***、中冶建设高新工程技术有限责任公司等财产损害赔偿纠纷民事一审民事判决书

大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽0203民初4714号 原告：***。 被告：中冶建设高新工程技术有限责任公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号5区4号楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，辽宁**（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁智爵律师事务所律师。 被告：***旋物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区贤林园26-18号。 法定代表人：迟贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁海至问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁海至问律师事务所律师。 被告：大连及时雨物业管理服务有限公司，住所地大连市西岗区华海街14号4层2号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，辽宁连安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，辽宁连安律师事务所律师。 被告：大连大都会物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区站北广场1号。 法定代表人：金惺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**。 委托诉讼代理人：王坤，辽宁公博律师事务所律师。 原告***与被告中冶建设高新工程技术有限责任公司（以下简称中冶建设）、***旋物业管理服务有限公司（以下简称**物业）、大连及时雨物业管理服务有限公司（以下简称及时雨物业）、大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2023年4月11日作出（2023）辽0203民初254号民事判决，被告中冶建设不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2023年5月26日作出（2023）辽02民终5333号民事裁定，撤销本院（2023）辽0203民初254号民事判决，发回本院重审。本院于2023年7月4日立案后，依法另行组成合议庭，2023年8月9日公开开庭进行了审理。原告***、被告中冶建设的委托诉讼代理人***、被告**物业的委托诉讼代理人***、被告大都会物业的委托诉讼代理人王坤、被告及时雨物业的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、各被告赔偿原告房屋损失共计34000元；2、各被告承担因火灾给原告造成的租金损失，租金每年7000元，自2020年6月15日起暂计算至开庭之日2023年8月9日；3、追讨大连大都汇物业公司收取的2019年6月1日至2020年6月30日物业管理费4104元。事实及理由：原告于2019年6月15日将位于大连市西岗区站北广场一号**商城地下一层某区某号商铺租给承租者**进行经营，每年租金7000元，2016年12月25日10:13，上述店铺区域发生火灾事故。2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队作出西消火认字（2020）第0002号火灾事故认定书。对于**广场地下一层的火灾事故原因认定为因电缆桥架内电缆故障引燃被告***的货物等可燃物起火，并重点说明起火区域为被告中冶建设产权区域。事故认定作出后，被告中冶建设对认定结果作出了复核申请。2020年6月19日，大连市消防救援支队作出大消火复字（2020）第0006号火灾事故认定复核决定书，维持西消火认字（2020）第0002号火灾事故认定书的结果。火灾事故给原告造成了巨大经济损失，原告店铺全部烧毁，因火灾发生导致原告租金损失。租金损失按照每年7000元，自2020年6月15日起暂计算至开庭之日2023年8月9日。火灾造成房屋受损，至今未修缮完毕，修缮房屋费用预估34000元。根据《物业管理条例》第35条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未能履行服务合同的约定提供相应的服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。综上，原告实际损失共计59000元。原告认为被告中冶建设作为起火部位的产权人，被告大都汇物业、**物业、及时雨物业作为物业管理人，均对本起火灾的发生蔓延，并最终给原告造成的财产损失具有不可推卸的责任。作为共同侵权责任人，依法应共同对原告的损失进行赔偿。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告中冶建设辩称，根据火灾事故责任认定书的结论，“起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃***的货物等可燃物起火”，因此中冶建设对该火灾事故不应承担任何责任。理由：一、从电缆本身的权属、**保养义务来看，中冶建设都不是责任主体。1.从权属上看，电缆桥架里的电缆和电缆桥架，均属于整个建筑物必不可少的公共设施，是整个大楼建设时铺设的，包含在竣工验收范围内，不是中冶建设取得产权后自己铺设的。2.从日常维护上看，按照物业管理相关规定，中冶建设已经将产权物业委托物业公司，物业公司应当对大楼的公用设施进行维护保养，并配合消防等有关部门检查，办理年度检验。二、***使用的库房是其私自占用场地搭建的，并不是中冶建设出租给他的1.根据火灾认定书所述***使用的库房是在中冶建设的产权场地范围内，但因现场被封，中冶建设无法核实此节事实，中冶建设请求法院或通过现场勘查或与消防机构核实等方式予以查明。2.暂按***使用的库房是在中冶建设的产权场地范围内来论述，中冶建设的地下一层整个是空置状态，中冶建设对场地未作任何改变，未使用，也未对外出租或委托他人对外出租。3.***在一期租赁店铺经营婚纱，他的店铺近邻二期，如果他进入二期场地空是他自己私自占用，中冶建设从来没有向其出租过场地，因此也没有管理义务和责任，反之，中冶建设也是被侵权人，有权向***追究被占用的责任。三、中冶建设的该场地由物业管理有限公司负责日常物业管理，因此中冶建设产权范围内的场地使用情况、设施运行维护应由物业公司负责。2014年9月30日，中冶建设与被告**物业签订一份《物业服务委托合同》，约定中冶建设（合同甲方）将自己所有的大连现代**广场B、C区地下一、二层交给**物业进行物业管理，合同第一章第一条第4款概述了中冶建设的全部产权范围，在第五章明确约定，B区是大都会物业管理，C区是**物业管理，B、C区共用一套公共设施设备系统，两家物业公司对共用系统的运行、维护等费用进行分摊。***的店铺是位于地下一层B区，归大都会物业管理，***私自搭建的库房位于C区，产权人是中冶建设，物业服务归**物业管理，在物业服务委托合同约定范围内。2019年1月28日，中冶公司与**物业、及时雨物业三方签订一份《补充协议》，内容为，三方同意将《物业服务委托合同》**物业公司的服务主体变更为及时雨物业公司，相应服务内容不变，原《物业服务委托合同》约定的时间即2019年9月30日到期后，中冶建设重新选聘物业公司，其它两方可参与竞聘。后中冶建设与物业公司协商2019年10月1日至2019年12月31日为过渡期，仍旧按照原协议执行，物业费上缴到2019年9月30日，2020年1月支付过渡期的物业费，因为房产空置，过渡期间每月支付5万元物业费。基于中冶公司年底清理案件，经过整理发现新的事实，故对《火灾责任认定书》补充质证并增加答辩意见如下1、《火灾责任认定书》。经过统计，案涉火灾系列案件已诉至法院140余件，判决生效案件50件，生效案件损失金额已达1070万余元。《公安部办公厅关于调整火灾等级标准的通知》（公消〔2007〕234号）第二条规定：根据《生产安全事故报告和调查处理条例》规定的生产安全事故等级标准，特别重大、重大、较大和一般火灾的等级标准分别为：…较大火灾是指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5000万元以下直接财产损失的火灾。《生产安全事故报告和调查处理条例》第十九条规定：特别重大事故由国务院或者国务院授权有关部门组织事故调查组进行调查。重大事故、较大事故、一般事故分别由事故发生地省级人民政府、设区的市级人民政府、县级人民政府负责调查。省级人民政府、设区的市级人民政府、县级人民政府可以直接组织事故调查组进行调查，也可以授权或者委托有关部门组织事故调查组进行调查。据此，本次火灾造成的损失目前已达1070余万元，属于较大火灾，依《生产安全事故报告和调查处理条例》应由大连市人民政府负责调查。但本次火灾却是大连市西岗区公安消防大队调查并做出了《火灾责任认定书》，因此涉案的《火灾责任认定书》因大连市西岗区公安消防大队无职权而不具有合法性，人民法院不应采信。需要说明的是，此前诉讼中，中冶公司已对《火灾事故认定书》提出异议，因中冶公司在查看火灾调查询问笔录时发现，***库房存放角磨机等电器，且在火灾发生前在库房内使用过相关电器，而***经营存放的货物为婚庆用品等易燃物品，在这种存放条件下是不允许在仓库使用电器的，并且据相关人员反映案涉火灾发生了至少两次，故中冶公司对火灾事故认定书将起火原因认定为电缆故障有异议，认为该认定是错误的，但当时只是觉得损失依据不足，现50件生效案件确认了火灾损失超出了1000万元，故而依法提出补充质证意见，正式提出《火灾责任认定书》因大连市西岗区公安消防大队超越职权范围作出且认定起火原因为电缆故障错误，恳请法院不予采信。对此，中冶公司已组织相关材料向市级、省级相关部门反映该问题。四、关于原告的损失：租金损失并非是房屋烧毁造成的直接财产损失，而是可得利益损失，而本案系财产损害赔偿案件即侵权纠纷，因此租金损失不属于侵权案件的赔偿范围不应得到支持；即便原告存在租金损失，原告主张的租金金额错误，租赁合同期限内的租金金额应当扣除原告应当承担的物业费，合同期限外的租金损失，因受疫情、电商等冲击，房屋租赁行情普遍下跌，原告按租期内的租金标准主张没有依据；并且2020年1月23日爆发新冠肺炎疫情，至4月17日**商城恢复营业，这期间是依据疫情防控要求停业，无论着火与否均不能营业，未着火区域也全部关门停业，故在此期间共84天（自2020年1月23日至4月17日止）的租金损失与案涉火灾无关；同时需要强调的是2020年4月17日**商城恢复营业后，一直未能经营是以下二个方面原因造成的，由此而造成的损失的责任主体是原因的制造者。（1）大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）将包括原告在内138户业户的过火区域进行封堵是业主无法修复并经营的重要原因。因此大都会公司应当承担赔偿责任。大都会公司作为物业公司，应当履行对管理区域内的房产、公用设施设备、附属配套设施的日常看管、维护及**义务，但大都会公司既不对过火区域进行**，又自行搭建围挡将过火区域围住阻碍了业主自行修复房屋，未尽到物业管理责任，因此大都会公司应当对过火区域至今未恢复营业的业主损失承担赔偿责任。（2）原告未及时自主修复房屋致使无法经营，扩大了损失，因此对扩大的损失应当自行承担。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错，可以减轻侵权人的责任”。因此，损害发生后被侵权人负有及时止损义务，应就其所遭受的损失及时采取一定实际措施来避免损失扩大，若因被侵权人不作为致使损失扩大，侵权人不应就该扩大的损失部分承担侵权责任，否则有违公平原则及上述法律规定。具体到本案，2020年4月17日后，原告和其它业主已经可以进入围挡区域，并且大部分业主通过大***装饰装修工程有限公司等装修公司对店铺重新装修进行预算，因此原告应当及时委托专业装饰装修公司对房屋进行修复，但原告未及时自主修复，尤其是在大都会公司通知集体修复时仍不积极修复，放任房屋处于闲置状态，导致损害后果扩大，其应当自行承担扩大损失的责任。（3）原告主张赔偿损失的起止期限不符合法律规定。如上所述，损害发生后被侵权人负有及时止损义务，应就其所遭受的损失及时采取一定实际措施来避免损失扩大，若因被侵权人不作为致使损失扩大，侵权人不应就该扩大的损失部分承担侵权责任，否则有违公平原则及上述法律规定。现原告以前的做法和其提出的诉讼请求充分表明其不积极履行减损义务，任由损失持续发生，造成各方利益损失，故其请求不应得到支持，即使支持，也应明确租金损失的截止期限。中冶公司认为房屋**的合理期限不应超过火灾发生后一年的期限，否则，将造成房主久拖不修无休止提起诉讼变相向赔偿义务人收取租金的局面，不仅严重损害了赔偿义务人的合法权益，而且不能定分止争。针对主张房屋**费用，认为原告没有提供充足的证据且没有通过鉴定作出结论，其也未考虑**费的合理性及折旧，因此我们不同意赔偿，也请求法院不予支持。关于原告提到的物业费，因物业费由原告自行在租金中承担，应当从租金损失中扣除，并且本案没有缴纳着火之后的物业费，因此，不同意原告诉请。综上，中冶公司不是电缆桥架内电缆的权属人，也不是电缆的维护、**责任人，中冶公司也是火灾的受害人，所以中冶公司不应对原告的财产损害承担任何赔偿责任。 被告**物业辩称，一、**物业并非本案适格被告，原告主张承担火灾赔偿责任缺乏事实基础与法律依据。1.2019年12月25日火灾发生时，**物业不是起火区域所在房屋的物业管理服务单位，与本案没有事实与法律上的关联。依据2014年9月30日与中冶建设签订的《物业服务委托合同》，**物业的服务时间是2014年9月30日—2019年9月30日，但2019年1月28日**物业又与中冶建设、及时雨物业签订了《补充协议》，自2019年1月，中冶建设终止了与**物业的合作，自此**物业不再提供物业服务，由及时雨物业承接了原《物业服务委托合同》的权利义务，继续履行物业服务的内容。故案涉的**广场的物业管理权已经通过书面协议方式依法移交给了及时雨物业，且中冶建设作为协议的一方主体，对该物业移交行为亦知晓并认可，故**物业不应为此次火灾承担责任。2.从事实依据的角度来看，上述《补充协议》签订后，中冶物业开始向及时雨物业支付物业费、物业服务也实际由及时雨物业提供，火灾发生后消防部门给及时雨物业下发《消防监督检查记录》、《消防责令限期改正通知书》也能证明提供物业服务的单位是及时雨物业。二、**物业与及时雨物业系两个完全独立的法人主体。**物业与及时雨物业不仅在工商登记上显示为两个独立法人主体，其股东之间也没有交叉持股，二者分别具有独立的意思和独立的财产。**物业早在2017年7月3日的股东会决议上就已经确定了“项目分立管理”的模式，在此背景下，才成立了及时雨物业。为了业务需要，其工作人员存在部分重叠，例如及时雨物业的股东兼经理***，实际日常经营中，***担任及时雨物业的总经理，并享有股东权益，与及时雨物业形成了事实劳动关系。但因其委托**物业为其代缴社保，故在法律表层形式上，显示其为**物业的员工。但这并不等同于公司主体资格的混同，两家公司仍以各自的名义独立享有权利承担权利，并独立对各自的法律行为负责、履行相应法律义务。三、**物业从未授权任何人（包括***）在起火点场地收取租金，***也从未向**物业交过有关***使用场地的任何资金。**物业从未授权***代表**物业从事物业管理的行为，更没有授权***向店铺业主收取任何费用，作为“挂靠”在**物业处且实际具有多重身份的员工，**物业也不可能将收取租金此种公司最核心业务交给***。事实上，***日常对于物业的管理、与业主的沟通都是基于其作为及时雨物业的股东兼总经理身份而为之的。相较于普通业主对于“***是作为**物业的员工收取租金”的主观判断，工商公示系统对于“***为及时雨公司的股东、总经理”的显示明显更加客观真实。此外，***还曾在大都会物业工作过，在火灾事故发生当日，消防大队的火调问讯笔录上，***承认是大都会的工程经理李**找人帮他接的仓库里的电，花费了8000元；李**在笔录中也承认了此事。但在之后庭审中***却说***负责管理，近在大都会眼前的仓库说是从**物业手里租的，且***从**物业工程经理***处租的店铺却要找大都会物业工程部副经理李**为其接电，明显不符合常理。***在火调问讯笔录和类似案件庭审笔录中所述相互矛盾。再者，***还曾经受雇于***且与***存在频繁的金钱往来。对于***所述已支付给***的11万元，其实际款项性质到底是租金还是双方之间的其他往来、亦或是***代及时雨物业或其他公司收取的款项，除***、***的叙述外均无其他证据予以佐证，在双方的言辞证据出现明显对立的情况下，不能当然的认定该款项是***代表**物业收取的租金。**物业未收到该笔所谓的“租金”，也未于***签订过合同或收据等任何的文件，双方之间既没有任何书面权利义务关系凭证，也从未实际形成任何物业服务或管理的权利义务关系。从证明力的角度，所谓的“物业服务关系”与“借贷关系”等其他可能的经济往来关系的可能性完全相同。现有的证据并不能完全排除款项为“借贷”亦或其他法律关系的可能性，亦不具备直接推断出该款项更接近于“租金”的盖然性条件。四、**物业提供物业管理服务期间内（2014年9月30日—2019年1月28日），本案起火点即15-17轴区域中冶公司并未收回，也从未移交给**物业进行物业管理。1.依据消防部门出具的火灾责任认定书：此次起火点位于**商城，是***使用的仓库，其产权人是中冶建设。根据2014年11月19日进行房屋移交时中冶建设与现代地产公司提供给**物业的竣工图纸，可见***使用的仓库位于15-17轴（17轴以西）,而15-17轴（17轴以西）自2014年11月19日始从未移交给**物业管理。2.**物业提供的《中冶建设高新工程技术有限责任公司所有的***旋商城全部房产物业移交确认书》第三条第4款明确了“位于C区的房产有局部被大都会物业占用，其中地下一层约900平方米，地下二层约1100平方米左右”；该条第6款又明确了“经移交单位和承接单位协商，被大都会物业公司占用的部分，其管理权和收益权需待中冶建设产权进一步明确后，再由承接单位统一管理，届时中冶建设予以配合，在未正式接管之前，被占用范围内的设施、设备管理权暂由大都会物业全部承担，出现任何损毁或者安全责任事故均由大都会物业承担，和**物业无关”。（中冶移交房屋的经办人是***、***。）该确认书足以证明中冶建设并未将全部C区的房产移交给**物业提供物业服务，未移交的部分就包含15-17轴区域。该交房确认书中记载的未移交面积之所以与实际面积相差较大，主要原因是移交时现场未通水通电，无法看清现场情况，且由于17轴为防火墙，无法到17轴以西区域查看情况，所以并未实际测量，只是估算面积。17轴防火墙是中冶建设在2005年就施工建设的，施工单位就是中冶集团公司，当时此墙以西的商业（即**商城）要正式开业，而此墙以东区域尚未竣工，为了避免相互干扰，才增加了这堵墙。2012年3月—2014年11月18日期间，中冶建设自行管理，当时看守人员为***、**、***、***。2014年11月19日，**物业只接收了17轴以东的区域进行物业管理，当时还是空置状态，而17轴以西的区域并未移交给**物业。3.中冶建设曾经于2017年5-6月份由资产部**、法务部陈主任、财务部***以及律师等4人组团向大都会物业主张进行房屋移交。当时中冶建设为尽快实现收房工作，于2017年5月23日与大连**不动产咨询管理有限责任公司（以下简称**公司）签订《关于***旋广场项目收房的合作协议》（见证据19），聘请**公司担任此次收房的全称顾问，为其提供技术支持。其中《合作协议》第二条第四款明确：应甲方（中冶建设）要求协调专业测绘机构（必须是不动产登记中心授权与认可的）针对具体甲方名下房产出具测绘报告、进行现场测量和确认位置坐标。合同签订后，**公司开展工作，协调大连***测绘有限公司进行现场勘验，于2017年5月25日出具***（果）字【2017】第65号《房屋面积测绘成果报告》，其中第3页《房屋面积明细表》中房号1**-1层3号2766.16平方米为地下一层15-17轴区域。最后结果是中冶建设只将**B区一侧的6700多平方米房屋收回，涉及C区的被占用房屋均未收回。收回的B区房屋也未按照原有的物业委托合同约定将这些房屋的物业交由**物业提供服务，而是交给了大都会物业进行管理。2017年6月28日，中冶建设就此事向其上级集团公司提交《关于***旋广场项目情况汇报及解决方法的请示》，***（果）字【2017】第65号《房屋面积测绘成果报告》是该请示的附件5。该请示中第一部分明确提及中冶建设通过抵债方式从现代城市地产取得**广场C区地下一层，建筑面积10351.89平方米；第二部分第5条款明确提及了其房屋被他方侵占情况：“公司在该项目C区共计18000平米，现阶段B区物业公司大都会物业公司，根据测绘报告私自侵占我公司C区地下一层2766.16平米，地下二层1353.03平米”。根据《房屋面积测绘成果报告》第3页《房屋面积明细表》可知中冶建设位于**C区地下一层产权（总面积10351.89平方米）分为1**-1层1号（面积7585.73平方米）、1**-1层3号（面积2766.16平方米），其中1**-1层3号（面积2766.16平方米）就是中冶建设所有的位于**C区地下一层被占用房屋，即15-17轴区域（17轴防火墙以西）。**公司于2021年3月10日出具《2017年配合中冶公司收房的情况说明》，该说明中第三条明确了**公司协调大连***测绘有限公司进行现场勘验并出具***（果）字【2017】第65号《房屋面积测绘成果报告》，第四条载明：第65号《房屋面积测绘成果报告》中载明的C区1**-1层3号和1**-2层5号就是中冶建设当时计划收回的C区被占用房屋。第六条载明：2017年10月17日，我司与中冶公司的合作终止，合作的结果是：中冶建设收回了位于B区的全部房屋并交由大都会物业进行物业管理并代其出租经营；C区地下的房屋继续维持原状，防火墙西侧的房屋当时并未收回。综合上述证据，梳理以下事实：2014年11月19日，中冶公司将**C区17轴（防火墙）以东区域移交给**物业提供物业服务，双方签订《中冶建设高新工程技术有限责任公司所有的***旋商城全部房产物业移交确认书》。起火点即15-17轴区域，属于17轴以西，因中冶建设并未收回该区域房屋，所以未移交给**物业进行管理；2017年5月23日，中冶建设为尽快收回**B区和C区被占用房屋，与大**公司签订《关于***旋广场项目收房的合作协议》，聘请**公司担任此次收房的全称顾问，为其提供技术支持。2017年5月25日，经**公司开展工作，大连***测绘有限公司出具了***（果）字【2017】第65号《房屋面积测绘成果报告》，其中第3页《房屋面积明细表》中房号1**-1层3号2766.16平方米为地下一层15-17轴区域。2017年6月28日，中冶公司就收房一事向其上级集团公司提交《关于***旋广场项目情况汇报及解决方法的请示》（见证据16），该请示载明“公司在该项目C区共计18000平米，现阶段B区物业公司大都会物业公司，根据测绘报告私自侵占我公司C区地下一层2766.16平米，地下二层1353.03平米”。此外，地下17轴防火墙门禁管理情况：17轴（防火墙）于每天傍晚17：30由大都会物业开始落锁封闭；每天早晨7:30左右由大都会物业开地下一层的门开始排垃圾，八点半开地下二层的门。所以17轴（防火墙）以西没有交给**物业和及时雨物业，***禁由大都会物业实际控制。由此可见，从2014年11月19日至2019年1月**物业退出，中冶建设未收回15-17轴区域，也从未移交给**物业提供物业服务。至于之后是否收回，**物业并不清楚。五、**物业在火灾发生后积极配合火调工作并且垫付了资金修复电缆等设施。虽然案发时**物业已经退出案涉项目，但在**广场其他区域还有项目需要管理（5-10楼114户共计6219.04㎡公寓以及停车场等），需要水电才能正常运作，故**物业自行垫付了60余万元资金进行灾后抢修，自2020年3月中旬开始基本恢复了**二期一侧的正常工作生活所需，保证了二期的正常运行与稳定。**物业也是本次火灾的受害者。综上，**物业在案发时并不是为案涉项目的提供物业服务的物业公司，且从未对着火点所在仓库收取过场地租金，提供过物业服务。故，**物业不应在本案中承担任何的侵权赔偿责任。请贵院依法裁定驳回原告起诉或判决驳回原告与**物业相关的所有诉讼请求。关于原告损失赔偿问题，同中冶建设意见一致。 被告及时雨物业辩称，不同意原告的诉讼请求。及时雨物业不是起火区域的物业管理人，也不是原告受损区域的物业管理人。1.中冶建设从未将起火区域产权15-17轴区域（17轴防火墙以西）移交给及时雨物业进行物业管理。**物业也从未将起火区域15-17轴区域（17轴防火墙以西）移交给及时雨物业进行物业管理。火灾发生时，及时雨物业仅对**C区17轴（防火墙）以东区域提供物业服务。消防部门出具的火灾责任认定书载明：位于大连市西岗区菜市街1号的**广场地下一层（中冶建设高新工程技术有限公司产权区域）***使用的库房发生火灾。根据2014年房屋移交时，中冶建设与现代地产公司提供给**物业的竣工图纸，可见***库房即起火点位于地下一层15-17轴（17轴防火墙以西），该区域自2014年11月19日始未移交给**物业提供物业管理，2019年及时雨物业承接中冶建设房屋的物业服务以来，中冶建设也没有将该区域房屋移交给及时雨物业提供物业管理，至今及时雨物业仅对**C区17轴（防火墙）以东区域提供物业服务。系列案中，《中冶建设高新工程技术有限责任公司所有的***旋商城全部房产物业移交确认书》、《关于***旋广场项目情况汇报及解决方法的请示》附《房屋面积测绘成果报告》、《关于***旋广场项目收房的合作协议》、**公司于2021年3月10日出具的《2017年配合中冶公司收房的情况说明》已形成完整的证据链，能够充分证明起火点即15-17轴区域（17轴防火墙以西）中冶建设并未收回，2019年之前未移交给**物业，2019年1月之后也未移交给及时雨物业。所以及时雨物业不是起火区域的物业管理人，也不应承担火灾造成的损失。2.***作为起火仓库的使用人，存在使用仓库不当的情形，应当承担相应的责任。通过火灾询问笔录可见，起火仓库不仅仅只是用于存放货物，仓库内部存在加工生产、做饭等工具，其中《火灾现场勘验笔录》第四次勘验载明库房里有电饭锅、角磨机、冰箱和3个电熔枪；12月25日的笔录***承认仓库里有角磨机，承认平时使用角磨机割角铁、割板子；他的雇工也都承认在仓库内使用角磨机、电熔枪，且系***的二姐夫在仓库内做午饭。起火仓库存放的大多都是易燃物品，***自身的管理给起火区域带来了巨大的安全隐患，所以作为仓库的实际使用人，应承担相应责任。3.及时雨物业与**物业是相互独立的主体，不存在关联关系。**物业全称为***旋物业管理服务有限公司，统一社会信用代码：91210203071558861K，法定代表人为迟贵，公司注册地址为辽宁省大连市甘井子区贤林园26-18号；及时雨物业全称为大连及时雨物业管理服务有限公司，统一社会信用代码：91210203MA0YE2QD1Y，法定代表人为***，注册地址为辽宁省大连市西岗区华海街14号4层2号。两家物业公司的名称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址均不相同，在股东上没有任何交叉，财务账目独立分明，有各自的工作团队，系相互独立的主体。且2019年之后，中冶建设就17轴以东区域的产权物业管理向及时雨物业支付物业费，及时雨物业向中冶建设公司开具物业费发票，系及时雨物业实际提供17轴以东区域的产权物业管理。**物业与及时雨物业只是前期与后期物业承接的关系，非关联公司。4.及时雨物业在火灾发生后积极配合火调工作；第一时间向中冶通报有关情况；筹措120余万元资金进行灾后抢修，自2020年3月中旬开始基本恢复了**二期（17轴防火墙以东）一侧的正常工作生活所需，保证了二期的正常运行与稳定。及时雨物业在本次的火灾过程中也是受害者，物业管理区域的水电暖消防系统全部烧断，造成生产生活困难。综上，及时雨物业在此次火灾中不存在过错，不应承担火灾赔偿责任。 被告大都会物业辩称，根据火灾事故责任认定书、复核决定书及消防勘验笔录的认定，案涉火灾“起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃***的货物等可燃物起火”，起火点为***使用的仓库。起火点***使用的库房不是向大都会公司租赁，也不在大都会公司提供物业管理的0-15轴之间。因此，大都会物业公司既不是起火点的产权单位，也不是起火点的物业管理服务单位。同时，大都会物业在火灾发生后第一时间报警，积极疏散人员避免人员伤亡，大力协助消防部门救火防止火势蔓延，之后又投入大量人力物力清扫重建其管理的区域，以尽快恢复经营最大限度的减少了业户损失。综上，大都会物业对案涉火灾的发生及蔓延没有任何过错，尽到了物业管理公司应尽的所有义务，不应承担任何责任。一、搭建围挡是为了尽快恢复**商城营业，不存在阻止过火区域业主**自己商铺导致损失扩大的情形。火灾发生后，**商城业主因不能营业到处上访，西岗区委区政府多次与大都会物业沟通，希望我公司担负维稳重任、帮助广大业主尽快恢复营业。大都会物业不仅无力承担恢复重建费用，也明知自己对火灾发生没有过错无需承担赔偿责任，但不得不完成区政府的嘱托，最后根据商城具体受损情况，将过火区域先围起来，克服重重困难垫资300万元（其中包括借款200万元及欠施工方100万元工程款），将未过火区域公共部分全部清扫、**维护完毕，并且三年来过火区域没有一个业主提出要自行**商铺，大都会物业不存在阻止**的情形，业主提出看看店铺情况以及审判过程中的看现场、鉴定等，也均是大都会物业积极配合提供照明设备、提供安全帽及派工作人员带路保证进入过火区域的人员安全。二、大都会物业对**商城没有垫资先行修复的义务。大都会物业对火灾发生没有过错，不承担侵权责任。大都会物业也不是**商城的产权人，是依据《物业管理委托合同》的约定，对**商城公共区域提供物业服务的物业公司，服务范围包括公共区域卫生清扫，安保工作及公共设备设施日常维护**服务，不包括被侵权后恢复重建。**商城的公共区域没有单独的产权是各业主分摊的公摊面积。三、大都会物业在消防部门作出《火灾事故认定书》后，于2020年4月15日召集过火区域业主开会，告知其消防部门认定的火灾事故经过，也请律师到场现场解答如何维权、**等内容，但由于138户过火区域业主不能达成由业主先行垫资恢复重建的统一意见，也由于部分业主不同意大都会物业对火灾发生没有过错的说法，导致大都会物业无法推进过火区域重建工作。到会部分业主希望大都会物业代表业主与中冶公司协商赔偿及重建事宜，所以2020年5月15日、5月19日、2021年3月15日、5月26日大都会物业多次向中冶公司发函，希望其就过火区域重建事宜尽快与业主代表协商；2020年6月初大都会物业公司负责人赴北京与中冶公司会谈，再次提出协商138户重建问题；2020年6月10日，中冶公司代表来大连与大都会物业公司会谈，大都会物业再次提出138户重建问题，中冶公司均没有同意对过火区域恢复重建，认为在法院判决中冶公司承担赔偿责任之前，不能赔偿及恢复重建。四、中冶公司委托的及时雨物业是无资产的空壳公司，与**物业公司共用一套人马，两家物业公司均无力承担判决认定的主要赔偿责任，所以让三侵权人先行垫资修复过火区域，三侵权人之间也无法达成一致意见。五、2020年6月，第一批业主开始起诉，2020年11月，西岗区人民法院第一份认定大都会物业对火灾发生没有过错不承担赔偿责任的判决书下发后，大都会物业第一时间告知过火区域业主，大都会物业没有赔偿责任，要及时向火灾事故责任方维权，但还是有大部分业主因多方面原因没有诉讼。火灾发生前就存在业主拖欠物业费的情况，火灾发生后更是大部分业主不缴纳物业费，大都会物业之前为恢复经营所借的款项和拖欠的工程款至今也未得到解决（2022年6月立案，至今未开庭），公司举步维艰早已陷入经营困境。以上，是大都会物业针对**商城过火区域的大致工作经过，过火区域至今未得到恢复重建是侵权人和产权人共同造成的，无论是否存在损失扩大部分，均与大都会物业无关，大都会物业既没有承担赔偿责任的义务也没有先行垫资修复的义务。 经审理查明，2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区菜市街1号的“**广场”地下一层（中冶建设产权区域内）***使用的库房发生火灾。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》，载明：“火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至**商城，造成建筑、卖场、商铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位为***使用的库房区域内距北向南第5至第6个**之间；起火点为自第6个**北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃***的货物等可燃物起火”。被告中冶建设对前述《火灾事故认定书》申请复核。2020年6月19日，大连市消防救援大队作出大消火复字〔2020〕第0006号《火灾事故认定复核决定书》，经复核，对前述火灾事故认定书予以维持。 2019年12月28日，大连市西岗区公安消防大队对大连市西岗区菜市街1号的***旋广场地下一层进行第一次现场勘验，并制作了勘验笔录及平面图，认定：“**商城地上10层，地下2层，局部地下3层。该项目由B、C两地块组成，B区（**一期）产权人大部分是小业主，物业由大都会物业管理；C区（**二期）地下层高超过5.4米的部分，产权人是中冶建设，C区地下层高低于4.0米的部分为车库，产权人是案外人大连西岗建设投资有限公司。因产权纠纷，C区地下部分始终未正常运营，除少数用于临时仓储，其余部分处于闲置状态，物业由**物业管理”。B区、C区大致以15轴为界，分列西、东两侧，***着火库房整体呈南北狭长带状布置，处在B区、C区中间位置，位于C区15-17轴范围内，库房东侧为防火墙，防火墙后紧邻西岗区**小状元淘鞋店（以下简称小状元淘鞋店）、西岗区茶包说包装店（以下简称茶包说包装店）、大连泰合盛国际贸易有限公司（以下简称泰合盛公司），以及一家毛绒玩具店四家商户的库房。 根据消防部门第二次及第四次现场勘验笔录，着火点位于被告中冶建设所有C区地下一层该楼宇基础设施中的电缆。该处电缆桥架自地下二层垂直穿越楼板至地下一层***库房内的地面楼板上升至地下一层顶棚，沿棚顶向北敷设，分为消防电缆桥架和普通电缆桥架，地下二层引至消防电缆桥架内的电缆总计为16根。自地下二层引至普通电缆桥架内的电缆总计为36根。库房范围内桥架全部过火，电缆绝缘层燃尽，电缆芯铜线裸露。 ***某区某号店铺和库房内的用电自两部分接入；其中店铺、卖场和进库房门正对区域（对应图纸标号为横轴：K轴和L轴之间，纵轴：16轴以西）西侧隔断为一部分，该处的用电通过D185号店铺南侧墙上的电表计量；库房内的其他部分用电取电端位于对应图纸标号为横轴：K轴，纵轴：16轴交汇处的北侧墙柱上的供电线路，在库房门正对第2跨（对应图纸标号为横轴：L轴和K轴之间，纵轴：1/15轴和17轴）区域中间分隔墙上设空气开关控制。而***在该区域着火点使用仓库内安装的开关插座均未被烧变形痕迹，无异常痕迹，插头与插座分离，部分插座开关保持完好，照明线路未见异常，线路没见异常。仓库内电容枪未插接电源，角磨机用电线路缠绕在机体上，各部件完好，未插接电源，未受火势影响。电器设备也没有处于使用状态，插头与插座均分离，其仓库内电器设施及电气设备均不是该起火灾事故的起因，与消防部门认定一致。以上为火灾源点及火灾事故认定结论。B区、C区大致以15轴为界，分列西、东两侧，***着火库房所在区域整体呈南北狭长带状布置，处在B区、C区中间位置，位于C区15-17轴范围内，库房东侧为防火墙。 2005年3月2日，该楼宇开发建设单位大连现代城市房地产有限公司（以下简称现代房地产）与被告大都会物业订立《物业管理委托合同》，约定由被告大都会物业对“**广场”B区提供物业服务，期限自2005年3月5日起至业主委员会选聘出新的管理企业之日止。物业移交范围不包括本次火灾起火区域。被告中冶建设是起火区域C区的所有权人，其拥有**商城B区、C区的部分房屋所有权。在被告中冶建设取得产权证之前，即2014年9月30日，被告中冶建设与被告**物业订立《物业服务委托合同》，约定由被告**物业为被告中冶建设所有权范围提供物业服务，期限自2014年10月1日至2019年9月30日。物业服务范围包括共用设施设备的看护、维护及**，消防管理，及时处置违章装修和私搭乱建等。2014年11月19日，被告中冶建设、被告**物业与现代房地产三方订立《物业移交确认书》，被告中冶建设将其产权范围内房产及附属配套设施、共用设备一并委托被告**物业提供物业管理。三方认为，被告中冶建设位于B区、C区的房产被被告大都会物业部分占用（具体位置不知），三方约定“被占用的部分，其管理权和收益权需待中冶建设产权进一步明确后，再由承接单位统一管理，届时中冶建设需予以配合，在未正式接管之前，被占用范围内的设施、设备的管理权暂由大都会物业承担，出现任何毁损或者安全责任均由大都会物业承担，和**物业无关”，但该确认书未经被告大都会物业签字认可。2016年3月10日，被告中冶建设取得西岗区站北广场6号地下1层1号不动产权证，房产设计用途为车库，房产范围涵盖C区15-17轴范围。 经大连市西岗区公安消防大队现场勘验，被告大都会物业并未占用着火点的全部区域即C区15-17轴范围的整体区域。 2019年1月28日，被告中冶建设与被告**物业、被告及时雨物业订立《补充协议》，约定被告中冶建设与被告**物业同意将物业经营权，即服务方由被告**物业变更为被告及时雨物业，由被告及时雨物业提供物业服务。2019年11月4日，中冶建设与及时雨物业订立《物业服务协议》，物业服务期限自2019年10月1日起至2020年12月31日止，被告及时雨物业作为被告中冶建设产权范围内的物业管理人，双方并未明确除外管理区域，物业服务范围包括共用设施设备的看护、维护及**，消防管理，及时处置违章装修和私搭乱建等。物业费收取范围包括被告中冶建设在该项目的所有房产。在被告中冶建设产权C区，***从2016年年初开始，从案外人***处租赁两处场地用作仓库，其中着火库房租金100000元/年，另一处库房租金10,000元/年，双方未订立书面租赁合同。2019年1月16日，***向***转账支付租金110000元。案外人***曾系被告**物业职工，在被告**物业与被告中冶建设存在物业服务委托关系期间，具有负责C区对外的租赁库房等相关业务职能。被告**物业当庭抗辩仅认可***出租四家库房的行为，否认出租给***仓库，2018年6月27日，***曾将***拉入微信群，群成员包括库房与***着火库房相邻的小状元淘鞋店及泰合盛公司经营者。从***在其它系列中提交给法庭的微信记录显示，***对库房现场进行了管理，包括通知消防检查、查看货物摆放、督促清理现场杂物、催缴费等。2019年3月8日，***将***移出群聊。另外，尚有三家商户的库房均从被告**物业处租赁，没有订立租赁合同。租金以转账、现金或转交形式交给***。 火灾发生后，被告大都会物业将未过火区域因火灾造成的损坏进行了清理、清扫、**。2020年4月15日大都会物业召集业主开会研讨过火区域如何**、维权等问题，因分歧意见较大，未达成统一意见。同时大都会物业多次与被告中冶建设沟通协调**事宜，未果。被告大都会物业未对过火区域进行清理，并用围挡将该区域围住。商城于2020年4月17日恢复营业。经其它系列案件现场勘查，该区域被蓝色围挡围住，可以进入，无电，现场处于救火后的狼藉状态。 本案火灾事故发生于2019年12月25日，2020年1月23日爆发新冠肺炎疫情，商城依据防控要求于2020年1月23日至4月16日停业计84天。2021年11月23日至2021年12月4日、2022年3月14日至2022年4月1日、2022年8月28日至2022年9月25日，大连市多次爆发新冠肺炎疫情，商城依据防控要求于2022年8月30日至2022年9月18日停业计20天。 原告经营及损失的相关事实：原告系大连市西岗区站北广场1号**商城地下一层D区165号商铺所有权人，该商铺建筑面积18.38平方米，在被告大都会物业管理范围内，原告用于对外出租。火灾发生期间，原告将案涉商铺出租给案外人**使用，租赁期自2019年6月15日至2020年6月14日，租金7000元（含物业费）。该商铺位于过火区域内，现无法正常使用。原一审诉讼中，原告自认火灾发生后不确定是否将租金退还承租人。 火灾发生后，原告分别通过大连金禾大宅装饰装修工程有限公司、大连亿锋装饰装修工程有限公司、大***装饰装修工程有限公司对店铺重新装修进行预算，该三家公司出具的**评估预算分别为11583.50元、11725元、34177.46元。 庭审中，原告及各被告均表示无法提供店铺原状图纸。 本院所确认的上述事实，有原告提供的商铺产权证、火灾事故认定书、商铺租赁协议书、**预算表，被告中冶建设提供的（西有限）2016400013号房地产权证书、物业服务委托合同、补充协议、物业服务协议、支付物业费凭证，被告大都会物业提供的物业管理委托合同、竣工图纸、消防检验报告、照片、图纸、批复、开会照片、CD区业主统计表、往来函件、会议纪要，被告**物业提供的物业移交确认书、合作协议、请示报告、房屋平面图、边界图、测绘报告、测绘备案登记、照片、询问笔录、消防监督检查记录、限期改正通知书、**物业股东会决议，被告及时雨物业提供的火灾现场勘验笔录、询问笔录、营业执照、及时雨物业与中冶建设的物业服务协议及补充协议、物业服务费发票、**电梯购买配件的发票、缴税付款凭证、扣缴个人所得税申报表、工资领取表，本院调取的火灾现场监控录像、询问笔录、火灾现场勘验笔录、技术鉴定报告、火灾现场平面图等在案为凭，均已经本院当庭质证和审查，可以采信。 本院认为，本案系火灾引发的财产权益受侵害系列案之一。关于本案侵权之诉的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。案涉火灾发生于2019年12月25日，侵权行为发生时间、损害后果产生时间均在民法典施行前，故本案应当适用民法典施行前相关法律、司法解释的规定处理。 本案的争议焦点有三，一是案涉损失的承担责任主体及承担责任比例问题；二是关于4月17日**商城恢复营业后未恢复营业部分损害赔偿承担责任的认定问题；三是原告损失数额的认定问题。 一、案涉损失的承担责任主体及承担责任比例问题 火灾区域的权属：根据产权登记及消防部门出具的火灾事故认定书可以确认本案着火区域为中冶建设享有产权的车库（西岗区站北广场6号地下1层1号）。火灾事故引发的原因：依据大连市西岗区消防救援大队作出的火灾事故认定书、大连市消防救援支队作出的火灾事故认定复核决定书，认定起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃***的货物等可燃物起火。根据消防部门第二次及第四次现场勘验笔录记载，***使用仓库内安装的开关、插座、照明线路、电线无异常痕迹，插头与插座分离，电器设备也没有处于使用状态，插头与插座均分离，故消防部门未认定其仓库内电器设施及电器设备引发该起火灾事故。依据技术鉴定报告、现场勘验笔录及火灾事故认定书，***不承担此次火灾事故法律责任。 被告大都会物业管理区域为现代房地产委托其管理的B区（大连市西岗区站北广场1、10号），其在C区地下一层（着火区域）使用的物管用房，系被告中冶建设取得产权前，由开发建设单位现代房地产提供其使用的物管用房，其不是该区域的所有权人或物业管理人，所用房屋也未引发此次火灾。现代房地产、被告中冶建设、被告**物业签订的《房产物业移交确认书》中涉及被告大都会物业的权利义务部分，因被告大都会物业即未参与签订也未追认该协议，故对被告大都会物业不具有法律约束力。被告大都会物业对该起火灾事故既无因果关系也不存在过错，故不承担赔偿责任。 被告中冶建设作为C区的所有权人，对其所有的不动产范围内的空间、基础设施、配套设施均具有管理权和管理义务。火灾事故认定书对引发电缆架桥内电缆故障的具体原因没有说明，亦无其他证据能够进一步证明故障原因，而且即使是共用电缆发生故障，根据2014年11月19日中冶建设、**物业和现代房地产签订的《物业移交确认书》内容也可确认，对于共用设备的维护管理需由产权范围内的所有权人负责。根据前述《物业移交确认书》、2017年5月23日中冶建设与案外人大连**不动产咨询管理有限责任公司订立的《合作协议》、2017年6月28日中冶建设工作人员的内部请示报告内容，能够确认中冶建设在办理15-17轴区域产权证之前和产权证之后均有收回该部分区域并移交物业公司管理的计划，而中冶建设没有其他证据证明已对15-17轴区域进行交接，尤其是在办理产权证以后向物业公司明确了具体的现场管理范围，在发生本案火灾事故之后再主张已将含15-17轴区域的所有产权区域均交由物业公司管理，与上述证据体现的案件客观事实不符。被告中冶建设委托的物业公司应按《物业服务委托合同》的内容履行对管理区域内的房产、公用设施设备、附属配套设施的看管、维护及**，包括消防管理，及时处置违章装修和私搭乱建等行为。作为C区所有权人，针对其委托的物业公司改变不动产设计用途（车库），对部分区域对外出租为仓库，储存可燃物品，增加消防隐患的情形，采取放任态度，未尽到安全管理责任。故当产权范围内共用设施发生故障时应由产权单位和物业公司承担相应的修理、维护义务，由此产生的财产损害赔偿亦应由产权单位和物业公司在各自的过错范围内承担赔偿责任。中冶建设怠于履行确认书中对争议产权确认和回收义务、怠于按照确认书的约定向物业管理人明确具体管理范围、在物业管理人更替时未组织现场查勘交接。因此，中冶建设主张不应承担管理责任，于法无据。 被告及时雨物业在其接受被告中冶建设委托物业管理期间没有尽到合同规定的管理义务，对发生火灾事故亦负有物业管理责任。通过庭审调查及相关证据显示，案外人***曾系被告**物业职工，在被告**物业与被告中冶建设存在物业服务委托关系期间，具有负责C区对外的租赁库房等相关业务职能。对被告**物业抗辩仅认可四家库房租赁，否认出租给***仓库一节，根据证据显示，***先后租赁使用C区两个部位的仓房。一是本案火源区域，另一个在17轴防火墙以西，合计租赁费用110,000元，均由***收取。从***提交给法庭的微信记录显示，***针对***等其他业户使用仓库已实施了日常的管理和收费行为，内容包括对消防检查的通知、催费等，因此可以认定***的行为具有职务行为，***租赁C区仓库，应视为被告**物业出租给其使用。被告**物业改变C区房屋使用性质，将车库作为仓库出租给他人使用，作为出租人和受益者，其应当对此次火灾事故引发的损害后果承担相应的法律责任。 对于承担责任比例一节。所有权人被告中冶建设、物业管理人被告及时雨物业明知车库改变用途，作为库房对外出租的事实，而采取消极、放任的方式任其存在，怠于履行管理义务，在共用设施的维护及消防管理方面，未尽到法定义务或合同义务，特别是消防安全管理，因此应承担相应的权重责任。被告**物业在受托中冶建设对C区物业管理期间，利用其物业管理人便利的条件默示其工作人员将车库改变用途对外做仓房出租，增加消防隐患，从中获利，亦应承担一定比例的损害赔偿责任。针对两个物业管理人之间的责任划分，《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”，“共同侵权”以行为人之间有意思联络为必要条件。本案中，**物业与及时雨物业人员混同，系关联公司，虽物业服务合同订立主体前后更替，但双方对“及时雨物业名义上变更为物业管理人、收取中冶建设物业费，**物业实质上提供物业服务、收取承租人租金”的经营模式明知，有共同意思联络，系共同侵权，应当承担连带责任。综上，鉴于被告**物业、及时雨物业受托被告中冶建设先后承担着物业管理职责，作为专业管理公司，在被告中冶建设产权区域内改变车库用途做库房出租盈利，未全面履行对公共设施的维护、消防安全管理，应共同承担主责。本院酌定三被告中冶建设、**物业、及时雨物业对本案火灾事故引发的财产损害赔偿承担责任的比例为：被告中冶建设承担40%，被告**物业与被告及时雨物业连带承担60%。 二、关于4月17日**商城恢复营业后，未恢复营业部分损害赔偿承担责任的认定问题 本案火灾事故各责任方均应对火灾事故引发财产损害承担赔偿责任，包括灾后重建工作。未恢复营业部分处于过火区域，不能正常出租使用的根本原因是火灾事故。过火区域存在安全隐患，原告自行进入**不能保证人身安全，并且过火区域涉及130余个商铺以及对应的公共区域，现公共区域没有清理**，个别业主即使自行**，也不能够出租使用，原告不具有减损条件，其租金损失应为原告的直接损失。被告大都会物业作为物业管理人履行对管理区域内的房产、公用设施设备、附属配套设施的日常看管、维护及**，其对该起火灾事故导致的各种损害既无因果关系也不存在过错，并且其作为物业管理人在火灾发生后，积极组织人员对未过火区域垫款进行清理，保证了商城顺利开业，及时组织各业主研讨对策，多次与责任方沟通过火区域**问题，已尽到物业管理责任和社会责任，不应当对过火区域至今未恢复营业的业主损失承担责任。火灾事故各责任方仍应对本案火灾事故引发的未恢复营业部分损害赔偿承担责任。承担责任比例为：被告中冶建设承担40%，被告**物业与被告及时雨物业连带承担60%。 三、原告损失数额的认定问题 根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 原告购买商铺的目的用于对外出租收取租金，在火灾发生时商铺处于出租使用状态，因火灾原因租户无法经营，租金应视为原告的经济损失。本案火灾事故发生于2019年12月25日，2020年1月23日爆发新冠肺炎疫情，**商城依据防控要求于2020年1月23日至4月16日停业84天，2022年8月30日至2022年9月18日期间大连静默，**商城依据防控要求停业20天。对于业主向承租方返还未到期租金的，视为租赁期间存在租金损失，涵盖疫情停业期间的，停业期间的租金损失应从损失中扣除。本案原告商铺租赁合同截止日为2020年6月14日，其不确定是否向承租方返还未到期租金，主张自2020年6月15日起算租金损失合理，本院予以支持。因该区域至今未修复正常使用，租金损失处于不确定状态，原告的租金损失暂计算至2023年8月9日本次重审庭审之日，此后的租金损失原告可另行主张。关于租金标准，本院认为，因受疫情因素影响以及商场实体经济普遍下滑、租赁市场行情处于普遍下跌的社会状态，租金减少40%左右符合客观实际，后续租金损失按原合同租金60%标准计算合理。原告的后续租金损失计算如下：自2020年6月15日起至2023年8月9日止共计1150天，扣除20天疫情停业期间的租金，合理损失为13006元[7000元/年×60%÷365天×（1150-20天），取整]。中冶建设应赔偿5203元（13006元×40%，取整），被告**物业、及时雨物业连带赔偿7804元（13006元×60%，取整）。 关于原告要求各被告赔偿房屋损失34000元的请求。火灾发生后，原告通过大***装饰装修工程有限公司等三家公司对店铺重新装修费用进行预估，所报价格差距较大。原告不申请司法鉴定，无法确认其主张数额的合理性，故原告的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。 关于物业费损失。原告或承租方向大都会物业缴纳物业费，与大都会物业之间是否形成物业服务合同关系以及物业费是否返还，该主张属于合同之债请求权，与本案侵权之诉不是同一法律关系，原告应另行主张权利，故对该主张本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十二条、第十九条、《中华人民共和国消防法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告中冶建设高新工程技术有限责任公司赔偿原告***财产损失5203元； 二、被告***旋物业管理服务有限公司、被告大连及时雨物业管理服务有限公司共同连带赔偿原告***财产损失7804元； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 上列一、二项所列被告应给付原告款项，应于本判决发生法律效力之日起十日内付清，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1278元（原告已预交），由原告***负担1153元；被告中冶建设高新工程技术有限责任公司负担50元；被告***旋物业管理服务有限公司与被告大连及时雨物业管理服务有限公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行期限为二年。 审　判　长　　李　健 审　判　员　　*** 人民陪审员　　李　欣 二〇二三年十月三十日 法官　助理　　*** 书　记　员　　张　颖