深圳市山水田园实业有限公司、浙江红欣园林艺术有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终34630号

上诉人（原审被告）：深圳市山水田园实业有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观澜街道君龙社区山水田园**1-63，统一社会信用代码91440300192313289D。

法定代表人：温长青，总经理兼执行董事。

委托诉讼代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。

委托诉讼代理人：屈剑鸣，广东深宝律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：浙江红欣园林艺术有限公司，住，住所地浙江省温州市黎明东路山下前巷**一社会信用代码91330302609340195H。

法定代表人：林迪，执行董事。

委托诉讼代理人：王润，广东广和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：管欣，广东广和律师事务所实习律师。

上诉人深圳市山水田园实业有限公司（以下简称山水公司）因与被上诉人浙江红欣园林艺术有限公司（以下简称红欣公司）合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初29201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人山水公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判山水公司无需支付红欣公司租金847381.02元及滞纳金；二、判令红欣公司承担本案诉讼费用。事实和理由：

一、本案基本事实。山水公司与红欣公司在2009年10月31日签订《合作协议》，该协议的实际内容为山水公司租赁红欣公司位于东湖花园盆景园建筑面积约1100平方米的房地产。约定山水公司支付室外盆景维护费50万元/年，该盆景维护费实为租金。山水公司以租金的形式支付，红欣公司也以租金的形式收取款项和开具收据。山水公司支付了2018年5月份以前的租金共计425万元。2017年12月31日，山水公司将租赁的盆景园房地产建筑面积委托深圳市协鹏工程勘察有限公司测绘，发现实际建筑面积仅601.2平方米。按照实际交付面积比例，红欣公司八年来多收取租金1927182元，该部分多收的租金应予返还。

2017年底，因东部过境高速施工，“盆景世界”内的房产成为危房，当时的深圳市领导现场调研过，确定所有房产均禁止使用，东部过境高速公路的业主单位，已经因此补偿给红欣公司“盆景世界”停用的损失数十万元。“盆景世界”内建筑，作为危房不能使用；水塘干枯，不能蓄水，并且，红欣公司也提出解除合同，山水公司遂于2018年4月30日搬离租赁的东湖公园“盆景世界”，搬离后山水公司未再使用租赁建筑和场地，相应的盆景本来就是红欣公司的，仍由其自行维护和使用。

山水公司为明确已经搬离的事实，在2018年11月12日向红欣公司及业主单位深圳市东湖公园管理处发送律师函，告知已经于2018年5月1日搬离“盆景世界”并要求红欣公司退还保证金。红欣公司在庭审中确认收到律师函。红欣公司收到后未表示任何异议。

2019年3月14日，在深圳市中级人民法院审理双方之间基于本《合作协议》相关费用的（2019)粤03民终700号案中，山水公司对案件事实明确陈述“2018年5月1日之后盆景园已经交还给红欣公司和东湖管理处”，红欣公司同样未表示异议。

在本案一审诉讼时，山水公司提供的照片已经显示，盆景园荒芜不堪，早已没有人使用，一审法院法官也到现场查看，现场房屋是根本无法使用的。

二、一审法院的判决与红欣公司的诉请内容不符。红欣公司在一审的诉讼请求为判令支付“室外盆景维护费”，而一审法院则判决山水公司“支付租金847381.02元”，超出了一审原告的诉讼请求，判决错误。

三、山水公司已经在2018年4月30日搬离“盆景世界”，且“盆景世界”内盆景、房屋及设施早已无法使用，红欣公司对山水公司提出已经搬离的事实没有提出过任何异议，也在长达一年半的时间内没有要求山水公司再搬离或交接。(一）“盆景世界”在2017年底已经无法使用，山水公司已于2018年4月30日搬离“盆景世界”。因东部过境高速公路施工，“盆景世界”内房屋已经成危房，水池也无法使用，山水公司实际于2018年4月30日搬离了“盆景世界”。现状“盆景世界”内房屋及设施早已经破败不堪，无法使用，湖水干涸。不可能占用到红欣公司声称的2019年7月31日。(二)红欣公司一直生活在“盆景世界”,并实际控制“盆景世界”大门，在长达一年半的时间里也没有对交接提出异议。红欣公司声称没有交接，但对于山水公司发出的律师函，以及山水公司在庭审中提出已经搬离的观点，没有任何异议。红欣公司目前还在实际控制“盆景世界”，每天都生活在那里，在2018年5月1日山水公司搬离之后，红欣公司再没有提过交接的事情。“盆景世界”大门，实际由红欣公司管理，出入之权，尽在红欣公司手中，根本不需要山水公司再交接什么。

四、在2018年5月1日之后，红欣公司的盆景与山水公司再没有任何关系。红欣公司主张盆景维护费，应当提供在2018年5月1日之后，仍然为山水公司维护盆景并将盆景摆放给山水公司观看、使用的证据。仅仅有协议约定，但没有履行行为的，无权主张该笔费用。

五、山水公司无需给付租金，并有权要求红欣公司返还多收取的租金。对是否应该缴纳租金，法院应审查租赁房地产的实际面积到底是多少，房地产的状态是否能用于租赁，山水公司是否在2018年5月1日后使用了房地产。红欣公司在（2018)粤0303民初10212号及（2019)粤03民终700号案中，山水公司一再强调其起诉的“盆景维护费”是租金，但两级法院均不认同，坚持认定不是租金而是“盆景维护费”，在本案中，法院却又按租金判决。自2017年10月以后，因东部过境高速公路相关工程施工，“盆景世界”所在地块受影响，政府部门认为建筑物属于危房，土地和水塘都不能使用，东湖公园已经要求停止经营和使用“盆景世界”，红欣公司也已获得补偿。山水公司按照政府要求无法使用场地，红欣公司无权再向山水公司收取租金或者盆景维护费。

根据山水公司与红欣公司在2009年10月31日签订的《合作协议》，实际内容为山水公司租赁红欣公司建筑面积约1100平方米的房地产。2017年12月31日，深圳市协鹏工程勘察有限公司测绘实际建筑面积仅601.2平方米。按照实际交付面积比例，截至2018年4月，山水公司多交租金人民币1927182元，该部分多收的租金红欣公司应予返还。

二审法庭调查时，上诉人山水公司补充事实和理由：在本案上诉后，2020年1月红欣公司再次对山水公司提起民事诉讼，审理案号是（2020）粤0303民初3625号，目前该案在罗湖法院审理，在该案审理中，该案法官到现场勘察，确认涉案房产已经由红欣公司正常使用，本案中，所涉及的占用部分仅为案外人丘威存放物品的一间房，红欣公司的实际控制人林红新认为2019年5月已经控制涉案“盆景世界”，在本案上诉后，“盆景世界”地下隧道仍在开挖，大约在2020年3月隧道部分施工完毕，此前该“盆景世界”是无法用于出租使用。

被上诉人红欣公司答辩称：一、山水公司与红欣公司之间的关系并非是租赁关系，红欣公司收取的是基于整个合同合作关系的维护费用，并非租金，不存在按面积收取租金的约定，山水公司对整个场地进行了长达九年的经营，必然是知晓场地的真实面积，但是在此前的九年过程中，从未提出异议，且山水公司提交的测绘报告是单方指定进行测绘，不可作为真实面积的认定。二、在双方的合同关系由于前案被判定解除后，山水公司不仅从未与红欣公司进行场地的交接，甚至擅自将涉案场地交付案外人丘威，而丘威在山水公司与红欣公司合同解除后，迟迟不肯搬离涉案场地，是基于与山水公司签订的租赁合同以及向山水公司交付租金，红欣公司提起的第三次诉讼的现场勘察只是在2020年的8月对本案的涉案场地所占用的极小一部分进行的勘察，而在该案中山水公司也确认了丘威于2019年12月才进行搬离，而在此之前红欣公司从未取得完整的涉案场地的使用权，影响了红欣公司对整体装修重整。

红欣公司向一审法院起诉，请求判令：一、山水公司向红欣公司支付2017年11月1日至2019年7月31日合同解除之日的室外盆景维护费，计至起诉日为1106806.31元；二、山水公司支付迟延支付的滞纳金77871.59元；三、山水公司承担本案一切诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费等）。

一审法院查明，一、1997年4月23日和1997年6月17日，红欣公司作为乙方与案外人深圳市东湖公园管理处签订《东湖公园盆景世界合同书》及《东湖公园盆景世界合同书补充协议》，约定：甲方与乙方联合创建“盆景世界”，“盆景世界”的建筑物、土地所有权属甲方，盆景及景石所有权、管理权属乙方；“盆景世界”合同期25年，从1997年7月1日起至2022年6月30日止；为提高盆景世界的文化品位，在园内增设喷泉、轻音乐、茶艺、画廊、根艺、雅石，等等。2007年5月25日，红欣公司又与深圳市东湖公园管理处签订《东湖公园盆景世界合同书补充约定》，对相关事项进行了补充约定。

二、2009年l0月，红欣公司与山水公司签订《合作协议》，约定：红欣公司、山水公司双方必须遵守红欣公司与深圳市东湖公园管理处于1997年4月签订的《东湖公园盆景世界合同书》、2007年5月25日签订的《东湖公园盆景世界合同书补充协议》，“盆景世界”除中心亭、北面原售票厅二处由山水公司投资统一装修、红欣公司自用外，其余面积约1100平方米由山水公司统一装修、经营、使用，期间产生各种问题由山水公司自行解决：山水公司经营内容包括但不限于：古典家具、茶道、香道、工艺品、养生理疗、养生饮食、盆景等文化项目；山水公司每年支付红欣公司室外盆景维护费用50万元，山水公司首次先支付半年费用25万元，半年到期按每季度首月10日前支付，自本协议签订之日起三年内不递增，自第四年起每年递增5%；山水公司必须对园内盆景负责任，盆景交由山水公司统一销售；合作期间自本协议签订之日起至2022年6月30日止，等等。

三、上述合同履行过程中，红欣公司、山水公司发生争议，红欣公司向一审法院提起诉讼，要求：1.判令解除双方签订的《合作协议》；2、判令山水公司向红欣公司支付2012年10月31日至2018年4月30日拖欠的每年递增5%的室外盆景维护费485，980.34元；3、判令山水公司将盆景园内中区北望三曲桥恢复原状；4、判令山水公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院于2018年11月5日作出(2018)粤0303民初10212号民事判决，支持了红欣公司的全部诉讼请求。山水公司不服上诉，广东省深圳市中级人民法院于2019年6月25日作出(2019)粤03民终700号民事判决，认定一审法院查明的事实，维持一审判决中关于解除合作协议、山水公司向红欣公司支付自2012年11月1日至2018年4月30日止的每年递增5%的室外盆景维护费485，980.34元的判项，撤销原判决中关于要求山水公司将盆景园内中区北望三曲桥恢复原状的判项。上述判决生效后，山水公司已履行了判决确定的给付义务。

上述(2019)粤03民终700号民事判决书载明：红欣公司、山水公司签订的《合作协议》应认定为合法有效；双方协议约定的权利义务内容清晰明确，山水公司向红欣公司支付的费用应认定为室外盆景维护费；红欣公司要求山水公司支付室外盆景维护费用，未超过诉讼时效；从2012年11月至2018年4月期间，山水公司定期向红欣公司支付室外盆景维护费。

四、红欣公司主张山水公司未支付2017年11月1日起的室外盆景维护费中的固定费用，山水公司主张其已支付2018年4月30日前的全部室外盆景维护费。山水公司提供的证据如下：1.费用报销单、支付凭证及红欣公司的原法定代表人林鸿鑫出具的收条，上述证据显示山水公司共向红欣公司转账支付了室外盆景维护费中的固定费用375万元，首笔转账25万元的支付日期为2011年1月30日，红欣公司主张该款系支付2010年11月至2012年4月的租金，2010年5月至2010年10月期间的租金25万元系现金支付；其中填写日期为2017年11月16日的《费用报销单》载明款项用途为“11月20日至5月20日的半年租金”，金额为25万元，领款人处有林鸿鑫的签名，支付凭证显示该款实际支付时间为2017年11月15日；2.广东省深圳市中级人民法院《调查询问笔录》，该笔录系广东省深圳市中级人民法院在审理(2019)粤03民终700号案件过程中的调查笔录，红欣公司的委托代理人在接受询问时确认：2018年4月之前的每年固定费用50万元全部支付完毕，此后没有再支付。

红欣公司对上述证据的真实性予以认可，但辩称山水公司首笔转账系用于支付2010年5月至2010年10月期间的租金，而非山水公司所主张的支付2010年11月至2011年4月的租金，故按债务到期的先后顺序抵充后，山水公司2017年11月1日至2012年4月的固定维修费用尚未支付。至于《费用报销单》及《调查询问笔录》，均系因林鸿鑫及红欣公司的委托诉讼代理人理解及计算错误而作出的确认。

五、红欣公司主张山水公司至今未搬离“盆景世界”，应支付至2019年7月31日[即(2019)粤03民终700号民事判决书生效之日]的盆景维护费（含固定及递增部分），山水公司主张其在2018年5月1日搬离了“盆景世界”，故无需再支付此后的盆景维护费用。

红欣公司就其主张所提供的证据为：1.照片及视频资料，显示2019年7月28日红欣公司在相关场地张贴要求山水公司退场的书面通知；2.《托管协议书》复印件及转账支付凭证复印件，上述证据显示红欣公司于2018年5月19日与案外人丘威签订《托管协议书》，将“盆景世界”用地交给丘威使用。山水公司对证据1的真实性予以认可，对证据2以非原件为由不予认可，辩称“盆景世界”因隧道建设可能引起建筑物沉降，已经闭园，无法使用，丘威仅占用一间房屋用作仓库，并未占用其他场地。

一审法院经现场查看，认定山水公司所陈述的“盆景世界”现状属实。

山水公司就其主张提供的证据为两份律师函，律师函的邮寄日期均为2018年11月12日，其中一份寄给深圳市东湖公园管理处，另一份寄给红欣公司，内容均提及山水公司于2018年5月1日搬离“盆景世界”。红欣公司对上述邮件的真实性予以认可，但主张山水公司事实上并未搬离，亦未与红欣公司进行交接，场地一直由山水公司进行管理处置。

一审法院认为，本案系合同纠纷。首先，双方争议的焦点之一是：2018年5月1日之前的盆景维护费用，山水公司是否已支付完毕，一审法院认为，山水公司提供的填写日期为2017年11月16日的《费用报销单》载明款项用途为“（2018年）11月20日至（2019年）5月20日的半年租金”，领款人处有红欣公司原法定代表人林鸿鑫的签名，红欣公司的委托代理人在接受广东省深圳市中级人民法院的询问调查时也确认2018年4月之前的每年固定费用50万元全部支付完毕，红欣公司主张2010年5月至2010年10月期间的租金系以现金支付，也存在合理性。根据上述证据，一审法院认定，山水公司已支付2018年5月1日前的盆景使用维护费（含每年递增费用）。山水公司以《费用报销单》及《调查询问笔录》系理解及计算错误为由，主张山水公司尚拖欠2017年11月至2018年4月的租金，理由不充分，一审法院不予采纳。

其次，双方争议的焦点之二是：山水公司应当支付租金的截止时间。红欣公司主张为(2019)粤03民终700号民事判决生效时间即2019年7月31日，山水公司主张应计至其实际搬离“盆景世界”的时间即2018年5月1日。一审法院认为，山水公司主张其实际搬离“盆景世界”，但仅提供其单方发出的律师函作为证据，没有证据证明山水公司与红欣公司办理过任何场地交接手续。另外，在(2019)粤03民终700号民事案件审理期间，山水公司并未作出同意解除合同的意思表示，且在此期间，山水公司还与案外人签订托管协议、案外人现仍有物品存放在“盆景世界”。综合上述证据及事实，一审法院对山水公司主张的2018年5月1日即搬离“盆景世界”的事实不予认定。红欣公司主张双方的合同于(2019)粤03民终700号民事判决生效时方解除，山水公司应支付2018年5月至2019年7月期间的盆景维护费，一审法院予以支持。根据双方合作协议的约定，计得租金合计为847，381.02元。红欣公司诉讼请求中过高部分，一审法院不予支持。

第三，因山水公司迟延支付租金，故红欣公司主张山水公司应支付相当于逾期付款利息损失的滞纳金，理由成立，一审法院予以采纳。因2018年5月1日之前的盆景维护费山水公司已全部支付，故不再计算滞纳金。一审法院根据合同约定，结合双方长期以来的收、付费用的实际时间，认定滞纳金应按同期银行贷款利率计算，其中自2018年5月10日起以335，023.91元为基数计算，自2018年11月10日起以335，023.91元起计，2019年5月10日起以177，333.20元起计，均计至款项付清之日止。

第四，红欣公司要求山水公司承担诉讼保全的担保费用，因无合同和法律依据，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、山水公司自判决生效之日起七日内支付租金847381.02元给红欣公司浙江红欣园林艺术有限公司；二、山水公司自判决生效之日起七日内，按同期银行贷款利率支付滞纳金给红欣公司，自2018年5月10日起以335023.91元为基数计算，自2018年11月10日起以335023.91元为基数计算，自2019年5月10日起以177333.20元为基数计算，均计至款项付清之日止；三、驳回红欣公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼保全费5000元，适用简易程序减半收取案件受理费8225元，由红欣公司负担3000元，山水公司负担10225元。红欣公司已预交案件受理费，一审法院退回其中的10225元。山水公司应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费10，225元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明：一审中，红欣公司称，在（2019）粤03民终700号案件中，法院判决解除双方签订的《合作协议》，山水公司向红欣公司支付2012年10月31日至2018年4月30日每年递增5%的室外盆景维护费485980.34元；在本案中，红欣公司主张山水公司支付的是欠付2017年11月1日至2019年7月31日每年固定费用50万元和2018年5月1日至2019年7月31日每年固定费用每年递增5%的部分。

在（2019）粤03民终700号案件中，红欣公司称，红欣公司将案涉场地“盆景世界”交给山水公司使用，“盆景世界”的售票、盆景的销售均由山水公司管理，所以，山水公司需要向红欣公司支付盆景维护费；“盆景世界”内的盆景属于红欣公司所有。山水公司予以确认。

2009年10月，红欣公司与山水公司签订的《合作协议》，在红欣公司签章处，除有红欣公司盖章外，还有林鸿鑫签名。

一审中，红欣公司提交了一份山水公司法定代表人温长青与案外人丘威于2018年5月19日签订的《托管协议书》，用以证明山水公司并未于2018年4月30日将“盆景世界”交回给红欣公司，而是另行转租给案外人丘威。《托管协议书》记载，温长青与林鸿鑫先生在深圳市罗湖区东湖公园盆景世界所签订用地合同（附原合同复印件），温长青全部交给丘威使用，时间从2018年5月19日至林鸿鑫先生与政府所签合同结束；丘威每年向温长青交付50万元，另宿舍每年6万元，合计每年56万元等。山水公司对该协议的真实性予以确认，但辩称该协议涉及的是山水公司法定代表人温长青从东湖公园另外租赁的房子，再租给丘威作仓库，与本案无关。

2018年11月8日，山水公司向红欣公司发出《律师函》，称：因东部过境高速施工，盆景园已经无法经营，红欣公司获得近两百万元补偿，并且已经占有控制盆景园大门，山水公司事实上无法再使用盆景园，山水公司遂于2018年5月1日搬离盆景世界，之后的租金等费用与山水公司无关，请退还山水公司保证金25万元。

本院认为，本案的争议焦点为山水公司是否应当支付2018年5月至2019年7月的盆景维护费。首先，山水公司主张《合作协议》约定的盆景维护费用实为租金，其委托勘察公司测绘，实际面积与合同描述的建筑面积1240平方不符，红欣公司应当退回多收取的盆景“租金”。本院认为，《合作协议》约定山水公司每年支付红欣公司盆景维护费50万元，并未体现该费用系依据面积计算得出。另，一审判决判项虽判令山水公司支付“租金”，但从一审判决本院认为部分“红欣公司主张双方的合同于(2019)粤03民终700号民事判决生效时方解除，山水公司应支付2018年5月至2019年7月期间的盆景维护费，一审法院予以支持。根据双方合作协议的约定，计得租金合计为847381.02元”可以看出，判项中的“租金”应为盆景维护费。山水公司主张该盆景维护费实为租金无事实依据。其次，山水公司法定代表人温长青与案外人丘威于2018年5月19日签订的《托管协议书》，与红欣公司与山水公司于2009年10月签订的《合作协议》相互印证。山水公司虽辩称《托管协议书》与本案无关，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。即山水公司主张其于2018年4月30日已经搬离了“盆景世界”，与其与丘威签订《托管协议书》相互矛盾，本院不予采信。再次，山水公司主张其实际搬离“盆景世界”，但仅提供其单方发出的律师函作为证据，没有证据证明山水公司与红欣公司办理过任何场地交接手续。且在(2019)粤03民终700号民事案件审理期间，山水公司并未作出同意解除合同的意思表示，在此期间，山水公司还与案外人签订托管协议、案外人现仍有物品存放在“盆景世界”。一审判令红欣公司主张双方的合同于(2019)粤03民终700号民事判决生效时方解除，山水公司应支付2018年5月至2019年7月期间的盆景维护费，并无不当，本院予以维持。

综上，山水公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16450元（已由山水公司预交），由山水公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　翁　 艳　 玲

审判员　梁　 晴　 敏

审判员　雒　 文　 佳

二〇二一年七月二十一日

书记员　陈楠芳（兼）