中铁五局集团电务工程有限责任公司、怀化湖天中西医结合医院排除妨害纠纷民事一审民事判决书

湖南省怀化市鹤城区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘1202民初2614号

原告:中铁五局集团电务工程有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖西路475号，统一社会信用代码：9143000018888138X5。

法定代表人：邓波，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人（特别授权）：陈璨，系公司律师，工作证号：××。

被告:怀化湖天中西医结合医院，住所地湖南省怀化市湖天开发区××路××号，统一社会信用代码：52431200321701705Ｆ。

法定代表人：肖功华。

委托诉讼代理人（特别授权）：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：××。

原告中铁五局集团电务工程有限责任公司与被告怀化湖天中西医结合医院排除妨害纠纷一案，本院于2022年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁五局集团电务工程有限责任公司的委托诉讼代理人陈璨、被告怀化湖天中西医结合医院的委托诉讼代理人洪建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中铁五局集团电务工程有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害、排除妨害，将坐落于怀化市湖天开发区××路××号的房屋及附属用房（房产证号：怀房产证湖天字第0×**、0××2号）腾退给原告，并恢复原状；2、判决被告支付原告房屋占用费1008455元（暂计至2022年3月31日，房屋占用费继续计算至被告实际腾退案涉房屋日止，计算表详见证据六）；3、判决被告支付原告资金利息损失59403.76元（暂计至2022年3月31日，资金利息损失继续计算至被告实际偿清房屋占用费日止，计算表详见证据七），上述金额合计1067858.76元；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：原告系坐落于怀化市湖天开发区××路××号房屋及附属用房的唯一合法产权人。2011年12月5日，案外人刘燕京以湖南金汇达投资股份有限公司名义与原告就上述房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2012年7月1日起至2024年6月30日止；其中2012年7月1日至2017年6月30日的年租金标准为646000元，2017年7月1日至2024年6月30日的年租金标准为704140元。另，合同约定了支付期限，如乙方不按约定日期缴纳租金的，每逾期一日，应按当期未支付房屋租金的千分之五向甲方支付滞纳金，且须向甲方支付三个月租金的违约金。

而后因湖南金汇达投资股份有限公司未成立，涉案房屋实际由案外人刘燕京、肖竣卿自2012年7月1日起运营医院使用。2019年1月4日，原告与被告及案外人刘燕京、肖竣卿就原合同达成了《协议书》，被告在该协议上盖章。协议明确：案外人刘燕京、肖竣卿为原房屋租赁合同的承租方，截止协议书签订之日，案外人刘燕京、肖竣卿尚欠原告租金1089706.4元，该部分欠付租金由被告怀化湖天中西医结合医院至迟于2019年2月28日支付给原告，否则应由原承租方承担违约责任。补充协议签订后，被告一直非法占有使用案涉房屋，但其拒绝就涉案房屋与申请人签订新的租赁合同，亦未将欠付租金支付给原告。截止起诉之日，被告已经非法占有案涉房屋三年有余，累计仅向原告支付了1280000元房屋占用费，尚拖欠原告房屋占用费1008455元。

被告拒不与原告另行签订租赁合同，并非法占有使用案涉房屋长达三年之久，严重侵害了原告的民事权益。根据《中华人民共和国民法典》第235条、第236条的规定，被告应当立即停止侵害、排除妨害，腾退案涉房屋返还原告。虽然原、被告之间并未另行签订房屋租赁合同，但被告自登记注册之日起(2014年12月23日)便实际占有使用案涉房屋，因此原告请求人民法院参照《房屋租赁合同》的租金标准计算房屋占用费，截止2022年3月31日被告还应支付原告房屋占用费1008455元以及资金损失利息59403.76元。另，根据《中华人民共和国民法典》第237条的规定，被告非法占有使用案涉房屋，应当立即恢复原状。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。

被告怀化湖天中西医结合医院辩称：一、原、被告之间签订有书面的合同，确立了双方之间的租赁关系，被告合法占有使用租赁房屋，原告起诉要求停止侵害、排除妨害，腾退房屋并恢复原状的诉讼请求依法不应当支持。2019年11月4日，原、被告及原承租人刘燕京签订《协议书》，第二条约定原告与原承租人租赁合同终止，原告将房屋租赁给被告。该协议能够确定当事人名称、租赁房屋标的和租赁范围(数量)等，根据原《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(法释(2009)5号)第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案应认定原、被告之间租赁合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，本案原、被告之间的租赁合同成立并生效。被告系合法占有使用租赁房屋，原告起诉要求停止侵害、排除妨害，腾退房屋并恢复原状的诉讼请求依法不应当支持；二、原告主张被告支付房屋占用费1008455元及资金利息损失59403.76元的诉讼请求依法不应当得到支持。如前所述，原、被告之间存在合法有效的租赁合同，原告主张支付房屋占用费及资金利息损失的诉讼请求无事实依据；三、受新冠疫情的影响，自2020年至今，被告依法要求减免一年租金704140元的请求应当予以支持。1、被告租赁原告房屋属于商业性质用房，且原告属于央企。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规(2020)734号)第二条：实施房屋租金减免第(一)项：“推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》(国资发财评(2022)40号)第5条：“对承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户,要在2022年普遍减免3个月租金，并力争在上半年完成减免主体工作。对2022年租期分属不同承租人的，要根据不同承租人实际租期按比例减免。”第6条：“对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内，承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户，再补充减免3个月租金，补充减免工作要在所在县级行政区域出现疫情中高风险地区后2个月内完成。”《湖南省促进服务业领域部分困难行业恢复发展的若干政策》第(六)条：“2022年省内被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”根据以上政策及司法解释规定，且因被告所在鹤城区2022年被列为疫情中高风险地区，被告认为自2020年至2022以来，原告应共计减免12个月租金，其中2020年3个月，2021年3个月，2022年6个月。参照此前的租赁合同标准，原告应给予被告12个月租金即704140元的减免。2、怀化市中级人民法院(2020)湘12民终2299号民事判决书对租赁国有企业的房屋明确支持因新冠疫情原因减免了2020年3个月租金。此外，湖南省芷江侗族自治县人民法院(2021)湘1228民初1995民判决书中对租赁非国有企业房屋用于经营减免了六个月的租金。上述案件对本案均有参照价值。3、2014年时，被告已经完成租赁房屋装修待开业时，因原告职工家属区居民阻挠，致使被告延迟10个月开业经营，对被告造成了包括员工工资、房屋租金等在内的重大经济损失，该因素在减免租金时也应当予以考虑。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：原告系坐落于怀化市湖天开发区××路房屋（房产证号：怀房权证湖天字第0×**、0××2号）的所有权人，其股东为中铁五局集团有限公司。被告系一家成立于2014年12月23日的民办非企业单位。2011年12月5日，案外人刘燕京以湖南金汇达投资有限公司（乙方）名义与原告（甲方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁用途为酒店经营使用，租赁期限自2012年7月1日起至2024年6月30日止，其中2012年7月1日至2017年6月30日的年租金为646000元，2017年7月1日至2024年6月30日的年租金为704140元，租金为一年一交，先交费后使用，如乙方不按约定日期交纳租金的，每逾期一日，应按当期未支付房屋租金的5‰向甲方支付滞纳金，超过30日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同，如甲方选择解除合同的，双方结清费用，乙方须向甲方支付三个月的房屋租金作为违约金。2012年3月19日，湖南金汇达投资有限公司以案涉房屋不能进行现代商务房的改造为由向原告提出申请，决定拟建一所医院。

后湖南金汇达投资有限公司未成立，涉案房屋自2014年由被告运营医院使用。2019年1月4日，原告（甲方）、被告（丙方）及刘燕京、肖竣卿、怀化亚飞汽车销售公司（乙方）就原《房屋租赁合同》达成了《协议书》，该协议书甲方处加盖有原告公司合同专用章、乙方处有刘燕京、肖竣卿的签名、丙方处加盖有乙方公司公章。协议明确：因湖南金汇达投资有限公司未成立，合同实际履行主体为乙方，截止协议书签订之日，乙方尚欠甲方租金1089706.40元，由丙方最迟在2019年2月28日支付给甲方，否则视为丙方放弃租赁甲方的房屋，乙方应承担原租赁协议的严重违约责任。甲乙双方租赁合同终止，甲方将房屋租赁给丙方，由甲与丙方另行签订协议。协议书签订后，被告一直占有、使用案涉房屋，但就涉案房屋未与原告签订新的租赁合同，亦未在2019年2月28日前将案外人刘燕京等人欠付的1089706.40元租金支付给原告。被告于2019年7月11日至2021年12月28日陆续向原告转账128万元。

2022年3月，被告营业场所所在地的鹤城区被列为疫情中高风险地区。

另查明，在原告工作人员麦宏图、邱部长与被告工作人员肖竣卿的微信、短信聊天记录中体现：2020年7月14日，被告以其医院开工时受阻，新冠疫情期间营业收入聚降等为由，请求原告对租金予以减免，原告未予答复。2020年9月15日，原告向被告发出《房屋租赁协议》、《付款协议书》电子档，被告以股东须斟酌为由未签租赁合同，仍然要求原告减免租金，之后原告多次催促被告签订租赁合同未果，向被告发出《催告函》，被告回复每个月付8万租金，合同到期前一定能付完房租。原告答复已到法院立案。

再查明，在本案诉讼中原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被告银行存款1067858.76元或其他等值财产，并由华安财产保险股份有限公司湖南分公司在1067858.76元限额内为原告提供担保，原告支付诉讼保全费5000元。

上述事实，有原、被告身份信息、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《协议书》、申请、微信、短信聊天记录及庭审笔录等证据予以证实。

本院认为：从2019年1月4日的《协议书》内容看，原、被告成立租赁法律关系须被告对案外人刘燕京等人所欠原告的租金1089706.40元最迟在2019年2月28日前支付给原告，及与原告另行签订书面的租赁合同，本案被告既未按《协议书》的约定完成第三人代为履行的行为，也未能在较长期限内与原告就租赁法律关系形成合意，故原、被告之间未成立租赁法律关系。被告辩称双方已确立了租赁关系，被告系合法占用、使用房屋的理由不能成立，本院不予采信。

《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，本案原告系案涉房屋的所有权人，依法取得了该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。被告在《协议书》签订后一直占有、使用原告的房屋，其行为侵害了原告的权利，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六的规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险”以及第二百三十八条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任”，原告主张被告停止侵害、排除妨害、恢复原状、腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。

关于原告主张房屋占用费的请求，因被告占用、使用原告房屋，必然造成原告无法取得门面的收益等权利，原告参照2011年12月5日的《房屋租赁合同》中的租金标准主张房屋占用费，本院予支持。被告提出案涉房屋性质属于商业性质用房，且原告属于央企，应减免一定租金的抗辩理由，经查，按照2020年5月9日国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中关于实施房屋租金减免的意见“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款的意见“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”以及湖南省人民政府办公厅印发的《湖南省促进服务业领域部分困难行业恢复发展的若干政策》第(六)条：“2022年省内被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金……”。考虑疫情因素及本案具体情况，本院酌情减免2020年房屋占用费3个月、2021年房屋占用费3个月、2022年1月－6月期间房屋占用费3个月（6个月÷2），即被告还需支付2019年1月1日至2022年6月30日期间的房屋占用费1936385元（704140元/年÷12个月×33个月），已支付1280000元，尚欠房屋占用费656385元。之后的房屋占用费，继续按704140元/年的标准计算至被告腾退房屋至原告之日止。

对于原告主张的资金利息损失，原告的房屋占用费不能及时收回的损失客观存在，本院结合当地经济发展水平，酌情确定以尚欠房屋占用费656385元为基数，按年利率3.85%自2021年1月1日起计算至房屋占用费付清之日止，暂计算至2022年6月30日为37906元（656385元×3.85%×1.5）。对原告超出部分的主张，本院不予支持。

关于原告主张的诉讼保全费、保险费。因保全担保保险费不属于必要开支，且双方对该费用的支出也未有明确约定，故对原告的该项请求不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十七条、第二百三十八条、第二百四十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告怀化湖天中西医结合医院立即停止侵害，排除妨害，并在本判决生效之日起10日内将坐落于怀化市湖天开发区××路的房屋及附属用房（房产证号：怀房权证湖天字第0×**、0××2号）腾退给原告中铁五局集团电务工程有限责任公司，并恢复原状；

二、被告怀化湖天中西医结合医院在本判决生效之日起10日内向原告中铁五局集团电务工程有限责任公司支付房屋占用费656385元(暂算至2022年6月30日），后续房屋占用费按704140元/年的标准计算至被告腾退房屋至原告之日止；

三、被告怀化湖天中西医结合医院在本判决生效后10日内支付原告中铁五局集团电务工程有限责任公司资金占用费37906元(暂算至2022年6月30日），后续资金占用费以656385元为基数，按年利率3.85%自2022年7月1日计算至房屋占用费付清之日止；

四、驳回原告中铁五局集团电务工程有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14411元，依法减半收取7205.50元，诉讼保全费5000元，共计12205.50元，由原告中铁五局集团电务工程有限责任公司承担2845.50元，被告怀化湖天中西医结合医院承担9360元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审　判　员　　沈　青

二〇二二年六月三十日

代理书记员　　杨梅云