***与中铁六局集团电务工程有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2022）京02民终6733号

上诉人（原审被告）：***，男，1962年3月9日出生，汉族。

委托诉讼代理人：侯义民，北京华让律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛圣谕，北京华让律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中铁六局集团电务工程有限公司，住所地北京市海淀区万寿路2号二区—55。

法定代表人：常青，执行董事。

委托诉讼代理人：张萌，男，中铁六局集团电务工程有限公司员工。

委托诉讼代理人：王新明，北京市恒嘉律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人中铁六局集团电务工程有限公司（以下简称：中铁六局电务公司）物权保护纠纷一案诉至北京市丰台区人民法院，该院于2021年12月31日作出（2020）京0106民初17757号民事判决，***不服该判决，向本院提起上诉，本院于2022年6月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中铁六局电务公司全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由中铁六局电务公司负担。事实和理由：一、本案为租赁合同纠纷并非物权纠纷。一审判决适用法律错误。二、北京赤达建筑工程中心是吊销状态而非注销状态，一审法院认定事实错误。三、一审诉讼过程中对方没有提供可信的证据证明我方使用的水电费具体金额。一审法院仅依据《电费统计表》和《水费统计表》即认定我方欠付水电费系事实认定错误。四、根据我方提供的证据，2008年至2009年对方因工程施工需要，将涉案院落内东房、南房作为农民工宿舍使用，因此我方不应支付对方占用费及水电费。

中铁六局电务公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。即便我方与***之间系不定期租赁合同关系，我方向对方行使解除权后，***无权继续占有使用涉案房屋，我方基于物权人要求对方返还房屋具有法律依据。即便我方在2008年至2009年使用部分房屋，但我方诉请中占用费不包括此时间段，水电费我方这两年也不是全额主张。

中铁六局电务公司向一审法院起诉请求：1.要求***从丰台区丰台电务工程段基保库院内迁出，将相关房屋设施交还我方；2.判令***支付2015年1月1日至2019年12月31日的房屋占用费132万元，并自2020年1月1日起按照每年35万元的标准支付房屋占用费至实际腾退之日止；3.判令***支付水费80 887.10元、水费滞纳金20 026.69元、电费617 008.04元、电费滞纳金198 343.1元。

一审法院认定事实：中铁六局电务公司系丰台区丰台电务工程段基保库的房屋所有权人，其于2005年取得京房权证丰国字第03871号房屋所有权证。附页中的北京市房屋登记表载明：坐落：丰台电务工程段基保库；楼、平房建筑总面积：428.5平方米；楼号或幢号：1、2、3、4、5；结构：砖木；建成年份：1967年；建筑面积分别为：18㎡、122.8㎡、104.5㎡、120.3㎡、62.9㎡；共计：428.5㎡。中铁六局电务公司称其系涉案房屋所在院落的土地使用权人，并提交京丰国用（2007出）第002971号土地使用权证予以证明其主张，该证载明：坐落：丰台区丰西机保库中铁六局集团工业项目；使用权面积：1254.08㎡。房地平面图载明：坐落丰台区丰西基保库中铁六局集团工业项目。

丰西基保库原隶属北京铁路电务工程公司（2004年更名为中铁六局电务公司北京分公司，2015年更名为中铁六局电务公司北京通号项目部），该公司（甲方）于2002年1月1日与北京赤达建筑工程中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，由乙方租用丰西机保库院内除西侧房以外的南房3间55.9平方米，北房4间104.5平方米，东侧库房1间120.3平方米，共计280.7平方米的房屋（院内土地共用）。上述合同载明：租赁期为四年，从2002年1月1日至2006年12月31日；乙方的责任：乙方在租赁期内要遵守当地政府及公安部门的管理，处理好和四邻的关系，保持院内和门前的干净整洁，严格按照防火、防煤气中毒的要求去做，自觉接受有关部门的检查监督，如发生问题，一切后果由乙方负责。乙方在租赁期满时，必须如期完好地将房屋归还甲方，如需延长租期，乙方必须在期满前三个月通知甲方同意后方可继续租赁，如甲方不同意，乙方仍需如期交出房屋，如乙方不按期归还房屋造成的经济损失，由乙方负责赔偿；租金和交纳期限：经甲、乙双方协商，房屋租金每年为陆仟元，每年租期的第一个月十日前付清，甲方应出具税务部门认可的收款凭证；租赁期间的房屋修缮：1、甲方所出租的房屋，乙方在不破坏整体的条件下，经甲方同意后，可以进行改造和装饰，所发生的费用一律由乙方承担。鉴于原房屋破损较严重，乙方整修后才能使用，经双方协商，甲方免收乙方壹年房租。甲方在收回房屋时不承担任何改造和装修的费用。2、租赁期间房屋的大修由甲方负责，日常的维修由乙方负责。水、电费用：经双方协商，乙方在承租期间所耗的生活用水、用电费用由乙方承担。每两月查一次水、电表，查表后十日内乙方以现金形式按当时工业用水、用电的价格缴甲方，甲方出据收费凭证。上述合同承租方签字人为宋立平。宋立平系***的曾用名。中铁六局电务公司主张租赁期内房屋由北京赤达建筑工程中心占有使用，合同到期后，由***恶意占有使用，拒不返还。***不认可上述事实，称合同上虽然加盖了北京赤达建筑工程中心的印章，但实际由其个人使用，合同到期后因房屋改造费用问题双方未协商一致，其未将涉案房屋交回，中铁六局电务公司亦未要求其交回房屋。双方均确认未续签房屋租赁合同。庭审中，一审法院询问***，其和北京赤达建筑工程中心之间的关系，***称双方系合作关系，2004年之后就没关系了。另查，北京赤达建筑工程中心已经注销。

***提交院内房屋、卫星图照片若干张、预算书2份予以证明涉案院落内房屋、设施都是由其出资建造、维护及其所支付的费用。中铁六局电务公司认可上述照片的真实性，但称照片中房屋系私搭乱建，未经过产权人同意。***主张拆改是经过中铁六局电务公司认可的，其未提交相关证据。

诉讼过程中，一审法院到涉案院落进行现场勘验，院内有南房、北房、东房和西房，双方均确认西房为附表中所列的1、2 号，北房为附表中所列的3号，东房为列表中4号的位置，南房为附表中所列的5号，东房现为一排平房，***称东房（4号）原来是库房，因影响机车瞭望，中铁六局电务公司要求其将库房改为平房。中铁六局电务公司认可改建事实，但否认***的前述主张。

中铁六局电务公司称***在占用涉案房屋期间，未交纳水电费及房屋占有使用费。***称该期间交过部分水电费，中铁六局电务公司不认可，***未提交相关证据。***称中铁六局电务公司曾安排员工在此住过，并提交张意的证言予以证明其主张。张意未出庭作证，中铁六局电务公司对于证言的真实性不予认可，亦不认可其曾安排工人在涉案院落居住。***不同意支付房屋占有使用费，辩称其对院落房屋进行了拆改、维护、看管等，中铁六局电务公司应对其进行补偿。中铁六局电务公司提交其与北京丰顺通运输有限公司签订的《房屋租赁合同》及发票，予以证明房屋占有使用费的计算标准。上述合同载明：房屋坐落于北京市丰台区丰西北里，建筑面积945平方米，共计15间平房和一处院落；房屋租赁期限自2020年3月10日至2020年9月9日；租金半年付，总计176 808元。

中铁六局电务公司主张诉争院落的水电费由中国铁路北京局集团有限公司北京供电段收取。诉讼过程中，法院向中国铁路北京局集团有限公司北京供电段调查，该机构表示诉争院落自2008年至2020年的水电费697 895.14元确由中铁六局电务公司交纳。

一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，中铁六局电务公司对诉争院落内的房屋拥有所有权，对诉争院落拥有土地使用权。***主张其占有使用涉案院落，系基于北京赤达建筑工程中心与北京铁路电务工程公司签订的《房屋租赁合同》，但该合同已于2006年12月31日到期终止。合同终止后，***应搬离涉案院落，交还房屋。***未曾与中铁六局电务公司就涉案房屋的租赁进行过约定，故其占有使用涉案院落及房屋，系无权占有，中铁六局电务公司要求其支付自2015年1月1日至实际腾退之日止的占有使用费合法有据，法院予以支持。***辩称中铁六局电务公司让其对诉争院落内房屋进行拆改，要求中铁六局电务公司支付工程款，以及要求六局工程公司支付管理费等，与本案并非同一法律关系。***主张中铁六局电务公司曾安排工人在诉争院落居住，中铁六局电务公司不认可上述主张亦不认可证言，***亦未提交其他相关证据，故法院不予采纳。关于占有使用费的标准，法院认为不宜直接参照2002年的租金标准予以确定，本着公平合理的原则及考虑到租赁市场价格的上涨，法院酌情确定***按照每月10 000元的标准向中铁六局电务公司支付占有使用费。关于水电费，***主张其占有使用期间曾支付过水电费，但未向法院提交证据，中铁六局电务公司亦不认可，且该主张与法院对中国铁路北京局集团有限公司北京供电段水电费支付情况的调查不相符，故法院不予采纳。中铁六局电务公司已将涉案房屋及院落自2008年1月至2020年2月的水电费共计697 895.14元支付给了中国铁路北京局集团有限公司北京供电段，其现要求***支付上述水电费，合法有据，法院予以支持。中铁六局电务公司要求***支付水电费的滞纳金，没有事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、***于判决生效之日起三十日内搬离丰台区丰台电务工程段基保库院落，将院落内房屋腾空交还给中铁六局集团电务工程有限公司；二、***于判决生效之日起七日内支付中铁六局集团电务工程有限公司2015年1月1日至2021年12月31日的房屋占有使用费840 000元，并自2022年1月1日起，按照每月10 000元的标准向中铁六局集团电务工程有限公司支付占有使用费至实际腾退之日止；三、***于判决生效之日起七日内支付中铁六局集团电务工程有限公司水电费697 895.14元；四、驳回中铁六局集团电务工程有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，***主张，其提交的中铁六电审〔2020〕38号文件《关于宋立平占用丰西机保库房屋问题的处理决定》记载，“2008年至2009年北京分公司因工程项目施工，经与宋立平协商，陆续将机保库东房、南房作为农民工宿舍使用，工程结束后，宋立平更换大门钥匙，独自占用该院至今。”中铁六局电务公司对于该文件的真实性未提出异议，主张即便存在上述期间使用东房、南房，也不影响中铁六局电务公司诉请返还房屋。此外，中铁六局电务公司主张的相关费用中亦不包含此期间的费用。本院审理中经询问，中铁六局电务公司主张该公司曾于2020年向***送达清退通知，要求***腾退涉案房屋及院落。***表示2020年或者2021年对方曾经张贴过清退通知。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。另，***于2022年7月25日提交反诉状，要求中铁六局电务公司支付改造工程的工程折价款130万元。就该问题，经法院询问中铁六局电务公司，该公司明确表示，就***二审期间提出的反诉主张不同意调解。

本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。对于中铁六局电务公司所提要求***将院落及房屋腾空交还的诉请，经查，北京赤达建筑工程中心与北京铁路电务工程公司签订的《房屋租赁合同》已于2006年12月31日到期终止。合同终止后，作为上述院落及房屋的实际使用人***没有搬离涉案院落。关于2007年7月1日之后双方法律关系问题，***主张双方仍然存在租赁关系，中铁六局电务公司不认可双方存在租赁关系，表示即便双方是不定期租赁合同关系，直至2020年前后，中铁六局电务公司向***发出清退通知，根据法律规定，不定期租赁合同当事人享有任意解除权，中铁六局电务公司已经采用发出清退通知的方式解除不定期租赁合同，***目前已经没有继续占用涉案院落及房屋的合法依据。在本案审理中，***并未能提供证据证实在中铁六局电务公司已经采用发出清退通知的方式要求***腾空并交还房屋的情况下，具有继续占用涉案院落及房屋的合法依据。因此中铁六局电务公司此项诉请本院予以支持。中铁六局电务公司所提要求***支付自2015年1月1日至实际腾退之日止的占有使用费的诉请，根据查明的事实，***认可其从2007年开始没有向出租方支付租金，因此中铁六局电务公司此项诉请本院亦予以支持。关于占用费标准，一审法院本着公平合理的原则及考虑到租赁市场价格的上涨，酌情确定***按照每月10 000元的标准向中铁六局电务公司支付占有使用费并无不当。***以其在涉案院落内新建房屋，建成后中铁六局电务公司领导允许其无偿使用，且不认可一审法院认定占用费标准的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。中铁六局电务公司所提要求***支付水电费的诉请，中铁六局电务公司已将涉案房屋及院落自2008年1月至2020年2月的水电费共计697 895.14元支付给了中国铁路北京局集团有限公司北京供电段，因此***应当支付上述水电费。此外，经审核中铁六局电务公司提交的水电费明细，即便中铁六局电务公司具有在2008年至2009年使用部分房屋的情形，中铁六局电务公司所主张的上述期间水电费并非全额主张，因此***仅以2008年至2009年期间中铁六局电务公司具有使用部分房屋情形为由不同意交纳全部水电费的上诉主张缺乏依据。

对于***二审期间提交的反诉主张，鉴于***在一审法院审理期间并未提出反诉，因此***二审期间提出的反诉主张本院不予处理。

综上所述，***上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费24

690元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　孟 龙

审　　判　　员　　　李 淼

审　　判　　员　　　艾 明

二〇二二年八月二十九日

书 记 员

刘欣欣