某某与龙口市利昌建业有限公司等租赁合同纠纷二审(2021)鲁01民终513号民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁01民终513号

上诉人(原审被告)：***，男，汉族，1976年12月13日出生，住浙江省金华市。公民身份号码。

委托诉讼代理人：邱棘，浙江十全律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：天桥区永祥建筑物资租赁站，住所地济南市，统一社会信用代码370105600200179。

经营者：章永祥。

委托诉讼代理人：李红，山东京鲁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王化芬，山东京鲁律师事务所律师。

原审被告：浙江元力建设有限公司，住所地浙江省东阳市。统一社会信用代码913307837570711347。

主要负责人：吕勤耕，董事长。

委托诉讼代理人：申屠荣勇，男，该公司职员。

原审被告：龙口市利昌建业有限公司，住所地山东省龙口市。统一社会信用代码91370681169430057R。

法定代表人：吕永利，经理。

原审被告：青岛辰星置业有限公司，住所地青岛市。注册号370200230005619。

法定代表人：马英海，经理。

上诉人***因与被上诉人天桥区永祥建筑物资租赁站（以下简称永祥租赁站）及原审被告龙口市利昌建业有限公司（以下简称利昌公司）、青岛辰星置业有限公司（以下简称辰星公司）、浙江元力建设有限公司（以下简称元力公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：依法改判，驳回永祥租赁站诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定***与永祥租赁站之间尚存在债权债务关系的认定系错误。一审时，***向法院提交了2015年3月22日永祥租赁站出具的收款收据原件。上有永祥租赁站单位的公章确认。在备注栏中，写明***与几方债务人之间的债权债务两清。此内容真实有效，系双方真实意志的体现。结合前一天3月21日的双方签订的《协议》书内容可知双方之间的债权债务进行了对帐与结算，并对所欠租赁费用涉案工程中的11套房产冲抵。由永祥租赁站前往房产公司签订商品房认购协议，由房产公司出具相关购房收据给永祥租赁站。至此，***与永祥租赁站之间的有关租赁合同纠纷结束，双方两清。此后系永祥租赁站与青岛辰星置业有限公司之间有关商品房买卖合同的法律关系，永祥租赁站应该依据与房产开发公司之间签订的协议，就有关过户、交房等事宜向房产开发公司主张。一审法院认为***未能提交永祥租赁站能有效办理11套抵顶商品房过户手续的证据，认定双方之间的有关11套商品房冲抵租赁费的约定无效，属于认定事实不清，适用法律错误。2、本案中永祥租赁站向***主张所谓的租赁费债权也已超过法定的诉讼时效。法院也应该驳回永祥租赁站的起诉。双方在2015年3月下旬办理好相关结算手续后，双方之间就没有过联系。永祥租赁站也没有向***主张过租赁费及房产交付事宜的任何主张。在2019年5月即本案起诉前，章永祥突然给***打了一个电话，并进行了录音。***对章永祥有关“每年多次催你的”的对话没有正面的回答，但并不能认定就是默认或承认。事实中，三年多近四年时间内，双方根本系没有联系的，永祥租赁站认为催讨过，还应该出示电话记录或其他证据来证明。综上请求二审法院查明事实依法改判。

永祥租赁站辩称，一、一审判决对双方之间的债权债务关系的认定是正确的。双方的确于2015年3月1日签订协议一份，该协议就上诉人所欠租赁费及物资赔偿等事宜达成了一致的意思表示，确认***欠永祥租赁站租赁费等共计4574746.17元，由***提供11套房屋抵顶，同时***再支付10万元现金，使双方债权债务消灭。但是，***在支付完10万元现金后，没有按照本协议的约定在协议签订后一个月内向永祥租赁站提供11套商品房办理更名的手续（如签订商品房买卖合同），因此，根据协议第三条的约定，一月内***没有提供相关的办理房产更名的手续的，该协议作废。一审判决据此认定***存在违约行为，并按照约定承担违约责任符合双方所签合同的约定，并无不当。***无视自己未履行协议约定的主要义务的事实，仅以收据上的字面意思主张双方债权债务已清没有法律依据，也不符合双方的约定，因此，其上诉理由不成立。二、关于时效的上诉理由，永祥租赁站同样认为不成立：1、在***违约期间，永祥租赁站多次向***主张权利，但***一直没有实际履行其协议义务；2、在一审法庭调查中，***也没有否认永祥租赁站向其多次主张权利的事实。因此，本案中不存在时效的问题。关于提到的11套房屋的认购书并非11套房的买卖合同，所以按照认购书的规定仅有房屋的认购书是无法对相关房屋的所有权进行变更的。其次，根据***提交的情况说明，其上面载明的开发商为烟台海基置业有限公司，而在11套房屋的认购书上签章的是青岛辰星置业有限公司。综上，我们无法确认上述所谓的11套房屋究竟在谁的名下。甚至，这11套房是否在房管局有网签登记，在我方当时保全时也没有查到。我们对***的补充说明的真实性持有异议，不予认可。本案仍然应该按照双方2015年3月21日签订的协议第3条的约定来承担责任。请求二审法院依法驳回***的上诉请求。

元力建设公司提交书面答辩意见称，一、一审法院认定事实正确。2010年4月10日，原浙江长宏建设有限公司(现更名为浙江元力建设有限公司)与济南市天桥区永祥建筑物资租赁站签订了钢管租赁合同。2011年5月23曰，开发商与浙江长宏建设有限公司终止合同，由龙口市利昌建业有限公司继续履行。同时，永祥租赁站与长宏建设公司终止了租赁合同，并约定长宏建设公司不再履行租赁合同的一切义务和法律责任，由龙口市利昌建业有限公司继续履行。当天，永祥租赁站、利昌公司及***三方共同出具证明，该租赁全部费用与长宏建设公司无关，长宏建设公司不再承担自签订合同之日起所有的租赁费及其他法律责任。一审法院对上述事实认定清楚、正确。二、一审法院适用法律正确。基于上述第一条事实的认定，判决元力公司不承担责任是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

永祥租赁站向一审法院起诉请求：1.元力公司、利昌公司、辰星公司、***共同向永祥租赁站支付租赁费等7,751,840.48元；2.元力公司、利昌公司、辰星公司、***支付违约金[自2011年5月23日次月第6日起到2019年5月31日止，总共是2916天，未付租金等于实际产生的租赁费1,287,291.96元（2010年4月23日至2011年5月23日产生的租金）减去已付的67,800元；3.以1,219,491.96元为基数乘以0.033%，等于1,173,492元。

一审法院认定事实：2010年4月10日，永祥租赁站与***、长宏建设公司德州市分公司（元力公司曾用名为浙江长宏建设有限公司）签订《建筑施工物资租赁合同》一份，载明：“***与浙江长宏建设有限公司德州市分公司向永祥租赁站租赁钢架管等建筑料具。租赁期限：从调拨单记载的提货之日起，至退货单记载的退回租赁物资之日和租赁费及赔偿费全部结清之日止。租赁费的收取：每月的租赁费按当月实际天数计算，付清当月的租赁费，如果次月五日内不能结清上月租赁费，从第六日起每天缴纳千分之五的违约金。”2011年5月23日，该合同中注明：本合同与浙江长宏建设有限公司已终止，浙江长宏建设公司不履行本合同的一切义务和法律责任，由龙口市利昌建业有限公司继续履行。2011年2月26日，辰星公司向永祥租赁站出具通知一份，载明：“济南市天桥区永祥建筑物资租赁站：施工方***与贵租赁站于2010年4月10日签订租赁合同所租钢管、扣件的租赁费如施工方未能支付给贵租赁站，我方负责从施工方工程款中扣留直接支付给贵租赁站。”2011年5月23日，***向永祥租赁站出具《担保书》一份，载明：“山东省龙口利昌建业有限公司在2011年5月23日给天桥区永祥建筑物资租赁站签定钢架管、扣件、塔机等租赁物及租赁费，我自愿偿还租赁费及租赁物，并承担本合同中所有一切违约责任。”永祥租赁站提交《证明》一份，载明：“因浙江长宏建设有限公司原承接的山东龙口东海怡天海景城E、F、G、H区，东海名居E区，碧海尚城B区工程与青岛辰星置业有限公司、青岛帝辉置业有限公司、烟台海基置业有限公司终止施工合同。已由山东省龙口市利昌建业有限公司承包施工。浙江长宏建设有限公司原租赁的钢管、扣件、塔吊等租赁物的租赁合同也同时终止，租赁物转为由龙口市利昌建业有限公司继续租用，租赁价格按原合同与结算单执行。以前所欠的租赁费由济南市天桥区永祥建筑物资租赁站与***结算，证明以后所发生的租赁费仍由***与济南市天桥区永祥建筑物资租赁站结算，与浙江长宏建设有限公司无关。浙江长宏建设有限公司不再承担自签订合同之日起所有的租赁费及其他法律责任。如***不支付租赁费则由龙口市利昌建业有限公司从***的工程款中扣留将租赁费支付给济南市天桥区永祥建筑物租资赁站。2011年5月23日，永祥租赁站在出租方落款处签字盖章确认，承租单位处盖有“龙口市利昌建业有限公司”及签有“***”。***对该证据的真实性不认可。2015年3月21日，永祥租赁站与***签订《协议》一份，主要约定：“1.截止到2015年3月21日，***欠永祥租赁站租赁费及物资赔偿费等所有费用4,574,746元；2.上述欠款由***以龙口市东海怡天海尔城G区11套商品房折合4,474,746元抵顶给永祥租赁站，再由***支付现金10万元给永祥租赁站，作为清偿债务；3.上述商品房办理更名手续到甲方指定人员名下，永祥租赁站与***的租赁费、物资赔偿费等所有债权债务两清。协议签订后永祥租赁站指定更名名单后一个月内办理完毕，否自本协议作废。永祥租赁站可享免费更名一次。”该协议签订后，***向永祥租赁站支付了10万元。关于抵顶4,474,746元的商品房。庭审中，永祥租赁站主张涉案房产至今未建设完毕，要求解除其与辰星公司签订的《商品房认购书》。***未提交永祥租赁站能有效办理11套抵顶商品房过户手续的证据。关于元力公司、利昌公司、辰星公司、***的关系。永祥租赁站主张：“永祥租赁站与元力公司、***、利昌公司存在租赁合同关系，永祥租赁站与***存在连带担保关系，***给元力公司、利昌公司担保。辰星公司是开发商，元力公司和利昌公司是承包商，辰星公司担保代扣租赁费支付给永祥租赁站。”元力公司辩称：“辰星公司是开发商，元力公司和利昌公司是承包商。元力公司与永祥租赁站已经终止了租赁合同，永祥租赁站也确认元力公司不再履行任何义务。”***辩称：“辰星公司是开发商，元力公司和利昌公司是承包商，***与永祥租赁站之间没有租赁关系，只是履行元力公司及利昌公司的职务行为。我方认为前期是元力公司与永祥租赁站存在租赁关系，终止后是利昌公司与永祥租赁站存在租赁关系。辰星公司与永祥租赁站之间是商品房买卖认购协议关系。”关于诉讼时效。永祥租赁站主张：“没有过诉讼时效，理由是债务存续期间永祥租赁站多次以电话的方式向***主张债权。未退回的租赁物***和利昌公司一直在使用。”***辩称：“2015年3月21日签订协议，2015年3月22日出具给***收款收据，我方认为双方债权债务两清非常明确，永祥租赁站从2015年3月22日一直到2019年5月份之前都没有再向几个被告主张相关权利，我们认为本案已经过诉讼时效。”庭审中播放2019年5月21日章永祥与***之间的手机通话录音，其中章永祥陈述“每年我也给你打电话也催你”。***未表示否认。

一审法院认为，永祥租赁站与***之间的租赁合同关系，合法有效，应受法律保护。利昌公司、辰星公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及对证据进行质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。2015年3月21日永祥租赁站与***签订《协议》系双方之间债权债务的结算，一审法院据此依法认定截止2015年3月21日***欠永祥租赁站租赁费、物资赔偿费等所有债务共计4,474,746元（4574746-100000=4,474,746）。2015年3月21日双方已对租赁费及物资赔偿费予以结算，故永祥租赁站主张2015年3月21日之后的租赁费，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。永祥租赁站至今未收到涉案11套抵顶商品房，且***未提交永祥租赁站能有效办理11套抵顶商品房过户手续的证据，故***应按2015年3月21日的结算支付欠款4,474,746元。***未按《协议》约定履行义务，应承担相应的违约责任。永祥租赁站自行下调违约金计算标准按每日万分之三点三计算，不违反法律规定。一审法院依法调整违约金的计算方式为：以4474746元为基数，自2015年3月21日起至2019年5月31日，按每日万分之三点三计算。永祥租赁站主张永祥租赁站与元力公司、利昌公司存在租赁合同关系，证据不足，一审法院依法不予支持。永祥租赁站主张辰星公司承担保证责任，证据不足，一审法院依法不予支持。2019年5月21日章永祥与***之间的手机通话录音中章永祥陈述“每年我也给你打电话也催你”，***未表示否认，故一审法院对***辩称本案已过诉讼时效，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、***向永祥租赁站支付租赁费4,474,746元，于判决生效之日起10日内付清；二、***向永祥租赁站支付违约金，计算方式为：以4,474,746元为基数，自2015年3月21日起至2019年5月31日，按每日万分之三点三计算，于判决生效之日起10日内付清；三、驳回永祥租赁站其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,062元，财产保全费5000元，由永祥租赁站负担18,842元，***负担59,220元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提交：2021年1月10日烟台海基置业有限公司出具的说明一份、会议纪要复印件一份。拟证明本案涉案的11套房产至今存在，现在是由烟台海基公司在负责处理。2015年3月李选静与辰星公司签订的认购书是生效的，且一直在履行的，辰星公司现在由烟台海基公司代管。房产如何过户是开发商与永祥租赁站之间因签订认购书所生产的另一法律关系，本案的债权债务关系已经消灭。永祥租赁站质证称，对该证据的真实性有异议，证人未出庭作证；会议纪要是复印件，真实性不予认可，最初房产是与辰星公司签订的认购书，也应该由辰星公司处理后续事宜。经审查，烟台海基置业有限公司出具的说明符合出具证据的形式要件，本院予以采信。

经审查本院认为，一审判决认定事实属实，本院予以确认。

二审查明，案涉11套房产的商品房认购书已于2015年3月23日更名至永祥租赁站指定的接收人李选静名下。永祥租赁站认可，签订协议时仅是主体完工，门窗未安装，房屋未验收。烟台海基置业有限公司证明，辰星公司实际控制人被捕入狱，怡天海景城EFGH区项目由龙口市委市政府要求我公司协助代管，辰星公司账面显示有11套房产抵顶给李选静，根据龙口市委市政府针对该项目的政策及相关法律规定，我公司可以协助李选静办理房屋交接手续。

本院认为，双方争议的焦点问题有两个，一是本案是否超过诉讼时效；二是对于2015年3月份的协议是否履行完毕。关于诉讼时效问题。一审庭审中播放2019年5月21日章永祥与***之间的手机通话录音，其中章永祥陈述“每年我也给你打电话也催你”。***未表示否认。一审认定本案未过诉讼时效并无不当。协议中“商品房办理更名手续至甲方指定人员名下”的理解问题。***认为是办理商品房认购书的更名，永祥租赁站认为是办理商品房买卖合同。本院认为，根据已查明的事实，签订协议时案涉房产项目仅是主体完工，没有验收，且签订合同时***所持有的只是商品房认购书并没有商品房买卖合同，因此“协议书”中的更名应是指认购书的更名。2015年3月，***已经与永祥租赁站指定人员办理完毕商品房认购书的更名，且***提供也证据证明目前房屋可以办理交接手续，永祥租赁站未提交证据证明案涉房屋不能办理房屋交接，故永祥租赁站主张***未履行协议约定的义务，证据不足，其诉讼请求不应支持。综上所述，***的上诉请求成立，应予支持；本案改判系***提交新证据所致，其应当承担二审案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2965号民事判决；

驳回被上诉人天桥区永祥建筑物资租赁站的诉讼请求。

一审案件受理费73062元，保全费5000元，由被上诉人天桥区永祥建筑物资租赁站负担。二审案件受理费73062元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孙潇

审判员　　张伟

审判员　　高静

二〇二一年四月九日

书记员　　王雯