中建八局第三建设有限公司、无锡融创城投资有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省无锡市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2023)苏02执异52号 案外人：***，男，1951年2月17日生，汉族,住无锡市滨湖区。 申请人：中建八局第三建设有限公司，住所地南京市栖霞区尧化门。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被申请人：无锡融创城投资有限公司，住所地无锡市滨湖区融创文旅城188号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 被申请人：上海融创房地产开发集团有限公司，住所地上海市长宁区哈密路1955号5F-362室。 法定代表人：**，该公司总经理。 第三人：江苏天孚建设管理有限公司，住所地无锡市惠山经济开发***路22号***技园12号楼1211-1室。 法定代表人：张**，该公司董事长。 本院在执行申请人中建八局第三建设有限公司（以下简称中建公司）与被申请人无锡融创城投资有限公司（以下简称融创公司）、上海融创房地产开发集团有限公司（以下简称上海融创公司）建设工程施工合同纠纷诉讼保全一案中，案外人***提出执行异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明：中建公司与融创公司、上海融创公司建设工程施工合同纠纷一案审理中，经中建公司申请，本院于2022年7月27日作出（2022）苏02民初525号民事裁定：冻结被申请人融创公司、上海融创公司银行存款280637185.67元或查封、扣押其等值的财产（其中保全上海融创公司的财产以93251110.7元为限）。并于2022年8月10日查封了融创公司名下含溪岸景园二区40-204房屋（以下简称案涉房屋），查封期限为三年。 案外人***提出异议称：案涉房屋系其所有，不属于融创公司。2022年前，江苏天孚建设管理有限公司（以下简称天孚公司）与融创公司签署工程施工合同，因融创公司无力支付工程款，便约定以案涉房屋抵工程款，后天孚公司、融创公司与其三方共同签署《商品房抵房合同》，约定融创公司应支付给江苏天孚建设管理有限公司（以下简称天孚公司）的工程款与其应支付给融创公司的房款相抵销。2022年5月14日，其支付完毕购房款，次日收房并缴纳了房屋维修基金、电费等费用，因疫情管控，约定6月份办理备案手续和房产证。但其联系融创公司办理备案手续和房产证时发现房屋已被查封。其已73岁，名下无其他住房，案涉房屋关系到其生存权。综上，请求解除对案涉房屋的查封。 中建公司辩称：不同意案外人的请求。一、案外人并非商品房消费者，其虽与融创公司签订了预售商品房合同，但其法律关系是一般债权债务的偿付，不同于以居住为目的买受商品房的行为。二、案外人没有提供其实际支付房屋款项的证据，也证明其并非商品房买卖合同中所指的真正买受人，而只是通过商品房买卖合同的操作方式达到一般债务的抵偿目的，这种情况在建筑行业也很常见，其作为施工单位也通常会遇到工抵房未过户被查封的情况，这种情况并不等同于商品房消费者的买卖行为。因此其不同意申请人的执行异议申请，要求法院予以驳回。 融创公司辩称：案外人所述情况属实，因其欠天孚公司800多万元工程款，先以案涉房屋抵了300多万元，案涉房屋全部房款融创公司在2022年5月已经全部收齐，双方当时约定要在2022年6月办理备案和房产证的手续，后来没想到案涉房屋被查封。故其认为案涉房屋并不属于其所有，而是属于案外人所有。 天孚公司述称：截止到2021年底融创公司共欠天孚公司1800万元左右，其中文旅城项目上欠款约有880万元。2021年底其与融创公司的领导协商，工抵案涉房屋用于支付工程款，其考虑到融创公司支付工程款确有难处，故同意了。后案涉房屋又转卖给***，并于2022年5月份办理了相关手续。案涉房屋应属***所有，不应作为融创公司的财产执行。 本院另查明，2020年7月10日，融创公司与天孚公司签订合同，约定融创公司将无锡文旅城第三方维修及简单装修工程发包给天孚公司，工程款按季度支付，每季度末按已完成造价确认的80%支付，每半年结算一次，结算后支付至结算金额的95%。2022年2月该工程竣工并通过验收，后双方确认该工程最终结算价2970306.74元，欠付工程款918586.05元。2020年8月融创公司与天孚公司签订合同，约定融创公司将无锡文旅城B3-3地块第三方零星维修、抢工工程发包给天孚公司，工期153天，工程结算完成后30个工作日内，支付至结算总额的95%。2020年12月该工程竣工并通过验收，后双方确认该工程最终结算价5902851元，欠付工程款1977346.59元。2020年9月融创公司与天孚公司签订合同，约定融创公司将无锡文旅城A4-1乐园商铺大市政污水管改迁工程发包给天孚公司，工期50天，2020年10月该工程竣工并通过验收，后双方确认该工程最终结算价为2200478.07元，欠付工程款1112825.73元。 2022年5月14日，融创公司与***签订《商品房买卖合同（预售）》，约定***购买案涉房屋，面积209.93平方米，总价款3453513元，付款方式为一次性付款，2022年5月14日前支付全款，融创公司在2022年5月31日向***交付该商品房。同日，融创公司、天孚公司、***签订《商品房抵房合同》，其中约定：根据三份施工合同，融创公司应向天孚公司支付5373192.05元，双方一致同意融创公司应向天孚公司支付的款项3453513元同***依据《认购协议》应向融创公司支付的房款中的3453513元相抵销。天孚公司向融创公司出具《确认函》，确认***应支付的房款3453513元与融创公司应向其支付的等额款项相抵销。天孚公司、***共同向融创公司出具《代付承诺书》，承诺：天孚公司支付的购房款视为***支付的购房款，其与***之间关于代付购房款的处理方案与融创公司无关。融创公司向***出具《入伙通知书》，通知***2022年5月31日前至融创文旅城展示中心办理入伙手续。2023年3月，***分次向天孚公司转账支付3453513元。 又查明，案涉房屋登记在融创公司名下，2022年6月22日被无锡市滨湖区人民法院首先查封，该查封现已解除。 以上事实，由施工合同、工程结算单、工程产值确认表、结算财务对账单、工程验收单、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房抵房合同》、《确认函》、《代付承诺书》、《入伙通知书》、不动产登记簿证明、转账记录等证据在卷作证。 本案的争议焦点为：***对案涉房屋的权利能否对抗执行。 本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案来说：***与融创公司已在2022年5月14日签订书面买卖合同，早于人民法院查封的日期。融创公司在查封前发出了入伙通知书，可以证明人民法院查封前双方已完成交付。在价款支付方面，***主张以天孚公司的工程款抵销房款，为此也提供了相应证据，天孚公司、融创公司对此均予以认可，相应工程款的付款期限已经届满，欠付工程款的总额远超案涉房屋的价值，因此可以视为天孚公司已代***支付了全部房款。在双方签订买卖合同后仅一个月的时间，案涉房屋就被查封，导致双方无法办理过户登记，未过户原因不能归于***自身。综上所述，***对案涉房屋所享有的权利足以排除执行，对于***提出的异议请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（十一）项、第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对溪岸景园二区40-204房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年六月二十八日 书记员　　***