江苏华江建设集团有限公司与某某执行异议之诉一审民事判决书

湖北省荆州市沙市区人民法院 民 事 判 决 书 (2023)鄂1002民初129号 原告：江苏华江建设集团有限公司，住所地:江苏省扬州市江都区乐和东路188号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1977年3月30日出生，住江苏省江都市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：**，湖北大晟律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1980年10月3日出生，住湖北省荆州市沙市区。 委托诉讼代理人：***，湖北山河律师事务所律师。 第三人：荆州奥园房地产开发有限公司，住所地:荆州市沙市区津乡大道与园林北路交汇处奥园学府里5栋一层。 法定代表人：***，该公司总经理。 原告江苏华江建设集团有限公司（以下简称：“华江公司”）与被告***、第三人荆州奥园房地产开发有限公司（以下简称：“奥园公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2023年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华江公司委托诉讼代理人**、被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人奥园公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告华江公司向本院提出诉讼请求：准予继续执行对位于荆州市沙市区××乡××道××路××栋××**××号房屋的查封。事实与理由：2022年6月24日，根据原告的申请，沙市区人民法院作出（2022）鄂1002民初2265号民事裁定书，于2022年7月6日财产保全查封了被申请人奥园公司开发的8栋1**2901号（以下简称：“2901号房屋”），查封期限为从2022年7月6日起至2025年7月5日止。2022年7月26日，被告（案外人）***对执行标的提出书面异议，沙市区人民法院于2022年11月10日作出（2022）鄂1002执异159号执行裁定：中止对位于荆州市沙市区××乡××道××路××栋××**××号房屋的执行。原告不服前述执行裁定，认为该裁定存在以下错误：一、所查明及认定内容均无事实依据。经了解，被告***及“湖北金垦建筑工程有限公司”（以下简称：“**公司”）提交法院的所有证据均系复印件，也即执行裁定系在对所有证据均为复印件的基础上作出。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第十一条的规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品”。被告***及“**公司”并未向法院提交证据原件，复印件亦未经法院与原件核对无异，且所有证据均无法定提交书证原件确有困难的情形。因此，裁定所查明及认定的“湖北金垦建筑工程有限公司（下称金垦公司）与奥园公司于2019年1月10日签订一份《荆州奥园学府里项目2期总承包工程施工合同》，……案外人对2901号房屋所享有的权益来源于此，应优先于其他债权”，及“案外人已支付相应的对价，故其享有的权益能够排除本院对2901号房屋的执行”均无事实依据、不能成立。二、**公司不是案件当事人，就本案提交证据没有法律依据，涉及违反法定程序。根据前述证据规则的规定，提交证据的应为当事人。**公司不是案件当事人，不具有提交证据的法定身份。民事诉讼依法进行，法律、司法解释未规定的民事诉讼行为，在不具有合理性的基础上，亦不具有合法性。径自而为，涉及违反法定诉讼程序。三、**公司对涉案房屋不享有建设工程价款优先受偿权，被告***所享有的收益不得优先于原告的权益。原告系荆州奥园学府里项目3.2期总承包工程施工单位，涉案奥园学府里2901号房屋在原告施工范围内，故原告对涉案房屋依法享有建设工程价款优先受偿权，金垦公司对涉案房屋不享有建设工程价款优先受偿权。被告***称其权益自金垦公司受让获得，既然**公司不享有建设工程价款优先受偿权，则其亦不得享有优先于其他债权的权益。四、法律适用错误。被告对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，则不应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十三条第一款第（二）项，应按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十三条第一款第（一）项的规定驳回被告的执行异议申请，并准许执行对位于荆州市沙市区××乡××道××路××栋××**××号房屋的查封。被告执行异议申请不能成立，原告特具状起诉，请求人民法院依法支持前述诉讼请求。 被告***辩称：签订的预售合同，约定将其开发建设的奥园学府住宅小区8栋1**2901号房屋出售给答辩人***，房屋总价1079271元。被答辩人***刚刚在要求办理网签的过程中，被荆州奥园房地产开发有限公司告知被答辩人查封了8栋1**2901号房屋，随后答辩人***向法院提交了执行异议申请书，并于2022年11月10日，法院正式下发了解除8栋1**2901号房屋的查封的裁定书。答辩人***有房屋买卖合同复印件及首付款原件发票、商品房买卖合同原件，法院可要求荆州奥园元房地产开发有限公司递交并得以证实。综上所述，8栋1**2901号房屋所有权，本就归答辩人***所有，被答辩人在没有了解房屋已售的情况下，贸然查封8栋1**2901号房屋，对答辩人***本人及其家庭日常生活造成了严重的影响，答辩人***保留向被答辩人追索因此造成的损失的权利。同时请求法院立即解除对8栋1**2901号房屋的查封及荆州奥园房地产开发有限公司及时给答辩人***办理网签，保护答辩人***应该享有的合法权益。 第三人奥园公司未出庭答辩、也未提交书面答辩状。 原告华江公司为支持自身主张，向本院提交如下证据： 一、本案经过执行异议程序，原告不服执行裁定起诉的立案法律文书。 1、民事裁定书两份，证明案涉房屋由原告依法定程序申请保全查封，原告申请财产保全的权利受法律保护，法院查封符合法定程序； 2、执行裁定书，证明因为该执行裁定被中止查封，原告因不服该执行裁定，进而向法院提起诉讼； 二、证实原告是荆州奥园学府里项目3.2期3A#、5#、8#、9#、10#楼的总承包单位，对建设单位依法享有工程款债权，对执行标的依法享有被告不能抗辩的建设工程价款优先受偿权。 3、沙市区人民法院（2022）鄂1002民初2265号民事判决； 4、沙市区人民法院（2022）鄂1002民初2266号民事判决； 5、前述两份判决进入执行程序的两份《受理案通知书》； 以上三份证据的证明目的：1、原告是荆州奥园学府里项目3.2期3A#、5#、8#、9#、10#楼的总承包单位，依法享有涉案房屋的建设工程价款优先受偿权。2、原告的工程款债权及建设工程价款优先受偿权已经生效法律文书确认，受法律保护。3、原告已就前述生效法律文书申请强制执行，案件进入强制执行阶段，正在执行过程中。被告不享有能够排除执行的权利，其主张不应予以支持。4、被告自湖北**受让取得的工程款债权系咸宁奥泰在嘉鱼的项目，不是荆州奥园学府里3.2期案涉房屋所在的工程。湖北**对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权。 6、工程款抵付楼款协议； 7、（2022）鄂1221民初1875号民事判决书； 以上两份证据共同证明的目的：1、咸宁奥泰在嘉鱼项目上欠付湖北**工程款，但用以抵付工程款的房屋却是荆州奥园学府里3.2期房屋；2、湖北**不是荆州奥园学府里3.2期案涉房屋的承包人，不享有该房屋建设工程价款优先受偿权。3、被告自湖北**受让的债权即使成立，与湖北**对荆州奥园的权利性质一样，也仅是一般债权，不能对抗原告的建设工程价款优先受偿权。 被告***对原告提交的证据1-5没有异议。对于证据6工程款抵付楼款协议的复印件有异议，系复印件，没有提供原件。对于证据七法院判决，复印件有异议，没有提交原件。 被告***为支持自身主张，向本院提交如下证据： 1、商品房预售合同；证明***与奥园公司就案涉房屋已经达成交易的共识。 2、发票；证明商品房预售合同已经履行。 原告华江公司对被告***提交的证据1真实性有异议，没有提供原件，证据一第29条规定，本合同自双方签字或**之日起生效。在这份合同上面，只有被告买受人的签字，出卖人没有人签字也没有**，按照合同约定的生效要件，该合同属于到目前为止都未生效的状态。关于这份合同补充说明一下，这套房子，据我们所知，在我们向法院申请查封之前，已经由荆州奥园的股东万象信托向法院申请查封，并且该房屋被抵押给了万象信托公司，我们所了解到的是万象信托持有荆州奥园的公章，因此荆州奥园没有办法在已经将房子抵押给万象信托的情况下，在这份合同上面去签章。所以因此我们认为该合同双方当事人共同签署的意思表示不具备，生效要件不具备，因此房屋买卖关系并没有成立。对于证据二，我们认为不能证明被告支付了房价款，理由在于本案执行异议阶段，被告向法庭提供了他和湖北金垦建筑工程有限公司嘉鱼分公司签订的购房协议，以及被告受让该房屋债权，与其前手签订的相关协议，这些事实和证据均表明被告并没有向荆州奥园支付房价款，而是通过以房抵债的方式取得的荆州奥园开具的发票。因此对于证据二的证明目的我们不予认可。 经原告、被告举证、质证及庭审查明事实，本院认定本案事实如下： 2022年6月16日本院立案受理华江公司诉奥园公司建设工程施工合同纠纷一案，案号分别为（2022）鄂1002民初2265、2266号，2022年6月24日华江公司向本院申请财产保全，本院依法予以准许后并作出（2022）鄂1002民初2265、2266号民事裁定书，分别裁定：“1、查封被申请人荆州奥园房地产开发有限公司的55264680.91元相应价值的不动产；2、查封被申请人荆州奥园房地产开发有限公司的22278622元相应价值的不动产”。 本院在执行申请人华江公司与被申请人奥园公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，案外人***对本案执行标的主张权利，提出书面执行异议。2022年11月10日本院依法作出（2022）鄂1002执异159号执行裁定书，载明：“本院审查认为，金垦公司提交《工程款抵付楼款协议》及《以房抵款协议书》等证据，能够证明在查封2901号房屋之前，案外人合法获得2901号房屋相应的请求权。奥园公司不能按期支付工程款，施工方金垦公司被迫以冲抵工程款的方式购买2901号房屋，再次转让给案外人，其实质是通过协商抵价抵偿实现其所享有的建设工程价款优先受偿权，案外人对2901号房屋所享有的权益来源于此，应优先于其他债权。案外人是否与奥园公司签订合法有效的书面房屋买卖合同，并不影响其权益的在先实现，本案并不适用按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定进行审查。案外人已支付相应的对价，故其享有的权益能够排除本院对2901号房屋的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十三条第一款第（二）**规定，裁定如下：中止对位于荆州市沙市区××乡××道××路××栋××**××号房屋的执行。” 2022年12月14日本院依法作出（2022）鄂1002民初2266号民事判决书且已发生法律效力，判决：“一、被告荆州奥园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏华江建设集团有限公司支付工程款22121216.16元；二、原告江苏华江建设集团有限公司对被告荆州奥园房地产开发有限公司发包的荆州奥园学府里项目3.2期3A＃、5＃、8＃、9＃、10＃栋房屋主体及地下室工程（具体工程内容详见原、被告双方确认的荆州奥园学府里项目3.2期3A＃、5＃、8＃、9＃、10＃栋总承包工程合同文件及奥园武汉区域荆州奥园学府里项目3.2期消防工程合同文件所载施工内容）折价或拍卖、变卖的价款对本判决主文第一项所确认的被告荆州奥园房地产开发有限公司所负债务享有优先受偿权。” 2023年1月11日本院依法作出（2022）鄂1002民初2265号民事判决书且已发生法律效力，判决：“一、本院确认被告荆州奥园房地产开发有限公司尚欠原告江苏华江建设集团有限公司工程款46133565.84元；二、被告荆州奥园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏华江建设集团有限公司支付工程款41600432.12元；三、原告江苏华江建设集团有限公司对被告荆州奥园房地产开发有限公司发包的荆州奥园学府里项目3.2期3A＃、5＃、8＃、9＃、10＃栋房屋主体及地下室工程、消防工程（具体工程内容详见原、被告双方确认的荆州奥园学府里项目3.2期3A＃、5＃、8＃、9＃、10＃栋总承包工程合同文件及奥园武汉区域荆州奥园学府里项目3.2期消防工程合同文件所载施工内容）折价或拍卖、变卖的价款对本判决主文第一项所确认的被告荆州奥园房地产开发有限公司所负债务享有优先受偿权；四、驳回原告江苏华江建设集团有限公司的其他诉讼请求。” 另查明，2021年9月11日荆州奥园房地产开发有限公司（甲方）、湖北金垦建筑工程有限公司（乙方）、咸宁奥泰置业发展有限公司（丙方）签订《工程款抵付楼款协议》，协议约定湖北金垦建筑工程有限公司使用咸宁奥泰置业发展有限公司应付湖北金垦建筑工程有限公司的工程款用于购买荆州奥园房地产开发有限公司开发建设的包括案涉房屋在内的商品房十八套房屋，但该协议上荆州奥园房地产开发有限公司仅在法定代表人或授权代表处签名，未加盖公司印章。 2022年1月17日金垦建筑工程（荆州）有限公司（甲方）、湖北金垦建筑工程有限公司嘉鱼分公司（乙方）、荆州市力博建材科技有限公司（丙方）、荆州瑞泽商贸有限公司（**）就金垦建筑工程（荆州）有限公司和湖北金垦建筑工程有限公司嘉鱼分公司以商品房抵付荆州市力博建材科技有限公司、荆州瑞泽商贸有限公司部分工程款事宜，达成协议，约定金垦建筑工程（荆州）有限公司用湖北金垦建筑工程有限公司嘉鱼分公司工抵房“荆州奥园学府里”项目的商品房（下称该商品房）等额抵付欠荆州市力博建材科技有限公司工程材料款，荆州瑞泽商贸有限公司和荆州市力博建材科技有限公司同意接受。该商品房坐落于湖北省荆州市沙北新区，房号8栋-2901，建筑面积139.68平方米（建筑面积以最终测绘面积为准），单价7762.5元/平方米，总房款1084271元，抵付金垦建筑工程（荆州）有限公司欠付荆州市力博建材科技有限公司工程款1084271元。 2022年2月24日，荆州瑞泽商贸有限公司（甲方）、***（乙方）签订《抵房协议书》，约定荆州瑞泽商贸有限公司位于荆州市沙北新区荆州××里，房号8栋2901室，建筑面积139.68平方米（建筑面积以最终测绘面积为准），单价7762.5元／平方米，总房款1084271元，抵付给***，冲抵荆州瑞泽商贸有限公司的借款。 2022年4月18日***（房屋出卖人）、***（房屋买受人）签订《存量房买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落于荆州市××里8＃-2901，合同房备案确认单所载建筑面积为139.68平方米。（**湖北金垦建筑工程有限公司嘉鱼分公司工抵房给***）。 另查明，2021年5月29日荆州奥园房地产开发有限公司（出卖人）、***（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），约定被告***向奥园公司购买8栋1**2901号房屋，但该合同落款处仅有***作为买受人签名，奥园公司在出卖人处未加盖公司印章及签名。2022年5月29日，荆州奥园房地产开发有限公司与被告***签订《商品房买卖合同（预售）》之补充协议，但该合同落款处仅有***作为买受人签名，奥园公司在出卖人处未加盖公司印章及签名。 再查明，2022年8月15日嘉鱼县人民法院立案受理湖北金垦建筑工程有限公司诉咸宁奥泰置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2022年11月21日该院依法作出（2022）鄂1221民初1875号民事判决书，判决：“一、被告咸宁奥泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告湖北金垦建筑工程有限公司支付42517255.38元及利息（以本金42517255.38元为基数，从2022年11月11日起至付清之日止按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、原告湖北金垦建筑工程有限公司在上述工程款本息范围内对咸宁奥泰楚江书院二期项目建设工程的折价、拍卖款享有优先受偿权；三、驳回原告湖北金垦建筑工程有限公司的其他诉讼请求。”该判决中查明“中融信托已起诉原告，要求原告偿还本金2998490.28元及利息，荆州工抵房13591925元里有五套房被第三方查封价值3678964元，八套房按揭款3360000元未给原告……”在本院认为部分载明“被告以转账的方式另行支付了补充协议1及补充协议2约定的两笔措施费合计654401.5元，但23笔进度款中的21825318.23元（中融信托2998490.28元、荆州工抵房7038964元、孝感工抵房7177671元、商票4610192.95元）因被告的原因导致原告实际未取得上述债权，应视为被告未支付上述款项……”。 本院认为，本案的争议焦点为：被告***对荆州奥园学府里8栋1**2901号房屋是否具有足以排除强制执行的权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”其中,“案外人对执行标的提出书面异议”，是指对执行标的的主张具有足以排除强制执行的权益。根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释>第十四条规定:“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定,向执行法院提出异议。”案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施,而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。因此,足以排除强制执行的权益范围,应当为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。本案***是否可以基于建设工程价款优先受偿权或最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除原告华江公司对案涉房屋的执行。 根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利,属于法定优先权的范畴。从文义理解可知，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才有权主张建设工程价款优先受偿权。被告***取得案涉房屋的来源是从案外人***处购买，而案外人***是基于案外人荆州瑞泽商贸有限公司欠其借款予以冲抵欠款取得，案外人荆州瑞泽商贸有限公司是基于案外人金垦建筑工程（荆州）有限公司用湖北金垦建筑工程有限公司嘉鱼分公司工抵房“荆州奥园学府里”项目的商品房等额抵付欠荆州瑞泽商贸有限公司工程材料款取得；被告***并不是与第三人奥园公司订立建设工程施工合同的承包人，其并不能基于建设工程价款优先受偿权排除原告华江公司对案涉房屋的执行。并且建设工程价款优先受偿权是债权优先得到清偿的权利,这种权利不是所有权等实体权利,不能阻止执行标的的转让、交付。因此,主张建设工程价款优先权的人,不能依照民事诉讼法第二百三十四条规定提出异议。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案被告***2021年5月29日与荆州奥园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售）的行为是否符合该条款规定。首先，本院查封案涉房屋的时间为2022年6月24日，被告***提交的《商品房买卖合同》（预售）显示签订时间为2021年5月29日，《商品房买卖合同（预售）》之补充协议签订的时间为2022年5月29日，虽都属于在人民法院查封之前签订的合同，但荆州奥园房地产开发有限公司、湖北金垦建筑工程有限公司、咸宁奥泰置业发展有限公司签订《工程款抵付楼款协议》是在2021年9月11日签订，抵付工程款的时间后于签订《商品房买卖合同》（预售）的时间，逻辑上存在重大瑕疵；其次，被告***2021年5月29日与荆州奥园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是否是合法有效的书面买卖合同。根据被告***提交的《商品房买卖合同》（预售）显示，合同是复制件，未提供原件予以核对；合同第二十九条规定‘本合同自双方签字或**之日起生效。’，但《商品房买卖合同》（预售）只有买受人***予以签字，荆州奥园房地产开发有限公司并未在该合同上予以签字或**，合同因不符合约定的生效条件致使本案合同未生效。综上所述，被告***并不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其排除原告华江公司对案涉房屋的执行。 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案位于荆州市沙市区××乡××道××路××栋××**××号案涉房屋至今仍登记在第三人荆州奥园房地产开发有限公司名下，在该房屋所有权的权利外观上，第三人荆州奥园房地产开发有限公司仍是该房屋的所有权人。在本院查封荆州市沙市区××乡××道××路××栋××**××号房屋期间，（2022）鄂1002民初2265号、（2022）鄂1002民初2266号案件经本院依法作出民事判决书且已发生法律效力，故应当恢复对位于荆州市沙市区××乡××道××路××栋××**××号房屋的执行。 据此，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第八百零七条、<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释>第十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条之规定，判决如下： 恢复对位于荆州市沙市区××乡××道××路××栋××**××号房屋的执行。 案件受理费100元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　李　飞 审 判 员　*** 二〇二三年四月二十七日 法官助理　徐　倩 书 记 员　钟　倩