北京隆海义盟投资咨询有限公司;中国铁路通信信号股份有限公司;二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终1892号 上诉人（原审被告）：北京隆海义盟投资咨询有限公司，住所地北京市海淀区西三环中路19号3层303。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市中盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国铁路通信信号股份有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆南路1号院中国通号大厦A座20层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，中国铁路通信信号股份有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，中国铁路通信信号股份有限公司员工。 上诉人北京隆海义盟投资咨询有限公司（以下简称隆海义盟公司）因与被上诉中国铁路通信信号股份有限公司（以下简称铁路通信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初29255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 隆海义盟公司上诉请求：1.请求撤销北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初29255号民事判决，改判驳回铁路通信公司一审全部诉讼请求，或者依法将本案发回原审法院重审；2.本案一审、二审诉讼费用由铁路通信公司承担。事实和理由：一、原判决严重违反法定程序，严重损害我公司的诉讼权利和实体权利，符合应当依法发回重审的情形。1.原判决遗漏当事人，未查清事实，未追加第三方作为本案共同被告或第三人。2.原审严重侵害我公司答辩和举证的权利。3.原审对审理本案所需要的主要证据，未依法组织质证。4.原判决仅判令解除案涉合同，但对我公司投入的装修改造费用未组织鉴定，对装修改造项目的归属也未进行任何处理，属于对应判决事项的重大遗漏。二、原判决以我公司存在转租行为为由判令解除案涉合同，属于对案件基本事实认定不清，且在事实认定与法律适用方面均存在严重错误。1.戎商公司系我公司的关联公司，我公司将承租的部分案涉房屋出租给戎商公司使用，符合与铁路通信公司的租赁合同约定。2.戎商公司注册地址位于案涉租赁场所内，是在案涉租赁合同履行期内经铁路通信公司同意并出具注册场所证明材料后依法成立的公司。3.我公司与戎商公司签订房屋租赁合同后，铁路通信公司也从未在法定期限内提出任何异议，依法即应视为其同意我公司与戎商公司签订租赁合同。4.戎商公司与国家退役军人服务中心的任何行为均不应构成本案裁判的依据。5.我公司与戎商公司之间的房屋租赁合同已于2022年12月2日依法解除。三、原判决以我公司实施违章建筑行为为由判令解除案涉合同，属于对案件基本事实认定不清，且在事实认定与法律适用方面均存在严重错误。1.根据案涉租赁合同约定，铁路通信公司签收我公司装修方案之日起15个工作日内未书面提出反对意见，我公司有权实施该装修改造方案。2.我公司的装修改造方案已经过铁路通信公司同意。四、增设电梯方案已经过铁路通信公司同意，且未破坏房屋主体结构，铁路通信公司理应配合我公司办理电梯安装审批、备案手续；原判决判令我公司拆除电梯设施属于对案件基本事实认定不清，且在事实认定与法律适用方面均存在严重错误。五、案涉租赁合同为长期合同，铁路通信公司在合同履行不到一年的时间即提出单方解除合同，严重损害我公司合法权益，且严重违反公平原则和诚实信用原则。另补充：1.《租赁合同》第13条约定的是终止合同的情形，铁路通信公司并不据此拥有合同的任意解除权。铁路通信公司是否可以终止合同需要看是否符合约定的合同终止的条件，本案中《租赁合同》约定的解除合同的条件不成立，故铁路通信公司不能随意终止合同。原审法院将合同约定的“合同终止”和“合同解除”条件混为一谈，法律适用不当。2.在我公司已经解除了转租合同、违法建筑也已经拆除，双方的争议事由已经消失的情况下，案涉合同的目的仍然可以实现，合同可以继续履行，在合同履行过程中，轻微的履行瑕疵并不构成根本违约，不足以导致合同解除。 铁路通信公司辩称，同意一审判决。一、隆海义盟公司未经我公司同意擅自将房屋转租给戎商公司，戎商公司又擅自转租给国家退役军人服务中心，我公司有权解除合同，原审法院认定正确。1.戎商公司即使作为隆海义盟公司的关联公司，其使用房屋亦需经我公司审批同意，我公司在《住所证明》***并不构成对隆海义盟公司转租的同意。2.2022年4月18日或2022年5月5日均不构成我公司知道或者应当知道隆海义盟公司转租的时间，我公司于2022年11月11日始知道转租事实，并于当天提出书面异议，并未超出6个月期限，不构成默示同意转租情形。3.戎商公司作为隆海义盟公司的关联公司，隆海义盟公司对其应有监督的义务，应对其再转租的行为承担不利后果。二、隆海义盟公司擅自增设违法建筑，我公司有权解除合同，原审法院认定正确。1.隆海义盟公司进行装修并未经过我公司书面同意，即使其错误认为与我公司员工微信聊天记录属于同意，其也应当在装修前获得检测鉴定报告、报批、报建手续，而装修最终被认定违法，系因其未履行相关手续擅自装修、且超出装修方案进行装修导致。2.隆海义盟公司向我公司借阅的设计图纸并非用于增设电梯，隆海义盟公司所述与事实不符，而隆海义盟公司聘请第三方进行的主体结构安全评估并不具有证明力，且增设电梯被认定为违法，至今仍未拆除，存在安全隐患，损害公共利益。三、我公司认为原审法院的程序合法。1.房屋租赁合同纠纷中，法律并未强制要求追加第三方作为案件共同被告或第三人，且本案次承租人为多人，不宜追加。2.本案适用简易程序，原审法院已给予隆海义盟公司充足准备时间，隆海义盟公司申请延期开庭、延长举证期限缺乏正当理由。3.隆海义盟公司因自身原因逾期举证，后续补充证据与本案关联性不大且不符合补强证据规定，应承担有关不利后果。4.关于装饰装修的归属及费用承担，租赁合同已有明确约定，且与本案不属于同一法律关系。 铁路通信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除铁路通信公司与隆海义盟公司签订的《北京市丰合区西四环南路乙49号办公用房租赁合同》；2.判令隆海义盟公司对其违规装修的外挂电梯恢复原状；3.判令隆海义盟公司在租赁合同解除15日内腾空房屋，将完好的租赁房屋交还铁路通信公司；4.本案保全费、诉讼费、律师费等均由隆海义盟公司承担。 一审查明事实：位于北京市丰台区西四环南路乙49号1幢等6幢房屋登记的所有权人为铁路通信公司。 2022年1月11日，铁路通信公司（出租方，甲方）与隆海义盟公司（承租方，乙方）签订《北京市丰台区西四环南路乙49号办公用房租赁合同》，约定：第二条租赁房屋情况该房屋坐落于北京市丰台区西四环南路乙49号。证载建筑面积：13080.89平方米，乙方租赁甲方整体院落所有房间。该房屋具体情况为：混合结构，装修状况现状，乙方对该租赁标的物的现状已充分了解，并自愿按现状租赁。第三条房屋用途租赁房屋用于自用办公（自用率100%）。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。如确需增减或变更经营种类，须提前30天书面通知甲方，经甲方同意并出具确认书后，作为本合同附件，乙方方可进行经营，否则视为违约，甲方有权单方终止合同，乙方按本合同承担违约责任。租赁期间，乙方保证合法经营。不得用于危险品生产、经营、储存等有关行业；不得用于企业孵化器、不得用于娱乐行业；乙方房屋自用率为100%（如乙方关联公司、合作合伙单位、物业配套服务等单位使用房屋，须经甲方审批后方可使用）。第四条房屋改善租赁期内，乙方对该承租范围内所有房屋及附属设施进行装修、装饰或添置新物需提前30日向甲方提交装修方案备案，甲方自签收乙方装修备案方案之日起，15个工作日内未书面提出反对意见的，乙方可进行实施。乙方不得擅自拆改房屋主体结构和建筑外观，不得擅自在承租范围内建设其他建筑物或构筑物。第五条租赁期限房屋租赁期：自2022年1月1日至2036年12月31日，共计15年。第十条甲方权利及义务2.若甲方在检查中发现房屋存在不再具备出租条件的安全隐患，如因乙方责任造成，甲方发出整改通知后，乙方限期未整改完成的，甲方有权解除合同，并不予赔偿。4.合同履约期间，甲方有权不定期对乙方租用所有房间的使用情况进行检查。乙方如有违约，甲方有权单方面终止合同并收回房屋，甲方有权扣除履约保证金。第十一条乙方权利及义务1.本房屋仅限自用办公使用，不得转租或擅自改做其它用途，乙方有义务配合甲方不定期对所有房间的使用情况进行检查。2.乙方如对所租房屋进行装修、装饰，需将装修、装饰计划和方案以书面形式申报甲方，待甲方书面同意后方可进行后续工作，且乙方负责施工改造中发生的所有问题。租赁期满，乙方经甲方同意进行的装修装饰，对未形成添附且拆除不会影响租赁物使用的装修装饰归乙方，对已形成添附或虽未形成添附但拆除会影响租赁物使用的装修装饰归甲方所有。装修装饰产生的费用由乙方承担，因乙方违约、合同到期、不可抗力、政府征用等情形时（除第十三条第（二）款第3项约定的情形外），乙方无权向甲方主张该部分费用。3.乙方不得私自拆改房屋主体、改变房屋现有状况，自觉爱护房屋设施、设备。租赁期间，房屋出现漏水、损坏等情况需要维修或租赁房屋内门窗、灯具、电路开关、自来水设施、空调等易耗品、附属品的更换维修，乙方自行维修并承担全部费用。4.乙方应按期向甲方缴纳租金。乙方每逾期一日应向甲方支付逾期应缴费用0.05%的滞纳金，逾期满30日未支付租金及滞纳金，甲方有权单方面终止合同并收回房屋，且不予退还乙方履约保证金并追偿逾期未支付租金及滞纳金。第十二条其他要求（二）乙方在承租期内不得使用超过30个（含30个）注册地址。（三）乙方不得随意更改场所内的供电线路、消防设施、通讯线路、宽带网络、自用空调系统等，如因使用需要确实需要更改，应按本合同第四条执行。（四）如乙方认为现有设备无法满足使用需求时，需向甲方提出新增、更换申请，由甲方正式批复同意后方可实施，新增、更换设备费用由乙方自行承担。（五）租赁房屋期间，卫生、园林、配电等管理需由具有资质的物业公司进行管理；院内停车场为内部停车使用，无对外营业资质。如需增加电梯、进行房屋外立面调整、园林优化调整等，乙方须向甲方提出书面申请，甲方正式批复同意后，由乙方向相关行业管理部门提交办理，具备相关批复文件后方可实施，相关费用由乙方自行承担。第十三条合同终止（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾（非乙方或第三方责任）以及其他自然灾害、突发公共事件等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。3.因甲方自身需要，甲方可在提前6月内通知乙方解除合同，甲方承担乙方经第三方评估后的装饰装修残值。（三）甲方交付的房屋经有关部门鉴定为危及乙方安全而致使乙方无法使用的，乙方有权单方解除合同。（四）在合同执行期间，乙方如有下列行为之一时，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，并不负担违约和赔偿责任，乙方所付租金及履约保证金不予退还；造成甲方损失的，乙方应予赔偿并承担相应责任。发生合同终止情形时（除第十三条第（二）款第3项约定的情形外），乙方无权向甲方主张装修装饰产生的任何费用。1.擅自改变所租房屋的用途、房屋主体结构，损害公共利益的。2.未经甲方书面同意，擅自将所租房屋全部或部分转租、转借、转让、承包或以其他形式交由第三方使用。3.拖欠租金或其它应缴费用达30日的。4.利用该房屋从事违法活动的。5.违反治安管理规定和甲方相关规章制度的。（五）合同终止时，乙方应将所租房间及设备完好地交还甲方（合理的自然损耗除外），双方验收签认，结清各自应当承担的费用后，乙方应在15日内搬离，对于逾期未搬离的物品，甲方有权自行处置。第十四条违约责任6.因乙方违约行为导致甲方遭受的直接和间接损失，但合同未约定或约定违约金不足以弥补甲方所受全部直接和间接损失的，甲方有权要求其赔偿并承担甲方因主张权利而产生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、鉴定费等）。7.无论因任何原因双方解除本合同时，乙方应无条件地负责将注册在本区域内的企业、单位或其他组织迁出或注销，并按天缴纳违约金1000元/天/个，甲方有权扣除履约保证金。第十七条通知2.本合同履行过程中任何一方给另一方的通知，都应以书面形式，通过特快专递或签字**后的电子扫描件通过约定电子邮箱发送。 铁路通信公司将案涉房屋交付给隆海义盟公司使用，2022年5月5日，隆海义盟公司将案涉大部分房屋出租给戎商公司。 铁路通信公司另提交在中国政府采购网公示的国家退役军人服务中心办公用房租赁项目招标过程文件、情况说明，证明戎商公司将涉案房屋转租给国家退役军人服务中心。隆海义盟公司对上述证据真实性、证明目的不予认可。 另查，北京市规划和自然资源委员会丰台分局于2022年11月5日、2022年11月11日出具三份函件，载明位于北京市丰台区西四环南路乙49号军创联合退役军人产业园1号楼南侧和3号楼北侧的简易、钢架结构房屋2处，1号楼北侧的简易结构房屋1处，1号楼北侧的简易结构外挂电梯1幢，未依法取得建设工程规划许可证。北京市丰台区人民政府五里店街道办事处出具责令整改通知书，载明上述建筑涉嫌违法建设，责令限期拆除。2022年11月10日，北京市丰台区人民政府五里店街道办事处向铁通信公司出具《五里店街道办事处关于督促加强办公场所租赁管理的函》，载明：经调查，贵公司原办公场所（北京市丰台区西四环南路乙49号院）内存在新生违法建设3处，经认定上述建筑未依法取得建设工程规划许可证......庭审中，铁路通信公司主张上述违法建设中1号楼南侧和3号楼北侧的简易、钢架结构房屋2处，1号楼北侧的简易结构房屋1处已经拆除，1号楼北侧的简易结构外挂电梯1幢尚未拆除。隆海义盟公司主张上述违法建设均已拆除完毕。 隆海义盟公司提交2022年3月28日申请书、园区局部改造方案文字说明、微信聊天记录，主要证明其向铁路通信公司提出书面装修改造方案，铁路通信公司未提出书面异议，且工作人员通过微信方式答复同意其提交的装修改造方案。证据显示，铁路通信公司工作人员***与隆海义盟公司法定代表人**进行微信聊天：“***：口头通知同意你们装修，如果需要书面的答复，我就需要写呈批件找领导签字......**：感谢黄总关心！请你帮我们立项来一个批件!我马上开始把手续补全......***：**，关于装修事宜，我方同意你们装修，若贵司坚持要纸质的回复，请满足以下条件:1.按照我方出具的《质量审核卡》第一项第2条项目涉及到原有结构的改造，应核对原有图纸，由具备有资质的检测鉴定单位进行检测鉴定，并出具检测鉴定报告。2.严格按照双方签订的《北京市丰台区西四环南路乙49号办公用房租赁合同》履行.......**：我根本没有一点改造是动房屋结构的......***：**，安装电梯、就餐区改造，都是与主体结构相关联的部分”。铁路通信公司对上述证据中的申请书、园区局部改造方案文字说明真实性不予认可，主***聊天中的改造方案与改造方案文字说明格式不一致，且其并未以书面形式追认同意隆海义盟公司的装修改造行为。 隆海义盟公司另提交申请注册戎商公司相关材料，证明戎商公司系经铁路通信公司同意并出具注册场所证明材料后依法成立的公司，戎商公司作为其关联公司，有权使用案涉房屋。铁路通信公司对上述证据均不予认可，主张其只是同意戎商公司使用涉案房屋6幢5层508室注册，并未同意隆海义盟公司转租。 2022年12月2日，铁路通信公司将隆海义盟公司诉至法院，提出解除合同等项诉求，2022年12月12日，隆海义盟公司收到起诉状副本。 一审法院认为：铁路通信公司与隆海义盟公司签订的《北京市丰台区西四环南路乙49号办公用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同约定“乙方有下列行为之一时，甲方有权终止合同，并不负担违约和赔偿责任，乙方所付租金及履约保证金不予退还......1.擅自改变所租房屋的用途、房屋主体结构，损害公共利益的。2.未经甲方书面同意，擅自将所租房屋全部或部分转租、转借、转让、承包或以其他形式交由第三方使用......”，该约定确认了铁路通信公司有权解除双方合同的情形。现可以确认，隆海义盟公司接收房屋后，未经铁路通信公司明确许可，将承租房屋的绝大部分转租第三方，且根据政府公开信息，该房屋于2022年7月又被第三方出租给其他主体。另外，在隆海义盟公司租赁期间，案涉房屋出现三处违法建筑，损害公共利益。据此，法院认为，合同约定的违约解除合同的条件已具备，铁路通信公司有权解除合同，对铁路通信公司要求解除合同的诉求，法院予以支持。因铁路通信公司未通知隆海义盟公司解除合同事宜，法院认定双方合同于起诉状副本送达隆海义盟公司之日解除。 隆海义盟公司辩称戎商公司系其关联公司，铁路通信公司出具注册场所证明材料的行为说明铁路通信公司已认可隆海义盟公司向戎商公司转租，对此法院认为，双方租赁合同明确约定，隆海义盟公司可以使用一定的注册地址，则铁路通信公司的相关行为仅代表同意在该地址注册，从隆海义盟公司出具的证据看，相关住所确认为“北京市丰台区西四环南路乙49号6幢5层508室”，铁路通信公司仅同意将该一间办公室提供给戎商公司使用，与隆海义盟公司将绝大部分房屋转租给戎商公司的行为不同，不应视为铁路通信公司已同意隆海义盟公司转租，对隆海义盟公司的相关意见，法院不予采信。隆海义盟公司辩称铁路通信公司已同意其进行装修改造并开展相关产业经营活动，对此法院认为，从形式上看，双方合同明确约定，合同履行过程中通知应通过特快专递的方式发送，隆海义盟公司提交的微信聊天记录在形式上不具有正式通知的效力。从内容上看，在聊天过程中，未见铁路通信公司相关人员认可隆海义盟公司可以进行违法建设，可以开展相关产业经营活动的内容。故此，对隆海义盟公司的相关意见，法院不予采信。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。铁路通信公司与隆海义盟公司之间房屋租赁合同解除后，隆海义盟公司继续占有使用涉诉租赁房屋场地已无法律依据，其应将涉诉租赁房屋场地予以腾退并返还给铁路通信公司，对于增建的违法建设应当在腾退时恢复原状。案件审理过程中，法院进行实地查看，确认已认定为违法建设的外挂电梯尚未拆除，故对于铁路通信公司要求隆海义盟公司将外挂电梯恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。 铁路通信公司要求隆海义盟公司支付律师费，未见其提供相关证据，法院不予支持。 据此，一审法院于2023年1月判决：一、确认中国铁路通信信号股份有限公司与北京隆海义盟投资咨询有限公司于2022年1月11日签订的《北京市丰台区西四环南路乙49号办公用房租赁合同》于2022年12月12日解除；二、北京隆海义盟投资咨询有限公司于判决生效之日起十五日内将北京市丰台区西四环南路乙49号1号楼北侧的简易结构外挂电梯1幢恢复原状；三、北京隆海义盟投资咨询有限公司于判决生效之日起十五日内将北京市丰台区西四环南路乙49号涉案房屋予以腾退并返还中国铁路通信信号股份有限公司；四、驳回中国铁路通信信号股份有限公司其他诉讼请求。 二审审理中，隆海义盟公司提交如下四组新证据：第一组证据，通号（北京）招标有限公司与隆海义盟公司签订的《老总部办公用房租赁合同》，证明案外人通号（北京）招标有限公司曾向隆海义盟公司租赁案涉房屋部分场地，说明案涉房屋租赁合同在实际履行过程中，经双方协商，对原约定的“100%自用”事项进行过变更。第二组证据，铁路通信公司1号办公楼新增电梯改造工程设计图纸，证明增设电梯的设计图纸是铁路通信公司提供的，铁路通信公司在向隆海义盟公司出租案涉房屋前，曾委托中国航天建筑设计研究院对增加电梯设施事项进行了专业设计，隆海义盟公司承租案涉房屋后，向铁路通信公司借出该设计图纸，隆海义盟公司也是按照该设计图纸方案进行的施工，目前该设计图纸还在隆海义盟公司处保存，以上可以证明，增设电梯设施在内的装修改造方案是经过铁路通信公司同意后实施的。第三组证据，微信聊天记录，证明铁路通信公司知晓隆海义盟公司与戎商公司之间的租赁事宜，同意隆海义盟公司的装修改造方案。第四组证据，关于“退役军人产业园”改造项目可行性情况说明，证明隆海义盟公司从2022年3月一直在报批方案，方案里明确提到项目的内容和房屋使用情况，铁路通信公司同意隆海义盟公司的装修方案，但是要求出具一个评估报告，增设的电梯已经按照铁路通信公司的要求经专业工程单位评估，不损害房屋主体结构，可以办理电梯安装的审批手续，铁路通信公司应当配合办理，目前电梯未取得审批手续系因为铁路通信公司拒不配合，责任不在隆海义盟公司。铁路通信公司质证意见如下：对第一组证据的三性不予认可，证明目的不予认可。该合同签订主体不是我公司，与我公司无关，我公司不知道该情况，该合同不能视为对主合同的变更，合同约定只要通过我公司同意就可以转租。对第二组证据的真实性认可，隆海义盟公司确实找我公司借过图纸，但是没有明确借阅用途，而且这是2011年老电梯的图纸，设计图纸右下方明确载明仅供招标使用。对第三组证据的真实性认可，证明目的不认可，聊天记录中不涉及转租内容，全文都是改造方案，也没有提到戎商公司，不能通过有人在就判断我公司知晓隆海义盟公司转租，我们派人只是监管隆海义盟公司对园区的使用情况。对第四组证据的三性和证明目的不予认可，这个函件不是给我公司的，我公司也不清楚。 经审理查明，一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行自己的义务。本案中，隆海义盟公司与铁路通信公司签订的《北京市丰台区西四环南路乙49号办公用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《北京市丰台区西四环南路乙49号办公用房租赁合同》明确约定：“乙方有下列行为之一时，甲方有权终止合同，并不负担违约和赔偿责任，乙方所付租金及履约保证金不予退还......1.擅自改变所租房屋的用途、房屋主体结构，损害公共利益的。2.未经甲方书面同意，擅自将所租房屋全部或部分转租、转借、转让、承包或以其他形式交由第三方使用......”。合同解除属于合同权利义务终止的情形之一，在符合合同约定的终止条件时，当事人有权依约解除合同。因此，铁路通信公司是否解除合同的关键在于是否达到了合同约定的终止条件。根据本案查明的事实，隆海义盟公司承租涉案房屋后，未按照合同约定经铁路通信公司书面同意，也未通过其他方式征得铁路通信公司同意，将承租房屋的绝大部分转租案外人戎商公司，而戎商公司之后又将涉案房屋转租给国家退役军人服务中心。上述行为明显违反双方合同的约定。虽然隆海义盟公司辩称戎商公司系其关联公司，其将涉案房屋转租给戎商公司不违反合同约定，但是根据合同约定，即使隆海义盟公司将涉案房屋转租给关联公司，也需经过铁路通信公司审批后方可使用，而即使戎商公司使用涉案房屋经过了铁路通信公司审批，但是戎商公司之后又将涉案房屋进行转租的行为亦未经铁路通信公司同意。隆海义盟公司主张铁路通信公司出具注册场所证明材料的行为说明铁路通信公司同意隆海义盟公司向戎商公司转租，但是根据双方合同约定，隆海义盟公司在承租期内可以使用不超过30个注册地址，因此，仅凭铁路通信公司出具注册场所证明材料难以认定铁路通信公司同意转租。隆海义盟公司在二审中提交的证据亦不足以证明铁路通信公司知道或者应当知道其转租行为超过6个月，本院对其相关主张不予支持。 另，在涉案合同履行期间，案涉房屋处新建三处违法建筑及一处违法电梯，均被相关行政主管部门要求限期拆除，无论装饰装修、改造改建方案是否经过出租人同意，作为实际施工方，隆海义盟公司及其关联公司在未取得规划审批的情况下开工建设，导致部分建设被认定为违法建设，难以认定为符合公共利益。而根据双方合同约定，隆海义盟公司如对所租房屋进行装修、装饰，需将装修、装饰计划和方案以书面形式申报铁路通信公司，待铁路通信公司书面同意后方可进行后续工作。虽然铁路通信公司工作人员曾经通过微信方式口头同意隆海义盟公司进行装修，但该工作人员同时提出隆海义盟公司的部分装修和改造涉及房屋主体结构，明确要求隆海义盟公司在提供相关文件的情况下方能出具书面同意意见。在双方未就此协商一致的情况下，隆海义盟公司及其关联公司擅自施工建设，难以认定经过了铁路通信公司的同意。隆海义盟公司在二审中提交的新证据亦不足以证明其相关主张，本院不予采信。 据此，一审法院认定合同约定的违约解除合同的条件已具备，铁路通信公司有权解除合同，并判决双方合同于起诉状副本送达隆海义盟公司之日解除，是正确的，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。铁路通信公司与隆海义盟公司之间房屋租赁合同解除后，隆海义盟公司无继续占有使用案涉房屋的合法依据，一审法院判决隆海义盟公司将案涉房屋及场地腾退并返还给铁路通信公司，并无不当，本院予以支持。一审法院根据实地查看情况，判决隆海义盟公司将外挂电梯恢复原状，亦无不当，本院予以支持。 隆海义盟公司上诉主张一审程序违法，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，隆海义盟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由北京隆海义盟投资咨询有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　王　磊 审 判 员　　王　云 审 判 员　　袁　芳 二〇二三年四月二十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　***