上海三航奔腾建设工程有限公司与上某某投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0113民初24228号 原告：上海三航奔腾建设工程有限公司，住所地上海市宝山区逸仙路2816号。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，上海正策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海正策律师事务所实习律师。 被告：上***投资有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇振泾路198号1幢2层A区120室。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：**，***观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，***观律师事务所实习律师。 原告上海三航奔腾建设工程有限公司（以下简称三航公司）与被告上***投资有限公司（以下简称冠晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员**独任审判公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海三航奔腾建设工程有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告拖欠的租金人民币（以下币种同）40,023元，并支付对应租金自2022年1月27日起算，至实际支付之日的逾期付款滞纳金，按日千分之一计算（详细计算方式见起诉状）；2.被告支付原告拖欠的物业管理费9,529.20元，并支付对应金额物业管理费自2022年1月25日起至实际清支付之日之的逾期付款滞纳金，按每日千分之一计算（详细计算方式见起诉状）；3.被告支付原告拖欠的电费75元；4.被告向原告支付律师费5,000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年7月签订合同编号为2020（032）《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市宝山区逸仙路2816号“华滋奔腾大厦”1幢10层B1008-1室房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期为一年，自2020年7月8日至2021年7月7日，约定月租金为8,080元，先付后用，被告应于每期期满前5日向原告支付下一期租金。物业管理费每月为1,923.8元，原告应于每月25日前支付次月物业管理费。后租赁期间届满前，原、被告签订合同编号为2021（071）《续租合同》，约定被告向原告续租案涉房屋，租期为2021年7月8日至2022年7月7日，租金与物业管理费不变。但自2022年2月起被告一直拖欠租金与物业管理费，经原告催告后仍旧未付。后被告单方面向原告提出提前终止续租合同，原、被告双方于2022年6月签订《合同终止协议》，约定续租合同于2022年6月29日提前终止，被告支付的租赁保证金原告无须退还。原告搬离后仍旧拖欠2022年2月至2022年6月租金40,023元、2022年2月至2022年6月物业管理费9,529.2元、电费75元。依据租赁合同的约定，被告未按时支付租金、物业管理费等费用，被告应按照每日千分之一的标准支付原告滞纳金，同时被告还应当赔偿原告的律师费损失5,000元。原告认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告已经如约交付了房屋，被告应当根据双方合同约定支付租金、物业管理费等费用，并承担违约责任。 被告上***投资有限公司辩称：《合同终止协议》是双方当事人最终达成的协议，三航公司无权超越最终协议，再***公司主张任何的不当利益。三航公司在签署终止协议后，再次超越终止协议的预定，要求冠晟公司支付房租，无相应事实和法律依据，且明显不符签订终止协议的原始意思表示，明显不符合常理。最终协议明确冠晟公司仅需交付办公室的办公家具和保证金16,160元，并无需支付房租的义务。终止协议签订前，根本没有向三航公司交付办公家具的任何约定，终止协议超越此前任何一个合同对冠晟公司义务的约定，足以说明终止协议签订之时，三航公司要求冠晟公司以办公家具、房屋租赁保证金折抵应收的全部费用的事实。现根据终止协议，收取冠晟公司2个月房屋押金，并收取案涉房屋内所有办公家具和室内所有物品等其他物品，还要额外诉请另行收取房租，明显不符合常理，违背诚实信用原则。三航公司也未按合同约定，开具保证金发票。三航公司要求冠晟公司支付物业管理费和电费，没有相应诉讼主体资格。双方当事人合同约定，物业管理费由大楼管理处收取，电费也由大楼管理处代收。根据已缴费银行凭证显示，房租和物业管理费一并汇给了上海滋广物业管理有限公司（以下简称滋广公司），并非三航公司。另根据民法典第九百四十四条的规定，物业服务合同需有催告前置程序。另外案涉房屋租赁合同于2022年7月7日终止，终止协议约定的提前终止日期为2022年6月29日，仅距8天，三航公司却要求冠晟公司交付办公家具、室内所有物品等其他物品和房屋租赁保证金的巨额付出，现还要求另行收取房租，明细不符合常理。另若法院支持三航公司诉请，其要求的违约金也过高，希望法院调整。 经审理查明： 1、案涉房屋产权人为三航公司，2020年7月8日、三航公司（甲方）与冠晟公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同编号为2020（032），约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期为一年，自2020年7月8日至2021年7月7日。租赁合同约定月租金为8,080元，乙方以每1个月为壹期向甲方支付租金，先付后用，首期租金于本合同签订当日内支付，此后，乙方应于每期期满前的5日内向甲方支付下期租金。合同签订后，乙方在向甲方交纳首期租金的同时，应当向甲方交纳相当于贰个月租金的保证金16,160元。物业管理费每月为1,923.8元，原告应于每月25日前支付次月物业管理费。电费，每月按实际使用电表读数结算[结算标准为1.15元/度]。如乙方未能按期交纳租金或物业管理费或其他各类费用的，**期间乙方应按应付未付款的日千分之壹的标准向甲方交纳滞纳金，直至向甲方全数付清其所应付的款项之日止，逾期超过十天的，甲方还有权解除本合同并没收乙方交纳的保证金。无论租期届满还是提前解除合同，乙方原则上需把租赁房屋恢复到原交房状态，本合同另有规定的除外。凡因执行本合同所发生的一切争议，应首先通过友好协商解决，若协商不成，任何一方可向租赁房屋所在地人民法院诉讼解决。如因本合同产生诉讼，败诉方还应承担胜诉方因此而支付的诉讼费、保全费、律师费等费用。 后续三航公司、冠晟公司签订《补充条款》，约定甲、乙双方在《房屋租赁合同》有关约定的基础上，签订如下补充条款：1、乙方承诺在搬离所租办公室时，将窗帘、地板或地毯、灯具、吊顶均无偿留给甲方。2、乙方在签订《房屋租赁合同》后，在正式装修入住之前需与甲方指定的物业公司签订《物业管理合同》以及《消防、治安安全协议书》。3、如因乙方的原因导致《房屋租赁合同》提前终止的，甲方有权要求乙方赔偿免租期的租金损失（以第一个租赁年度的租金标准计算）。 后租赁期间届满前，三航公司（甲方）与冠晟公司（乙方）双方签订合同编号为2021（071）的《续租合同》，约定甲、乙双方于2020年07月08日签署一份《房屋租赁合同》[合同编号2020（032）]，由乙方向甲方承租案涉房屋，现租赁期限即将届满，经双方协商，特签署本续租合同。合同约定续租案涉房屋，租期为2021年7月8日至2022年7月7日。每月租金平均计：8,080元；年租金累计：96,960元；（2）租金支付时间：乙方以每壹个月为壹期向甲方支付租金，先付后用，续租期的首期租金于《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满前的5日内支付完毕，此后，乙方应于每期期满前的5日内向甲方支付下期租金。2-2保证金：续租期间的租赁保证金为16,160元，其中：乙方根据《房屋租赁合同》约定已交纳给甲方的保证金人民币16,160元转为本合同的保证金。三、续租期间的物业管理费及押金：租赁物业每月的物业管理为1,923.8元。注：不足月物业管理费的计算公式：（物业管理费月标准X12÷365）X租用面积×本月实际天数。3-2续租期间的物业管理费押金为人民币3,847.6元。3-3物业公司收款账户具体如下：户名：滋广公司，……四、其他约定4-1除本合同特别约定的事项外，甲、乙双方签署的《房屋租赁合同》[合同编号2020（032）]的其他条款继续有效。4-2乙方承诺在搬离所租办公室时，将窗帘、地板或地毯、灯具、吊顶、隔断等均无偿留给甲方。 双方当事人均认可，合同约定的物业管理费押金为人民币3,847.6元实际并未收取。 2、2022年6月，三航公司（甲方）、冠晟公司（乙方）后续签订《合同终止协议》，协议约定：经甲、乙双方协商一致，原定案涉房屋，现因乙方业务需求，故原合同于2022年6月29日提前终止。按照原合同[合同编号2021（071）]条款约定中途退租，根据双方签订的补充协议，双方协商同意：1.乙方所支付的2个月房屋押金，计16,160元，甲方不予退还，但需开具相关发票。2.乙方只搬走电脑、文件办公用品。室内所有其他物品（办公家具、灯具、窗帘、地毯）等无偿留给甲方。3.如在搬运过程中，对房屋现状造成损坏的，乙方需对此做出相应的赔偿。4.乙方退租时需结清相关的物业管理费用（包括电费、清洁费等）。5.本终止协议签署后，乙方须于2022年06月29日前且甲方和物业验收完成后搬离案涉房屋。 3、冠晟公司已交纳保证金16,160元。2022年1月31日前的租金和物业管理***公司已付，其后的租金和物业管理费尚未支付。其中，2021年10月20日，上海华滋荣广商务服务有限公司***公司出具付款通知书，载明2021年11月1日-30日房租8,080元，收款主体为三航公司，滋广公司出具付款通知书，载明2021年11月1日-30日物业管理费1923.80元，收款主体为滋广公司，冠晟公司于2021年11月29日支付给滋广公司10,003.80元。2021年11月19日，上海华滋荣广商务服务有限公司***公司出具付款通知书，载明2021年12月1日-31日房租8,080元，收款主体为三航公司，滋广公司出租付款通知书，载明2021年12月1日-31日物业管理费1923.80元，2021年10月12日-11月16日电费（321-246）66元，收款主体为滋广公司，冠晟公司于2021年12月28日支付给滋广公司10,069.80元。冠晟公司于2022年2月28日支付滋广公司10,003.80元，当事人均确认为2022年1月份房租加物业管理费。 4、三航公司提供的电费明细表明，2022年2月电表度数从321到352，单价1.07元，费用33.17元。2022年3月电表度数从352到372，单价1.06元，费用21.2元。2022年6月电表度数从372到397，单价1.06元，费用20.14元。拖欠电费合计金额74.51元。 三航公司提供退房验收表，载明系争房屋2022年6月29日接收，电表数391。建筑、消防、空调、电气均完好。 5、2022年8月17日，滋广公司出具《情况说明》，表明其三航公司的关联公司，同意由三航公司收取冠晟公司拖欠的物业管理费、电费。 6、三航公司为本案诉讼，支付律师费5,000元。 以上事实由三航公司提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、补充协议以及续租合同、合同终止协议、电费明细、法律服务合同及相应发票以及付款凭证等证据，冠晟公司提供的付款通知以及付款凭证等证据以及当事人的**等佐证，上述证据经双方当事人质证并经本院审核，应予采信。 本院认为，三航公司、冠晟公司签订的房屋租赁合同、补充协议以及续租合同，以及最后签署的《合同终止协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。终止协议是在本次上海新冠肺炎疫情封控结束后双方当事人协商签署的，且对租房押金、案涉房屋内办公家具、物业管理费、电费以及腾退时间均予以明确约定，故本院有理由相信该终止协议为双方当事人就案涉房屋租赁合同关系的最终协议，视为双方当事人对最终的房屋租金以及疫情减免租金等事宜也达成一致意见即2个月房租押金以及办公家具等无偿留给三航公司，三航公司也不再主张租金事宜，故三航公司在此要求冠晟公司支付房租，本院不予支持。 关于拖欠物业管理费、电费，《合同终止协议》予以明确约定冠晟公司退租时需结清相关的物业管理费和电费，也约定冠晟公司需于2022年6月29日前且三航公司和物业验收后搬离案涉房屋，冠晟公司后续未去核实相应电费数据，也未到物业公司结清相关费用，且滋广公司也授权三航公司收取相应物业管理费和电费，故对三航公司主张的相应物业管理费和电费，本院予以支持，但电费金额应为74.51元。冠晟公司相应抗辩，无相应事实依据，本院不予采纳。关于三航公司主张物业管理费的相应滞纳金，因滋广公司并未授权三航公司收取，三航公司也未提供证据证明其已将相应费用支付给滋广公司，故对上述滞纳金，本院不予支持。 关于律师费，由于本院并未支持三航公司房租主张，且滋广公司仅授权三航公司收取相应的物业管理费和电费，没有相应其他费用，故对冠晟公司相应律师费主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上***投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海三航奔腾建设工程有限公司物业管理费9,529.2元和电费74.51元； 二、驳回原告上海三航奔腾建设工程有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取682元（原告已预缴），由原告上海三航奔腾建设工程有限公司负担657元，被告上***投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　** 二〇二三年一月十三日 法官助理　** 书 记 员　** 附：相关法律条文