珠海市西部康兴置业投资公司、珠海市西部华信实业投资公司合同纠纷二审民事判决书

广东省高级人民法院

民事案件民事判决书

（2019）粤民终405号

上诉人珠海市西部康兴置业投资公司（以下简称康兴公司）与被上诉人珠海市西部华信实业投资公司（以下简称华信公司），一审被告何康荣、吴川市建设工程公司（以下简称吴川公司）合同纠纷一案，广东省珠海市中级人民法院于2017年4月26日作出（2016）粤04民初80号民事裁定，驳回华信公司的起诉，华信公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日作出（2017）粤民终1948号民事裁定，撤销（2016）粤04民初80号民事裁定，指令一审法院审理本案。一审法院重新进行审理，根据华信公司的申请追加何康荣、吴川公司为被告，于2018年12月28日作出（2017）粤04民初129号民事判决，康兴公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康兴公司、一审被告何康荣的共同委托诉讼代理人李间转，被上诉人华信公司委托诉讼代理人王美智到庭参加诉讼。一审被告吴川公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

康兴公司上诉请求：1.撤销广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民初129号民事判决；2.驳回华信公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由华信公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定《合作开发房地产协议书》的性质为委托合同是错误的。1.该协议书不符合委托合同的法律特征。华信公司的诉讼主张所依据的是由吴川县城乡建筑工程公司七工区（以下简称“吴川工程公司七工区”）与中国人民建设银行四川省科学城支行（以下简称“建行科学城支行”）于1992年8月签订的《合作开发房地产协议书》。一审法院将“该协议书定性为建行科学城支行委托吴川工程公司七工区代为受让取得土地使用权并代办开发建设的相关手续的委托合同”是错误的，因为：（1）该协议书没有任何关于建行科学城支行委托吴川工程公司七工区购买案涉土地使用权或在购买案涉土地使用权后应转让给建行科学城支行的约定，也没有关于建行科学城支行委托吴川工程公司七工区进行报建和施工的约定，更没有关于在取得案涉土地使用权后该土地使用权归属建行科学城支行的约定。合同法第三百九十六条规定，“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同”。就案涉土地使用权而言，该协议书不具有委托合同的性质。（2）合同法第四百零五条规定，“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。”该协议书中，双方完全没有约定委托人应支付的报酬。（3）该协议书还约定吴川工程公司七工区承担经营风险的条款。该协议书第二条约定：七工区负责“三通一平”，“办理开发项目所需的全部手续”，协助建行科学城支行“挂靠珠海市万台房地产开发有限公司”以取得房地产开发经营资质，协助建行科学城支行在珠海西区设立的机构办理营业执照及手续；第四条约定：七工区在不能达到约定容积率时退还配套费用差额及支付利息，在规划部门确定的面积达不到约定面积时重新确定实际付款数额并支付利息损失，建行科学城支行应付的款项“双方认可的在珠海市范围内的银行账户专户储存，任何一方不得动用”。亦即，吴川工程公司七工区取得土地使用权之前款项是不得使用的，其须先行承担支付土地使用权的资金。如果该协议书是委托合同性质，那么吴川工程公司七工区不仅免费办理委托事务，而且还自行“贴钱”承担“三通一平”和垫付配套费用，不符常理，也不符合委托合同的法律特征。2.该协议书没有约定“共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产”的具体内容（包括投资比例、利润分配比例等），不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的合作开发房地产合同的法律特征。3.签订该协议书时，吴川工程公司七工区和建行科学城支行均未取得涉案土地使用权，吴川工程公司七工区并非不承担经营风险，根据上述司法解释第七条、第二十四条规定，该协议书不具有土地使用权转让合同的性质。4.该协议书属于《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定的无名合同。如华信公司关于吴川工程公司七工区以受托办理涉案土地相关手续为名，将涉案土地炒卖给建行科学城支行，通过赚取差价的方式取得巨额利润的主张成立的话，那么炒卖土地本身是违法行为，该协议书因违反合同法第五十二条规定而无效。（二）一审法院认定华信公司和康兴公司分别继受了建行科学城支行和吴川工程公司七工区在《合作开发房地产协议书》中的权利义务继续履行该协议，且康兴公司作为受托人理应协助华信公司办理案涉土地使用权的过户手续，没有事实和法律依据。1.一审法院认为吴川工程公司七工区收取了4300万元，何康荣实际掌控了吴川工程公司七工区，康兴公司与华信公司未签订书面合作协议约定收益分配，不符合常理，据此作为判令康兴公司将案涉土地使用权过户给华信公司的依据之一，不符逻辑。本案中没有任何证据证明康兴公司从建行科学城支行、吴川工程公司七工区、华信公司或何康荣处收取过4300万元，一审法院也没有查清该4300万元的去向。一审法院判令将康兴公司名下的不动产资产过户给他人，没有事实和法律依据，不符合常理，严重侵害了康兴公司的合法权益。2.一审法院在分析康兴公司和华信公司的法律关系问题时，主要依据华信公司提供的三份证据，分别是康兴公司与华信公司于1994年11月18日签订的《销售委托书》，华信公司与康兴公司、都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司签订的《合同补充条款》，1997年4月5日《住所和经营场所使用证明》。但是，前两份证据是华信公司自行提供的复印件，没有其他证据佐证。对于《合同补充条款》，本案中，康兴公司一直承认案涉建筑物是由华信公司负责建设和付款，该承包合同的原件理应在华信公司处。康兴公司没有该合同的原件在情理之中。但是，一审法院却以康兴公司理应持有承包合同原件但不提供为由，对该《合同补充条款》真实性予以认定，这是强词夺理。而关于《住所和经营场所使用证明》，这是一份办理工商变更登记手续的文件，并非办理产权登记或其他不动产权归属手续的文件，更何况该文件仅针对房屋的使用权，并非案涉土地使用权。一审法院仅凭这三份文件就判令康兴公司将其所有的土地使用权过户给华信公司，过于草率，损害康兴公司合法权益。3.一审法院已经查明康兴公司与吴川工程公司七工区是不同的法律主体，却在没有证据支持的情况下突破合同相对性原则认定康兴公司继受了吴川工程公司七工区在《合作开发房地产协议书》中的权利义务，是严重错误的。本案中，康兴公司明确表示其与吴川工程公司七工区不存在任何继受关系或股权关系。吴川工程公司七工区是吴川县城乡建筑工程公司（即被告吴川公司的前身）的分支机构，后因吴川城建公司改制已经被撤。吴川城建公司是独立的法人，独立的财务核算，独立的业务经营，属于全民所有制企业（1993年2月企业性质由集体所有制变更为全民所有制），开办单位与康兴公司完全不同。康兴公司是由珠海市万山管理区燃料公司自筹资金申办设立，是独立法人，独立核算，企业性质是集体所有制。何康荣只是珠海市万山管理区燃料公司委派任康兴公司的总经理和法定代表人。康兴公司与吴川工程公司七工区是两个各自独立的民事主体，不存在法人人格混同的情况。根据合同的相对性，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。合同约定由当事人承担的义务不能对第三人产生拘束力。康兴公司不是《合作开发房地产协议书》的当事人，该协议书对康兴公司不应具有约束力。4.在华信公司提起本案诉讼之前，关于案涉的土地使用权，华信公司一直确认与康兴公司是合作开发关系，二十余年从未提出异议或主张过双方是委托合同关系。（2008）金民二初字第347号民事判决书载明，华信公司答辩称“被告康兴公司与被告西部华信是合作开发关系”。可见，康兴公司与华信公司均认可双方之间对“康怡花园”项目的合作开发关系。退一万步说，假设《合作开发房地产协议书》是委托合同性质，那么康兴公司和华信公司也以实际行动解除了双方的委托关系，另行确定了合作开发关系。虽然康兴公司和华信公司未有约定收益分配，但是，一审法院也不能强行认定康兴公司和华信公司是委托合同关系，并强行要求康兴公司将自有的土地使用权过户给华信公司。5.城市房地产管理法第三十九条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”；第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的”。本案中，康兴公司依据当时的法律法规取得了案涉土地使用权，但是尚未与政府结清案涉土地使用权的土地使用权出让金，因此案涉土地使用权依法也不得进行转让。一审法院强行判令康兴公司将案涉土地使用权过户给华信公司是违法的，不具有可履行性。（三）一审法院判决涉案土地使用权变更登记到华信公司名下、涉案土地地上建筑物属于华信公司所有是错误的。1.1994年11月8日，康兴公司取得了编号为珠国用（1994）字第0403130XXX号的《国有土地使用证》，并已经办理完成相关的登记手续。康兴公司依法取得了位于珠海市××灶区金海工业区东15850平方米国有土地使用权。土地管理法第九条规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用……”，第十一条规定“……单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权……”，第十三条规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。土地管理法实施条例第三条规定，“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”可见，康兴公司的涉案土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2.华信公司明确其诉讼主张的合同依据是由吴川工程公司七工区与建行科学城支行于1992年8月签订的《合作开发房地产协议书》。康兴公司与吴川工程公司七工区是两个各自独立的民事主体，康兴公司不是该协议书的当事人，不应受其约束。该协议书并非土地使用权转让合同或委托合同，华信公司据此主张取得涉案土地使用权没有事实和法律依据，涉案土地使用权不应变更登记到华信公司名下。3.物权法第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”虽然华信公司持有案涉土地使用权证的原件，但是原件由谁持有并不是取得物权的依据。而且，华信公司负责地上建筑物的建设事宜，为了方便开展建设工作，土地证原件由华信公司持有符合常理。1993年11月10日，康兴公司在西区金海岸取得的合法土地60000平方米内单项开发经营房产业务的资质，案涉土地上建设的“康怡花园”项目属于康兴公司在批复范围内开展的房地产开发项目。康兴公司以自己的名义与承包方签订了建设工程合同，并以自己的名义办理了报建手续。物权法第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，已经明确了“房地一体”的原则和法律规定。虽然由于违规施工、竣工资料不完善、与承包方未结算、综合验收未完成等问题，案涉房屋未能办理房屋产权登记且项目已经烂尾，但是根据法律规定，案涉土地使用权上的“康怡花园”项目已建房产的所有权应归康兴公司。（四）一审判决将涉案土地使用权变更登记到华信公司名下存在履行上的法律障碍。此判决无异于通过司法裁判产生物权效力，严重违反物权法定原则。本案属于合同纠纷，属于债权法律关系的范畴，法院的判决不应产生物权效力。城市房地产管理法第三十九条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”；第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的”。本案中，康兴公司取得涉案土地使用权，但尚未结清土地使用权出让金，因此涉案土地使用权依法不得转让。更何况，涉案土地有接近二分之一的面积还是山地，根据目前政策规定已无法进行土地平整。并且，由于违规施工、竣工资料不完善、与承包方未结算、综合验收未完成等问题，涉案土地上的建筑物至今未能办理房屋产权登记且项目已经烂尾。城市房地产管理法第三十九条第二款规定，“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”据此，涉案土地使用权也不得转让。一审法院强行判令康兴公司将涉案土地使用权过户给华信公司不具有可履行性。

华信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，请求二审法院维持原判。（一）涉案《合作开发房地产协议书》约定内容符合合同法第二十一章所规定的委托合同关系特征。《合作开发房地产协议书》从权利义务的实质看，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条合作开发房地产合同、第七条土地使用权转让合同的概念特征。该协议书符合委托合同关系特征，即在签约时由于华信公司暂时未取得房地产开发资质，华信公司委托声称有房地产开发资质的康兴公司以康兴公司的名义申办康怡花园项目的规划报建、施工审批等手续，由华信公司承担全部开发费用，但由康兴公司以自己的名义对外支付所有项目开发费用（包括土地价款、报建费用、施工土建费用等）。该协议书第二条“甲方责任”第2款约定：“本协议生效三十天内负责办理齐全乙方开发此项目所需全部合法手续，包括土地使用证，城建规划红线图，施工方案、地貌资料等。”即吴川工程公司七工区的责任之一是办好包括属于乙方的土地使用证在内的全部房地产开发手续。根据合同法第四百零六条的规定，委托合同分为有偿委托合同和无偿委托合同。该协议书虽无明确约定吴川工程公司七工区应取得的受托报酬，但也不是无偿委托合同。仅从第三条“乙方的责任”中第1款，关于建行科学城支行按1750元/平方米的标准向吴川工程公司七工区支付费用这一点来说，后者也获取了巨大的利益空间；同理，该第三条的第2、3款仍让后者有不菲的获利空间。珠海市人民政府《关于斗门县、三灶、平沙、红旗管理区有偿使用土地价格的暂行办法》（珠府[1992]23号），其中《有偿使用土地价格表（表三）》中显示：案涉住宅土地（一类地区，即主干道两侧各200米范围）的土地出让金为12元/平方米，征地拆迁平整费80元/平方米，综合配套费600元/平方米，土地管理费8元/平方米。华信公司1997年5月1日制作的《珠海市西部华信实业投资公司康怡花园小区土地征用价格对比表》显示，康怡花园小区的报建费是1.4元/平方米。按照上述标准计算，土地出让金、征地拆迁平整费、综合配套费、土地管理费、报建费五项之和仅为701.4元/平方米，与建行科学城支行按1750元/平方米支付给吴川工程公司七工区的标准相比，两者之间有1048.6元/平方米的差价空间。暂按《合作开发房地产协议书》约定的13000平方米土地计算,吴川工程公司七工区光此第1项赚取的差价就达13631800元。也即，吴川工程公司七工区以受托办理涉案土地相关手续为名，实际上是将涉案土地炒卖给建行科学城支行，通过赚取差价的方式获取了巨额利益。更何况，在建行科学城支行向吴川工程公司七工区支付了4300万元（此金额仅为法院认定，建行科学城支行实际支付款项不止此金额）后，吴川工程公司七工区（康兴公司）并未完成受托事项，仅缴纳了部分地价款，其余的资金被长期挪做他用，至今去向不明，吴川工程公司七工区（康兴公司）并非是贴钱作赔本生意。（二）一审法院认定华信公司和康兴公司分别继受了建行科学城支行和吴川工程公司七工区在《合作开发房地产协议书》权利义务是正确的。该协议书第二条第4款明确约定：“为了本项目的有效、迅速的事实，乙方决定在珠海西区设立机构，甲方有义务协助办理营业执照及其它有关手续。”此处的“乙方决定在珠海西区设立机构”，即是后来成立的华信公司。华信公司持有原件的康兴公司于1997年4月15日出具的《住所和经营场所使用证明》，在该证明“产权单位对使用和转让房产使用权的说明”一栏中，康兴公司加盖公章的表述意见为:“珠海市西部华信实业投资公司使用的经营场所13078.56平方米系1992年8月由华信公司投资与康兴公司合作开发的房地产,其《建设用地批准书》《土地使用权证》《建设规划许可证》等手续均以康兴公司名称办理，目前正在办理更名过户手续。”从康兴公司的上述自书内容可以看出：1.康兴公司认可继受了1992年8月由吴川工程公司七工区与建行科学城支行签订的《合作开发房地产协议书》的权利义务；2.康兴公司认可涉案“康怡花园”项目土地是属于华信公司的，只不过正在办理更名过户手续而已。没有证据显示上述内容不是康兴公司真实意思表示，或者是康兴公司在受胁迫的情况下出具的。康兴公司上述自书内容不仅包括了房屋面积13078.56平方米，还涵盖了《建设用地批准书》《土地使用权证》《建设规划许可证》等关于涉案土地的内容，表述为“目前正在办理更名过户手续”，并非如康兴公司本案的抗辩意思表示。（三）涉案土地上的建筑物应属于华信公司所有。在一审多次庭审中，康兴公司代理人明确认可：涉案土地上的建筑物在建设过程中仅仅是以康兴公司的名义进行发包，但康兴公司没有实际承担过分文的建设费用。从珠海市金湾区人民法院（2008）金民二初字第347号民事判决和珠海市中级人民法院（2009）珠中法民二终字第370号民事判决后续执行情况看，向广东省三穗建筑工程有限公司支付工程款的是华信公司，康兴公司对于该判决的执行却是完全不闻不问的放任态度。如果涉案土地上的建筑物真的属于康兴公司所有，在法院查封了涉案土地后，却是由华信公司履行了向施工单位付款的义务，显然违背商业逻辑。正是由于涉案土地及地上建筑物均是实际由华信公司所有，华信公司才会履行生效法律文书所确定的义务，以达到使法院解除对涉案土地查封的目的。（四）按照《合作开发房地产协议书》的约定，涉案房地产应最终登记在实际购买人华信公司名下，但何康荣在实际操作中却将土地使用权登记在了自己控制的康兴公司名下，已经构成违约，但从何康荣、康兴公司将《土地使用权证》原件交给华信公司而多年未曾提出过异议来看，亦可证明其对华信公司是涉案房地产的实际权利人不曾提出过任何异议。依据高度盖然性的证明标准，已经可以证明华信公司是事实物权人。因此，涉案土地使用权应当变更登记到华信公司名下。（五）一审判决将涉案土地使用权变更登记到华信公司名下不存在履行上的法律障碍。康怡花园第一期工程完工后，没有对外销售，至今全部由华信公司在占有使用。目前康怡花园项目土地及地上建筑物，除了在本案诉讼阶段因华信公司提出诉讼保全申请被一审法院查封外，未设立任何的抵押权或因涉及其他案件被司法查封。对于康兴公司欠缴的涉案土地相关费用（包括土地出让金或其他欠缴费用），在办理土地使用权过户登记时，华信公司自愿先行垫付缴纳，在缴纳后另案再向康兴公司进行追偿。 何康荣陈述意见与康兴公司的上诉理由相同。 吴川公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。

华信公司一审起诉请求判令：1.确认登记在康兴公司名下的《国有土地使用证》[权证号码：珠国用（1994）字第0403130XXX号]项下位于珠海金湾区三灶金湾大道与三灶供电分局之间、用地面积为15850平方米的商住土地使用权及地上建筑物（评估价值为45127866元）为华信公司所有；2.判令康兴公司为华信公司办理上述土地使用权的更名过户手续，办理更名过户需要缴纳的相关税费（除欠缴的地价款和相应滞纳金外）由华信公司与康兴公司按国家规定各自承担；3.判令华信公司在向政府机关补缴上述土地的地价款和相应滞纳金（以政府机关最终核实的金额为准）后，康兴公司、何康荣、吴川公司共同向华信公司赔偿所支出的该部分补缴地价款和滞纳金损失；4.判令三被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费等）。

一审法院认定事实：一、关于《合作开发房地产协议书》的内容。1992年8月，吴川工程公司七工区（以下称甲方）与建行科学城支行（以下称乙方）就合作共同开发珠海西区金海岸新城区“海怡花园”签订《合作开发房地产协议书》，具体约定：一、开发项目：……2.占地面积为13000平方米……双方一致同意，占地面积应以城建规划部门确定的最终法律生效数据为准。……二、甲方责任1.在本协议签订生效三十天内，负责完成本协议开发面积的三通一平工作交乙方检验。2.本协议生效三十天内负责办理齐全乙方开发此项目所需全部合法手续，包括土地使用证，城建规划经线图，施工方案，地质、地貌资料等。3.负责代办乙方挂靠珠海市万台房地产开发有限公司开发经营房地产（另立合同）的有关手续，并协议双方关系，为乙方提供优惠条件。4.为了本项目的有效、迅速实施，乙方决定在珠海西区设立机构，甲方有义务协助办理营业执照及其它有关手续。三、乙方责任根据双方商定，乙方负责偿付甲方下列有关费用：1.土地征用等费用2275万元。甲方以每平方米1750元（含土地使用费、报建费、城市设施配套费）提供土地给乙方使用，暂按13000平方米土地计算。2.根据珠海市西区的有关规定，建筑面积超过征地面积部分，应加收60-80%的配套费，经双方商定，甲方以每平方米700元的确定数，优惠向乙方书费，此项费用共1456万元[13000㎡×（2.6－1）×700元/㎡=1456万元]。3.支付甲方开支上交的土地使用费、报建费、配套费所占用的资金利息，利率按8.5‰，时间以六个月计算，共计190万元，以上三项共计乙方应支付甲方费用总额为3921万元。四、付款期限及方式1.乙方在本协议签订生效七天内向甲方支付本协议定金300万元。2.全部款项（除定金外）乙方在本协议三十天内筹足，划入双方认可的在珠海市范围内的银行账户专户储存，任何一方不得动用。待甲方为乙方办理完成规划红线图等有关责任事项、手续并付乙方的同时，该存款即如数划入甲方账户。3.在设计方案不能达到1：2.6的容积率时，甲方应实事求是在本协议第三条第二款乙方原付给甲方每平方米700元的加收配套费用，无条件退还差额部分分给乙方，并按8.5‰偿还利息。4.在城建规划部门确定的红线图范围内，其面积如不能达到13000平方米时，乙方有权按红线内实有面积计算征地三项费用，重新确定实际付款数额从专户内支付给甲方，并要求甲方负担8.5‰的利息损失。落款处甲方除盖有“吴川县城乡建筑工程公司七工区”的印章外，还有何康荣签名。 二、案中各诉讼主体的情况。1992年12月1日，康兴公司成立。在康兴公司开业登记档案中，多份资料记载康兴公司的主管部门为珠海市万山管理区燃料公司，《企业法定代表人（负责人）证明》中关于何康荣的主要简历载明“1981年至1989年吴川城建公司七工区主任”。1992年11月12日，珠海市万山管理区燃料公司任命何康荣为康兴公司的总经理、法定代表人。1992年12月25日，中国人民建设银行四川省科学城支行作出《关于成立“珠海市西部华信公司”的批复》，内容如下“绵阳市建达实业公司：你司关于兴办‘珠海市西部华信公司’的申请收悉……同意成立‘珠海市西部华信公司’……”。1993年2月5日，吴川县城乡建筑工程公司变更为吴川县建设工程公司。1993年3月8日，中国人民建设银行绵阳市中心支行向珠海市××灶区投资管理服务中心出具《证明》，内容如下：“中国人民建设银行四川省科学城支行，是经人民银行批准的国家专业金融机构……该支行下属企业绵阳市建达实业公司是经当地工商行政管理部门审核批准，登记注册的集体所有制企业……”。1993年4月7日，华信公司成立。1993年7月16日，珠海市三灶管理区管理服务中心作出《关于同意成立珠海市西部华信实业投资公司的批复》，内容如下“四川省绵阳市建达实业公司：关于在我区设办公司的申请收悉。……经研究，同意成立珠海市西部华信实业投资公司。该公司具有法人资格，是实行独立核算、自负盈亏的集体所有制内地独资企业。……”1993年11月10日，珠海市人民政府办公室作出《关于同意西部康兴置业投资公司单项开发经营房产的批复》，内容如下“康兴公司：……同意你公司在西区金海岸取得的合法土地60000平方米内单项开发经营房产业务，所建的楼宇可对内销售，有关规划、报建等手续按规定办理。”2002年12月26日，华信公司被吊销。2009年4月17日，康兴公司被吊销。 三、关于涉案土地及工程建设的情况。1993年4月30日，吴川县第一建筑工程公司与康兴公司签订《珠海市三灶管理区建筑安装工程承包合同》及《补充条款》，约定由吴川县第一建筑工程公司承建康怡花园A型、C1型商住楼。同日，吴川县第一建筑工程公司又与华信公司签订《关于康怡花园A型、C1型住宅楼施工管理办法》，约定由华信公司负责对康怡花园A型、C1型商住楼的施工、质量、竣工等进行管理。签订合同后，吴川县第一建筑工程公司对康怡花园A型、C1型商住楼进行施工建设，华信公司对该工程进行管理并支付工程款，康兴公司认可其从未向华信公司支付过工程款。吴川县第一建筑工程公司后经改制，变更为广东三穗建筑工程有限公司（以下简称三穗公司）。2008年11月19日，三穗公司以康兴公司、华信公司及中国建设银行股份有限公司绵阳科学城支行为被告，诉至珠海市金湾区人民法院[案号为（2008）金民二初字第347号]，请求康兴公司、华信公司及中国建设银行股份有限公司绵阳科学城支行共同向其支付拖欠的工程款1291649.83元、逾期付款违约金、看守人员工资等，案经一审、二审，生效判决判令康兴公司和华信公司共同向三穗公司支付工程款1166950.83元及逾期付款违约金，留守人员工资（按两名留守人员，工资800元/月/人，从1995年1月11日起计至康兴公司和华信公司接收工程时止）。后三穗公司就该生效判决申请强制执行，华信公司在执行过程中向三穗公司履行了上述生效判决确定的给付义务。1993年5月3日，康兴公司与都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司签订《珠海市三灶管理区建筑安装工程承包合同》，约定由都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司承建康怡花园E型住宅楼。华信公司于本案中还提交了一份《合同补充条款》复印件，该《合同补充条款》落款时间为1993年5月3日，落款处加盖有康兴公司、华信公司及都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司的印章，并注明康兴公司存档案1份。该补充条款第八条约定“本工程为珠海市西部康兴置业投资公司的合作单位珠海市西部华信实业投资公司所有。本合同与康兴置业投资公司和都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司签定的（E型商住楼）工程承包合同同具法律效力，并由珠海西部华信实业投资公司代表甲方行使合同的权力和义务”。珠海市三灶管理区建设工程质量监督检测站分别于1994年9月23日、1995年1月10日对康怡花园A型商住楼、E型住宅楼及C1型商住楼核定为合格，并同意使用。1994年10月27日，康兴公司取得《建设用地规划许可证》，用地位置位于三灶区金海工业区东，面积15850平方米。1994年10月31日，康兴公司取得《建设批准书》。1994年11月8日，康兴公司取得四至为“东至山地，南至金湾大道，西至三灶供电分局用地，北至山地”，用地面积为15850平方米的国有土地使用权，并办理了《国有土地使用证》（珠让（1994）字第1300XX号）。康兴公司还取得了《建设工程规划许可证》，建设位置为三灶金海岸青湾大道及金湾大道，建设规模为12661.4平方米。上述《国有土地使用证》原件一直由华信公司持有。1994年11月18日，康兴公司与华信公司签订《销售委托书》，约定“根据双方1992年8月签定的《合作开发房地产协议书》（以下简称协议书）有关条款，经友好协商，甲方就‘康怡花园’小区的全部楼盘（包括已竣工的A#、E#、C1#和未竣工的C2#、F#、B#）的销售委托乙方全权代理。”实际上，涉案土地上已建工程未对外销售，1996年7月28日，三穗公司向华信公司移交涉案工程，之后一直由华信公司对涉案工程占有、管理、使用、维护。1997年4月5日，在《住所和经营场所使用证明》“产权单位对使用和转让房产使用权的说明”一栏中记载有如下内容“珠海西部华信实业公司现使用经营场所13078.56平方米，系1992年8月由华信公司投资与康兴公司合作开发的房地产，其《建设用地批准书》、《土地使用权证》、《建设规划许可证》等手续均以康兴公司名称办理，目前正在办理营业执照更名过户手续”，落款处加盖有康兴公司印章。 四、关于付款情况。1992年8月31日，绵阳市科学城支行向珠海市三灶管理区财务管理办公室汇款300万元用作报建款。吴川县城乡建筑工程公司七工区在建行三灶支行开设的账号为22×××28。建行科学城支行于1992年9月21日向22×××28账号转入2000万元。建行科学城支行于1992年10月26日向22×××28账号转入300万元。绵阳建达实业公司于1992年12月26日向22×××28账号转入2000万元。以上转账汇款用途均注明为“业务资金”。 五、其他事实。华信公司于2016年11月3日提起本案诉讼。

一审法院认为，关于1992年8月吴川工程公司七工区与建行科学城支行签订的《合作开发房地产协议书》的性质。根据该协议的约定，吴川工程公司七工区的义务在于交付三通一平的土地，并办理建行科学城支行开发该土地所需全部手续，包括土地使用证、城建规划红线图、施工方案、地貌资料等，代办建行科学城支行挂靠珠海市万台房地产开发有限公司的开发经营房地产的手续，而建行科学城支行按实际所取得的土地使用权面积及所批准的容积率，按面积单价向吴川工程公司七工区支付相应款项，对于吴川工程公司七工区实际向政府相关部门交纳的土地使用费、报建费、配套费在所不问。可见，吴川工程公司七工区名下并无土地，其义务仅在于为建行科学城支行向政府相关部门出让取得特定位置一定面积的土地和代为办理权证手续、开发建设的手续，也无需将涉案土地登记至自己名下，对涉案土地的后续实际开发建设不负有义务，对开发建设的收益也不予参与分配，因此，该合同虽名为合作开发，但实际双方并不需共同经营、共享利润、共担风险，该合同性质并非合作开发房地产合同。由于吴川工程公司七工区在签订合同当时，并没有实际取得涉案土地，因此华信公司主张该协议书实际为土地使用权转让合同，亦理据不足，不应予以采纳。综观协议书中双方的权利义务，该协议书定性为建行科学城支行委托吴川工程公司七工区代为受让取得土地使用权并代办开发建设的相关手续的委托合同更符合客观事实。 关于康兴公司与华信公司的法律关系问题分析如下：第一，根据华信公司提供的证据，建行科学城支行及下属绵阳市建达实业公司向吴川工程公司七工区开设的账号转账支付款项4300万元，何康荣主张《合作开发房地产协议书》未实际履行完毕，并且吴川工程公司七工区已将建行科学城支行支付的款项陆续退还，但何康荣对此并无证据证明，对其该辩称不予采纳。因此认定，吴川工程公司七工区实际收取了建行科学城支行支付购地款4300万元。何康荣答辩意见中自认其当时是挂靠吴川县城乡建筑工程公司承揽项目，何康荣是吴川工程公司七工区的负责人，但吴川工程公司七工区财务事宜由吴川县城乡建筑工程公司负责。该院认为，既然何康荣与吴川县城乡建筑工程公司仅是存在挂靠关系，那吴川工程公司七工区与吴川县城乡建筑工程公司之间当是独立核算符合常理，何康荣辩称吴川工程公司七工区财务事宜由吴川县城乡建筑工程公司负责不符合挂靠的特征，其对此也未提供证据证明，故对其该辩称亦不予采纳。该院认定，何康荣实际掌控吴川工程公司七工区收取了该4300万元。第二，何康荣是康兴公司的法定代表人，如果康兴公司与吴川工程公司七工区及收取的上述4300万元毫无关联，那么在康兴公司成立后，其就土地使用权面积达15000多平方米的房地产项目开发建设与华信公司未签订任何书面合作协议，尤其是没有任何关于收益分配的约定，完全不符合常理。第三，根据康兴公司与华信公司1994年11月18日签订的《销售委托书》内容“根据双方1992年8月签定的《合作开发房地产协议书》”，可见在涉案土地的开发建设过程中，康兴公司同意继受吴川工程公司第七工区的主体地位，受《合作开发房地产协议书》的约束。而且，根据该委托书，康兴公司同意将涉案“康怡花园”小区全部已竣工和未竣工的楼盘的销售委托给华信公司全权代理，但双方没有关于销售款项及利润分配的任何约定。第四，虽然华信公司就其与康兴公司、都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司签订的《合同补充条款》没有提供原件，康兴公司据此否认该补充条款的真实性，但是康兴公司作为与都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司签订承包合同的合同主体，理应持有承包合同原件，其却不提供合同原件对复印件内容予以核对以证明复印件内容不具有真实性，而且双方亦认可涉案工程的所有已付工程款均由华信公司支付，该合同实际履行行为与补充条款的约定相符，因此该院对该《合同补充条款》的真实性予以认定。根据该《合同补充条款》的约定，康兴公司认可康怡花园E型住宅楼工程属华信公司所有。这恰与吴川工程公司第七工区与建行科学城支行所签协议的约定相吻合，且与康兴公司在涉案房地产项目开发仅提供名义相印证。第五，华信公司支付了涉案土地的房产项目开发建设的全部工程款，且华信公司持有登记在康兴公司名下的涉案土地的使用权证。康兴公司抗辩不是其将土地使用权证交给华信公司，而是其公司员工私自交给华信公司，对此康兴公司并无任何证据证明，而且在取得土地使用权证长达二十多年时间里，康兴公司亦未提供证据证明其向华信公司主张返还土地使用权证，因此该院认定涉案土地的使用权证系康兴公司自愿交给华信公司。第六，涉案土地上的康怡花园A型、C1型、E型楼房建成后，施工方向华信公司移交，且一直由华信公司占有、使用、收益、管理、维护，未有证据显示康兴公司向华信公司主张任何权利。第七，在1997年4月5日《住所和经营场所使用证明》“产权单位对使用和转让房产使有权的说明”一栏中虽然注明是“正在办理营业执照更名过户手续”，但是该栏填写要求是产权单位对使用和转让房产使有权的说明，即涉及的是房屋产权归属问题，而且该栏中的填写内容也是在阐明华信公司对涉案房产的权益来源，如果是涉案土地使用权及房产确为康兴公司所有，康兴公司在此作出“特别说明”并无必要，因此该院认为，该证明恰与《合作开发房地产协议书》中建行科学城支行委托吴川工程公司七工区受让取得土地的约定相符，也符合华信公司借康兴公司名义开发涉案土地的主张相符。综合上述分析，该院认为，虽然康兴公司与吴川工程公司七工区是不同的法律主体，但是在吴川工程公司七工区被改制后，实际由康兴公司继受了吴川工程公司七工区在《合作开发房地产协议书》中的权利义务，并且实际履行了该协议书的部分约定，康兴公司与华信公司之间并不存在合作开发涉案房地产项目的法律关系，华信公司实际仅是借康兴公司之名开发涉案土地。 据上述分析，《合作开发房地产协议书》实质为建行科学城支行委托吴川工程公司七工区受让土地使用权的协议，华信公司和康兴公司分别继受了建行科学城支行和吴川工程公司七工区在上述协议书的权利义务继续履行上述协议，并在康兴公司取得涉案土地后，华信公司借康兴公司之名开发涉案土地，根据华信公司提供的证据，建行科学城支行已完成协议书约定的付款义务，而康兴公司、何康荣并无证据证明其将建行科学城支行支付的款项返还，因此，康兴公司作为受托人，在委托人华信公司提出将涉案土地使用权过户至其名下的情形下，理应协助华信公司办理涉案土地使用权的更名过户手续。涉案土地上的建筑物是华信公司投资建设，且仅是借康兴公司之名开发建设，因此该地上建筑物属于华信公司所有。 对于华信公司要求确认西部康兴公司名下的涉案土地归其所有，该院认为，涉案土地已办理权属登记，且根据协议书的约定及华信公司在涉案土地开发建设过程中的行为，足以认定华信公司自愿将涉案土地权属登记至康兴公司名下，因此华信公司要求直接确认登记在康兴公司名下的涉案土地归其所有，没有法律依据，不予支持，华信公司取得涉案土地使用权应当通过康兴公司协助变更涉案土地使用权的产权登记予以实现。 关于华信公司请求更名过户所需缴纳的相关税费（除欠缴的地价款和相应滞纳金外）由其与康兴公司按国家规定各自承担，该院认为，首先，《合作开发房地产协议书》并没有明确约定吴川工程公司七工区应当将涉案土地的权证办理至建行科学城支行名下，且在涉案土地权证办理至康兴公司名下之前，华信公司即以康兴公司的名义与案外人签订施工合同，并且《建设用地规划许可证》《建设批准书》等均以康兴公司名义办理，取得土地使用权证后，亦未见华信公司提供证据证明以权属登记错误为由向康兴公司主张权利，据此该院认定华信公司自愿借用康兴公司名义开发涉案土地，并认可将涉案土地权证登记至康兴公司名下，因此其现要求康兴公司协助变更登记手续，应自行承担变更土地权属登记所应缴纳所有税费（除欠缴的地价款和相应滞纳金外）。 对于华信公司主张康兴公司、何康荣及吴川公司赔偿其向政府机关应补缴的涉案土地欠缴的地价款及相应滞纳金的诉请，该院认为，华信公司尚未向政府机关补缴涉案土地欠缴的地价款和相应滞纳金，其损失未实际发生，其请求康兴公司、何康荣及吴川公司予以赔偿，理据不足，不予支持。 对于康兴公司、何康荣提出的关于华信公司诉请已超过诉讼时效的抗辩，该院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，两年诉讼时效的起算时间从权利人知道或应当知道权利被侵害时起算，二十年诉讼时效从侵权事实发生之日起算，本案中，华信公司委托购地后，认可康兴公司将土地登记至其名下，但华信公司持有土地使用权证原件，并且涉案土地上的建筑物一直由华信公司占有、管理、使用和维护，康兴公司未提供证据证明其在本案起诉之前两年已明确拒绝华信公司协助过户或要求分配涉案房地产项目的收益，以及华信公司在1996年11月3日之前已经向康兴公司主张涉案土地的权属但未果，因此该院认为，华信公司对涉案土地的使用权在1996年11月3日之前尚未被侵害，且在提起本诉即2016年11月3日的两年之前并不知道或应当知道权利被侵害，因此华信公司提起本案诉讼尚未超过诉讼时效，康兴公司、何康荣提出的关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。

康兴公司、何康荣另称，一审采信华信公司提交的康兴公司与华信公司所签《销售委托书》，华信公司与康兴公司、都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司所签《合同补充条款》，但该两份证据无原件可供核对，不予认可。本院认为，该两份证据虽为复印件，但其内容能够与本案其他证据相印证，且康兴公司作为签约方理应持有《合同补充条款》原件，其否认复印件真实性却未提交原件供核对，故一审法院采信上述两份证据符合证据规则，予以维持。 二审庭审中，康兴公司、何康荣、华信公司确认：华信公司未取得房地产开发资质；一审中华信公司只提交了康兴公司与华信公司于1994年11月18日签订的《销售委托书》的复印件，未提交原件。 本院认为，本案系合同纠纷。本案争议焦点包括：《合作开发房地产协议书》的性质问题；建行科学城支行、吴川工程公司七工区在《合作开发房地产协议书》中的权利义务是否分别转让给了华信公司、康兴公司；一审判决将涉案土地使用权变更登记至华信公司名下和确认涉案土地地上建筑物归华信公司所有是否错误；一审是否遗漏处理涉案土地使用权出让金和滞纳金。 关于《合作开发房地产协议书》的性质问题。（一）根据该协议约定，建行科学城支行负责向吴川工程公司七工区偿付土地征用费、报建费、城市设施配套费及占用吴川工程公司七工区开支上述费用的利息，总额为3921万；吴川工程公司七工区负责完成涉案工程三通一平工作，办理齐全建行科学城支行开发此项目所需包括土地使用证在内的全部合法手续，代办建行科学城支行挂靠珠海市万台房地产开发有限公司的开发经营房地产的手续。吴川工程公司七工区于该协议签订时并未取得涉案土地使用权，不提供项目开发资金；该协议并无约定项目开发完成后进行利润分配，而是约定吴川工程公司七工区收取建行科学城支行支付的固定金额对价，亦即其不参与项目利润分配、不承担经营风险。据此，该协议不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的合作开发房地产合同、第二十四条规定的土地使用权转让合同的法律特征。综合考虑双方当事人在该协议中的权利义务，一审判决将其定性为建行科学城支行委托吴川工程公司七工区代为受让取得土地使用权并代办开发建设相关手续的委托合同，符合双方当事人的真实意思表示，本院予以维持。（二）康兴公司、何康荣辩称，该协议不属于委托合同，理由是协议中没有关于吴川工程公司七工区在取得涉案土地使用权后转让给建行科学城支行和委托人向受托人支付报酬的约定；同时约定了吴川工程公司七工区负责三通一平、办理全部手续、在达不到约定容积率时退还配套费用等，实际上其承担了经营风险。但是，该协议第二条第2款约定“二、甲方责任：……2、本协议生效三十天内负责办理齐全乙方开发此项目所需全部合法手续，包括土地使用证……”，该条款包含了将涉案土地使用权证办理至建行科学城支行名下的意思表示。华信公司提交《印发的通知》，证明按该文件标准，涉案土地的出让金、征地拆迁平整费、综合配套费、土地管理费、报建费五项之和为701.4元/平方米，而该协议约定的土地征用等费用合计1750/平方米，按协议约定土地面积13000平方米计算，吴川工程公司七工区赚取差价13631800元。康兴公司、何康荣对此未能提交证据予以反驳。承担房地产开发经营风险是指承担项目亏损的风险，吴川工程公司七工区收取了建行科学城支行支付的4300万元，在涉案项目开发中既未提供土地使用权，亦未实际投入自身资金，其所负责三通一平、办理全部手续及达不到约定容积率时退还相应配套费，不属于承担经营风险的范畴。故康兴公司、何康荣的上述理由不成立，本院不予采纳。 关于建行科学城支行在《合作开发房地产协议书》中的权利义务是否转让给了华信公司的问题。合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案应当据此规定进行审查。《合作开发房地产协议书》第二条第4款约定，“为了本项目的有效、迅速实施，乙方决定在珠海西区设立机构，甲方有义务协助办理营业执照及其他相关手续。”中国人民建设银行四川省科学城支行于1992年12月25日作出的《关于成立“珠海市西部华信公司”的批复》、中国人民建设银行绵阳市中心支行于1993年3月8日向珠海市三灶管理区投资管理服务中心出具的《证明》、珠海市三灶管理区投资管理服务中心于1993年7月6日作出的《关于同意成立珠海市西部华信实业投资公司的批复》可证明，华信公司即为建行科学城支行履行该协议约定在珠海市设立的机构。其后，华信公司实施了涉案工程的开发建设，在本案中亦确认其继受了建行科学城支行在该协议中的权利义务。并且，根据该协议第二条第4款约定内容，吴川工程公司七工区同意建行科学城支行设立华信公司负责涉案项目建设。据此，一审判决关于建行科学城支行已将在该协议中的权利义务一并转让给了华信公司的事实认定正确，本院予以维持。 关于吴川工程公司七工区在《合作开发房地产协议书》中的权利义务是否转让给了康兴公司的问题。（一）涉案项目开发前后，何康荣担任吴川工程公司七工区的法定代表人，掌握吴川工程公司七工区签订和履行《合作开发房地产协议书》的情况；其同时又担任康兴公司的法定代表人，因此康兴公司亦知悉上述情况。康兴公司并非《合作开发房地产协议书》的签约方，与建行科学城支行或华信公司未另外签订有关涉案工程的合同，却实际履行了该协议约定由吴川工程公司七工区承担的办理开发项目所需全部手续等义务。其于1997年4月15日出具的《住所和经营场地使用证明》中“产权单位对使用和转让房产使用权的说明”一栏中载明，“珠海西部华信实业公司现使用经营场所13078.56平方米，系1992年8月由华信公司投资与康兴公司合作开发的房地产，其《建设用地批准书》、《土地使用权证》、《建设规划许可证》等手续均以康兴公司名称办理，目前正在办理营业执照更名过户手续”。康兴公司、华信公司于1994年11月18日签订的《销售委托书》亦载明，“根据双方1992年8月签订的《合作开发房地产协议书》……”康兴公司于1992年12月1日才设立，不可能在1992年8月与华信公司签订《合作开发房地产协议书》，故该两份证据的上述内容应是指1992年8月吴川工程公司七工区与建行科学城支行签订《合作开发房地产协议书》。以上事实和证据相互佐证，证明康兴公司认可自身为《合作开发房地产协议书》的一方当事人，实际履行该协议中吴川工程公司七工区的合同义务。（二）康兴公司称，康兴公司与吴川工程公司七工区是各自独立的民事主体，不存在法人人格混同的情况，并无证据证明康兴公司从建行科学城支行、吴川工程公司七工区、华信公司或何康荣处收取过4300万元，一审法院突破合同相对性原则认定存在继受权利义务的事实错误。本院认为，吴川工程公司七工区、康兴公司为各自独立的民事主体，康兴公司虽自认是《合作开发房地产协议书》的一方当事人，但否认与吴川工程公司七工区构成合同权利义务继受关系，本案中无书面合同等直接证据证明两者之间就该协议权利义务转让问题是否作出约定、具体如何约定，故一审认定康兴公司继受了吴川工程公司七工区在该协议中的权利义务，证据尚不充分，本院予以纠正。 关于一审判决将涉案土地使用权变更登记至华信公司名下和确认涉案土地的地上建筑物归华信公司所有是否错误的问题。（一）《合作开发房地产协议书》应定性为建行科学城支行委托吴川工程公司七工区代为受让取得土地使用权并代办开发建设相关手续的委托合同。该协议第二条第2款约定，“甲方责任：……2.本协议生效三十天内负责办理齐全乙方开发此项目所需全部合法手续，包括土地使用证，城建规划红线图，施工方案、地貌资料等。”该协议约定的“甲方费用总额”为3921万元，而建行科学城支行已就涉案工程于1992年12月26日前向吴川工程公司七工区支付了4300万元，另向珠海市三灶管理区财务管理办公室支付300万元报建费，履行完合同约定的付款义务。之后，建行科学城支行在该协议中的权利义务转让给华信公司，康兴公司自认是该协议当事人并已将涉案土地使用权登记至自身名下，现华信公司请求判令康兴公司将涉案土地使用权变更登记至华信公司名下，具有合同依据，应予支持。康兴公司在取得涉案土地使用权证后一直将原件交由华信公司持有，也可佐证其认可涉案土地使用权应依约登记至华信公司名下。（二）《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”康兴公司虽为涉案土地使用权人，但现有证据证明，涉案工程实质为华信公司投入资金，委托吴川工程公司七工区取得涉案土地使用权，后由康兴公司实际履行，登记在康兴公司名下进行开发建设，故华信公司作为委托人，是涉案地上建筑物的实际建造人，依据上述法律规定，已建成的地上建筑物应归华信公司所有。康兴公司、华信公司和都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司于1993年5月3日签订的《合同补充条款》载明：“本工程为珠海市西部康兴置业投资公司的合作单位珠海市西部华信实业投资公司所有。”涉案项目建成后，从1996年7月28日至今，涉案地上建筑物一直由华信公司占有管理。上述情形亦可佐证康兴公司认可涉案地上建筑物归华信公司所有。（三）康兴公司、何康荣称，康兴公司并未继受吴川工程公司七工区在《合作开发房地产协议书》中的权利义务，康兴公司与华信公司构成合作开发房地产关系，无证据证明康兴公司收取过涉案4300万元，康兴公司为涉案土地使用权人应受法律保护，故涉案地上建筑物应归康兴公司所有。但经查实，康兴公司自认是该协议一方当事人，其性质为受托人，与华信公司不构成合作开发房地产关系，应当依约将涉案土地使用权变更登记至华信公司名下，涉案地上建筑物依法应归实际建造人华信公司所有，故康兴公司、何康荣上述理由均不成立，本院不予采纳。一审判决康兴公司协助华信公司将涉案土地使用权变更登记至华信公司名下和涉案地上建筑物归华信公司所有，具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以维持。 关于一审是否遗漏处理涉案土地使用权出让金和滞纳金的问题。康兴公司、何康荣称，涉案土地使用权出让金未缴清，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，将涉案土地使用权变更登记至华信公司名下存在法律障碍。经华信公司、康兴公司确认，涉案土地使用权出让金和滞纳金尚未缴清。该法第三十八条第一项规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的”，第三十九条第一款第一项规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”。一审在未判令缴清涉案土地使用权出让金和滞纳金的情形下，判决将涉案土地使用权变更登记至华信公司名下，确有不妥，应予纠正。华信公司在本案诉讼中表示同意垫付缴纳该笔款项后另案追偿，属于处分自身权利，本院同意其先行缴清该笔款项。一审判决以华信公司尚未向政府机关补缴涉案土地欠缴的地价款和相应滞纳金，实际损失未发生为由，驳回华信公司关于判令康兴公司、何康荣、吴川公司共同赔偿其代为补缴的地价款和滞纳金的诉讼请求，华信公司未上诉，本院对此不作审理。华信公司可在先行缴清该笔款项后，以发生新的事实为由另循法律途径解决。 综上所述，康兴公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决将涉案土地使用权变更登记至华信公司名下，由华信公司自行承担更名过户手续所需缴纳的全部税费，涉案地上建筑物归华信公司所有，结果正确，本院予以维持。一审认定事实有误之处和遗漏处理涉案土地使用权出让金和滞纳金，本院予以纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

本院二审期间，华信公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人对其中一审未提交过的证据进行举证质证。对当事人争议的证据，本院认定如下： 华信公司提交的第一组证据包括：1.珠海市国土资源局2006年12月编印的《国土资源管理常用规范性文件汇编——土地管理分册（中）》；2.《关于三灶管理区有偿使用土地价格的规定》；3.《珠海市有偿使用土地价格暂行规定》；4.《印发的通知》；5.关于调整珠海市有偿使用土地价格的通知；6.《关于调整珠海市住宅用地有偿使用价格的通知》；7.《关于对一九九〇年以来我市西部地区越权审批用地和私自转让土地遗留问题进行处理的通知》；8.《珠海经济特区有偿使用土地价格暂行规定》。拟证明：珠海市历年的地价变化情况，重点是1991年到1993年的地价变化，该组第4份涉及康怡花园土地当时执行的地价。康兴公司、何康荣质证意见：认可该组证据的真实性、合法性，不认可关联性；文件中显示的土地出让金、征地拆迁、平整费、综合配套费和土地管理费等规定与《合作开发房地产协议书》列明的土地征用费、报建费、城市设施配套费不一致，不能真正体现当时的土地价格。因上述文件为珠海市相关政府部门发布的关于国土资源管理的规范性文件，能够证明本案相关事实，本院予以采信。 华信公司提交的第二组证据包括：1.珠海市西部康兴置业投资公司的企业基础信用报告；2.珠海市万山管理区燃料公司企业基础信用报告。拟证明：经二审开庭前查询，康兴公司于2009年4月17日被吊销营业执照，其主管单位是珠海市万山管理区燃料公司，也已被注销。康兴公司、何康荣质证意见：上述证据为华信公司通过企查查社会查询渠道查到的信息，对其真实性、合法性不予认可。因该组两份证据并非政府主管部门出具的查询信息，康兴公司、何康荣对其真实性、合法性亦不予认可，本院不予采纳。 华信公司提交的第三组证据：微信公众号文章《逾期缴纳土地出让金产生的滞纳金或违约金是否有上限》，拟证明对逾期缴纳土地出让金产生的滞纳金或违约金的专家解读意见。康兴公司、何康荣质证意见：对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议。因该份证据并非政府主管部门的规范性文件，不能作为本案判决依据，本院不予采纳。 华信公司提交的第四组证据：1.打印时间为2019年7月9日的《不动产权登记表》；2.打印时间为2019年7月9日的《不动产权限制（查封）登记表》。拟证明：涉案土地进行了“空地初始登记”，地上建筑物目前尚未进行权属登记；除因本案被珠海市中级人民法院查封外，未设立任何的抵押权或被其他案件司法查封。康兴公司、何康荣质证意见：认可真实性、合法性，但该份证据不能支持华信公司的诉讼请求，反而证明了康兴公司依法享有涉案土地的所有权，除因本案被查封外，无其他查封或抵押。因该组证据能够证明本案相关事实，康兴公司、何康荣亦认可其真实性、合法性，本院予以采纳。 本院经审理查明，一审认定“《合作开发房地产协议书》并没有明确约定吴川工程公司七工区应当将涉案土地的权证办理至建行科学城支行名下”有误。结合《合作开发房地产协议书》第二条第2款、第3款、第4款，第三条第2款的约定，双方的真实意思表示是建行科学城支行在珠海市设立机构负责开发建设涉案项目，吴川工程公司七工区代办该机构挂靠珠海市万台房地产开发有限公司开发经营房地产的手续，并负责办齐该机构开发涉案项目所需的包括土地使用证等在内的全部手续，亦即双方在该协议中约定了最终将涉案土地使用权登记至建行科学城支行所设立机构，也即华信公司名下。一审认定康兴公司继受吴川工程公司七工区在《合作开发房地产协议书》的权利义务缺乏充足证据证明。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 根据当事人一审提交的证据另查明，华信公司留守组于1997年5月28日向建行科学城支行出具的《珠海市西部华信实业投资公司关于开发珠海市西区金海岸康怡花园小区情况的报告》载明，涉案工程于“九六年七月二十八日由华信公司接管”。 吴川一建三灶工程处1997年4月28日向华信公司发出的《关于康怡花园A、C1型商住楼工程款报告》载明“直到1996年7月28日贵司才派人接管。” 根据当事人二审提交的证据再查明，《珠海市有偿使用土地价格暂行规定》（珠府[1992]1号）第十九条规定：“斗门县、万山、三灶、平沙、红旗管理区可依据本规定另行制定有偿使用土地价格标准，报市人民政府批准后执行。” 珠海市人民政府1992年5月26日《印发的通知》中所附《有偿使用土地价格表（表三）》载明：用地功能为住宅的土地（一类地区，包括斗门县城、平沙、红旗、三灶管理区所在地，三灶镇，主干道两侧各200米范围），土地出让金为12元/平方米，征地拆迁平整费80元/平方米，综合配套费600元/平方米，土地管理费8元/平方米。 打印时间为2019年7月9日的《不动产权登记表》载明：权属人“珠海市西部康兴置业投资公司”；权证号码“94130XXX”；地址“珠海市××灶区金海工业区东”；登记类别“空地初始登记”；领证日期“1994年11月3日”；土地性质“国有”；用途“商住”；期限“70年”。 打印时间为2019年7月9日的《不动产限制（查封）登记表》载明：限制文号“（2017）粤04执保7号”；来文单位“珠海市中级人民法院”；权利人“珠海市西部康兴置业投资公司”；房地座落“珠海市××灶区金海工业区东”；权证号码“1994-0403-1300XXX”；附记“查封证号1994-0403-13XXX号产权及地上建筑物xaj201714，查封期限从2017年1月23日起至2020年1月22日止。查封金额以46000000.00元为限。” 二审庭审中，康兴公司、何康荣称，一审判决关于三穗公司于1996年7月28日向华信公司移交涉案工程的事实认定有误，与珠海市金湾区人民法院（2008）金民二初第347号案件2009年1月8日开庭笔录中三穗公司、康兴公司、华信公司关于截至当日涉案工程尚未交付的陈述相矛盾。华信公司辩称，涉案工程并非全部由三穗公司建设，其中由都昌建筑工程总公司珠海三灶分公司承建的E型住宅楼完全交付给华信公司；由三穗公司承建的部分，因欠付三穗公司工程款，该公司派驻人员与华信公司留守组共同管理，华信公司付清工程款后，三穗公司彻底撤出。本院认为，一审判决认定三穗公司于1996年7月28日向华信公司移交涉案工程，符合证据规则，予以维持。理由如下：三穗公司不服（2008）金民二初第347号民事判决提起上诉，案号为（2009）珠中法民二终字第370号。该案二审中，三穗公司于2009年9月3日提交的《珠海市西部华信实业投资公司关于开发珠海市西区金海岸康怡花园小区情况的报告》原件载明，涉案工程于“九六年七月二十八日由华信公司接管”。本案一审中华信公司提交的相关证据，吴川一建三灶工程处于1997年4月28日向华信公司出具的《关于康怡花园A、C1型商住楼工程款报告》载明涉案工程“直到1996年7月28日贵司才派人接管”；康兴公司于1997年4月5日出具的《住所和经营场所使用证明》载明“珠海西部华信实业公司现使用经营场所13078.56平方米……”该三份证据为书证，内容相互印证，可证明华信公司于1996年7月28日已经接收三穗公司交付的涉案工程。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款、第七十七条的规定，该三份证据的证明力强于（2008）金民二初第347号案件中三穗公司、康兴公司、华信公司的庭审陈述。

一、撤销广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民初129号民事判决第三项； 二、维持广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民初129号民事判决第二项； 三、变更广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民初129号民事判决第一项为：本判决发生法律效力后，珠海市西部华信实业投资公司先行缴清欠缴的土地使用权出让金和滞纳金（以政府主管部门核实金额为准），缴清后三十日内，珠海市西部康兴置业投资公司协助珠海市西部华信实业投资公司将位于珠海市金湾区三灶金湾大道与三灶供电分局之间、用地面积为15850平方米[权证号码：珠国用（1994）字第0403130XXX号]的土地使用权变更登记至珠海市西部华信实业投资公司名下，珠海市西部华信实业投资公司自行承担更名过户手续所需交纳的除欠缴的土地使用权出让金和滞纳金外的全部税费； 四、驳回珠海市西部华信实业投资公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费637047.59元，由珠海市西部康兴置业投资公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　陈小丽 审判员　　王红英 审判员　　张扬云

书记员　　陈小晖