***、中建二局第二建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤0114民初13210号 原告：***，女，1968年12月17日出生，汉族，住广东省广州市花都区。 委托诉讼代理人：***，广东古谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东古谷律师事务所实习人员。 被告：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路0169号，统一社会信用代码914100001710718666。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，***义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***义律师事务所律师。 被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区凤凰北路65号之十五广州万达文化旅游城剧场-自编一层04房，统一社会信用代码91440114304721157H。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 原告***与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2023年10月10日公开开庭进行审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告中建二局的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告万达公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.解除对广州市花都***4号之一融创璟府（扩展）1栋200*房的查封；2.确认***与万达公司之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效；3.本案受理费由中建二局、万达公司承担。事实与理由：法院在执行（2022）粤0114执保1428号中建二局与万达公司建设工程施工合同纠纷一案的诉讼保全中，查封了***购买的广州市花都***4号之一融创璟府（扩展）1栋200*房。后来，***得知此事并提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。法院经审查作出（2023）粤0114执异363号执行裁定，驳回***的异议请求。现***不服该裁定并提起诉讼，认为***有充分理据请求排除执行、解除对案涉房屋的查封，具体理由如下：***与万达公司于2021年1月30日签订《认购协议》，于2021年2月25日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定***购买案涉房屋，房屋购买价3709646元，采取分期付款方式。***已根据约定支付了全部购房款3709646元，支付了维修基金13693元；万达公司也向***出具了相关收款收据，确认案涉房屋交易。2023年7月10日，万达公司与***办理案涉房屋的交付手续。因此，***与万达公司关于案涉房屋的买卖交易真实、合法、有效，法院应依法保护***的消费者物权期待权。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”***之所以购买案涉房屋，是为了居住生活，且目前案涉房屋已交付给***，***的权益应优先得到保护。因此，法院不应因中建二局与万达公司之间的建设工程施工合同纠纷而查封、执行***已购买的案涉房屋。 被告中建二局辩称，***对广州市花都***4号之一融创璟府（扩展）１栋200*房不享有排除执行的民事权益，请求驳回***的诉讼请求。根据执行异议程序***提交的证据和法院查明的事实：***与万达公司2021年2月25日就案涉房屋的签订《商品房预售合同》约定，应当在合同网上签订之日起30日内，办理预告登记。案涉房屋直至2022年6月21日，仍登记在万达公司名下，没有办理预告登记，所以法院在执行（2022）粤0114执保1428号中建二局与万达公司建设工程施工合同纠纷一案的财产保全案中，依法予以查封。2023年7月10日，***办理了案涉房屋的收楼手续，晚于案涉房产被查封的时间（2022年6月21日），并未在查封之前合法占有案涉房屋。2023年8月7日查询的广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示，***家庭名下在广州市花都、天河区有多套住房，案涉房屋并不是唯一住房。***不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的要件，也不符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复（法释［2023］1号）第二条规定的“商品房消费者以居住为目的购买房屋”的条件。 被告万达公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状辩称，案涉房屋已由万达公司出售予***，双方已签署《商品房买卖合同》（预售），***已按照合同约定支付完毕全部购房款，房屋所有权归属于***，且***实际占用该房屋。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，对案涉房屋应当予以解封。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都***4号之一融创璟府（扩展）1栋200*房，用途为住宅，开发商是万达公司，已取得商品房预售许可证。 ***提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》显示签订日期为2021年2月25日，出卖人为万达公司，买受人为***；约定，买受人向出卖人购买案涉房屋，预测建筑面积共130.405平方米，按套出售，总价款为3709646元，付款方式为一次性付款；买受人应当在2021年2月25日前支付该商品房全部价款。出卖人应于2022年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在本合同网上签订之日起30日内，为买受人申请办理预告登记。出卖人应当在商品房交付之日起240日内（不超过240日）到不动产登记机构为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为权利人的不动产权证交付买受人。合同还对交房条件、房屋交付时的有关资料、违约责任等内容进行约定。该合同落款处仅有***的签名，万达公司未**。万达公司对该合同内容予以认可。 万达公司分别于2021年1月30日开具定金10万元，于2021年1月31日开具楼款1019646元及首期74万元，于2021年2月25日开具楼款110万元、38万元、12万元、25万元的《收款收据》给***，以上合计3709646元。***提交的转账记录与之相对应。万达公司对此予以确认。 2023年7月10日，***签署《房屋交付物品领用登记表》办理了案涉房屋的收楼手续。 二、***家庭的居住及名下房产情况等 2023年8月8日，广州市花都住房和城乡建设局出具购房资格证明，显示***具备在花都住房限购区域内购买一套住房的资格。 2023年9月7日，广州市规划和自然资源局出具《购房资格证明》，载明截至2023年9月7日，***具备本市住房限购区域内住房购买资格。 ***与**为夫妻关系，生育女儿**某。***称其家庭在广州市无住宅，女儿已经成年且户口已迁出，案涉房屋为其唯一住宅，其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条的规定主张权利。***提交户口簿、《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》《独生子女证》《房地产权证》等予以证明。 2023年9月6日的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》显示，***的丈夫**在广州市名下有一个车库/车位、多套商业服务/商业（市场化商品房）、一套其它（市场化商品房）；***在广州市名下有多套车库/车位、商业服务（市场化商品房）、办公（市场化商品房）。《房地产权证》显示上述其它（市场化商品房）的土地类型为商服用地，使用权限为40年。 三、执行异议的情况 在（2022）粤0114民初8289号中建二局诉万达公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据中建二局的申请，本院以（2022）粤0114执保1428号立案对万达公司的财产进行保全，并于2022年6月21日查封了案涉房屋。后，***提起执行异议，本院于2023年8月8日作出（2023）粤0114执异363号执行裁定，驳回***的异议请求。***于2023年8月11日签收该裁定，于2023年8月24日提起本案诉讼。 （2022）粤0114民初8289号案中，中建二局诉请要求万达公司支付工程款128440904.32元及其利息暂计983732.8元等。本院于2023年9月20日作出（2022）粤0114民初8289号民事判决，判决万达公司向中建二局支付工程款款103654885.19元及利息；确认中建二局对万达公司的工程价款77067909.62元债权，就位于广州市花都平步大道以北的广州万达文化旅游城住宅楼（自编四期B2区）1-7栋、8-12栋、商业楼14-15栋、16-17栋、物业管理用房、公共厕所、垃圾收集站及地下室的承建工程的折价或者拍卖的价款，享有优先受偿的权利；驳回中建二局的其他诉讼请求。万达公司不服上述判决中关于利息的判项，提起上诉。广州市中级人民法院以（2023）粤01民终30368号立案审理，至本判决作出之日，该案尚未审结。 本院认为，本案的争议焦点为***就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”***提出的异议是否成立，须审查其是否同时符合上述规定的三个条件。 第一，根据本案查明的事实，《广州市商品房买卖合同（预售）》的签署时间在本院查封案涉房屋之前。《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、**或者按指印时合同成立。在签名、**或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”虽然***提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件上未有万达公司的签章，但至2021年2月25日时，万达公司出具的收款收据显示***已全额支付案涉房屋的购房款，万达公司亦予以接受。根据上述法律规定，《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件至少在2021年2月25日时已经成立，此时为案涉房屋被查封的2022年6月21日之前。综上，可认定在案涉房屋被查封之前，***已与万达公司签订合法有效的书面买卖合同。 第二，***提交转账记录及万达公司出具的《收款收据》，均显示本院查封案涉房屋之前，***已付清案涉房屋的全部购房款3709646元给万达公司，万达公司对此已予以确认。 第三，根据***提交的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》显示其家庭名下有多套商业服务（市场化商品房）、办公（市场化商品房），但均非居住用房。 综上，***提出的异议满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，其权利可以排除执行，其要求解除对案涉房屋的查封，本院予以支持。 对于***要求确认案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》效力的请求，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中关于执行异议之诉的规定，执行异议之诉所要解决的是相关当事人之间的民事权益在强制执行程序中的冲突问题，除根据法律、司法解释规定，案外人在执行异议之诉中同时提出的要求确认购房合同效力的诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，也不宜合并审理。因此，本案***诉请的确认案涉购房合同效力的请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本院不予理涉，***可就该项诉讼请求所涉事项依法另行主张。 关于本案诉讼费用的承担，本案纠纷系万达公司未依约向中建二局支付工程款，中建二局申请保全登记在万达公司名下的案涉房屋而引起。虽然（2022）粤0114民初8289号民事判决尚未发生法律效力，但万达公司仅针对该判决中的利息部分提起上诉，故本院认为本案诉讼费用应由万达公司负担。 被告万达公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十条第一款第一项的规定，判决如下： 一、在（2022）粤0114执保1428号案中解除对广州市花都区***4号之一融创璟府（扩展）1栋200*房的查封； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费36477.17元，由被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审　判　长　　王　呈 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年十二月八日 书　记　员　　*** ***