天津市**装饰材料市场、天津路桥建设工程有限公司土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）津02民终7654号 上诉人（原审被告）：天津市**装饰材料市场，住所地天津市河北区金沙江路18号。 投资人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，天津世林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：天津路桥建设工程有限公司，住所地天津市南开区卫津南路36号。 诉讼代表人：天津路桥建设工程有限公司管理人。 委托诉讼代理人：***，男，公司员工。 委托诉讼代理人：***，北京大成（天津）律师事务所律师。 上诉人天津市**装饰材料市场（以下简称**市场）因与被上诉人天津路桥建设工程有限公司（以下简称路桥公司）土地租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2021）津0105民初7814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 **市场上诉请求：1．撤销一审判决，改判双方继续履行2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由路桥公司承担。事实和理由：一审法院并未查明债务人或管理人就本案所涉的未履行完毕的10年期《房屋租赁合同》，是否在重整计划范围内，是否向人民法院及债权人会议提交过，针对该合同是否经过债权人会议表决通过，同时经人民法院所批准的重整计划内是否有该合同的内容，基于以上众多事实，一审法院均未以**。另外，根据相关司法解释的规定，管理人处分企业破产法第六十九条规定（包括涉及土地、房屋等不动产权益的转让以及履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同）的债务人重大财产的，应当事先制作财产管理或者变价方案并提交债权人会议进行表决，债权人会议表决未通过的，管理人不得处分。管理人实施处分前，应当提前十日书面报债权人委员会或者人民法院。人民法院认为管理人实施的处分行为不符合债权人会议通过的财产管理或变价方案的，应当责令管理人停止处分行为。本案所涉十年期的《房屋租赁合同》合法有效。路桥公司是在一审诉讼过程中，通过司法鉴定的方式才知悉并认可的该份《房屋租赁合同》，所以管理人在处分债务人该项重大财产前并未严格按照上述法律规定履行提前十日书面报债权人会议或者人民法院的前置程序，属于程序严重违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院予以纠正。 路桥公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 路桥公司向一审法院起诉请求：1．请求**市场返还并腾空、搬离路桥公司享有使用权的位于河北区场地；2．请求依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定解除路桥公司、**市场签订的十年期的《房屋租赁合同》；3．请求**市场按照年租金280000元标准支付自2021年1月1日至实际返还所占场地之日止的租金和场地使用费；4．本案诉讼费用由**市场承担。 一审法院认定事实：路桥公司于2009年6月10日取得坐落河北区金沙江路××和××号房地产权证，其中金沙江路4号房地产权证载明：土地状况用途为仓储用地、土地使用权面积为3558.8平方米，房屋状况为砖木一层72.15平方米非居住用房，房地证号为津字地105030908969号；金沙江路6号房地产权证载明：土地状况用途为工业用地、土地使用权面积为7987.8平方米，房屋状况为砖木一层79.97平方米非居住用房，房地证号为津字地105030908970号。路桥公司作为甲方与作为乙方的天津市河北区民权门**石材城（**市场变更前名称）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定乙方因生产经营需要租赁甲方坐落在金沙江路余门4号房屋30间4800平方米，场院。承租期限暂定五年，从2010年元月1日至2014年12月31日止。合同到期续签，***双方协商再定。租费支付方法为全年租金二十六万元整，交款时间为每年第一季度内。乙方对甲方提供的房屋场院作为自己使用和经营。合同到期后双方再次签订了《房屋租赁合同》。庭审中，路桥公司向一审法院提供的双方再次签订的《房屋租赁合同》载明：甲方：天津路桥建设工程有限公司，乙方：天津市**石材市场。乙方因生产经营需要租赁甲方坐落在金沙江路余门4号30间4800平方米，场院。双方协商签订以下合同，共同遵守。一、承租期限暂定一年，从2014年元月1日至2020年12月31日止，合同到期续签，***双方协商再定。二、租费支付方法为全年租金贰拾捌万元整，交款时间为每年第一季度内，乙方如不按时交纳租费，超过十天，甲方收乙方滞纳金，数额为季度租费的10%。超过三十天，甲方有权终止合同，收回房屋和场院。三、水电费按表实际读数每季度末收取一次。四、甲方责任：甲方要负责提供合同中规定的房屋场院面积和水电源，并负责房屋维修，保证乙方正常使用。五、乙方责任：乙方对甲方提供的房屋场院作为自己使用和经营。乙方要保证水电、排水设施的完好，不得随意拆改，如有损坏要负责维修。乙方要加强防火、防盗、防触电工作，如发生火灾责任由乙方承担，给甲方造成损失的，乙方要按价赔偿。乙方在经营中，要遵***，否则，责任自负。六、合同期满时，乙方如不愿续租，应提前一个月通知甲方。乙方在撤出时，应保证房屋、水电和排水设施完好。除自己的设备、空调等可以拆走外，其余自建房屋一律完好无偿交给甲方。如遇不可抗拒的自然灾害和国家规划拆迁，合同自然终止，双方互不赔偿。七、其中国家规划拆迁所产生的补偿费用中，属于土地使用所有权补偿费用的部分归甲方所有，属于地上建筑物补偿费用的部分归乙方所有。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，同样具有法律效力。本合同双方签字、**后生效。合同落款甲方处加盖路桥公司公章，乙方加盖**市场公章。虽然路桥公司提供的上述合同注明承租期限暂定为一年，但路桥公司认可合同期限自2014年元月1日至2020年12月31日止，并据此向**市场主张权利。 **市场向一审法院提供的双方再次签订的《房屋租赁合同》载明：甲方：天津路桥建设工程有限公司，乙方：**石材城。乙方因生产经营需要租赁甲方坐落在金沙江路余门4号房屋30间4800平方米，场院。双方协商签订以下合同，共同遵守。一、承租期限暂定拾年，从2014年元月1日至2023年12月31日止，如乙方愿意续租，另行协商，乙方可优先租赁。合同到期续签，***双方协商再定。二、租费支付方法，全年租金贰拾捌万元整，每季度前十天交房租一次。水电费按表实际读数每季度末收取一次。乙方如不按时交纳租费，超过十天，甲方收乙方滞纳金，数额为季度租费的10%。超过三十天，甲方有权终止合同，收回房屋和场院。三、甲方责任：甲方要负责提供合同中规定的房屋场院面积和水电源，并负责房屋维修，保证乙方正常使用。四、乙方责任：乙方对甲方提供的房屋场院作为自己使用和经营。乙方要保证水电、排水设施的完好，不得随意拆改，如有损坏要负责维修。乙方要加强防火、防盗、防触电工作，如发生火灾责任由乙方承担，给甲方造成损失的，乙方要按价赔偿。乙方在经营中，要遵***，否则，责任自负。五、合同期满时，乙方如不愿续租，应提前一个月通知甲方。乙方在撤出时，应保证房屋、水电和排水设施完好。除自己的设备、空调等可以拆走外，其余自建房屋一律完好无偿交给甲方。如遇不可抗拒的自然灾害和国家规划拆迁，合同自然终止，双方互不赔偿。六、其中国家规划拆迁所产生的补偿费用中，属于土地使用所有权补偿费用的部分归甲方所有，属于地上建筑物补偿费用的部分归乙方所有。七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，同样具有法律效力。本合同双方签字有效，原合同自然作废。合同落款甲方处加盖天津路桥建设工程有限公司公章，乙方处加盖有两枚天津市河北区民权门**石材城公章和天津市**石材市场公章，落款时间为2013年12月13日。路桥公司对于**市场向一审法院提供的落款时间为2013年12月13日，合同期限为十年的《房屋租赁合同》甲方落款处加盖的路桥公司公章持有异议，向一审法院申请对上述《房屋租赁合同》上所加盖的“天津路桥建设工程有限公司”公章与路桥公司真实的公章的一致性进行鉴定。为此，一审法院委托天津市天昊司法鉴定所对路桥公司申请的公章的真实性进行鉴定，该鉴定所作出的津天昊（2021）***字第68号司法鉴定意见书，鉴定意见为：2013年12月13日《房屋租赁合同》中盖有的“天津市路桥建设工程有限公司”印文与样本中盖有的“天津市路桥建设工程有限公司”印文是同一枚印章所盖印。为此，路桥公司支付鉴定费3,000元。 上述合同签订后，路桥公司、**市场均如约履行了各自义务，路桥公司将租赁房屋及场院交付**市场使用，**市场亦按照合同约定向路桥公司支付了2020年12月31日前的租金。**市场在路桥公司交付的场院内在原有房屋的基础上又自建了部分房屋。经庭审核实，双方所签订的《房屋租赁合同》中所涉及的房屋及**市场在租赁场院自建的房屋，虽均处于路桥公司拥有土地使用权的范围内，但均无建设规划许可，属自建房屋，且**市场将上述房屋又分别转租给几十户案外人用于经营装饰材料，目前**市场只占用6号场地内自建二层楼房二楼用于办公使用，大部分房屋及院落由案外人实际占有使用。现路桥公司以诉称理由起诉来院，请求判如所请。庭审中，**市场则表示与路桥公司签订的租期为十年《房屋租赁合同》现尚未到期，不同意路桥公司主张的腾空、搬离涉案场地的诉讼请求，对于路桥公司主张的自2021年1月1日后尚欠路桥公司租金未支付问题，是因为路桥公司认为合同期满不收取路桥公司租金所致，现同意按照每年280,000元标准向路桥公司支付租赁费用。对此，路桥公司则表示双方所签《房屋租赁合同》租期应为七年，坚持要求**市场腾空、搬离涉案土地，但考虑**市场将房屋已转租并与租户签订租赁合同的实际情况，将与转租户继续合作，不向各转租户主张腾退问题，只向**市场主***、搬离场地。并根据鉴定部门对**市场提供的《房屋租赁合同》公章鉴定情况，变更诉讼请求，要求依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定解除与**市场签订租赁期限为十年期的《房屋租赁合同》。 另查，2010年3月29日，**市场名称由天津市河北区民权门**石材城变更为天津市**石材市场，2017年10月9日又由天津市**石材市场变更名称为现名称天津市**装饰材料市场。 再查，2021年2月26日，天津市第二中级人民法院作出（2021）津破申52号民事裁定书，受理天津市贯通管井水泥制品有限公司对天津路桥建设工程有限公司的重整申请。 一审法院认为，本案争议焦点为：1．**市场提供的双方于2013年12月13日签订的租赁期限为十年的《房屋租赁合同》是否真实有效；2．如上述合同真实有效，路桥公司是否可以依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定主张解除合同，并要求**市场从土地上迁出。对此分析如下：坐落河北区场地的国有土地使用权人为路桥公司。路桥公司、**市场针对上述场地签订的《房屋租赁合同》虽然名为房屋租赁合同，但实为土地租赁合同，双方签订的合同应系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。 具体对于本案争议焦点1，路桥公司依据双方签订的2020年12月31日期限届满的《房屋租赁合同》向**市场主张权利，但**市场亦向一审法院提供了双方于2013年12月13日签订，租赁期限为十年的《房屋租赁合同》，认为合同尚未到期，路桥公司无权主张其腾空、搬离涉案场地。但路桥公司对**市场提供的租赁期限为十年期《房屋租赁合同》的真实性不予认可，并对该合同落款处其单位用印的真实性持有异议，为此，向一审法院提出对该合同其单位用印的真实性进行鉴定，根据路桥公司申请，一审法院委托天津市天昊司法鉴定所对上述《房屋租赁合同》路桥公司加盖公章真实性进行鉴定，最终鉴定意见为：2013年12月13日《房屋租赁合同》中盖有的“天津市路桥建设工程有限公司”印文与样本中盖有的“天津市路桥建设工程有限公司”印文是同一枚印章所盖印。庭审中，路桥公司虽然亦对**市场提供的租赁期限为十年期《房屋租赁合同》内容持有异议，但就其主张并未向一审法院提供充足证据予以证实，**市场亦对路桥公司的陈述不予认可。且**市场提供的《房屋租赁合同》中明确约定：“本合同双方签字有效，原合同自然作废”。故一审法院对**市场提供的双方于2013年12月13日签订，租赁期限为十年期《房屋租赁合同》予以确认，路桥公司应对其单位**确认的上述合同承担义务。 其次，对于争议焦点2，虽然**市场提供的租赁期限为十年期《房屋租赁合同》尚未届满，但根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，2021年2月26日天津市第二中级人民法院作出（2021）津破申52号民事裁定书，裁定受理了天津市贯通管井水泥制品有限公司对天津路桥建设工程有限公司的重整申请。据此，路桥公司在破产申请受理后对路桥公司、**市场尚未履行完毕的十年期限的《房屋租赁合同》选择了行使解除合同的权利，并主张双方解除合同的时间为2021年4月27日。根据上述法律规定，路桥公司的该项诉请符合法律规定，认定双方所签租赁期限为十年期的《房屋租赁合同》于2021年4月27日解除。合同解除后，**市场应从占用路桥公司拥有使用权的土地上迁出，故一审法院对于路桥公司主张**市场返还并腾空、搬离路桥公司享有使用权的位于河北区场地的诉讼请求依法予以支持。 关于路桥公司主张**市场支付其单位自2021年1月1日起场地租赁费及合同解除后按照原合同租金标准支付场地使用费一节。庭审中，**市场对于路桥公司主张每年按照280,000元标准支付租金无异议，并自认从2021年1月1日起未向路桥公司支付租金，故一审法院对于路桥公司主张**市场支付自2021年1月1日起至实际迁出涉案场地之日止的租金和使用费的诉讼请求，依法予以支持。 鉴于本案双方签订的《房屋租赁合同》尚未期满，路桥公司依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定主张解除合同，且**市场欠付路桥公司租金是因路桥公司主张合同期满，不收取**市场租金所致，故本案诉讼费应由路桥公司自行负担较为公平。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：“天津路桥建设工程有限公司、天津市**装饰材料市场于2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月27日解除；本判决生效后三十日内，天津市**装饰材料市场从其承租的河北区场地迁出，并将承租的场地返还天津路桥建设工程有限公司；本判决生效后三十日内，天津市**装饰材料市场按照每年280000元标准向天津路桥建设工程有限公司支付2021年1月1日至其实际从上述租赁场地迁出之日止的租金和使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4266元，由天津路桥建设工程有限公司负担。” 二审中，**市场申请人民法院调取（2021）津破申52号案件卷宗中的重整计划及债权人会议表决内容。本院经审查认为，**市场提出的该申请事项与诉争焦点不具有必然关联性，故本院对其该项调证申请不予准许。 本院经审理查明，**市场于二审中表示其在园区内建设市场是有规划许可的，其他事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，**市场同意向路桥公司支付租金，但坚持要求继续履行诉争租赁合同。本案的争议焦点为：路桥公司要求解除诉争租赁合同是否于法有据。对此，本院分析如下： 根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第六十九条的规定，“管理人实施下列行为，应当及时报告债权人委员会：（一）涉及土地、房屋等不动产权益的转让；（二）探矿权、采矿权、知识产权等财产权的转让；（三）全部库存或者营业的转让；（四）借款；（五）设定财产担保；（六）债权和有价证券的转让；（七）履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同；（八）放弃权利；（九）担保物的取回；（十）对债权人利益有重大影响的其他财产处分行为。未设立债权人委员会的，管理人实施前款规定的行为应当及时报告人民法院。”本案中，本院于2021年2月26日作出（2021）津破申52号民事裁定书，裁定受理了天津市贯通管井水泥制品有限公司对路桥公司的重整申请。路桥公司在人民法院受理破产申请后就诉争租赁合同选择行使解除权，不属于《中华人民共和国企业破产法》第六十九条规定的情形，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，一审法院据此判令解除诉争租赁合同且由**市场从案涉场地内迁出并无不当，本院予以维持。**市场以路桥公司解除合同未经债权人会议或经人民法院前置程序为由要求继续履行合同，依据不足，本院不予支持。如**市场认为解除合同给其造成实际损失，可另行解决，本案不予涉及。 综上所述，**市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,266元，由上诉人天津市**装饰材料市场负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　刘　睿 审判员　　*** 二〇二二年十二月二十七日 书记员　　元　悦 本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十六条第一款第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十七条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者**事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。