攀枝花市仁和区仁和镇立新社区村民委员会、中铁十二局集团第三工程有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）川04民终1213号 上诉人（原审原告）：攀枝花市仁和区仁和镇立新社区村民委员会,住所地四川省攀枝花市仁和区仁和镇***总发街134号,统一社会信用代码：545104110833969433。 法定代表人：***,该村委会主任。 委托诉讼代理人：**,四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104200610805949。 委托诉讼代理人：***，四川攀法律师事务所实习律师，证号：22032201110004。 被上诉人（原审被告）：中铁十二局集团第三工程有限公司，住所地山西省太原市万柏林区西线街39号，统一社会信用代码：91140000110071555N。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，山西龙翰律师事务所律师，执业证号：11401201710121869。 上诉人攀枝花市仁和区仁和镇立新社区村民委员会（以下简称***委会）因与被上诉人中铁十二局集团第三工程有限公司（以下简称中铁十二局三工程公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2022）川0411民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判中铁十二局三工程公司支付***委会租赁房屋修复费用129915元、评估费5000元，合计134915元；3.本案一审、二审诉讼费用由中铁十二局三工程公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定：虽然从***委会在2022年5月10日收回房屋时拍摄的视频资料中，能够看到房屋墙面、天花板乳胶漆脱落，木门油漆脱落，地砖开裂等现象。结合中铁十二局三工程公司在2019年12月搬离案涉租赁房屋(中铁十二局三工程公司是2019年12月开始有人搬离房屋，但是之后是一直在使用，且未将房屋交付给***委会)，至2022年5月10日***委会收回房屋，房屋闲置长达两年多时间的事实，***委会的证据不能证实房屋在2022年5月10日的现状系由于中铁十二局三工程公司承租过程中人为、恶意损坏导致。***委会认为：首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十四条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”的规定，在中铁十二局三工程公司未将案涉房屋交还给***委会之前，其就有对案涉房屋进行妥善保管的义务。所以无论案涉房屋的损坏是中铁十二局三工程公司使用不当造成，亦或是保管不善造成，其均有赔偿义务。其次，该房屋是***委会装修一新后交付给中铁十二局三工程公司使用的。现案涉房屋地砖大面积开裂、墙面部分损坏、门部分严重损坏、房屋内部的门锁大部分损坏、缺失，是由于中铁十二局三工程公司在搬离物品过程中，没有采取任何防护措施而导致的损坏。装修一新的房屋如果不是人为造成损坏，仅仅是使用三年不可能造成如此大面积的损坏。所以明显是中铁十二局三工程公司使不当才造成房屋如此严重的损坏。根据《租赁合同》第二款第5条约定，房屋因乙方人为造成的损坏，乙方必须负责修复。《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或根据租赁物的性质使用后的状态。”所以案涉房屋造成如此严重的损坏，系中铁十二局三工程公司未根据租赁物的性质使用，人为造成的损坏。所以一审法院认定事实错误。2.关于垃圾清运费。***委会在2017年1月1日将案涉房屋交付给中铁十二局三工程公司时，是刚装修完成，房屋里没有任何杂物。虽然《租赁合同》中未约定由中铁十二局三工程公司承担垃圾清运费。根据民法典第七百零九条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用”。案涉房屋系办公及商用房，数吨的垃圾必然导致房屋无法使用。况且在实践中，承租人归还租赁的房屋也是需要保证房屋的基本整洁，否则由承租人承担相关的保洁费用。故***委会主张的垃圾清运费也应得到支持。二、一审判决以证据不足驳回了***委会的一审诉讼请求，系举证责任分配不当。一审中***委会提供的证据能证明，2022年5月10日***委会收回案涉房屋时，房屋已严重损坏。而在此之前房屋属于中铁十二局三工程公司实际控制之下，且其一直拒绝向***委会交还案涉房屋。***委会多次通过“铁建办”、发送“律师函”、“联系函”等方式联系中铁十二局三工程公司，要求其来处理房屋租金事宜，以及房屋受损恢复事宜，但其一直置之不理。故，证明房屋的损坏并非是人为损坏的举证义务属于中铁十二局三工程公司的举证责任。***委会在收回案涉房屋时，组织村民代表并邀请仁和镇人民政府有关部门作为见证，委托评估机构对房屋损坏程度进行公正的评估，已经穷尽了举证责任。而中铁十二局三工程公司未能出具任何证据证明，案涉房屋的损坏非其使用不当造成。故一审判决有违《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条“谁主张，谁举证”之规定。综上所述，中铁十二局三工程公司在使用和搬离案涉房屋时，未能根据租赁物的性质使用租赁物，造成案涉房屋损坏严重，并产生大量垃圾。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”中铁十二局三工程公司理应承担房屋修复费及垃圾清运费。一审法院认定事实错误，请求支持上诉请求。 中铁十二局三工程公司辩称：一、***委会依据的《房地产估价报告》系其单方委托，估价依据即其提供的（如《装修损坏情况调查表》第9页）也未经中铁十二局三工程公司确认，且该估价报告第7页第6行载明***游客接待中心较长时间处于闲置未使用状态，结合双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款，房屋及所属设备由于施工质量、自然老化等原因造成的维修或者更换，应由***委会自行承担。合同第六条第二款，中铁十二局三工程公司使用过程中的合理损失其免责，该房屋长时间处于闲置未使用状态，必然存在自然老化，该部分损失如墙面天花板乳胶漆脱落、地砖开裂等不仅是自然老化且也属于使用过程中的合理损失，中铁十二局三工程公司不承担承担维修义务。另外，该评估***委会未提供竣工预决算资料、装修合同等，即无法证明房屋交付至中铁十二局三工程公司时房屋状态，无法证明房屋现状与中铁十二局三工程公司使用存在因果关系。综上，该《房地产估价报告》不能作为索赔依据。二、关于垃圾清运费。1.《房屋租赁合同》未约定由中铁十二局三工程公司承担。2.评估报告未明确清理的垃圾具体指什么，根据《房屋租赁合同》第四条第3款约定，归还房屋后，滞留在房屋内的物品和设施视为中铁十二局三工程公司放弃，由***委会自行处理。若指的是物品和设施，中铁十二局三工程公司不承担清理义务。如指的是墙皮老化脱落等造成的垃圾，系长时间闲置造成，更不应承担清理义务。3.垃圾清运费评估过高。综上，一审认定事实清楚，应予以维持。 ***委会向一审法院起诉请求：1.中铁十二局三工程公司承担租赁房屋修复费用129915元，评估费5000元，合计134915元；2.中铁十二局三工程公司承担本案全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月1日，出租方（甲方）***委会与承租方（乙方）中铁十二局集团成昆铁路米攀段项目经理部一分部签订《房屋租赁合同》，合同约定：因乙方修建米攀铁路需要，甲方愿意将攀枝花市仁和区总发乡***委会的游客接待中心一栋三层楼房的所有房间、临街门面房、厨房、餐厅和院落以及房前屋后租用给乙方作为生活及办公场所使用。租用期限自2017年1月1日起至2017年12月底止，期限壹年，如合同到期乙方工程尚未结束，乙方提前一个月通知甲方续租。本次合作建立在双方互相信任的基础上，甲方免收乙方租房保证金，房屋因乙方人为造成的损坏，乙方必须负责修复，但因结构自身质量原因与乙方无关。甲方的房屋及所属设施由于施工质量、自然老化、政府改造等原因造成的维修或者更换，由甲方承担等。乙方架设的170米动力线路、院内广告牌、厨房橱柜、太阳能热水器、室内壁挂空调(含一楼大会议室立式空调，其余立式空调归乙方)，乙方同意在退还房屋后给予甲方，其余的设施除另有约定外，乙方所有物品由乙方自行处置，归还房屋后，滞留在房屋内的物品和设施应视为乙方放弃，甲方有权处置。乙方在不影响甲方房屋整体结构和甲方后期使用的情况下，乙方可根据办公需要对楼房及院落进行装修布置，装修的标准由乙方制定，甲方无权干涉，乙方在退还房屋时，甲方同意乙方不再对租赁房屋进行任何处理。乙方租赁房屋期间必须爱护甲方房屋及相关设施，不得恶意损坏房屋及设施(甲方的本身施工质量除外)，否则甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。甲方按照双方约定的使用性质或征得甲方同意后的使用方法使用租赁房屋及房屋内原有设施，造成租赁房屋及原有设施的合理损失部分，乙方免于赔偿。合同尾部加盖了***委会及中铁十二局集团第三工程公司米攀铁路五标项目经理部一分部印章。合同签订后，***委会向中铁十二局三工程公司交付了房屋。 2021年11月15日，***委会以中铁十二局集团公司为被告向一审法院起诉，要求：1.判令中铁十二局集团公司立即向***委会交还租赁房屋;2.判令中铁十二局集团公司向***委会支付2019年1月1日至2021年10月30日的房屋租赁费125.42万元;3.判令中铁十二局集团公司承担租赁房屋修复费用，暂估为20万元;4.判令中铁十二局集团公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院作出（2021）川0411民初3884号民事裁定书，以中铁十二局集团公司主体不适格驳回了***委会的起诉。 2022年2月，***委会以中铁十二局三工程公司为被告向一审法院提起诉讼。要求：1.判令解除双方的租赁合同关系，中铁十二局三工程公司立即向***委会交还租赁房屋；2.判令中铁十二局三工程公司向***委会支付2019年1月1日至2021年12月31日的房屋租赁费129万元（大写：人民币壹佰贰拾玖万圆整）；3.由中铁十二局三工程公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院作出（2022）川0411民初532号民事判决书，判决解除双方之间的不定期租赁合同，中铁十二局三工程公司于判决生效后至十五日内支付***委会租金537500元。双方当事人均不服（2022）川0411民初532号民事判决，上诉至四川省攀枝花市中级人民法院，四川省攀枝花市中级人民法院作出（2022）川04民终700号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该生效民事判决书中，确认中铁十二局三工程公司于2019年12月完全搬离案涉房屋，双方不定期租赁合同关系于2020年3月31日解除。 2022年5月9日，***委会与四川**房地产土地评估有限公司（以下简称**公司）签订《房地产估价合同》，合同约定：估价范围为***游客接待中心装修（损坏部分）恢复及该接待中心卫生保洁、垃圾清运等费用，估价时点为2022年5月10日（现场勘查日），评估费为5000元。 2022年5月10日，在××镇××委××村委××、***村民代表***、**及**公司工作人员**、***的共同见证下，***委会收回出租给中铁十二局三工程公司的房屋。同日，**公司工作人员对案涉房屋装修（损坏部分）及卫生保洁、垃圾清运的具体面积、数量进行测量，并制作《装修损坏情况调查表》由参与人员签名确认。 2022年5月26日，**公司出具《估价报告书》，估价结果为：估价对象在价值时点二〇二二年五月十日的市场价值为人民币129915元。***委会支付评估费5000元。 另查明，***委会在2022年5月10日的收房过程中，对房屋的现状进行视频拍摄，从视频中能够看到房屋墙面、天花板乳胶漆脱落，木门油漆脱落，地砖开裂等。 一审法院认为：本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。《房屋租赁合同》中约定，房屋因中铁十二局三工程公司人为造成的损坏，必须负责修复；房屋及所属设施由于施工质量、自然老化等原因造成的维修或更换，由***委会承担；中铁十二局三工程公司不得恶意损坏房屋及设施（***委会本身施工质量除外），否则***委会有权解除合同并要求中铁十二局三工程公司赔偿损失。本案，虽然从***委会在2022年5月10日收回房屋时拍摄的视频资料中，能够看到房屋墙面、天花板乳胶漆脱落，木门油漆脱落，地砖开裂等现象，但***委会并未提交房屋交付中铁十二局三工程公司使用时状况的证据材料，也未提交房屋竣工及装修验收、质量合格的证据材料；结合中铁十二局三工程公司在2019年12月搬离案涉租赁房屋，至2022年5月10日***委会收回房屋，房屋闲置长达两年多时间的事实，***委会的证据不能证实房屋在2022年5月10日的现状系由于中铁十二局三工程公司承租过程中人为、恶意损坏导致。因此，***委会要求中铁十二局三工程公司承担租赁房屋修复费用129915元、评估费5000元，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回***委会的诉讼请求。 二审中，当事人均无新证据提交且对一审判决查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，一、1.现查明***委会于2022年5月10日收回了出租给中铁十二局三工程公司的案涉房屋，故本案中并不存在《中华人民共和国民法典》第七百一十四条所规定的租赁物毁损、灭失的案件事实；2.就***委会二审主张的案涉房屋系装修一新后交付，其未提供证据进行证明。对于案涉房屋在收回时的状况，一审判决经审查《房屋租赁合同》各条款的具体约定内容，结合未能证实装修案涉房屋及交付过程的举证情况，并考虑案涉房屋长时间闲置的案件事实，综合分析并认定***委会的证据不能证实案涉房屋在收回时的现状系由于中铁十二局三工程公司承租过程中人为、恶意损坏导致，该认定意见符合双方的举证情况及相应查明的案件事实，同时亦与二审中双方就合同如何约定案涉房屋交付、返还的回答陈述相符，故依法应予维持；3.双方所签《房屋租赁合同》约定案涉房屋的用途为“作为生活及办公场所使用”，***委会未能举证证实中铁十二局三工程公司在承租期间改变了案涉房屋的上述合同约定用途；同时***委会根据其提交的《估价报告书》主张35072元的卫生保洁、垃圾清运费用，但经二审询问查明，中铁十二局三工程公司未参加为作出该《估价报告书》而进行的现场勘验，且中铁十二局三工程公司答辩认为卫生保洁、垃圾清运费用评估数额过高，故本院对于该项卫生保洁、垃圾清运费用依法不予采信。综上，本案中同样不存在适用《中华人民共和国民法典》第七百零九条、第七百三十三条规定的案件事实。***委会关于一审法院认定事实错误、数吨垃圾必然导致房屋无法使用、垃圾清运费应得到支持的上述理由，与证据证明的案件事实及法律规定不符，依法不能成立。 2、本院作出的（2022）川04民终700号民事判决书，已认定确认中铁十二局三工程公司于2019年12月完全搬离案涉房屋，故***委会二审主**2022年5月10日收回案涉房屋之前房屋属于中铁十二局三工程公司实际控制之下，与生效法律文书查明认定的事实不符，依法不能成立。经二审询问，双方均认可《房屋租赁合同》未对案涉房屋返还作详细约定，案涉房屋在中铁十二局三工程公司于2019年12月完全搬离后长时间闲置，***委会于2022年5月10日才收回案涉房屋系其对自身民事权益的处分。***委会主张案涉房屋的损坏系中铁十二局三工程公司造成，应当举证证明中铁十二局三工程公司于2019年12月完全搬离时涉案房屋的状况，及中铁十二局三工程公司于此时已经对涉案房屋造成了人为损坏。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，该举证义务依法应当归属于***委会的举证责任。故***委会关于一审判决举证责任分配不当的上诉理由，与法律规定不符，依法不能成立。 综上所述，***委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2998元，由攀枝花市仁和区仁和镇立新社区村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　黄　雷 审 判 员　李淑群 二〇二二年十二月一日 法官助理　*** 书 记 员　***