某某、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区***齐市中级人民法院 民事判决书 （2023）新01民终7027号 上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1995年4月20日出生，四川省输变电工程公司职员，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：***，新疆巨臣律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：**，女，1971年7月1日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区***齐市**巴克区。 委托诉讼代理人：**，新疆众望律师事务所律师。 原审第三人：四川省输变电工程公司，住所地四川省广安市岳池县。 法定代表人：**，该公司经理。 原审第三人：某集团有限公司，住所地四川省成都高新区。 法定代表人：**，职务不详。 上诉人**因与上诉人**、原审第三人四川省输变电工程公司（以下简称某甲公司）、某集团有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区***齐市**巴克区人民法院（2023）新0103民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年12月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**及其诉讼委托代理人***、上诉人**的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，原审第三人某甲公司、原审第三人某乙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：1．请求撤销***齐市**巴克区人民法院（2023）新0103民初1791号民事判决书第四项，依法改判**返还**垫付的暖气费4,762元；2．请求撤销***齐市**巴克区人民法院（2023）新0103民初1791号民事判决书第五项，依法驳回**请求**支付36,000元违约金的反诉请求；（不服金额40,762元）；3．请求判令由**承担本案的一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院未认定**提供的由***齐市城乡规划管理局出具的“乌城规函×××号”当中载明的事实，错误认定**与**之间订立的房屋租赁合同合法有效，导致本案基本事实认定不清，基于此而适用法律错误。**在一审过程中已经出具了由***齐市城乡规划管理局作出的关于对×××房屋违法扩建行为予以查处的函。***齐市城乡规划管理局已经对于**所有的案涉房屋有扩建的违法行为进行了认定，**加建、扩建房屋未取得建设工程规划许可证，加建、扩建行为改变了整体结构和承重，导致加建的房屋不具有安全性（同时加盖面积占整体面积比例较大，被告对外挂牌出租及当面向原告**该房屋的实际面积已经超过500平方米），且租赁合同关系也是基于租赁房产的整体状况而形成的，违法面积与合法面积不可分割，足以证明**租赁的房屋系违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020**）》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，据此**与**签订的房屋租赁合同是无效的。因为案涉房屋系违法扩建的房屋，严重影响到**的生命安全，**已经于2021年12月10日搬离了案涉房屋，但**已经缴纳了一个采暖期（2021年10月10日-2022年4月10日）的费用7,143元。**多缴纳了4个月的采暖费应当由**返还。一审法院却以寻租期为由判令由**承担该期间的采暖费缺乏事实及法律依据。综上所述，一审法院认定案涉的房屋租赁合同合法有效无事实及法律依据，恳请二审法院查明事实后依法进行改判。 **辩称，1．针对第一项双方合同第六条约定，乙方承担物业、暖气、水电费用，故双方合同被解除期间，该费用仍然由乙方即**承担。2．双方签订的合同真实有效。关于查处函，其作出时间为2022年1月12日，是在**自述的搬离时间之后，同时该函作出的原因是因为房屋处于山上，处于雅玛里克山之上，冬季风雪较大，该区域物业统一对阳台做封闭处理，该处理不影响房屋安全性，且与本案无关。 **上诉请求：1．依法撤销***齐市**巴克区人民法院作出的（2023）新0103民初1791号判决第一项、第二项、第三项，改判驳回**的全部诉讼请求；2．由**承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：（2023）新0103民初1791号民事判决存在事实与法律上的错误。1．**并非本案的适格主体，本案的租赁合同为原告与三名被告共同签订，合同有公司**并且押金为某乙公司缴纳，包括其物业费、热力费缴纳主体也为某乙公司。依据合同约定及押金的实际缴纳主体都是某集团，与**无关，故**突破合同相对性要求**向其返还租金没有事实与法律依据。2．**与**签订合同后明确约定如需解除合同需提前90天告知，经过双方协商一致后返还租金并支付总合同金额15％的违约金。**于12月10日提出交还钥匙，但是**并未同意，在签订合同时**明确表示希望租房者长期租房才能享受相对优惠的价格，**也是与**签订了3年的合同，故**在仅仅租赁8个月的时间要求退租给**造成了极大损失。**于12月退租，致案涉房屋再次出租非常困难，直至第二年房屋也未出租，故即使12月10日**提出退租，也应按合同约定在90天后双方合同解除，给予**合理的寻租期且双方并未达成合同解除合意，合同应按约定继续履行。故一审法院认定由**单方面提出的交付钥匙的时间作为合同解除的时间违背双方合同约定，既无事实基础也无法律依据，特向贵院上诉，请求依法判决。 **辩称，**的上诉请求无事实及法律依据，恳请贵院依法驳回。1．**是本案的适格主体，并未突破合同相对性向**主张权利。首先，案涉所有合同的签字都是**，**对此明知，并未牵扯任何第三人，案涉房屋的租金、押金等费用也均是由**直接或者间接转给**的；其次，**在一审反诉过程中也主张**向其支付违约金36,000元，该违约金的计算标准也是所有合同总租金240,000元的15％，这足以表明其是认可案涉的所有合同的相对人是**。2．案涉合同因租赁房屋存在违法扩建，根据法律规定，该合同应属无效合同。该房屋的危险程度已经严重影响**的生命安全，基于此，**于2021年12月10日搬离出租屋。故**认为合同应当继续履行缺乏依据。 原审第三人某甲公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原审第三人某乙公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 **向一审法院起诉请求：1．请求判令原告与被告签订的《房屋租赁合同无效》；2．请求判令被告返还原告房屋租金73,332元；3．请求判令被告返还原告押金20,000元；4．请求判令被告返还原告垫付的暖气费4,762元；5．请求判令被告承担保全费1,000.94元，保单保函费500元；6．请求判令被告承担本案案件受理费、邮寄费等全部诉讼费用。 **向一审法院反诉请求：1．请求判令解除**与**签订的房屋租赁合同；2．请求判令**支付违约金36,000元；3．请求判令**承担本案全部诉讼费、保全费、保险费、案件受理费、邮寄费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2021年3月30日，**（乙方、承租方）与**（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于×××房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积324.69平方米，房屋年租金180,000元，租赁期限为2021年4月1日至2024年3月31日，甲方在2021年4月2日前将房屋交付乙方，租赁期内的物业费、暖气费、水电费由乙方承担，租金及押金于2021年4月1日支付，甲方有责任配合乙方在该租赁地址的两家分公司注册，如有一方违约，必须向另一方支付违约金，违约金为年租金的15％，租赁期内，甲方提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前90天通知对方，经对方同意后，按年租金的15％支付违约金，甲方还应退还相应的租金。**、**均在合同落款处签字确认。 当日，**作为出租方就***齐市×××房屋分别与某集团有限公司新疆分公司（以下简称某乙公司新疆分公司）、四川省某工程公司新疆电力分公司（以下简称某新疆分公司）、某乙公司签订了三份《房屋租赁合同》。具体内容为：1．与某乙公司新疆分公司签订的《房屋租赁合同》写明，某乙公司新疆分公司为乙方、承租方，该租赁合同中除房屋面积填写为80平方米，约定乙方向**交付押金10,000元外，合同内容与**、**签订的《房屋租赁合同》内容完全一致。**在合同落款甲方处签字确认，乙方处手写为某乙公司新疆分公司，但未加盖公司印章；2．与某新疆分公司签订的《房屋租赁合同》写明，某新疆分公司为乙方、承租方，该租赁合同中除约定乙方向**交付押金10,000元外，合同内容与**、**签订的《房屋租赁合同》内容完全一致。**在合同落款甲方处签字确认，乙方处手写为四川省某工程公司新疆电力分公司，未加盖公司印章；3．与某乙公司（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》写明，案涉房屋面积为80平方米，房屋年租金30,000元，租赁期限为2021年4月1日至2024年3月31日，甲方在2021年4月2日前将房屋交付乙方，租赁期内的物业费、暖气费、水电费由乙方承担，乙方向甲方支付押金10,000元，租金及押金于2021年4月1日支付，如有一方违约，必须向另一方支付违约金，违约金为年租金的15％，租赁期内，甲方提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前90天通知对方，经对方同意后，按年租金的15％支付违约金，甲方还应退还相应的租金。**在合同落款处签字确认，第三人某集团**确认。 中国银行明细清单显示，第三人某甲公司在2021年4月2日向被告支付40,000元，附言为四川省某工程公司新疆电力分公司注册地点房租及押金。第三人某乙公司在2021年4月2日向**支付40,000元，附言为房租及押金。**在2021年4月1日向**转账170,000元。 **提交微信转账收款截图一张，以证实其在2021年3月27日通过微信转账方式向被告支付10,000元。 因本案诉讼，**支付保全费1,000.94元，保单保函费500元。 两份企业公示信用报告显示，某集团有限公司新疆分公司经营场所：新疆维吾尔自治区***齐市×××，成立日期：2021年4月8日，核准日期：2021年12月6日，登记状态：注销。四川省某工程公司新疆电力分公司经营场所：新疆维吾尔自治区***齐市×××，成立日期：2021年4月8日，核准日期：2021年12月21日，登记状态：注销。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，**在2021年3月30日分别以其个人名义、某乙公司新疆分公司、某新疆分公司及第三人某乙公司名义与**签订四份《房屋租赁合同》，该四份合同中所涉租赁房屋均为一处，即为**所属的案涉租赁房屋。一审法院认为，承租人为某乙公司新疆分公司和某新疆分公司的两份《房屋租赁合同》中均无该两分公司**确认，签订案涉租赁合同的行为应视为**个人行为，与该两分公司无关；承租人为第三人某乙公司的《房屋租赁合同》中虽有公司**，中国银行交易明细虽然显示某乙公司在2021年4月2日向**支付40,000元房屋租金及押金，但**在庭审中**应**要求签订了四份租赁合同，并不清楚**具体履行的是四份租赁合同中的某份合同，**认为其向**支付的租金240,000元中，**本人交了180,000元，两个第三人各交了40,000元，据此可以确定**是基于其与**签订的租赁合同履行相应的合同义务，承租人为第三人某乙公司的《房屋租赁合同》实际并未履行。 **在本案中以案涉租赁房屋不动产权证书中载明的面积为300平米，而房屋实有面积为500平米，认为**加建、扩建行为改变整体结构和承重为由，主张**、**之间的租赁合同为无效合同。一审法院认为，案涉租赁房屋在不动产权证书中载明的坐落位置即为**、**双方在租赁合同中约定的租赁位置，**、**所签订的《房屋租赁合同》应系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。**主张租赁合同无效的主张，无充足的证据予以证实，合同既为有效合同，**在本案中主张租赁合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。关于**主张解除租赁合同的诉求，一审法院认为，**作为承租人从租赁房屋中搬出并向**交还钥匙的时间是2021年12月10日，**对**搬离及交还钥匙的时间认可，**在合同未到期的情况下，提前搬离，构成违约，但本案系租赁合同，**作为承租人明确表示不再履行租赁合同，而该合同性质不宜强制履行，**在搬离后合同目的无法实现，故一审法院认定，2021年12月10日应当为租赁合同解除时间，合同已在2021年12月10日解除，双方之间所涉合同权利义务已经终止，**主张解除租赁合同已无诉的利益，故就**的该项诉求，一审法院不予支持。 案涉租赁合同已经解除，**作为出租人收取的租金应按照**使用期间合理计算，将**未使用期间的租金及时退还**，一审法院认为，**作为承租人按照合同约定已向**支付一年租金240,000元，**使用租赁房屋的时间为2021年4月1日至2021年12月10日，已使用期间的租金为166,666.7元（8个月10天×240,000元／12个月），**应退还**租金的数额为73,333.3元（240,000元-166,666.7元），故就**主张的要求**返还房屋租金73,332元的诉求，一审法院予以支持。 **为合同履行向**支付房屋押金20,000元，一审法院认为，合同已经解除，基于合同约定**已付的押金，**应当返还，故就**主张的要求**返还房屋押金20,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于**主张**返还垫付暖气费4,762元，一审法院认为，双方之间所涉合同，因**提前解除合同，导致**租赁房屋获得收益目的无法实现，按照日常生活经验，**将房屋再次出租，需要一个时间周期，**主张返还2021年12月至2022年4月期间暖气费应为合理的寻租期，故就**主张**返还垫付暖气费4,762元的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照前述，**、**之间所涉租赁合同因**提前解除合同，已经确定**为合同违约一方，**在本案中按照双方合同约定即年租金的15％要求**支付违约金36,000元（240,000元×15％）的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。 关于**主张的保全费1,000.94元、保单保函费500元，一审法院认为，因本案诉讼，**支付保全费1,000.94元，为合理费用，按照**主张数额99,594.94元，一审法院支持**诉求数额93,332元，故就**主张的保全费1,000.94元，一审法院就其中的937.98元予以支持。**申请财产保全，保单保函非唯一的担保方式，产生的保单保函费500元，非诉讼必要开支，故就**主**单保函费500元的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院判决如下：一、**返还**房屋租金73,332元；二、**返还**房屋押金20,000元；三、**支付**保全费937.98元；四、驳回**的其他诉讼请求；五、**支付**违约金36,000元；六、反诉驳回**的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院对一审法院查明事实予以确认。另查明：1.2021年3月30日，**（乙方、承租方）与**（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，其中其他约定事项为，“1．甲乙双方在租赁期间均不得对该房屋进行重复租赁；2．租金及押金于2021年4月1日支付；3．甲方有责任配合乙方在该租赁地址的两家分公司注册。”此外，**与某新疆分公司、某乙公司新疆分公司签订的两份房屋租赁合同均有此约定。 2.2021年9月26日，*****丙（集团）公司向某乙公司开具新疆增值税电子普通发票，发票内容为某乙公司向*****丙（集团）公司缴纳案涉出租房屋×××2021-2022年度暖气费7,143.18元。 3.2021年12月2日，新疆某物业服务有限公司向某乙公司开具新疆增值税电子普通发票，发票内容为某乙公司向新疆某物业服务有限公司缴纳案涉出租房屋×××2021年4月1日-2021年12月31日期间物业服务费4,880.50元。 4.2021年12月10日，**搬离案涉出租房屋×××，并将搬离一事通过微信告知**。 5.2022年1月12日，***齐市城乡规划管理局向**巴克区人民政府出具《关于对×××房屋未见行为予以查处的函》，具体内容为：近日接到市民关于“***齐市**巴克区某别墅北区195栋房屋违法扩建”的举报。经我局执法人员核实，该建筑系新疆某房地产开发有限公司位于×××开发建设的“×××”住宅项目，已于2017年取得不动产证。所投诉第195栋房屋扩建未到我局办理规划许可手续。依据《***齐市查处违法建筑条例》第四条：“区、县人民政府负责本辖区内查处违法建筑的具体工作”、第十一条：“行政综合执法机关负责查处未取得建设工程规划许可证建设的违法行为”之规定，请贵区人民政府责成相关部门依法查处。 6.2022年4月13日，某乙公司与**签订《债权转让协议》，协议内容为：某乙公司将其对**享有的债权转让给**，债权金额为19,166元，协议签订后，某乙公司需配合**通知**等。该协议在一审庭审质证时，**质证认为该协议与**无关，且债权并未实际产生。 7．案涉出租房屋×××为权利人**单独所有，共有宗地面积384.54平方米，房屋建筑面积324.69平方米。 8．某乙公司新疆分公司负责人为**，该公司现已注销；四川某甲公司新疆分公司负责人为**，该公司现已注销。 本院认为，本案的争议焦点为：1．**要求确认2021年3月30日与**签订的房屋租赁合同无效是否具有相应的事实及法律依据；2．**要求确认**与某公司新疆分公司、某甲公司新疆分公司、某乙公司签订的房屋租赁合同无效，主体是否适格；3．**要求解除案涉四份房屋租赁合同是否具有相应的事实及法律依据；4．**要求**返还租金、押金、保全费、暖气费是否具有相应事实及法律依据。 关于**要求确认2021年3月30日与**签订的房屋租赁合同无效是否具有相应的事实及法律依据的问题。本案庭审中，**主张案涉出租房屋为违法建筑因此案涉租赁合同无效。对此，本院认为，案涉出租房屋具有不动产权证书，双方签订租赁合同时，**对于房屋情况了解，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。**所举***齐城乡规划管理局的函件所载内容显示，该函件并非结论性意见，是两个行政机关之间的往来函，**以该证据来证实案涉房屋系违法建筑，并据此导致租赁合同无效的诉讼理由缺乏依据，本院不予支持。 关于**要求确认**与某公司新疆分公司、某新疆分公司签订的房屋租赁合同无效，主体是否适格的问题。对此，本院认为，**与**就案涉出租房屋建立了租赁关系，双方同一天签订了四份房屋租赁合同，即**与**间的租赁合同、某新疆分公司与**间的租赁合同、某乙公司新疆分公司与**间的租赁合同、某乙公司与**间的租赁合同。但从**及某甲公司、某乙公司缴纳租金、暖气费、押金、合同落款签字以及双方当事人的**来看，**可以代表某新疆分公司签订合同并对合同予以处分，但对于某乙公司与**之间的合同，**在未举证证实其可以代表该公司对外签订并终止合同的情况下，无权以个人名义突破合同相对性请求确认该合同的效力。对于**以某新疆分公司名义与**签订的合同，因未加盖该公司印章，现该公司已注销，该合同本院认为可视为**的个人行为，对该合同产生的权利义务由**承担。综上，本院认为**无权以个人名义请求确认某乙公司与**之间的合同效力，对其他三份合同其具有请求权。 关于**要求解除案涉四份房屋租赁合同是否具有相应的事实及法律依据的问题。根据已查明事实，**于2021年12月10日搬出案涉出租房屋并通知**进行交接，**以自己的行为表明其不再履行房屋租赁合同，出租人要求承租人继续履行合同的内容不仅包括支付租金，还有对租赁房屋的保管、适用、日常养护等内容，上述合同义务显然难以强制履行，故此时房屋租赁合同目的已不能实现。一审法院认定合同于2021年12月10日解除，双方之间所涉合同权利义务已经终止，**主张解除租赁合同已无诉的利益并无不当，符合案件事实及法律规定，本院对此予以支持。某乙公司在与**签订合同后，交付了租金、押金及暖气费、物业费等费用，**在本案中要求解除其与某乙公司的租赁合同，因某乙公司未出庭，**在本案中出具了《债权转让协议》以证实自己享有处理该合同的权利，但通过协议仅可证**乙公司有相应债权转让给**，并未对其进行其他授权，而对于债权本身，**亦不认可，故本院认为**不能据此对某乙公司的房屋租赁合同进行处分，对**在本案中请求对该合同予以解除的诉求，本院不予支持，可通过另案解决。 关于**要求**返还租金、押金、保全费、暖气费能否成立的问题。案涉房屋租赁合同约定，租赁期内，乙方（**）需提前退租的，应提前90天通知对方，经对方同意后，按年租金的15％支付违约金，甲方（**）还应退还相应的租金。根据已查明事实，**提前解除房屋租赁合同已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院依租赁合同约定，判令**向**支付年租金15％的违约金36,000元，符合事实及法律约定，并无不当，本院予以支持。**的承租期间为2021年4月1日至2021年12月10日，一审法院对**已使用期间租金计算无误，本院予以支持。就**应扣除三个月通知期间租金的抗辩主张，本院认为案涉租赁合同已于2021年12月10日解除，当事人的权利义务已于当日终止，故本院对**的主张不予支持。综上，**应就案涉除某乙公司的合同以外的其他三份合同向**返还租金64,167元（除去某乙公司交纳的租金30,000元及押金10,000元，**实际交租金210,000元，据此按8个月10天计算，已使用期间的租金为145,833元，应退还部分即为210,000元-145,833元）。就**主张的押金返还问题，本院认为，房屋租赁合同押金的功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物并促使承租人及时履行租金、水电费、等费用的给付义务。案涉房屋租赁合同已经解除，**在承租期间未发生损害房屋、拖延支付租金的行为，故**应向其返还押金10,000元，一审法院认定的20,000元押金中有10,000元系某乙公司交纳，不宜在本案中一并处理，对此本院予以纠正。就**主张的暖气费返还问题，该部分费用由某乙公司交纳，**在本案中主张返还，缺乏依据，本院亦不予支持。对于保全费，原审法院判决并无不当，对**的该项上诉意见，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实、适用法律部分有误，本院予以纠正。**的部分上诉理由成立，对相关请求本院予以支持。**的上诉理由及请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区***齐市**巴克区人民法院（2023）新0103民初1791号民事判决第三项、第五项，即“三、**支付**保全费937.98元；五、**支付**违约金36,000元”； 二、撤销新疆维吾尔自治区***齐市**巴克区人民法院（2023）新0103民初1791号民事判决第四、六项即“四、驳回原告**的其他诉讼请求；六、驳回原告**的其他诉讼请求”； 三、变更新疆维吾尔自治区***齐市**巴克区人民法院（2023）新0103民初1791号民事判决第一项为“**返还**房屋租金64,167元”； 四、变更新疆维吾尔自治区***齐市**巴克区人民法院（2023）新0103民初1791号民事判决第二项为**返还**房屋押金10,000元； 五、驳回**的其他诉讼请求； 六、驳回**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,289.87元（**预交），由**负担293.20元，**负担1,996.67元；反诉案件受理费减半收取350元（**预交），由**负担350元；**预交二审案件受理费750.00元，由**负担，**预交二审案件受理费2,156.75元，由**负担279.13元，**负担1,877.62元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年三月二十日 法官助理*** 书记员***