某某、深圳市千本建筑工程有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市增城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)粤0118民初9463号 原告：**，男，1974年9月26日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：***，广东圣和胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东圣和胜律师事务所律师。 被告：深圳市千本建筑工程有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区南山街道兴海大道3046号香江金融大厦32楼-D1。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，1993年6月14日出生，汉族，系该公司职员。 委托诉讼代理人：***，男，1995年8月6日出生，汉族，系该公司职员。 第三人：增城香江房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇***锦绣香江翡翠绿洲商业街A幢三楼。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，1981年12月26日出生，汉族，系该公司职员。 原告**诉被告深圳市千本建筑工程有限公司，第三人增城香江房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人***，被告深圳市千本建筑工程有限公司的委托诉讼代理人***，第三人增城香江房地产有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期交付完工的装修工程所产生的违约金49815.04元（按《房屋装修合同》第8.5条的约定，689959元×0.01%×722天）；二、被告支付2020年2月至2021年1月以及2021年6月的物业管理费以及水电费、污水处理费合计10651.04元；三、第三人对上述诉讼请求承担连带责任；四、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年8月15日签订房屋装修合同，约定被告对原告的位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街92号802房的房产进行装修，合同约定了价款及交付日期、质量标准等。按合同约定，被告须于2019年6月30日前完成全部装修工程。但被告没有按约定时间交付，所装修的质量也达不到要求。经多次协商及返工。被告于2021年6月21日才向原告完成交付装修房屋。由此，被告已出现逾期交付的情况，按双方约定合同条款应承担违约责任。因原告的逾期交付造成原告在没有居住的情况下交付了物业管理费用10651.04元，该方面是因被告的违约导致的损失，被告应予以赔偿。综上，鉴于原告的合法权益已受侵犯，为保障原告的合法权益，特向法院起诉，请判如所请。 被告深圳市千本建筑工程有限公司辩称：一、根据《房屋装修合同》的约定，涉案房屋的交付时间应为2020年4月12日。根据装修合同第6.2条及第2.3条的约定，原告应当在2019年8月11日前付清合同款项，但原告却于2020年4月5日才交齐所有款项，因此，被告有***交付时间至2020年4月12日。二、被告已提前交付涉案房屋，原告已实际接收，被告不存在逾期交付的情况，无需承担逾期交付的违约责任。被告已于2019年6月27日向原告发出《装修工程验收交付通知函》通知原告前来收楼，但原告却未提出任何异议，因此，按照装修合同的约定，应当认为原告在2019年6月27日认可被告完成了装修合同约定的交付条件且已实际收楼，被告不存在逾期交付的情况，无需承担相应违约责任。同时，原告已于2019年7月1日起向物业公司支付物业管理费，证明原告已以实际行动表明其已于2019年6月30日前收楼（被告认为原告已于2019年6月27日已收楼）。如原告认为在收楼或者视为收楼后出现房屋质量问题，可要求被告整修，而非要求被告承担逾期交楼的违约责任。综上所述，原告主张的诉请没有任何事实及法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人增城香江房地产有限公司**：第三人不需要对原告的诉讼请求承担连带偿还责任。理由如下：一、合同是原告与被告签订，与第三人无关，被告和第三人是独立的法人。二、原告请求支付装修工程的违约金，而第三人是开发商，无承担连带清偿责任的责任。 本院经审理认定事实如下：被告具有建筑工程施工总承包叁级资质。 原告（甲方、装修发包方）与被告（乙方、装修施工方）签订《房屋装修合同（平层）》（合同落款时间为2018年8月15日），约定：甲方发包给乙方进行室内装饰装修的房屋位于广园东××翡翠绿洲××邻里森林半岛街××号商品房；装修面积即为商品房建筑面积，建筑面积113.48平方米；工程内容是商品房内地面、墙面、天花的装修；卫生间洁具、龙头及小五金件的购置安装、洗手台的制作安装；厨房橱柜的制作安装；房间门的制作安装；给排水工程；室内各房间天花照明预留电源线，阳台、卫生间、厨房灯具的购置安装等；为便于工程实施，甲方委托乙方办理商品房的收楼手续，签署收楼文件；乙方在签署本合同后即开始着手准备施工，乙方在2019年6月30日前完成全部装修工程；***逾期付款，工期可相应顺延；工程款总价为689959元；工程款包括人工费机械使用费、措施费、安全施工费、文明施工费、管理费、利润、规费、税金、风险费等一切费用；本合同签订之日起180日内（2019年2月11日前）甲方支付20%工程款即137992元；本合同签订之日起360日内（2019年8月10日前）甲方支付剩余80%工程款即551967元；如甲方不能获得银行贷款或足额贷款，则甲方最迟在本合同签订之日起360日内向乙方支付全部工程款；本工程使用的主要材料的品种、规格、名称等已由甲乙双方认可，详见附件（一）装修标准；交付标准详见附件（一）；甲方应在付完装修工程款之日起七日内自行前往乙方处办理验收及交付手续，乙方无催告义务；甲方逾期未办理验收及交付手续的，或未经验收自行搬进入住的，视为验收合格，上述验收交付期限届满之日视为商品房交付使用之日；为保证装修进度和质量，甲方应在乙方实施装修过程中予以配合，不得提出合同附件之外的其它要求；为便于工程实施，甲方委托乙方办理商品房的收楼手续，签署收楼文件；本合同生效后，乙方应立即组织设计、采购材料、安排施工班组等为施工做准备；甲方与商品房出卖人签订的认购书或商品房买卖合同解除或终止，本合同自动终止；由于乙方责任逾期竣工导致不能按期交付装修产品的，每逾期一日，应向甲方支付合同总金额万分之一的违约金；甲乙双方相互邮寄送达与本合同有关的书面文件（如通知等），须以特快专递的形式送达至本合同记载的当事人地址，在广州市范围内信函寄出的第三天视为送达，在广州市范围外信函寄出的第五天视为送达；甲方如变更地址须及时书面通知乙方，否则无论退信与否，乙方在按照本合同记载的地址向邮政或其它邮件快递公司寄交信函后五日后即可认定信函（通知）已经送达；本合同自双方签字**之日起生效，具同等法律效力；等。该合同附件《精装交楼标准》记载：公共部分包括结构、外墙、首层大堂、电梯厅、电梯、消防设备的配置，室内部分包括配置的装饰装修的名称。 2018年8月15日，原告向被告出具《授权委托书》，委托被告代为验收商品房、代为办理商品房交付相关手续等手续。 2018年8月16日，原告（乙方、认购人）与被告（甲方、出卖人）签订《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》约定：乙方认购广园东锦绣香江翡翠绿洲中的十四期***里森林半岛街92栋802号商品房；该商品房总房价款为2010865元；等内容。 2018年9月27日，原告（乙方、买方）与第三人（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含附件七补充协议），合同约定：乙方所购商品房为广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街92号802房；该商品房总金额为2010865元；以按揭贷款方式付款，其中首期款1010865元自本合同网上签订之日起0日内支付，剩余房款1000000元须于2018年9月27日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；甲方应当在2018年12月31日前将该商品房交付乙方使用；甲方如未能按合同规定的期限交房按补充协议的约定处理；物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件；等。附件七补充协议约定：乙方应当按《商品房买卖合同》约定的交楼日期自行到甲方处办理收楼手续，且不得以任何理由拒绝收楼，甲方无需向乙方发出书面收楼通知，且无任何催告义务；甲方如未按《商品房买卖合同》约定的期限将商品房交付乙方的，双方同意合同继续履行，在《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房价款的5%；等内容。 2019年6月27日，被告向原告邮寄《装修工程验收交付通知函》载明，被告已按合同约定，完成室内装饰装修施工任务，已具备验收与交付条件，原告应在收到此函件七日内前往物业公司办理有关验收确认手续；另，原告尚欠装修款551967元，请先交纳装修尾款，并预收三个月物业管理费953元；等。 原告已向被告付清《房屋装修合同（平层）》中约定的全部装修工程款，其中于2020年4月5日支付尾款471532元。 原告提交的其与“香江物业管家”的微信聊天记录，其中2020年10月26日，管家称：“您好，由于施工单位没能及时通知已经竣工，导致没能及时告诉您来收楼，非常抱歉。现在已经修好了，您有空即可带上收楼资料来收楼。”此后，双方多次就涉案房屋整改问题进行沟通，原告多次询问什么时候整改完毕。 原告提交两份其分别于2020年12月13日及2021年3月14日对涉案房屋进行验收时填写的《房屋交付验收异议跟进表》，记载的验收异议问题包括瓷砖空鼓、墙壁有色差、门缝玻璃胶没做到位、瓷砖缝需重做、门框开裂、门套不够长、门框不对称、阳台需补灰、厨柜缝隙大等问题。 2021年3月3日，被告通过邮寄方式向原告发送《催收楼通知书》载明，原告应于2019年6月30日到被告公司办理收楼手续，但至今仍未与被告公司办理收楼手续；再次催促原告尽快办理收楼手续；等。原告于2021年3月7日签收该邮件。 2021年6月21日，原告向广州香江物业管理有限公司缴纳森林半岛92栋0802的2020年10月的电费、2020年2月至2021年1月的水费及污水处理费、2019年7月至2021年6月的管理费、违约金共10651.04元。 本案审理期间，原告提交《情况说明书》称其对涉案房屋的“三通一平”及毛坯房的交付没有意见，只对房屋装修质量及逾期交付有异议。 庭审期间，原告**：1.开发商通知我方去看楼，我方看到装修存在很大问题，我方看楼时装修基本已经完成了，由于发现有质量问题就没有支付剩余款项；2.装修合同与认购书是同一天签订的；销售人员说签订认购书就必须与被告签订装修合同，是捆绑销售，签订地点都在香江地产的销售中心；我方不认识被告的工作人员，没有与被告工作人员洽谈装修事宜，是香江地产的销售人员让我签订装修合同，他们的着装与工牌都是一样的，我没有看到穿着被告工作服或戴着被告工作牌的人员；3.装修合同所附的《精装交楼标准》没有具体约定装修的材料、标准、金额等；4.我方认为装修款是购房款的一部分，装修合同是购房合同的一部分，装修合同是无效的。 被告**：1.装修工程验收交付通知函是在2019年6月27日寄出，有快递公司的邮戳，是真实的，但由于超过半年了无法查询投递信息；我方已于2019年6月27日将装修工程交付给原告，如果原告认为有质量问题，可以要求我方维修，而不是要求我方承担逾期交付的违约责任；2.装修公司是原告自己找的，第三人可以向原告推荐装修公司，由原告与装修公司签订装修合同，至于由谁负责签订合同工作，我方不清楚；我方有工作人员驻场，但不清楚我方驻场人员是否有与购房者就装修明细进行磋商；3.《精装交楼标准》没有具体约定每一项的金额，只约定了一个宽泛的标准。 第三人**：1.我方没有强迫原告签订装修合同，我方只是推荐，原告可以签订装修合同也可以不签订，我方都会推荐被告作为装修公司给购房者；2.装修事宜一般是与装修公司驻场人员商议，我司销售人员不参与装修合同的商谈；3.不清楚有无向原告表明在场的人员是销售人员还是装修公司的人员；4.认购书与装修合同是同一天签订的。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与第三人就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含附件），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。而原告与被告就涉案房屋签订的《房屋装修合同（平层）》的内容缺乏对相关装修条款的明确约定，既未对各项装修项目对应的单价、材料、品牌等内容进行约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合房地产调控政策，可以认定原告与被告、第三人的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》以外另行订立并履行独立的《房屋装修合同（平层）》，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原告与被告签订的《房屋装修合同（平层）》为虚假意思表示，应为无效，但该《房屋装修合同（平层）》所约定的装修款实质属于原告购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定的购房款共同构成购买涉案房屋的总价款。 关于是否存在逾期交付装修工程的问题。首先，关于被告怠于履行通知收楼的问题，根据被告提交的证据显示其确实于2019年6月27日向原告邮寄《装修工程验收交付通知函》通知原告验收涉案房屋，而原告亦自认曾四次到涉案房屋验房，并对房屋的质量问题提出异议。另外，《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件、《房屋装修合同（平层）》均约定被告及第三人没有通知原告收楼的告知义务，原告可在上述两份合同载明的交付时间自行前往收楼。其次，原告明确表示对涉案房屋的“三通一平”及毛坯房的交付没有意见，只对房屋的装修质量有异议，而上述两份合同均未对涉案房屋的具体装修标准进行约定，原告亦未提交证据证明涉案房屋存在重大质量问题，因此，原告以涉案房屋存在质量问题拒绝收楼，不可归责于被告。综上，原告主张被告存在逾期交房的违约行为，缺乏事实依据，故原告请求被告承担逾期交房违约金，本院不予支持。为此，原告请求第三人承担连带责任，缺乏事实依据，本院不予支持。若原告认为被告交付的装修工程存在瑕疵质量问题对其造成损失（包括原告主张的第二项诉讼请求的物业管理费等各项损失），可另行主张权利，本案不予处理。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 驳回原告**的全部诉讼请求。 案件受理费656元，由原告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　*** 二〇二二年二月二十五日 书记员　　***