某某、绵阳市高野科技有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

四川省绵阳市游仙区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川0704民初3824号

原告：***，男，汉族，生于1966年7月21日，住四川省绵阳市游仙区。

委托诉讼代理人：梁俊棚，系四川众城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：申虎，系四川众城律师事务所律师。

被告：绵阳市高野科技有限公司，住所地绵阳市游仙经济试验区游仙路192号。

法定代表人：姚绍勇，该公司执行董事。

第三人：冯朝阳，男，汉族，生于1970年10月27日，住四川省绵阳市安州区。

委托诉讼代理人：冯新宇，男，汉族，生于1995年2月18日，住四川省绵阳市安县，系冯朝阳之子。

第三人：高兴保，男，汉族，生于1953年10月23日，住四川省遂宁市射洪县。

第三人：中基建设有限公司，住所地：湖北省天门市竟陵镇陆羽大道西。

法定代表人：刘耀军，该公司董事长。

原告***与被告绵阳市高野科技有限公司（以下简称“高野公司”）、第三人中基建设有限公司（以下简称“中基公司”）、高兴保、冯朝阳商品房销售合同纠纷一案。本院于2021年11月11日立案后，依职权追加高兴保、中基建设有限公司为第三人，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人梁俊棚、申虎，第三人冯朝阳的委托诉讼代理人冯新宇、第三人高兴保到庭参加诉讼，被告绵阳市高野科技有限公司、第三人中基建设有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席审理。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告将位于绵阳市游仙区游仙路183号星辰广场（二期）1栋1单元19楼2号房屋不动产权办理至原告名下；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告未能按时向中基建设有限公司支付星辰广场项目工程款，遂以星辰广场项目内房屋抵作项目工程款。又因星辰广场项目部未及时向原告支付案涉项目劳务费用，所以经原、被告及中基建设游仙星辰广场项目部协商一致，2016年11月24日，原被告就抵款房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告作为出卖人将位于绵阳市游仙区游仙路183号星辰广场（二期）1栋1单元19楼2号面积为70.77㎡的房屋出售给原告，合同未约定交房日期。2016年10月21日，中基建设公司星辰广场长城国际酒店项目部出具金额为520,200元的收据，并注明“此款用于抵***房屋”。2020年4月15日，被告再次出具《“星辰广场二期”交房确认书》明确了原告的业主身份，当原告请求将该房屋办理到原告名下时才发现案涉房屋已经备案至第三人冯朝阳名下。被告与第三人之间不存在真实的房屋买卖关系，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。

被告绵阳市高野科技有限公司未到庭作出答辩。

第三人中基建设有限公司未到庭作出答辩。

第三人冯朝阳辩称：1.星辰广场项目、星辰广场、长城国际酒店项目三个施工项目，施工总包单位分别为中基建设有限公司、四川月城建筑工程有限公司、四川朗业建筑有限公司，原告与被告之间的以房抵款是用星辰广场项目抵星辰广场二期房屋，在事实上侵犯第三人权利。且原、被告双方抵款和签订合同与常理不符，不可能存在中基建设星辰广场长城国际项目部；2.案涉房屋存在权利瑕疵，被告以案涉房屋为姚绍勇借款提供担保，虽该房屋未设立抵押权，但是根据民间借贷司法解释23条冯朝阳有权申请拍卖该房屋抵偿债务。在姚绍勇债务未清偿完之前，原告的诉请其实质要抵触该担保，但是在姚绍勇债务清偿前该债务是存在瑕疵的；3.案涉房屋未组织竣工验收，实际上目前不可能办理不动产权证。

第三人高兴保辩称：因项目部欠付原告劳务费才购买该房屋。案涉房屋原来是40万左右，我找到高野公司负责人姚绍勇，后来案涉房屋涨了11万元，我出具了一张52万元的收据。出具了收据后，高野公司负责人姚绍勇陈述由他办理原告房屋的相关手续。

本院经审理认定以下事实：被告高野公司系星辰广场--长城国际酒店项目工程的发包人，第三人高兴保以第三人中基公司的名义承包了该项目并进行实际施工。原告***参与了星辰广场二期项目施工，被告高野公司欠付星辰广场项目工程款。同时因原告***有买房需求，经各方共同协商以星辰广场项目内房屋抵作项目工程款并签订了商品房买卖合同，案涉房屋买卖价款为52万元，其中二十余万元房款用于抵扣欠付原告***的劳务费，剩余三十余万元房款由原告***自行支付。

2016年10月21日，高兴保以中基公司星辰广场长城国际酒店项目部的名义向高野公司出具了收款收据，载明“今收到绵阳市高野科技有限公司拨付星辰广场项目工程款520,200元，此款用于抵***房款。收款人：高兴保”。

2016年11月24日，原告***与被告高野公司签订《商品房买卖合同》，购买了游仙星辰广场二期1幢1单元19楼2号房屋，房屋测绘建筑面积共70.77平方米，房屋每平方米7,350.57元，总价款520,200元。合同约定房款付款方式为一次性付款，但未约定房款支付时间和房屋交付时间。合同就房屋的初始登记以及转移登记期限作了约定，被告应当在取得该商品房竣工验收备案证后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并且在商品房交付使用后由原、被告双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

2020年4月15日，被告高野公司与原告***签订《“星辰广场二期”交房确认书》，载明：“基于‘星辰广场二期’目前的实际情况，为了让购房业主利益得到保护，经建设单位和购房业主协调，现购房业主同意接房：建设单位同意1单元19-2号购房业主***，自行换门入户……”。

根据（2020）川0704民初1642号生效判决书所载明的内容，2017年4月16日，姚绍勇、高野公司以及冯朝阳签订《抵押借款合同》，合同约定姚绍勇向冯朝阳借款50万元，高野公司以包括案涉房屋在内的房屋为姚绍勇的借款提供抵押担保。关于抵押方式，合同约定，高野公司应在抵押借款合同签订后3日内，与冯朝阳签订抵押物买卖网签合同，并办理备案登记，姚绍勇还清借款及利息后，冯朝阳应配合高野公司解除上述房屋买卖网签合同，若姚绍勇未按期付息还本，高野公司同意抵押物归冯朝阳所有，以抵偿借款本息。同日，冯朝阳作为买受人对案涉房屋进行了买卖合同签约，并办理了商品房签约备案登记。

2020年6月2日，因姚绍勇未按约定偿还借款本息，冯朝阳就其与姚绍勇、高野公司之间的借款纠纷诉至绵阳市游仙区人民法院，提出诉讼请求：1．判令被告姚绍勇偿还原告冯朝阳借款50万元，……；2．判令原告冯朝阳对被告高野科技公司提供的位于星辰广场2期1栋1单元19楼2号的抵押物拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；3．……。2020年7月17日，绵阳市游仙区人民法院作出（2020）川0704民初1642号民事判决书，该判决认为：原告冯朝阳与被告高野公司在《抵押借款合同》中约定以签订房屋买卖合同的方式对被告姚绍勇的借款进行担保，并办理合同签约备案登记，该约定是当事人的真实意思表示，合法、有效。但是，协议约定若被告姚绍勇未按期付息还本，被告高野公司同意抵押物归原告冯朝阳所有，该部分约定违反禁止流押的法律规定，应为无效。虽然双方按照约定已将该房屋办理了买卖签约备案登记，但是网签备案仅是行政强制性行为，并不能产生设定物权的效力，该房屋产权未转移至原告名下，该担保方式不符合让与担保的要件，故无法产生抵押权有效设立的法律后果。原告的该诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。但依照上述司法解释第二十四条的规定，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债权。遂判决：一、被告姚绍勇于本判决生效后七日内向原告冯朝阳偿还借款本金50万元，并支付逾期利息……；二、驳回原告冯朝阳的其他诉讼请求。

另查明，案涉房屋所在楼栋目前尚未通过竣工验收，未办理不动产权初始登记。

以上事实有原、被告主体信息，原告提交的商品房买卖合同、收款收据、交房确认书、（2020）川0704民初1642号民事判决书、个人及家庭房屋记录自助查询单，第三人提交的市场监管信息查询打印件、判决书、整改通知单等证据以及原告、第三人当庭陈述佐证在卷，本院予以认定。

本院认为，本案归纳争议焦点为：（一）原告***与被告高野公司之间是否存在商品房买卖合同关系。（二）案涉房屋是否存在权利瑕疵，原告请求被告将案涉房屋过户登记至原告名下的诉讼请求能否得到支持。现分别评述如下：

（一）关于原告***与被告高野公司之间是否存在商品房买卖合同关系认定。结合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《“星辰广场二期”交房确认书》以及第三人高兴保的当庭陈述，能够证明原、被告双方就位于游仙星辰广场二期1幢1单元19楼2号房屋达成了买卖合意，案涉房屋的房款在被告高野公司向中基建设有限公司星辰广场长城国际酒店项目部应付工程款中抵扣。上述约定是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。

（二）关于案涉房屋是否存在权利瑕疵以及原告请求被告将案涉房屋过户登记主张是否成立。其一，根据（2020）川0704民初1642号判决书查明的事实，第三人冯朝阳与被告高野公司签订商品房买卖合同的真实意思并非购买案涉房屋，被告高野公司亦无收取第三人冯朝阳购房款的真实意思。高野公司与冯朝阳之间签订商品房买卖合同的真实目的是由高野公司就案涉房屋对债务人姚绍勇的借款向债权人冯朝阳提供担保，双方约定当姚绍勇不能履行还款义务时，债权人冯朝阳可直接依据《抵押借款合同》以及商品房买卖合同取得案涉房屋的所有权。因此，被告高野公司与第三人冯朝阳之间不存真实的商品房买卖合同合意。其二，《抵押借款合同》中关于当债务人姚绍勇不履行还款义务时，案涉房屋归第三人冯朝阳所有的约定，因违反禁止流押的法律规定无效，因此，当债务人姚绍勇不履行还款义务时，债权人冯朝阳无权依据《抵押借款合同》请求直接转移案涉房屋所有权。被告高野公司与第三人冯朝阳签订《抵押借款合同》后，就双方之间签订的商品房买卖合同进行了网签备案，但未办理房屋产权登记。该备案行为并非《中华人民共和国物权法》规定的不动产登记，不产生物权登记的效力。故该担保方式不符合让与担保的设定条件，亦不能产生设定抵押权的法律效果，第三人冯朝阳对案涉房屋不享有优先受偿权。其三，原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间早于第三人与被告签订《抵押借款合同》的时间，且原告已履行完毕支付房款的义务，被告应按照合同约定交付房屋并办理过户登记。而被告在向原告出售案涉房屋后，仍与第三人冯朝阳就案涉房屋签订担保协议的行为属于严重违约行为，存在明显恶意，其行为损害了原告在先的购房利益。且被告与第三人冯朝阳之间并非真实的商品房买卖合同关系，冯朝阳无权要求将案涉房屋直接过户至其名下，其对案涉房屋亦不享有优先受偿的权利。因此，从保护在先真实购买人的合法利益出发，在权利保护顺序上，原告应当优先于第三人。

另，诉讼中原告提交类案检索报告并载明生效裁判文书的裁判规则，与本案法律适用具有一致性，本院予以采纳。

综上，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在取得该商品房竣工验收备案证后90个工作日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并自商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。现原告已履行完毕交付房款的义务，被告已向原告出具交房确认书，双方就交房事宜达成一致，被告应按照合同约定办理过户登记。但根据本案查明的事实，案涉房屋目前尚未通过竣工验收，无法办理所在楼栋的初始登记，亦无法办理不动产权转移登记，因此被告办理过户登记的条件尚未达成。但办理权属初始登记是被告的义务，被告负有在办理初始登记后协助原告办理不动产权转移登记的义务。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

确认被告绵阳市高野科技有限公司在办理不动产权初始登记后应协助原告***办理位于游仙星辰广场二期1幢1单元19楼2号房屋不动产权登记。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案征收案件受理费4,501元，由被告绵阳市高野科技有限公司承担（本案诉讼费已由原告预交，被告在履行判决时一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员　郑金蓉

二〇二一年十二月十日

法官助理　何小欧

书 记 员　张凤飞