中国对外建设有限公司、中国对外建设有限公司深圳分公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤03民终10794号

上诉人（原审被告）：中国对外建设有限公司

法定代表人：温金明，总经理。

上诉人（原审被告）：中国对外建设有限公司深圳分公司

代表人：张合公，经理。

上列上诉人共同委托诉讼代理人：梁高华，男。

上诉人（原审被告）：深圳地质建设工程公司

法定代表人：刘都义，副总经理。

委托诉讼代理人：张传航，广东天峦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭婉桦，广东岭南律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杜玮

被上诉人（原审原告）：杜志华

委托诉讼代理人：杜玮（系杜志华儿子）

原审被告：国土资源部机关服务局

法定代表人：叶志斌。

上诉人中国对外建设有限公司（以下简称中外建公司）、中国对外建设有限公司深圳分公司（以下简称中外建深圳公司）、深圳地质建设工程公司（以下简称地质建设公司）因与被上诉人杜玮、杜志华、原审国土资源部机关服务局房屋买卖合同一案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初25746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中外建公司、中外建深圳公司的上诉请求：一、请求判令撤销一审民事判决书第一、三判项；改判驳回杜玮、杜志华要求中外建公司、中外建深圳公司支付迟延办证违约金的诉讼请求；二、判令杜玮、杜志华承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、杜玮、杜志华变更诉讼请求未通知中外建公司、中外建深圳公司，而对中外建公司、中外建深圳公司提交的补充证据以逾期为由不予采纳，属于严重的程序违法。2、中外建公司、中外建深圳公司与杜玮、杜志华办理房产证是以双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》为依据并提交登记机关，该合同中并没有约定杜玮、杜志华可以使用由其随意更改合同条款后的合同文本进行登记办理房产证。3、杜玮、杜志华提交的（2009）深福法民三初字第2147号案件《庭审说明》中确认其拿到了办证资料，其自称没有办成房产证的原因一是合同原件分数不够，二是合同约定和核发的房产证不一致。上述事实证明中外建公司、中外建深圳公司履行了责任和义务，延迟办理房产证的责任不在中外建公司、中外建深圳公司。（2011）深福法民三初字第1397号民事判决书已经被（2012）深中法房终字第1132号民事判决书予以撤销。在（2011）深福法民三初字第1397号案件审理时，杜玮、杜志华恶意隐瞒事实，误导法庭。2009年中外建深圳分公司办理了大批的小业主房产证，给包括杜玮杜志华在内的小业主均出具了全部的文件资料，其他小业主均办妥了房产证，唯独杜玮杜志华就是有意不办理房产证，明明手中有《深圳市房地产买卖合同（预售）》原件，并将合同原件条款私自更改，却误导法官说自己没有《深圳市房地产买卖合同（预售）》原件。（2012）深中法房终字第1132号案件2012年5月14日《调查笔录》第9页载明：法庭要求杜玮、杜志华到国土局问清楚需要开发商提供什么资料，以书面的形式提交给法院。中外建深圳分公司于2012年6月1日再次向法院提交了《深圳市房地产转移登记申请表》等在内的办理房产证的全部资料和文件，上述文件均在深圳中院（2012）深中法房终字第1132号案件卷宗有存档。上述法律事实能够证明中外建公司、中外建深圳公司于2012年6月1日再次按照深圳市房产转移登记机关当时的规定提交了办理房产证的全部资料。4、杜玮、杜志华篡改仲裁条款恰恰是无法办理房产证的重要原因，杜玮杜志华通过篡改仲裁条款由此引发多起诉讼，在诉讼过程中其每每主张的就是如何获得金钱，反而是找出各种理由拒绝办理房产证。其行为是典型的恶意诉讼。5、杜玮、杜志华自2005年起一共提起过多次仲裁和诉讼，期间更是通过伪造证据骗取法院管辖，其历次仲裁或诉讼请求中均不要求办证，只是持续地主张迟延办证违约金，有意拖延不办理房产证。因此，杜玮、杜志华对2009年6月16日以后的迟延办证有过错，无权请求赔偿。6、中外建公司、中外建深圳公司曾经于2012年5月16日、2015年10月12日、2018年多次通知杜玮、杜志华办证，但是一审法院在评析迟延办证的责任时却将违约责任完全归责于中外建公司、中外建深圳公司有失公允。7、一审法院适用法律上错误。

地质建设公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回杜玮、杜志华要求地质建设公司支付迟延办证违约金的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由杜玮、杜志华负担。事实和理由：1、杜玮、杜志华自2005年起一共提起2次仲裁、3次诉讼，期间更是通过伪造证据骗取法院管辖，其历次仲裁或诉讼请求中均不要求办证，只是持续地主张迟延办证违约金，故意将迟延办证的损失扩大，其对2009年6月16日以后的迟延办证负有过错，无权就扩大的损失请求赔偿。2、中外建公司、中外建深圳公司曾经于2012年5月16日、2015年10月12日、2018年多次通知杜玮、杜志华办证，但是一审法院在评析迟延办证的责任时却将违约责任完全归责于中外建公司、中外建深圳公司有失公允。3、一审判决适用法律违反了公平原则、诚信原则、等价有偿原则、公序良俗原则。4、一审判决适用法律认定违约责任，判处违约金时违反了违约金的判处规则，判处的违约金与杜玮、杜志华造成的损失并不相当，甚至远远超出了违约一方订立合同时预见到的因违约可能造成的损失。5、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，适用法律错误。6、一审判决对杜玮、杜志华伪造证据、恶意诉讼滥用诉讼权利、侵害地质建设公司的事实已经查明，却并未在判决时依法处理，驳回其诉请，却仍然支持其请求，破坏了正常的司法秩序，损害了人民法院司法公信力。

针对中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司的上诉，杜玮、杜志华辩称：1、在2018年3月之前，中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司从未通知过杜玮、杜志华去深圳市房地产权登记中心（现已更名为“深圳市不动产权登记中心”）办理涉案房屋房产证，也没有向杜玮、杜志华提供足以办理出房产证的资料，直到本案一审庭审后，中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司才在福田法院协调和督促下于2020年12月3日将涉案房屋转移登记至杜玮、杜志华名下。2、本案所有法律事实均发生于民法典施行前，不适用民法典的规定。3、2020年12月3日杜玮、杜志华取得深圳市不动产登记中心核发的不动产权证书，杜玮、杜志华庭后提交的变更诉讼请求书申请书，实质是撤回其中要求办理房产证的诉求，仅保留其中违约金诉求，并未新增诉讼请求，原审法院程序合法，中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司的上诉理由不能成立。综上，请求维持原判。

针对中外建公司、中外建深圳公司的上诉，地质建设公司述称：同意中外建公司、中外建深圳公司的上诉意见。

针对地质建设公司的上诉，中外建公司、中外建深圳公司述称：同意地质建设公司的上诉意见。

国土资源部机关服务局未提交答辩意见。

杜玮、杜志华向一审法院起诉请求：1．中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局立即依据《深圳市房地产买卖合同（预售）xxxx号》第十六条、第十七条的约定给杜玮、杜志华办理房产证，并向杜玮、杜志华支付自2009年6月16日起至杜玮、杜志华拿到房产证之日止的延迟办证违约金；2．中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局将非法收取杜玮、杜志华的人民币1000元（以下货币均为人民币）办理房产证手续费退还；3．中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局向杜玮、杜志华支付因中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局一直不履行义务导致杜玮、杜志华向中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局寄送催告函的邮费56元；4．所有诉讼费用由中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局承担。一审庭审中，杜玮、杜志华明确诉讼请求第1项违约金计算标准为：以房屋买卖合同总价款394,349元为基数，按每日万分之三的标准计算，自2009年6月16日起计至深圳市房地产权登记机关核发房产证之日，暂计至起诉之日的延期办证违约金为339,664元。

一审法院认定事实：2001年5月22日，杜玮、杜志华作为买方，与卖方中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局共同签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买方向卖方购买位于xxxx，用途为商住，建筑面积53.24平方米，套内面积42.29平方米，总金额为388439元。合同第七条约定，卖方须于2001年7月28日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收。买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收。如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出的，视为同意收楼。合同第八条约定，卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期一日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。卖方超过约定时间90日仍不交付房地产的，买方有权单方解除合同。卖方接到买方解除合同的书面通知后，应当在10日内将买方已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金。造成买方损失的，还应当负赔偿责任。合同第十六条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第十七条约定，如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。

上述合同签订后，杜玮、杜志华向中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局付清了购房款388,439元（其中27万元通过银行按揭贷款支付）。

2004年，中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局办理了xxx房屋产权的初始登记。

2009年4月28日，杜玮、杜志华（乙方）与中外建深圳公司（甲方）签订一份《补充协议》，约定：一、房屋最后面积以国土局竣工查丈面积54.05平方米为准；二、根据合同约定，房屋实际面积与合同面积差异在1%以上5%以内的，按照购房时的单位价格，实行多退少补；三、乙方应在签订协议时将所需补交的房款5910元交给甲方；四、甲、乙双方同意以房款394,349元作为登记价款办理房产证。

杜玮、杜志华于签订上述《补充协议》当天，向中外建深圳公司补交了购房面积差额款5910元，并向中外建深圳公司支付了办理房产证的“手续费”1000元。

2012年6月1日，中外建深圳公司向杜玮、杜志华出具《付清房款证明》，载明：兹证明杜志华、杜玮已付清深圳市福田区燕南路96号xxxxxx房全部购房款。

一、关于迟延交房违约金

杜玮、杜志华以中外建深圳公司、地质建设公司及国土资源部机关服务局为被申请人向深圳仲裁委员会提起仲裁申请，深圳仲裁委员会于2003年1月14日受理，杜玮、杜志华在该案的仲裁请求为：1．被申请人赔偿自2001年7月28日至2002年12月31日的迟延交楼违约金101,382.50元；2．被申请人赔偿因迟延交楼造成的损失34万元；3．被申请人承担仲裁费用。深圳仲裁委员会于2003年4月11日作出〔2003〕深仲裁字第370号裁决书，经审理查明：关于申请人的实际入住时间，被申请人向仲裁庭提交的入住房屋查验单复印件载明的时间为2001年10月24日，虽然被申请人未提供该入住房屋查验单的原件，但申请人在庭审中已承认是于2001年10月入住的。因此，可以认定申请人入住的时间为2001年10月24日。仲裁委认为：三被申请人未能依约交付房产，构成违约，仲裁庭对申请人支付延期交房违约金的请求，予以部分支持。裁决：一、三被申请人连带支付两申请人迟延交房违约金16,897.14元（从2001年7月29日计至2002年10月23日）。

该裁决作出后，杜玮、杜志华以仲裁程序违法等为由，向深圳中院申请撤销该仲裁裁决。深圳中院于2003年11月17日作出（2003）深中法民五初字第220号民事裁定，裁定驳回杜玮、杜志华申请撤销〔2003〕深仲裁字第370号裁决的申请。

杜玮、杜志华不服深圳中院作出的上述（2003）深中法民五初字第220号民事裁定，分别向深圳市人民检察院和广东省人民检察院提出申诉。深圳市人民检察院和广东省人民检察院均决定不予抗诉。杜玮、杜志华还向深圳中院提出再审申请，深圳中院作出（2006）深中法立通字第106号《不予受理通知书》，对该申请不予受理。

2011年2月14日，杜玮、杜志华向一审法院起诉中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司，诉请被告支付涉案房屋2001年7月28日起至2009年4月28日止的延迟交楼违约金555,661.98元。一审法院作出（2011）深福法民三初字第545号民事裁定，认为：杜玮、杜志华已通过仲裁程序提起了2001年7月28日至2002年10月31日的延期交房违约金申请，且该申请已为〔2003〕深仲裁字第370号裁决处理，该裁决已依法发生法律约束力，在其未依法被撤销或被裁定不予执行之前，对当事人和本案均有约束力。杜玮、杜志华在仲裁机关已就2001年7月28日至2002年10月31日间的延期交房争议作出终局处理后，再向一审法院就该部分交房违约金提起诉讼，违反了一事不再理的原则，其起诉依法应予驳回。裁定：驳回杜玮、杜志华关于2001年7月28日至2002年10月31日的延期交楼违约金的起诉。另，一审法院作出（2011）深福法民三初字第545号民事判决，认为：因〔2003〕深仲裁字第370号裁决已根据杜玮、杜志华在该案仲裁过程中的自认查明了涉案房屋的交付时间为2001年10月24日，在〔2003〕深仲裁字第370号裁决被依法撤销或被裁定不予执行前，该裁决书依法具有法律约束力。因中外建深圳公司、地质建设公司及国土资源部机关服务局已于2001年10月24日将涉案房产交付给杜玮、杜志华，杜玮、杜志华主张的2003年1月1日至2009年4月28日的迟延交房违约金453,241元（以杜玮、杜志华总的诉讼请求555,661.98元为基数，按2003年1月1日至2009年4月28日之间的日历日和2001年7月28日至2009年4月28日之间的日历日比例计算）没有依据，一审法院不予支持。判决：驳回杜玮、杜志华主张的2003年1月1日至2009年4月28日之间的迟延交房违约金453,241元的诉讼请求。

杜玮、杜志华不服上述一审法院（2011）深福法民三初字第545号民事判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院作出（2012）深中法房终字第1133号民事判决，认为：杜玮、杜志华在本案中提交的涉案《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》显示，该楼盘于2002年7月5日竣工验收。中外建深圳公司和地质建设公司在楼盘整体竣工验收之前十个月就交付涉案房产，既不符合法律规定和合同约定，亦与常理相悖。此外，在（2009）深福法民三初字第2147号案件中，中外建公司和中外建深圳公司也自认，其于2009年4月才向杜玮、杜志华移交涉案房屋的钥匙。因此，在涉案房屋何时交付这一事实上，深圳中院认定杜玮、杜志华提交的证据足以推翻〔2003〕深仲裁字第370号裁决认定的相关事实。杜玮、杜志华关于实际交付时间为2009年4月28日的上诉理由成立，深圳中院予以确认。原审判决虽然对涉案房屋交付时间认定错误，但是杜玮、杜志华在上诉请求中并未主张迟延交房违约金，因此该认定事实方面的错误并不影响本案二审审理结果，对原审判决结果予以维持，判决驳回上诉，维持原判。

杜玮、杜志华不服深圳中院上述（2012）深中法房终字第1133号民事判决，向广东高院申请再审。广东高院于2014年1月29日作出（2013）粤高法民一申字第1009号民事裁定，裁定提审该案。经审理，广东高院作出（2014）粤高法民一提字第32号民事判决，认为：杜玮、杜志华在提起上诉时，向二审法院预交了上诉费，并在上诉状中明确要求二审法院查明被告延迟交楼的事实，变更一审判决等内容。由此可见，杜玮、杜志华对一审判决驳回其2020年1月1日至2009年4月28日的迟延交楼违约金诉讼请求不服，而提起上诉，其上诉请求包括主张上述期间的迟延交楼违约金。二审以杜玮、杜志华未提出该部分上诉请求为由，驳回杜玮、杜志华的上诉不当，该院予以纠正。依照双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定及被告于2009年4月28日才实际交楼的事实，诉请被告支付2003年1月1日至2009年4月28日的迟延交楼违约金448,453元，依据充分，应予支持。此外，被告交付涉案房屋给杜玮、杜志华使用的日期为2009年4月28日，杜玮、杜志华于2011年2月14日提起一审诉讼并未超过二年的诉讼时效，被告主张杜玮、杜志华的诉请已超过诉讼时效，依据不足。判决：一、撤销一审法院（2011）深福法民三初字第545号民事判决和深圳中院（2012）深中法房终字第1133号民事判决；二、中外建公司、中外建深圳公司和地质建设公司向杜玮、杜志华支付逾期交楼违约金448,453元。2015年3月31日，广东高院出具《裁判文书生效证明》，载明：（2014）粤高法民一提字第32号民事判决已于2015年2月17日发生法律效力。

二、关于迟延办证违约金

2009年6月16日，杜玮、杜志华向一审法院提起诉讼，请求本案中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司支付自2005年2月5日至2009年6月15日的延迟办证违约金186,161元。一审法院经审理后作出（2009）深福法民三初字第2147号民事判决，判令：一、中外建深圳公司及地质建设公司向杜玮、杜志华支付自2007年6月16日至2009年6月15日的延迟办证违约金85,068.14元；二、中外建公司对上述债务不足清偿部分承担补充清偿责任；三、驳回杜玮、杜志华的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。该判决查明以下事实（部分内容）：2009年4月28日，杜玮、杜志华（乙方）与中外建深圳公司（甲方）签订一份《补充协议》，主要内容为涉案房产的实际建筑面积大于合同约定面积，杜玮、杜志华同意补交差额房款。签订该协议时，中外建深圳公司将发展商应出具的办证资料均交给杜玮、杜志华并约定由杜玮、杜志华自行到国土部门办理房地产证书。涉案房产至今未取得房地产证书。

2011年5月31日，杜玮、杜志华向一审法院提起诉讼，请求本案中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司支付自2009年6月16日至2011年6月15日的延迟办证违约金85,068.14元。案号为（2011）深福法民三初字第1397号。该案庭审中，中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司认为：（2009）深福法民三初字第2147号民事判决已查明确认其已将发展商应出具的办证资料交给杜玮、杜志华并约定由杜玮、杜志华自行到国土部门办理房地产证书，杜玮、杜志华现办不到房产证责任不在中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司。杜玮、杜志华则称：中外建深圳公司在签订《补充协议》当天仅向其交付了营业执照、法人身份证复印件及法人身份证明。中外建深圳公司对杜玮、杜志华该陈述没有异议。该案一审法院经审理后作出了（2011）深福法民三初字第1397号民事判决，判令：一、中外建深圳分公司、地质建设工程公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向杜玮、杜志华支付延期办证违约金85,068.14元；二、中外建深圳公司、地质建设工程公司应于本判决生效之日起十日内协助杜玮、杜志华将涉案房屋转移登记至杜玮、杜志华名下；三、中外建深圳公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向杜玮、杜志华返还代办房产证手续费1000元；四、中外建公司应当对中外建深圳公司应承担的上述债务负补充清偿责任；五、驳回杜玮、杜志华的其他诉讼请求；六、驳回中外建深圳公司的反诉请求。

杜玮、杜志华不服上述（2011）深福法民三初字第1397号民事判决，向深圳中院提起上诉。2013年3月14日，深圳中院作出（2012）深中法房终字第1132号民事裁定，查明：1．涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定：本合同发生纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，选择下列第（一）种方式解决：（一）向深圳仲裁委员会申请仲裁；2.2003年杜玮、杜志华就涉案房屋的延期交房向深圳仲裁委员会提出仲裁申请。深圳仲裁委员会于2003年4月11日作出（2003）深仲裁字第370号《裁决书》。2005年杜玮、杜志华又就涉案房屋延期办证，向深圳仲裁委员会提出仲裁申请。深圳仲裁委员会于2005年2月24日作出（2005）深仲裁字第568号《裁决书》。上述两份仲裁《裁决书》均已发生法律效力；3.2011年5月30日，杜玮、杜志华就本案向福田法院起诉时，将《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定的解决争议方式由第（一）项涂改为（三）项，致使原审法院错误立案审查。中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司在一审证据交换及质证程序中，对杜玮、杜志华提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的真实性提出质疑，认为其合同文本第二十一条系伪造。原审对此未予依法审查。4．深圳中院二审就涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条当事人约定解决争议的事项是第（一）项还是第（三）项，组织各方当事人进行查证。杜玮、杜志华承认双方约定的事项为第（一）项。深圳中院认为：当事人各方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条中，已经明确约定，发生争议，选择向深圳仲裁委员会申请仲裁。而杜玮、杜志华就涉案房屋所产生的纠纷，也已两次向深圳仲裁委员会提起过仲裁，深圳仲裁委员会均已作出生效的仲裁裁决。现杜玮、杜志华伪造了《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条的内容，骗取了原审法院的立案，且中外建公司、地质建设公司在本案一、二审当中，亦均对杜玮、杜志华向原审提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的真实性提出异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项的规定，一审法院认定当事人就该案纠纷的解决，应向深圳仲裁委员会提出申请，此案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。裁定：一、撤销深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1397号民事判决；二、驳回上诉人杜玮、杜志华的起诉；三、驳回被上诉人中外建深圳公司在一审的反诉。

杜玮、杜志华不服上述（2012）深中法房终字第1132号民事裁定，向广东高院申请再审。广东高院经审查认为：各方当事人已就相关争议事项达成合法有效的仲裁协议，应依约履行。在本案一审立案后，中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司亦在一审证据交换及质证过程中即就杜玮、杜志提交的合同文本的真实性提出异议，并提交相关证据予以证明，符合《中华人民共和国仲裁法》第二十六条关于异议提出的程序规定。裁定：驳回杜玮、杜志华的再审申请。

另查明，2012年5月16日，中外建深圳公司致杜玮、杜志华《通知》一份，载明：涉案房屋早已具备办理房屋产权证的条件，中外建深圳公司再次将本通知送达杜玮、杜志华，请杜玮、杜志华在接到通知之日起，十五天内带齐购买房屋的相关手续资料，前往中外建深圳公司xxx物业办公室一层办理房屋产权证事宜。

2015年10月12日，中外建深圳公司致杜玮、杜志华《房屋所有权证办理通知书》一份，载明：请杜玮、杜志华在收到本通知书后十五日内携带身份证原件、商品房预售合同原件、购房发票原件等房屋产权登记中心办理房屋产权证书要求的相关材料到涉案房屋管理处与中外建深圳公司负责人接洽办理房屋所有权证事宜。

2016年7月12日，杜玮、杜志华向中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局发出《办理xxxxxx号房房产证催告函》一份，载明：在杜玮、杜志华多次电话催促被告无果的情况下，特发本催告函催促如下：一、依据涉案合同第十六条第一款的规定，请在收到本函告附件1《xxxxxx室办理房产证所需资料清单》后向杜玮、杜志华提供办理房产证所需资料。二、依据涉案合同第十七条的约定，被告应向杜玮、杜志华支付接之前诉讼赔偿日期2009年6月15日至今的延迟办证违约金305335.69元；三、被告应立即向杜玮、杜志华退还非法收取的不当得利1000元办证手续费。落款处有杜玮、杜志华联系电话：xxxx、xxxx。附件1《xxxxxx室办理房产证所需资料清单》记载了名称分别为深圳市房地产买卖合同书（原件）、深圳市房地产登记申请表及该表背后询问表、国土资源局机关服务局身份证明资料、中外建公司身份证明资料、中外建深圳公司身份证明资料、地质建设公司身份证明资料、中外建公司出具同意转让函并盖章、补充协议、付清放款证明、受让人身份证的10份资料及详细备注。该催告函及附件通过中国邮政速递分别向中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局邮寄。本案庭审中，中外建公司、中外建深圳公司以及地质建设公司对该函件的真实性、合法性和关联性予以认可。

2016年7月22日，中外建深圳公司致杜玮、杜志华《关于xxxxxx房屋办理房产证事宜的告知函》一份，载明：2．多年来，中外建深圳公司无数次地以各种方式通知杜玮、杜志华办理房产证，杜玮、杜志华均以与办理房产证无关的其他纠纷为由予以拒绝，拒不配合办理。3．依据合同约定，在杜玮、杜志华配合且不设置障碍的情况下，中外建深圳公司有为杜玮、杜志华办理房产证向深圳市不动产权登记中心提交相关资料的义务，但没有向杜玮、杜志华个人提交文件资料的义务。据此，请杜玮、杜志华主动前往中外建深圳公司提供杜玮、杜志华诸如身份证明文件等等的相关材料，以便中外建深圳公司为杜玮、杜志华办理房产证向深圳市不动产权登记中心出具文件。4．杜玮、杜志华认为涉案房屋的房产证仍需要国土资源部机关服务局、地质建设公司等单位提供相应的文件资料，对此杜玮、杜志华自己选择并承担相应的责任，与中外建深圳公司无关。

2018年6月29日，深圳市不动产登记中心向中外建深圳公司、杜玮、杜志华发出《深圳市不动产登记中心关于暂缓办理xxxxxx号房转移登记的决定》，载明：2018年3月19日，收到中外建深圳公司及杜玮、杜志华一手商品房xxxxxx转移登记申请，受理编号为：xxxx。经审查，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条第（三）项之规定，决定暂缓登记。现将相关申请材料退回（见附件），附件申请材料接收凭证中含深圳市房地产买卖合同书原件在内的多份申请材料。庭审中，中外建深圳公司称：杜玮、杜志华坚持向不动产登记中心提交擅自涂改的购房合同，且拒不更正，致使不动产登记中心无法为其办理房产证，其责任应由杜玮、杜志华个人负责。

中外建公司、中外建深圳公司还提交了一份致杜志华的《紧急通知》，载明：请杜玮、杜志华尽快带齐资料来中外建公司、中外建深圳公司办理xxx房产证。中外建公司、中外建深圳公司提交该函件邮寄的宅急送寄件人存联邮单一张，显示该函件邮寄给杜玮、杜志华涉案房屋地址，手机为xxxxx，另重要提示处手写：促办房产证通知书。

又查明，中外建深圳公司系中外建公司依法设立并领取了营业执照的分支机构。中国对外建设有限公司曾用名为中国对外建设总公司，2010年12月30日经国家工商行政管理总局批准改制设立为中国对外建设有限公司。

本案诉讼期间，一审法院督促双方当事人及协助联系不动产登记部门，并带同双方当事人到不动产登记部门申请办理登记手续。涉案房屋的产权于2020年12月3日登记在杜玮、杜志华名下。

本案庭审后，杜玮、杜志华提交书面质证意见，称：一、关于《紧急通知》。杜玮、杜志华并未收到该《紧急通知》，且手机为xxx也不是杜玮、杜志华的，“重要提示”部分的内容是中外建公司、中外建深圳公司事后私自填写上去的，并不能证明其邮寄的什么文件；二、关于《通知》《房屋所有权证办理通知书》与《关于xxxxxx房屋办理房产证事宜的告知函》。该三份文件的真实性予以认可，但中外建公司、中外建深圳公司始终坚持要求杜玮、杜志华先签署放弃追究其违约责任的保证书，才肯协助办理房产证。三、关于《深圳市不动产登记中心关于暂缓办理xxxxxx号房转移登记的决定》。真实性予以认可，双方于2018年3月19日共同到深圳市不动产权登记中心办理转移登记手续，在提交资料前，中外建公司、中外建深圳公司也反复查验了杜玮、杜志华的原件，当时并无提出任何异议，在查验后将杜玮、杜志华资料与其准备的资料一并交入深圳不动产登记中心的业务窗口。但中外建公司、中外建深圳公司下午就以对合同中约定的争议条款有异议为由向深圳市不动产登记中心发函要求立即停止办证，最终房产证还是未能办出。

本案一审庭审后，中外建公司、中外建深圳公司于2020年9月1日向一审法院提交补充证据16份，包含（2019）深福法民三初字第2147号案卷资料以及民事判决书、（2012）深中法房终字第1132号案卷资料以及民事判决书、《xxxxxx房办证交涉函》、2012年11月8日深圳中院致深圳国土局的函、2012年11月27日国土局的回函、2018年1月23日中外建公司给杜玮、杜志华《关于xxxxxx号房屋房产证事宜的催告函》等。

一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为中外建公司、中外建深圳公司是否存在延期办证情形，以及中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局是否应当承担违约责任。

杜玮、杜志华与中外建深圳公司、国土资源部机关服务局、地质建设公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》依法成立，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。杜玮、杜志华已按照合同约定支付了购房款并补交了多出面积的购房款，中外建深圳公司、国土资源部机关服务局、地质建设公司未按照合同约定的时间为杜玮、杜志华办理房地产证，构成违约，应承担相应的民事责任。涉案房屋已于2020年12月3日办理房产证，中外建深圳公司、国土资源部机关服务局、地质建设公司应按合同约定的计付违约金标准向杜玮、杜志华支付自2009年6月16日起至2020年12月2日的延迟办证违约金495,341.78元（394,349元×0.0003×4187天）。关于杜玮、杜志华诉请的向中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局寄送催告函的邮费56元，因合同中并未约定，且中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局支付的延迟办证违约金足以涵盖该损失，故对杜玮、杜志华该项诉请，一审法院不予支持。

关于中外建公司、中外建深圳公司辩称因杜玮、杜志华坚持向不动产登记中心提交擅自涂改的购房合同，且拒不更正导致无法及时办证。一审法院认为，深圳市不动产登记中心系根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条第（三）项之规定：“有下列情形之一的，登记机构可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：（三）受理申请后发现申请文件需要修正或者补齐的”，决定暂缓登记。仅从《深圳市不动产登记中心关于暂缓办理xxxxxx号房转移登记的决定》无法证明系因杜玮、杜志华原因导致暂缓登记，也不存在中外建公司、中外建深圳公司所说的不能办证的情形。同时，《深圳市房地产买卖合同（预售）》作为不动产登记中心办理涉案房产证的必要文件，双方在对合同其他条款未持异议的前提下，中外建公司、中外建深圳公司仅以《深圳市房地产买卖合同（预售）》对解决争议条款约定的不同而延迟办理房屋办证手续，不构成其怠于履行涉案合同约定办证义务的合理事由，故对中外建公司、中外建深圳公司上述抗辩主张，一审法院不予采信。

中外建深圳公司抗辩（2009）深福法民三初字第2147号民事判决已确认其已将办证资料交给杜玮、杜志华并约定由杜玮、杜志华自行到国土部门办理房地产证书，因而杜玮、杜志华未办理房产证责任不在中外建深圳公司。一审法院认为，从一审法院（2011）深福法民三初字第1397号案件的庭审笔录来看，中外建深圳公司与杜玮、杜志华签订《补充协议》时，仅向杜玮、杜志华交付了营业执照、法人身份证复印件及法人身份证明，依据该等资料并不能办理产权分户登记，中外建深圳公司并没有将办证全部资料交给杜玮、杜志华，故对中外建深圳公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。

关于中外建深圳公司收取杜玮、杜志华的办理房产证手续费1000元是否应予返还问题，一审法院认为，根据合同约定的内容，买卖双方向国土部门申请办理房产证时，应当按规定交纳相应的税费，而中外建深圳公司向杜玮、杜志华收取的1000元系办理房产证手续费，并非办证税费，故中外建深圳公司收取杜玮、杜志华办理房产证手续费1000元之行为，缺乏法律依据，中外建深圳公司应向杜玮、杜志华返还代办房产证手续费1000元。即使中外建深圳公司向杜玮、杜志华收取的1000元系办证税费，但考虑到办证行为本身尚未发生，中外建深圳公司仍应当将已收取的办理房产证手续费1000元返还给杜玮、杜志华。

中外建深圳公司为无独立法人资格的分支机构，中外建公司系中外建深圳公司的开办单位，应对中外建深圳公司在本案中承担的债务负补充清偿责任。

关于中外建公司、中外建深圳公司辩称杜玮、杜志华篡改仲裁协议、伪造证据、恶意诉讼，主张杜玮、杜志华应对其违法行为承担责任，因仲裁条款的约定不影响本案结果，且中外建公司、中外建深圳公司亦未提出反诉，其可另循法律途径解决。

关于中外建公司、中外建深圳公司庭后提交的补充证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳”，一审法院认为，其提交的补充证据并不是在本案开庭后新产生的证据，中外建公司、中外建深圳公司在庭后将近半个月才提交上述补充证据，一审法院不予采纳，中外建公司、中外建深圳公司需承担举证不能的不利后果。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、地一百四十四条之规定，一审法院判决：一、中国对外建设有限公司深圳分公司、深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局应于判决生效之日起十日内向杜志华、杜玮支付迟延办证违约金495,341.78元；二、中国对外建设有限公司深圳分公司应于判决生效之日起十日内向杜志华、杜玮返还代办房产证手续费1000元；三、中国对外建设有限公司对中国对外建设有限公司深圳分公司的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回杜志华、杜玮的其他诉讼请求。本案一审案件受理费8747.74元（已由杜志华、杜玮预交），由中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局共同负担。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审另查明，2020年12月3日涉案房屋登记至杜玮、杜志华名下后，杜玮、杜志华于2020年12月4日申请将第一项诉讼请求“中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局立即依据《深圳市房地产买卖合同（预售）B68710号》第十六条、第十七条的约定给杜玮、杜志华办理房产证，并向杜玮、杜志华支付自2009年6月16日起至杜玮、杜志华拿到房产证之日止的延迟办证违约金”变更为“以房屋买卖合同总价款394,349元为基数，按每日万分之三的标准计算，自2009年6月16日起计至深圳市房地产权登记机关核发房产证之日，暂计至起诉之日的延期办证违约金为339,664元”。

本院认为，一审庭审后，杜玮、杜志华于2020年12月4日申请变更第一项诉讼请求是基于涉案房屋已经于2020年12月3日登记至杜玮、杜志华名下，实际是对涉案违约金计算截止时间的确认，并非增加诉讼请求或变更诉讼请求，一审法院予以同意，并不影响当事人的诉权，中外建公司、中外建深圳公司主张严重违反法律规定，没有事实依据，本院不予采信。同理中外建公司、中外建深圳公司庭后提交的证据，因不影响本案基本事实，一审法院不予采纳，并无不妥。

本案双方就导致延期办证原因各执一词，但均无充足证据予以证明。中外建公司、中外建深圳公司虽有向杜玮、杜志华交付办证资料，但没有有效证据证明交付资料的内容以及交付的资料是否满足办证需要，应承担举证不能的法律后果，一审法院认定其对延期办证承担责任，并无不妥。另，杜玮、杜志华也无有效证据其在办证过程中是因中外建公司、中外建深圳公司提交的资料不符合办证条件而导致无法办理，根据履行先后，杜玮、杜志华不就此承担迟延责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，杜玮、杜志华有防止损失扩大的义务，涉案房屋从2009年4月28日交付至2020年12月3日登记至杜玮、杜志华名下，办证时间长达11年的时间，显然有悖常理，而且期间因杜玮、杜志华篡改仲裁协议的行为导致诉讼期间过长，从而也导致迟延时间增加，因此，杜玮、杜志华对于迟延办证损失的扩大存在过错。综上，一审法院认定中外建公司、中外建深圳公司等承担全部损失，有悖公平原则，本院根据合同履行情况，酌定中外建深圳公司、国土资源部机关服务局、地质建设公司向杜玮、杜志华支付延迟办证违约金10万元。至于其他上诉意见，一审法院论述清楚，适用法律正确，本院不再赘述并予以维持。

综上所述，中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初25746号民事判决第二、三项；

二、撤销深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初25746号民事判决第四项；

三、变更深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初25746号民事判决第一项为中国对外建设有限公司深圳分公司、深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局应于判决生效之日起十日内向杜志华、杜玮支付迟延办证违约金10万元；

四、驳回杜志华、杜玮的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费8747.74元（已由杜志华、杜玮预交），由中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局共同负担1750元，由杜志华、杜玮负担6997.74元，中外建公司、中外建深圳公司、地质建设公司、国土资源部机关服务局应在本判决生效之日起十日内迳付杜志华、杜玮1750元；中外建公司、中外建深圳公司预交的二审案件受理费8747.74元，由中外建公司、中外建深圳公司负担1750元，由杜志华、杜玮负担6997.74元，杜志华、杜玮应在本判决生效之日起十日内迳付中外建公司、中外建深圳公司6997.74元；地质建设公司预交的二审案件受理费8747.74元，由地质建设公司负担1750元，由杜志华、杜玮负担6997.74元，杜志华、杜玮应在本判决生效之日起十日内迳付地质建设公司6997.74元。

本判决为终审判决。

审判长　俞　　　　红

审判员　吴　 春　 泷

审判员　邓　　　　媛

二〇二二年三月九日

书记员　谢文琦（兼）

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。