裕达建工集团有限公司、琼海东大置业有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省第一中级人民法院 执行裁定书 （2024）琼96执异96号 海南省第一中级人民法院 执行裁定书 （2024）琼96执异96号 案外人：***，女，1978年9月27日出生，汉族，身份证载明的住址为山东省无棣县信阳乡城后王村394号。 委托诉讼代理人：***，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，海南佰莱玛律师事务所律师。 申请执行人：裕达建工集团有限公司（以下简称裕达公司）。住所地：广东省广州市天河区天府路233号华建大厦A栋1701单元。 法定代表人：***，该公司经理。 被执行人：琼海东大置业有限公司（以下简称东大公司）。住所地：海南省琼海市嘉积镇银河路万泉椰风临街商铺4号。 法定代表人：***，该公司总经理。 在本院执行申请执行人裕达公司与被执行人东大公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对查封的海南省琼海市嘉积镇银海路绿色·万泉森林塔小区（以下简称绿色·万泉森林塔小区）19层1919房及相应分摊的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人***称，一、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，***对1919房享有普通物权期待权。***与***系姐妹关系，***、***了解到案涉项目（绿色·万泉森林塔小区）有商品房出售后想购买案涉项目的房屋以便姐妹一起居住，二人最终决定***购买1919房、***购买1001房、1601房、1607房。因***距离签购房合同的地点北京檀营房地产开发有限公司（以下简称檀营公司）较近，且开发商当时承诺办证时可以将房屋办证至实际购房人名下，***出于方便就让离檀营公司较近的***来代其签订书面的《商品房买卖合同书》。2016年4月28日，***代表姐妹二人与东大公司签订四份《商品房买卖合同书》购买1919房、1001房、1601房、1607房。1919房《商品房买卖合同书》是***与东大公司的真实意思表示，其内容也未违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效。而海南省第一中级人民法院（以下简称海南一中院）是在2023年执行中才查封的1919房，即早在海南一中院查封1919房及相应分摊的土地使用权之前，***就已代***与东大公司签订了合法有效的书面买卖合同。1001号房《商品房买卖合同书》第二条中约定“房屋总价款为人民币70.5万元，乙方在2016年4月28日前付清全部房款”；1601号房《商品房买卖合同书》第二条中约定“房屋总价款为人民币70.5万元，乙方在2016年4月28日前付清全部房款”；1607号房《商品房买卖合同书》第二条中约定“房屋总价款为人民币33.3406万元，乙方在2016年4月28日前付清全部房款”；1919号房《商品房买卖合同书》第二条中约定“房屋总价款为人民币33.4万元，乙方在2016年4月28日前付清全部房款”。1001房、1601房、1607房、1919房《商品房买卖合同书》的第三条中均约定“因为乙方购买的该房屋已经按照合作开发协议分配给***个人，所以东大公司同意***个人或***指定的檀营公司代为销售并代为收取乙方的购房款，并由该公司为乙方出具购房收据。”1001房、1601房、1607房、1919房合同签订后，***均按照该四份合同的约定已于2016年4月28日通过银行转账的方式向东大公司指定的收款人***转账支付了该四套房共计207.7406万元购房款（其中334000元系***代***支付的1919房的房款，剩余款项系***本人购买1001房、1601房、1607房的房款），***指定檀营公司于同日向***出具收到207.7406万元购房款的《收据》。因此，***已代***按与东大公司签订的《商品房买卖合同书》约定向东大公司支付了全部价款。2018年3月，东大公司委托琼海开心家园物业服务有限公司（以下简称开心家园公司）将1001房、1601房、1607房、1919房及所有钥匙、水卡、电卡均交付给了***，***办理收房手续后将1919房交付给***，随后***对1919房毛坯房进行装修居住使用，即在海南一中院查封1919房及相应分摊的土地使用权之前，***早已合法占有1919房。***未能办理1919房过户登记是因为申请执行人裕达公司拿走了作为施工方应提交的包含1919房在内绿色万泉森林塔整个项目的竣工验收工程资料，导致该项目无法进行竣工验收及备案，进而导致包含1919房在内的整个绿色万泉森林塔项目房产大的不动产权证至今未能办理至开发商即被执行人东大公司名下，故东大公司也无法将该1919房过户登记至***名下。因此，1919房未办理过户登记，不是因为***自身原因造成的，***对此不存在任何过错。综上，***完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的四项情形，***对1919房享有普通物权期待权。 二、根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，***对该1919房享有消费者物权期待权。***早在海南一中院查封1919房前即2016年4月28日就已与东大公司签订了合法有效的《商品房买卖合同书》，并且已按该合同约定在2016年4月28日支付完全部购房款，早已完成了全部付款义务，且案涉1919房系***在琼海市用于居住的唯一房产，除此之外***在琼海市并无其他可以用于居住的房屋。在1919房未办理过户手续的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，***享有对1919房的消费者物权期待权。 三、***对该1919房既享有普通物权期待权，也享有消费者物权期待权，该两项权利均优先于申请执行人裕达公司对被执行人东大公司享有的建设工程价款债权。根据前述可知，***对该1919房既享有普通物权期待权，也享有消费者物权期待权，而海南一中院查封1919房是基于申请执行人裕达公司要求被执行人东大公司给付建设工程价款。虽然《执行异议和复议规定》第二十七条中规定了“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，但第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形即“但法律、司法解释另有规定的除外”，也就是说案外人只要符合第二十八条或者第二十九条的任一规定就可以对抗申请执行人的担保物权等优先受偿权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的内容可以看出，***购买1919房享有的普通物权期待权及消费者物权期待权均优先于申请执行人裕达公司对被执行人东大公司享有的建设工程价款债权。 综上所述，***向东大公司购买该1919房后既享有对该房屋的普通物权期待权，也享有对该房屋的消费者物权期待权，符合《执行异议和复议规定》第二十七条、二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，足以排除对该房屋及相应分摊土地使用权的执行。请求应中止对该1919房及相应分摊的土地使用权的执行并解除查封。 本院查明，2016年1月4日，东大公司取得案涉绿色·万泉森林塔小区商品房的预售许可证[证号：（2016）海房预字（0009）号]。2016年4月28日，***（买受人、乙方）与东大公司（出卖人、甲方）签订四份《商品房买卖合同书》，合同约定乙方购买甲方开发建设的绿色·万泉森林塔项目独栋1001房、1601房、1607房、1919房。***与东大公司签订的1001房《商品房买卖合同书》第二条约定，“房屋总价款为人民币705000元，***在2016年4月28日前付清全部房款。”***与东大公司签订的1601房《商品房买卖合同书》第二条约定，“房屋总价款为人民币705000元，***在2016年4月28日前付清全部房款。”***与东大公司签订的1607房《商品房买卖合同书》第二条约定，“房屋总价款为人民币333406元，***在2016年4月28日前付清全部房款。”***与东大公司签订的1919房《商品房买卖合同书》第二条约定，“房屋总价款为人民币334000元，***在2016年4月28日前付清全部房款。”2016年11月2日，***（买受人、乙方）与东大公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同书》，合同约定乙方购买甲方开发建设的绿色·万泉森林塔项目独栋1611房。***与东大公司签订的1611房《商品房买卖合同书》第二条约定，“房屋总价款为人民币300000元，***在2016年11月2日支付首付款200000元，剩余购房款100000元在2016年12月底前付清。”特别约定：1.本协议签订后，在该项目符合签署《海南省商品房买卖合同》并办理网签备案手续条件时，由甲方另行书面通知乙方签署该房屋《海南省商品房买卖合同》的具体时间；双方签署《海南省商品房买卖合同》后，根据《海南省商品房买卖合同》约定办理网签备案手续；2.乙方购买的该房屋已经按照合作开发协议分配给***个人，所以甲方同意***个人或***所指定的檀营公司代为销售并代为收取乙方的购房款，并由该公司为乙方出具购房收据；3.除本协议约定外，双方因买卖该房屋产生的权利义务（包括但不限于面积差异退补、产权证办理等）由双方按照《海南省商品房买卖合同》的约定履行，在双方签署正式《海南省商品房买卖合同》后本协议视为执行完毕；原则上在该房屋验收完毕后，且乙方支付完毕全部购房款前提下，由甲方通知乙方到甲方指定地点办理入住手续，但最迟不能晚于2017年10月31日......。2016年4月28日，***按照1001房、1601房、1607房、1919房四份《商品房买卖合同书》的约定，通过银行转账的方式向东大公司指定的收款人***转账支付了1001房、1601房、1607房、1919房共计2077406元购房款，北京檀营公司于同日向***出具收到1001房、1601房、1607房、1919房共计2077406元购房款的《收据》。2016年11月2日，***按照1611房《商品房买卖合同书》的约定，通过银行转账的方式向东大公司指定的收款人***转账支付了首付款200000元，北京檀营公司于收款当日向***出具了200000元购房款的《收据》。2016年12月21日，***通过银行转账的方式向东大公司指定的收款人***转账支付1611房剩余100000元购房款，檀营公司于收款当日向***出具了100000元购房款的《收据》。***于2018年3月25日与开心家园公司签订5份《万泉森林塔小区房屋交接协议》，约定双方对案涉房产进行交接。***有一女***，***、***在海南省琼海市无其他用于居住的房屋。 另查明，关于裕达公司诉与东大公司建设工程施工合同纠纷，本院于2021年1月29日作出（2019）琼96民初202号民事判决：判令：一、东大公司于该判决生效后十五日内向裕达公司支付工程款13582733.19元；二、裕达公司以工程款13582733.19元为限，对东大公司的案涉绿色·万泉森林塔项目工程享有建设工程价款优先受偿权；三、裕达公司于该判决生效后十五日内向东大公司交付案涉绿色·万泉森林塔项目竣工验收工程资料；四、驳回裕达公司的其他诉讼请求；五、驳回东大公司的其他反诉请求。东大公司不服一审判决提出上诉。海南省高级人民法院（以下简称海南高院）于2022年11月22日作出（2021）琼民终743号民事判决：驳回上诉，维持原判。因东大公司未履行生效判决确定的支付义务，裕达公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2022年12月22日作出（2022）琼96执1384号执行裁定：冻结、扣划被执行人东大公司在银行或者其他金融机构的存款人民币1600万元及利息；或查封、扣押、冻结、扣划其相应价值的财产，并于2023年2月8日作出（2022）琼96执1384号协助执行通知书：一、查封东大公司名下绿色·万泉森林塔小区七层718、719、720、721、722、723、725；十层1001、1003、1005、1006、1007、1008、1011、1012、1013；十三层1314、1315、1319、1320、1321、1322、1323、1325；十六层1601、1603、1604、1605、1606、1607、1611、1612、1613；十九层1914、1915、1918、1919、1920、1921、1922、1923号41套房产及相应分摊的土地使用权[不动产权证书号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]；二、查封期限三年。2023年2月15日，本院对上述41套房产及相应分摊的土地使用权作出（2022）琼96执1384号查封公告，查封期限三年。在执行过程中，东大公司以查封的41套房产已经进行产权分割、不属于东大公司的房产为由向本院提出执行异议，请求解除对41套房产及相应分摊的土地使用权的查封。本院于2023年3月28日作出（2023）琼96执异52号执行裁定：驳回东大公司的异议申请。其后，***对本院查封的1001房、1601房、1607房、1611房、1919房及相应分摊土地使用权提出书面异议。本院于2023年6月5日作出（2023）琼96执异75号执行裁定，认为***的异议理由成立，中止对东大公司所有的1001房、1601房、1607房、1611房、1919房及相应分摊土地使用权的执行。裕达公司不服，遂向本院提起执行异议之诉。在本案庭审后，***主张1601房系其本人购买，1607房系为其母亲购买，1611房系为其孩子购买，1919房系为其姐姐购买，1001房已经转让给其哥哥。如可保留一套房屋居住，***选择保留1601房。本院经审理作出（2023）琼96民初570号民事判决（以下简称一审判决），认为***在本案中个人同时购买五套商品房，绝非是为解决个人居住问题，在案涉1001房、1601房、1607房、1611房、1919房已设定有建设工程价款优先受偿权和不动产买受人的物权期待权的情形下，法律和司法解释给予优先保护的仅是消费者的基本生存权利。据此不能同时认定***对案涉1001房、1601房、1607房、1611房、1919房还享有执行《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者物权期待权。为保护***作为商品房消费者基本居住权利，可保留其中一套住房作为其基本生活居住用房。***有关案涉1607房系为其母亲购买，1611房系为其孩子购买，1919房系为其姐姐购买，1001房已经转让给其哥哥的抗辩主张，理由不成立，本院不予采纳。判决如下：一、准许执行东大公司名下的1001房、1607房、1611房、1919房及相应分摊的土地使用权；二、驳回裕达公司有关准许执行东大公司名下的1601房及相应分摊的土地使用权的诉讼请求。裕达公司与***均不服本院一审判决，向海南高院提起上诉。海南高院经审理于2024年1月10日作出（2023）琼民终627号民事判决，认为关于***购买案涉1001房、1601房、1607房、1611房、1919房是否系用于满足家庭基本居住生活需要的问题。判断消费者购买房屋是否系用于满足家庭基本居住生活需要应从购买房屋的面积上进行认定，而不应机械限于房屋套数理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足家庭基本居住生活需要的范畴之内。本案中，从面积上来看，保护其中的两套房比较符合“用于满足家庭基本居住生活需要”的要求，故本案应当保护两套房，即认定***对案涉1601房与1607房享有足以对抗裕达公司建设工程价款优先受偿权的民事权益。一审判决机械的限于房屋套数的理解不当，予以纠正。判决如下：一、变更一审判决第一项为：准许执行东大公司名下的绿色·万泉森林塔小区10层1001房、16层1611房、19层1919房及相应分摊的土地使用权。二、变更一审判决第二项为：驳回裕达公司有关准许执行东大公司名下的绿色·万泉森林塔小区16层1601房、1607房及相应分摊的土地使用权的诉讼请求。三、驳回裕达公司的上诉请求。四、驳回***的其他上诉请求。 再查明，本院在执行申请执行人裕达公司与被执行人东大公司建设工程施工合同纠纷一案中，因本案被执行人东大公司住所地以及本案查封的不动产均在琼海市人民法院（以下简称琼海法院）辖区内，为便于案件执行，本院于2023年12月30日作出（2022）琼96执1384号之二执行裁定，将本案指定由琼海法院执行。 以上事实有本院（2019）琼96民初202号民事判决、（2023）琼96民初570号民事判决、海南高院（2021）琼民终743号民事判决、（2023）琼民终627号民事判决、本院（2022）琼96执1384号执行裁定、查封公告、（2023）琼96执异75号执行裁定等相关执行法律文书、案涉房屋的《商品房买卖合同书》、付款凭证、《收据》《万泉森林塔小区房屋交接协议》《海南省不动产（房屋）登记信息查询证明》等证据为凭，足资认定。 本院认为，虽然本院已于2023年12月30日裁定将本执行案件指定由琼海法院执行，因琼海法院是本院的下级法院，根据《执行异议和复议规定》第四条的规定，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，仍由原执行法院审查处理。故对案外人***提出的异议，由本院审查处理。根据《执行异议和复议规定》第二十四条第一项的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人。第二十五条第一款第五项规定，其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。按照***在2016年4月28日与东大公司签订的《商品房买卖合同书》及付款凭证、《收据》和***在2018年3月25日与开心家园公司签订的《万泉森林塔小区房屋交接协议》并根据生效判决查明的事实，***系绿色·万泉森林塔小区19层1919房的买受人，案外人***未提供充分有效的证据其系是该房屋的权利人，因此，其对生效判决准许执行的绿色·万泉森林塔小区19层1919房及相应分摊的土地使用权提出执行异议，异议主体不适格，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定的受理条件，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海南省高级人民法院申请复议。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年六月二十七日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条（现为第二百三十六条）或者第二百二十七条（现为第二百三十八条）规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。 第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 审核：***撰稿：***校对：******印刷：*** 海南省第一中级人民法院2024年6月27日印制 （共印10份）