联合房地产开发有限公司提起本案诉讼已过六年之久，青岛誉洲联合房地产开发有限公司自称其2018年后联系不上青岛公路建设集团有限公司，却对2022年才提起本案诉讼无法作出合理解释；再次，双方间所涉21处即墨小商品城房屋，总标的额达数千万，青岛誉洲联合房地产开发有限公司虽主张其多次向青岛公路建设集团有限公司催要房款但并未举证予以证实，此亦不符合常理。综上，青岛誉洲联合房地产开发有限公司主张解除涉案房屋出售合同、撤销涉案房屋网签备案手续的诉讼请求，未提交充分证据予以证实，一审法院对青岛誉洲联合房地产开发有限公司的诉讼请求不予支持。青岛公路建设集团有限公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响法院依法作出裁判。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：驳回青岛誉洲联合房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（青岛誉洲联合房地产开发有限公司已预缴），由青岛誉洲联合房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人提交以下证据： 证据一、《中国银行股份有限公司个人“生意贷”循环贷款合同》一组（打印件），共42页 证明：2013年初，中国银行推出“商会贷”业务，青岛市台州商会（以下简称“台州商会”）与中国银行市北支行（以下简称“市北支行”）达成合作意向，有资金需求的会员可以在市北支行办理贷款业务。2013年2月，市北支行成功放款七组，每组5人，每人贷款金额为300万元，贷款总金额10,500万元，贷款期限为1年。其中**、***、***、***、***、***、***（以下简称“**等7人”）均办理了上述贷款业务，并与市北支行（原青岛中央商务区支行）签订了《中国银行股份有限公司个人“生意贷”循环贷款合同》，借款金额为300万元，借款期限为12个月。2014年1月底贷款到期后，**等7人因资金困难未按照合同约定偿还贷款本息。 证据二、《中国银行股份有限公司个人循环贷款合同》一组（打印件），共35页 证明：为解决**等7人贷款到期未偿还问题，市北支行与台州商会经反复协商确定了解决方案，即由台州商会筛选优质客户，再次办理贷款业务，贷款金额2800万元，用于偿还**等7人贷款本息。同时，市北支行向台州商会承诺，后期将对**等7人进行再次放款，用于偿还上述5位优质客户的贷款。2014年5月，***、***、***、***、***分别与市北支行签订了《中国银行股份有限公司个人循环贷款合同》，其中***贷款金额800万元、***贷款金额800万元、***贷款金额500万元、***贷款金额400万元、***贷款金额300万元，借款期限为12个月。贷款办理完毕后，**等7人的贷款本息还清，但市北支行以**等7人有银行逾期记录为由，未予以再次放款。上述5位优质客户未实际使用贷款，却承担了2800万元的债务。2015年5月贷款到期后，上述5位优质客户拒绝还款。 证据三、《流动资金借款合同》1份（复印件），共13页 证明：为解决***等5人拒绝偿还到期贷款问题，市北支行行长亲自协调，将青岛公路建设集团有限公司的贷款金额从1.4亿元增加至4亿元并给予利率优惠，由青岛公路建设集团有限公司作为借款人承接***等5人的贷款本金。在该业务办理之前，***等5人与青岛公路建设集团有限公司从没有业务往来，也不认识。后青岛公路建设集团有限公司于2015年12月17日与市北支行签订《流动资金借款合同》，借款金额为22,206,989.43元，借款期限为60个月，贷款用途系用于重整***等5户商会贷不良授信。上诉人与青岛公路建设集团有限公司签订共计21套商铺的房屋买卖合同并将21套商铺网签给公路集团，就是因青岛公路建设集团有限公司承接了***等5人的贷款本金，上诉人将21套商铺以略低于市场销售的价格出售给公路集团作为对其的答谢。公路集团可以对外出售，回笼资金后将购房款支付给原上诉人并从中赚取差价利润。 证据四、《保证合同》一组（复印件），共36页 证明：***等5人及其配偶，***、**及其配偶（公路集团一方的保证人）对青岛公路建设集团有限公司向市北支行的金额为22,206,989.43元的借款承担连带保证责任，各保证人及其配偶分别与市北支行签订《保证合同》，对担保的债权、保证方式、保证期间、违约责任等进行了详细约定。 证据五、（2019）鲁02民初2238号民事判决书1份（原件及复印件），共12页 证明：青岛公路建设集团有限公司作为借款人向市北支行借款22,206,989.43元，贷款到期后，青岛公路建设集团有限公司未履行还款义务。市北支行起诉至青岛中院，市北支行与青岛公路建设集团有限公司达成调解，但青岛公路建设集团有限公司未按照调解书履行付款义务。后市北支行另行起诉了***等保证人，要求保证人承担保证责任。青岛中院于2020年3月26日作出民事判决书，判决***等保证人就青岛公路建设集团有限公司的借款本金及利息、实现债权的费用等承担保证责任。 证据六、（2020）鲁16民申51号民事裁定书1份（打印件），共3页 证明：因上诉人与青岛公路建设集团有限公司签订21套商铺的房屋买卖合同后，青岛公路建设集团有限公司迟迟未支付购房款，上诉人通过各种途径联系青岛公路建设集团有限公司，均联系不上。上诉人通过裁判文书网查询到青岛公路建设集团有限公司位于青岛市哈尔滨路青建太阳岛的办公地址，但上诉人的工作人员前往该地址后，发现早已人去楼空。就上诉人出售给青岛公路建设集团有限公司的21套商铺，上诉人并不是自2016年签订买卖合同至提起本案一审诉讼期间，未联系青岛公路建设集团有限公司。而是一直通过各种途径联系青岛公路建设集团有限公司，且鉴于青岛公路建设集团有限公司为***等5人承接银行贷款的情形，希望与青岛公路建设集团有限公司协商解决纠纷。青岛公路建设集团有限公司未向上诉人支付21套商铺的任何购房款，且以青岛公路建设集团有限公司目前的现状，根本不具备履行能力。如该21套商铺无法解除合同并返还至上诉人名下，则上诉人的权利将无法实现。 本院二审查明以下事实 1.二审中，青岛誉洲联合房地产开发有限公司称案涉房屋被青岛公路建设集团有限公司的债权人进行了八九轮预查封。最早的预查封时间在2019年。 2.上诉人称台州商会会长是***，上诉人的实际控制人以及签订涉案房屋买卖合同时的法定代表人均为***。 3.上诉人称“买卖的过程是银行介绍并办理成贷款，承接业务之后，为了感谢被上诉人的实际控制人**集团协商并完成签订。” 本院认为，本案中，上诉人主张其与被上诉人存在房屋买卖关系，并以被上诉人未支付房款为由要求解除合同及网签备案手续。虽然被上诉人未出庭参加诉讼，但上诉人自认案涉房屋自2019年起就被案外人预查封七八轮，案涉房屋买卖合同的解除及网签备案手续的解除直接关系到案外人的切身利益，故不能仅以被上诉人未出庭抗辩便确认上诉人主张成立。庭审中，上诉人称买卖的过程是由银行介绍，合同是为了感谢被上诉人的实际控制人**集团签订而成。本院认为，由于银行及**集团并非本案当事人，上诉人所述事实无法确定。本案中当事人间的法律关系是否为房屋买卖关系难以确认，房屋买卖合同的相对人具体是**集团还是本案被上诉人亦无法确认，**集团是否参与了合同的履行及履行程度亦无法确认。基于以上分析，考虑到本案还涉及到其他20套房屋的处理，本院认为本案以裁定驳回上诉人的起诉为宜，上诉人待证据充分后可另行主张权利。 综上所述，青岛誉洲联合房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院(2022)鲁0215民初10242号民事判决； 二、驳回上诉人青岛誉洲联合房地产开发有限公司的起诉。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，退回上诉人青岛誉洲联合房地产开发有限公司。 本裁定为终审裁定。 审 判 长　　王　楷 审 判 员　　王　明 审 判 员　　*** 二〇二三年二月二十八日 法官助理　　张　琪 书 记 员　　王　繁 书 记 员　　**如