原告中铁五局集团电务工程有限责任公司诉被告向其佳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省怀化市鹤城区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）怀鹤民一初字第1350号

原告中铁五局集团电务工程有限责任公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖西路475号，组织机构代码18888138-X。

法定代表人吴国琦，该公司董事长。

委托代理人邱志虎（特别授权），男，汉族，该公司法务部部长。

委托代理人涂传骁，男，汉族，该公司员工。

被告向其佳，男，1972年9月13日出生，汉族。

原告中铁五局集团电务工程有限责任公司诉被告向其佳房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。代理书记员黄莉担任记录。原告委托代理人邱志虎、被告向其佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告中铁五局集团电务工程有限责任公司诉称：2013年10月1日，原告与被告在平等自愿的基础上，经友好协商签定了租赁合同，合同约定将原告坐落于怀化市红星南路460号一间门面租给被告，双方约定合同期自2013年10月1日起至2014年9月30日止，租赁费为每月700元，一年共计8400元，租金每半年交纳一次。合同生效后，原告将房屋交付给被告使用。原告分别于2014年6月6日、7月4日及8月6日，总计三次向被告发出了通知，明确表示合同期届满后，不再与其续租，且这三份通知都均已由被告签字确认签收。2014年9月30日，被告未按合同约定迁出房屋，将所租门面返还给原告。根据双方合同约定，若被告未按时间搬出房屋，则除了按原约定的标准每月支付700元租金外，另须在此基础上每月加付700元作为违约金。截止起诉之日，原告虽然多次催促被告返还房屋，但被告均予以拒绝，为维护原告的合法权益不受损害，请求人民法院：1、确定终止双方租赁合同；2、依法判令被告立即迁出原告房屋，将房屋返还给原告；3、被告支付原告2014年10月1日至起诉之日的租金1806.44及违约金1806.44元，共计3612.8元；4、依法判令被告支付原告从起诉之日至实际搬出房屋期间的租金及违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。

被告向其佳辩称：被告租赁原告的门面有十多年了，用于从事家电维修经营业务。2014年9月30日前的租金被告已全部交清，水、电费用也均按时交清。2014年10月1日后的租金原告未来收取，被告也未交纳。被告依合同有优先承租权，也愿意原告适当增加租金。原告要求的违约金过高，应不能超过30%。

经审理查明：2013年9月30日，原告下属的中铁五局集团电务工程有限责任公司机械设备分公司与被告签订《租赁合同》，约定：原告下属的机械设备分公司将位于怀化市红星南路460号门面一间出租给被告使用，租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，月租金700元，每半年开始时支付半年租金；租赁期满后原告有权收回房屋，被告需无条件搬离；被告未按约定时间返还房屋的，除按原租金标准支付租金外，另按月租金的100%支付违约金。被告租赁原告的门面后，用于维修家电业务经营，2014年9月30日前的租金已全部付清，2014年10月1日后的租金未予支付，被告现仍在占用该房屋经营。原告下属的机械设备分公司分别于2014年6月6日、7月4日及8月6日，三次向被告发出了书面通知，表示租赁合同期届满后，不再与其续租，将收回所租赁房屋作行政办公楼使用，这三份书面通知均有被告签字确认签收。

上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：

1、原告营业执照、组织机构代码证，被告身份证，证实原、被告诉讼主体资格身份情况；

2、租赁合同，证实原、被告就房屋租赁合同所约定的事实；

3、通知3份，证实原告通知被告在租赁合同到期后，原告不再续租房屋给被告，被告应退回原告门面的事实；

4、庭审笔录1份，证实本案事实。

本院认为：中铁五局集团电务工程有限责任公司机械设备分公司属原告设立的分公司，其民事责任由原告承担。原、被告签订的《租赁合同》约定了租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，被告也交清了租赁期内的全部租金，故《租赁合同》于2014年10月1日终止。原告在《租赁合同》租赁期满前，三次书面通知了被告在《租赁合同》租赁期满后将收回所租赁房屋用作行政办公楼使用，给予了被告足够的搬离时间准备，且在《租赁合同》中有约定内容“租赁期满后原告有权收回房屋，被告需无条件搬离。”故被告在《租赁合同》租赁期满后应及时退还原告其所租赁的门面，被告主张的优先租赁权不能成立。被告在《租赁合同》租赁期满后，没有按原告要求退还所租赁的门面，而是继续占用该门面，因此，被告应按原《租赁合同》约定标准支付占用期间的原告租金损失，同时应支付原告违约金。被告提出原告主张的违约金比率过高，应予以调整至30%以下，本院认为被告的主张符合法律规定，综合本案案情，酌定调整至20%。被告应支付原告《租赁合同》期满后仍占用原告门面的租金损失及违约金，至原告提起诉讼之日（2014年12月23日）的租金损失1960元（700元／月÷30天×84天）。根据原告的诉讼请求，本院确定被告应支付原告租金损失1806.44元，同时支付原告违约金361元（1806.44元×20%），共计应支付原告2167.44元。被告现仍占用原告门面，从2014年12月24日起，仍应按每月租金700元标准支付原告租金损失至退还原告门面时止，同时应支付每月140元（700元×20%）违约金至退还原告门面时止。

综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

一、中铁五局集团电务工程有限责任公司机械设备分公司与被告向其佳签订的《租赁合同》于2014年10月1日终止；

二、被告向其佳于本判决生效后15日内退还其所租赁的门面给原告中铁五局集团电务工程有限责任公司；

三、被告向其佳支付原告中铁五局集团电务工程有限责任公司逾期腾房占有使用费及违约金共计2167.44元（从2014年10月1日计算至2014年12月23日），于本判决生效后15日内付清；

四、被告向其佳按每月840元标准支付原告中铁五局集团电务工程有限责任公司逾期腾房占有使用费及违约金，从2014年12月24日计算至退还门面时止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告向其佳承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审　判　长　　粟多海

人民陪审员　　倪　勇

人民陪审员　　丁　伟

二〇一五年三月三日

代理书记员　　黄　莉

附法条：

中华人民共和国公司法

第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。

公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。

中华人民共和国合同法

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

中华人民共和国民事诉讼法

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。