珠海市广新贸易有限公司、珠海宝利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省珠海市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2018）粤04民终2255号

上诉人珠海市广新贸易有限公司（以下简称广新公司）因与被上诉人珠海宝利房地产开发有限公司（以下简称宝利公司）以及一审第三人珠海市建筑工程有限公司（以下简称珠海建筑公司）、珠海市铭成建筑工程有限公司（以下简称铭成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初8424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

广新公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持广新公司一审的诉讼请求；3、改判驳回宝利公司的反诉请求；4、本案一、二审诉讼费由宝利公司承担。事实与理由：一、广新公司已经完成了《御景龙湖花园商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》）之付款义务，不存在拖欠购房款的事实。《认购协议书》是双方的合议、不违反法律的规定，是合法有效的合同。《申请函》的内容是债权人珠海建筑公司请求将其在宝利公司处债权中的3152578元代付广新公司就《认购协议书》约定的应付购房款，从而“抵销”宝利公司对债权人珠海建筑公司的部分债务。该次以工程款抵偿购房款的行为，宝利公司在《申请函》中是承认并同意的，该《申请函》经债权人提交并经宝利公司确认后，视为该笔购房款3152578元已经到账。二、宝利公司与珠海建筑公司之间的结算事宜，不影响《申请函》中确认抵债行为的成立。三、广新公司在一审的诉请有事实和法律依据，应当予以支持。广新公司认为宝利公司的反诉请求不能成立。 二审调查中，广新公司认为本案的基本事实不清，变更上诉请求为将本案发回一审法院重审。事实与理由：关于该项目是否竣工结算是本案的基础事实，而一审法院未对此进行查明，属于事实不清，应当发回重审。一、在一审审理中，宝利公司与珠海建筑公司坚持自己因未完成工程款结算而无法履行《申请函》，故宝利公司与珠海建筑公司是否完成工程款结算是本案审理的关键，可直接证明两者是否存在恶意或虚假陈述的行为，从而拒绝办理工程款抵房款的手续，一审法院未对此事实进行查明和认定，属事实不清。 二、从现有的证据可以推定该工程已完成结算及竣工验收备案。《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第3.4条规定“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。”国务院《关于促进建筑业持续健康发展的意见》第十条规定“…未完成竣工结算的项目，有关部门不予办理产权登记。”宝利公司与珠海建筑公司开发的御景龙湖项目已办理预售登记，且部分业主已取得了房产证，可见宝利公司与珠海建筑公司已完成结算与备案，宝利公司与珠海建筑公司所述的“至今未完成工程款结算”明显与事实不符。 三、宝利公司与珠海建筑公司如拒绝提供相应证据，应承担不利后果。宝利公司与珠海建筑公司的结算资料存于宝利公司或珠海建筑公司处，该证据有利于广新公司，广新公司无法获取且宝利公司与珠海建筑公司拒绝向法庭提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，宝利公司与珠海建筑公司无正当理由拒不提供该证据，阻碍法庭调查，应承担不利后果，推定广新公司的主张成立。

宝利公司辩称，一、广新公司未按合同约定支付购房款，要求宝利公司为其办理产权转移登记手续没有事实和法律依据。2014年9月29日，广新公司与宝利公司签订的《认购协议书》约定广新公司购买宝利公司开发的位珠海市香××路×ד××花园”××房房产，房屋总价为3252578元，其中50%房款1626289元于协议签订之日起七天内支付，剩余50%房款1626289元须在30天内付清。然而广新公司在认购书签订后仅向宝利公司支付定金100000元，其余房款3152578元至今仍未支付，导致《认购协议书》无法继续履行。广新公司未依约支付房款的行为已构成严重违约，根据《合同法》第67条的规定：“当事人互负债务的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”鉴于此，广新公司要求宝利公司为其办理房产登记过户手续没有事实和法律依据。 二、广新公司主张已经完成《认购协议书》之付款义务没有事实和法律依据。广新公司与宝利公司从未达成关于“工程款抵作房款”的书面协议，只是于2014年10月10日珠海建筑公司向宝利公司发出一份《申请函》，同意“用工程款抵偿方式购买御景龙湖花园14栋1701房（计款3152578元），并在2015年6月23日前办理抵偿手续。”宝利公司对该《申请函》回复明确表示以工程款抵作购房款为“预定”，“但在未办完抵偿工程款之前该房不能办理买卖登记相关手续。”由于各方面的原因，珠海建筑公司与宝利公司至今尚未办理工程结算手续，因此涉案房屋亦未能实现“2015年6月23日前办理工程款抵偿购房款的手续。”由于珠海建筑公司同意以工程款抵偿广新公司应付房款的行为属于第三人代位履行之民事法律行为，根据《合同法》第六十五条之规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”由于《申请函》所述工程款抵偿涉案房屋价款为附条件、附期限的民事法律行为（即限制在2015年6月23日前办理抵偿手续），后因珠海建筑公司至今未与宝利公司结算工程款，所以办理工程款抵偿涉案房屋价款的预定方案无法实现。既然第三人代位清偿行为未实际发生，则当然不发生抵偿的结果，更不存在广新公司已足额支付购房款的事实。因此，广新公司主张已经完成了付款义务根本没有事实和法律依据。 三、宝利公司主张解除《认购协议书》及不予返还定金10万元于法有据。由上述答辩可知，本案属于商品房买卖合同纠纷，应围绕本案的《认购协议书》来审查。广新公司未按合同约定支付款项已逾期3年多，应属根本违约，根据《合同法》第九十四条及第一百一十五条之规定，宝利公司反诉请求解除《认购协议书》且已收定金10万元不予退还完全合法有据。 综上，广新公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请二审法院予以驳回。 二审调查中，宝利公司补充答辩意见，一、广新公司与宝利公司之间关于工程款的结算是否竣工、是否结算是另一个法律关系，不属于本案的审理范围，因为本案商品房买卖合同纠纷是一个独立的法律关系，不能因为铭成公司同意以工程款抵偿房款，就要求珠海建筑公司为广新公司的购房行为承担担保的责任或者抵销的义务，而应该根据合同的相对性的原则，按照房屋买卖合同的约定来处理，所以广新公司提出关于项目是否竣工、是否结算是本案的基础事实，没有任何的法律依据。二、案涉项目没有经过综合验收，至今没有结算，这是不争的事实，不能够依据广新公司的所谓可以推定工程已经完成结算及已经竣工备案，该主张既不符合客观事实也没有法律依据，各方当事人也没有约定或者认可。三、宝利公司不存在拒绝提供相应证据需要承担不利法律后果的问题，因为宝利公司与珠海建筑公司是根据本案的案由、法律关系向法院提交相应的证据，在没有法律规定或者法院的要求下，当事人无需提交与本案无关的其他证据，所以广新公司提及的阻碍法律调查应承担不利后果的说法，显然没有任何的根据。

宝利公司向一审法院反诉请求：1、判令解除广新公司与宝利公司于2014年9月29日签订的《认购协议书》；2、判令广新公司向宝利公司支付的定金10万元不予返还；3、判令广新公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用。

一审法院查明：2014年9月29日，广新公司、宝利公司签订《认购协议书》，合同约定广新公司购买宝利公司开发的珠海市香洲区景晖路333号御景龙湖花园项目14栋1701房，总价款3252578元。协议约定签订合同时广新公司向宝利公司支付购房定金10万元，7日内支付宝利公司总价款（含定金）的50%，即1626289元，余款须在30天付清。上述合同签订后，广新公司向宝利公司支付购房定金10万元。2014年10月10日，珠海建筑公司向宝利公司出具《申请函》，称经承包御景龙湖花园主体工程项目负责人劳远明提出申请，公司同意其用工程款抵偿方式购买御景龙湖花园14栋1701房（计款3152578元），并在2015年6月23日前办理抵偿手续。宝利公司收到上述函件后，在该函件备注称，预定以御景龙湖花园14栋1701房作价抵偿工程款属实，但在未办完抵偿工程款之前该房不能办理买卖登记相关手续，若在此期间你司以该房与第三方办理任何手续造成一切后果自己承担。宝利公司在该备注加盖公章，署明日期为2014年10月13日。 一审法院另查明：上述御景龙湖花园建设开发商为宝利公司，其土建工程由铭成公司挂靠珠海建筑公司承包施工，劳远明为施工工程项目负责人，其为铭成公司股东。铭成公司与广新公司之间存在因民间借贷而形成的债权债务关系，双方协商由铭成公司以对宝利公司的应收工程款，抵偿广新公司对宝利公司的应付购房款，从而抵销铭成公司与广新公司之间的部分债务，珠海建筑公司以《申请函》的形式予以认可，并以承包人名义提出申请。 自2014年10月后，因承包人铭成公司未能与宝利公司就土建工程项目的结算事宜达成合意，未能对工程款进行结算，未能确定宝利公司向珠海建筑公司、铭成公司的应付工程款金额，导致珠海建筑公司承诺以工程款抵偿广新公司应付宝利公司购房款未能实现。广新公司也未以其他方式向宝利公司支付剩余购房款，双方发生争议。2017年9月8日，宝利公司向广新公司出具《律师函》，以广新公司逾期付款构成违约为由，要求解除合同，没收定金，故成讼。

一审法院认为，广新公司、宝利公司签订《认购协议书》，合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，当事人应予以恪守。 珠海建筑公司以《申请函》的形式向宝利公司表示，以工程款抵偿广新公司应付房款，宝利公司书面予以认可。珠海建筑公司的承诺是基于其挂靠铭成公司与广新公司之间的合意而授权作出，就上述商品房买卖合同关系而言，珠海建筑工程公司的行为构成铭成公司代为履行之民事法律行为。后因珠海建筑公司与宝利公司之间未能就工程结算问题协商一致，致使相应的工程款金额无法确定，从而以工程款抵房款的代为履行行为无法实现。铭成公司珠海建筑公司未能向宝利公司代为清偿债务，广新公司作为商品房买卖合同的债务人，在铭成公司代为履行不能的情形下，广新公司并无依约及时向宝利公司清偿房款，已构成违约。宝利公司诉请要求解除合同，理据充分，一审法院予以支持。广新公司要求继续履行抵款手续并办理房产登记过户手续，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。且依据定金罚则，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。宝利公司要求不返还广新公司定金10万元，符合法律规定，一审法院予以支持。

本院认为，广新公司在本案中与宝利公司签订的《认购协议书》内容合法有效，双方应按约定履行。广新公司主张其已经以工程款抵偿的方式支付了剩余购房款，故在本案中要求宝利公司协助办理案涉房屋的过户手续。对此，广新公司在本案中提交了由铭成公司出具的《承诺书》以及珠海建筑公司出具的《申请函》予以证明。经审查，《承诺书》是铭成公司单方所出具，对宝利公司、珠海建筑公司均没有约束力。《申请函》是由珠海建筑公司向宝利公司出具，表明珠海建筑公司同意承包御景龙湖主体工程项目负责人劳远明先生提出的用其工程款抵偿方式购买案涉房屋，并在2015年6月23日前办理抵偿手续，并声明由此产生的一切风险责任均与珠海建筑公司无关。宝利公司在《申请函》上备注了“预定以御景龙湖花园14栋1701房作价抵偿工程款属实，但在未办完抵偿工程款之前该房不能办理买卖登记相关手续”。从上述内容可以看出，宝利公司与珠海建筑公司确认在2015年6月23日前办理了抵偿手续后才能办理案涉房屋的过户手续，即以工程款抵偿购房款是附条件的民事法律行为，珠海建筑公司与宝利公司并未在此期间办理抵偿工程款手续，故并不产生案涉房屋购房款已经付清的后果。广新公司主张《申请函》经宝利公司确认后即视为宝利公司已经收到了该笔购房款3152578元，与《申请函》的内容不符，本院不予采纳。广新公司提交的《承诺书》表明了铭成公司向其承诺以工程款代付案涉房屋购房款，后由珠海建筑公司代铭成公司向宝利公司申请以工程款抵偿案涉房屋购房款，实际上是铭成公司代广新公司履行《认购协议书》中的付款义务，而广新公司与宝利公司之间并未就工程款抵偿购房款的事宜有约定，故广新公司根据《申请函》要求珠海建筑公司与宝利公司就案涉房屋办理工程款抵偿手续缺乏依据，本院不予支持。由于宝利公司与珠海建筑公司是否完成结算并不影响本案的处理结果，故广新公司以一审法院未查明该事实为由要求发回重审亦缺乏依据，本院不予采纳。广新公司未按《认购协议书》约定的期限支付购房款，已经构成违约，一审判决支持宝利公司解除合同并没收定金的反诉请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人广新公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32820元，由上诉人珠海市广新贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　李烈斌 审判员　　廖世娟 审判员　　朱　玮

书记员　　梁　暐