上诉人***与被上诉人南京浦口园林工程有限公司、原审被告宁宝珠、原审第三人***房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏01民终3299号

上诉人（原审第三人）：***，女，1963年8月5日生，汉族，住南京市浦口区。

委托诉讼代理人：陈林（系***丈夫），住南京市浦口区。

委托诉讼代理人:姜新平，江苏天九律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南京浦口园林工程有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道文昌路。

法定代表人：刘启东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘希祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。

原审被告:宁宝珠，女，1966年6月6日生，汉族，住南京市浦口区。

原审第三人：***,男，1954年12月8日生，汉族，住南京市六合区。

上诉人***因与被上诉人南京浦口园林工程有限公司（以下简称浦口园林公司）、原审被告宁宝珠、原审第三人***房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案不属于法院受理范围。***之所以能够获得案涉房屋，是因为1995年其哥哥张悠贵在浦口园林公司任职，属于历史遗留问题，系单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，人民法院应当裁定不予受理或驳回起诉。二、一审法院判决宁宝珠迁出已无必要。2018年10月6日，宁宝珠与上诉人在阳沟街派出所签订了一份《人民调解协议书》，同意将房屋交还给上诉人。为此，宁宝珠在2018年10月10日原审庭审中才表示愿意交还房屋。故而，一审法院仍然要求宁宝珠迁出已无必要，现在案涉房屋的实际控制人为上诉人***。三、一审法院未查明浦口园林公司与***之间的租赁合同是否到期以及是否解除，属于认定事实不清。浦口园林公司有义务证明租赁的期限以及是否解除的事实。若租期未到期，且浦口园林公司未主张解除租赁合同，不能直接主张物权。***现在处于失联状态，浦口园林公司不能据此主张双方系不定期租赁，而减轻自己的举证义务，且浦口园林公司也未主张解除租赁合同。

浦口园林公司辩称：一、本案并非系单位内部建房分房而引发的占房、腾房等房产纠纷。上诉人陈述的***获得案涉房屋系因其哥哥张悠贵担任浦口园林公司领导，属于历史遗留问题，明显与事实不符。二、在本案提起诉讼前，被上诉人并不清楚中间有***的环节，所以在起诉时，列实际占用人宁宝珠为被告。即使宁宝珠现已迁出案涉房屋，也应将房屋归还给被上诉人，而非***。三、***不具有合法占有使用案涉房屋的权利，其不能算是案涉房屋的实际控制人。从上诉人与***签订的房屋买卖合同来看，案涉房屋并不在房屋成交买卖的范畴内，仅仅是无条件给***使用22年，说明***在***停缴房屋租金与被上诉人之间租赁合同关系解除后，无法定理由而继续使用该房屋。

宁宝珠述称：宁宝珠在一审开庭中看到浦口园林公司的建房材料原件，相信房屋是浦口园林公司的，宁宝珠同意搬出房屋。但是对于房屋所进行的装修，要求浦口园林公司赔偿15万元。

***未陈述意见。

浦口园林公司向一审法院起诉请求：判令宁宝珠迁出占用的位于南京市浦口区的奇芳苑管理用房，并承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：1984年8月23日，南京市浦口区人民政府颁发建筑执照给浦口区园林绿化管理所，同意浦口区园林绿化管理所按照发还的图样及注意事项，对浦口公园大门东侧的售花亭工程进行施工，该售花亭面积为70平方米。2015年1月5日，南京市浦口区人民政府国有资产监督管理办公室出具证明，根据浦口区人民政府对区国资办《关于整合划转区属行政事业单位土地房屋资产的工作请示》的办文意见，浦口区园林绿化管理所位于新马路2号（土地面积5645.8平方米，房屋面积2061.47平方米）的土地房屋资产的所有权划转至南京市浦口区建设发展有限公司，原浦口区园林绿化管理所资产无偿划转浦口园林公司，包括上述土地房屋资产的使用权和收益权。

案涉房屋位于浦口公园大门东侧，面积70平方米左右。

一审法院另查明，浦口园林公司在一审庭审中陈述，案涉房屋曾出租给***，但双方没有签订书面租赁协议。

2008年2月22日，***缴纳2007年房租3000元。此后，***未再缴纳房租。

2008年11月1日，***与***签订《房屋买卖合同》，***将坐落于浦口公园公园餐厅的房产出售给***。该合同约定：此房成交价格为160000元；公园餐厅后建9间房卖给***；前面门面房无条件给***使用22年，若遇政策性拆迁，拆迁款与***无关，***需要协助***把拆迁工作做完整，拆迁款补偿不足160000元，***补足***160000元。

此后，***将案涉房屋对外出租。2013年9月，宁宝珠与***签订《房屋租赁协议》，***将案涉房屋连同后建的9间房出租给宁宝珠。2014年4月8日，***与江苏省电力公司南京供电公司签订《低压供用电合同》，将案涉房屋的用电人变更至***名下。

一审法院又查明，浦口园林公司于2016年6月通知宁宝珠停止经营，交还案涉房屋。但宁宝珠至今未予交还。

一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，浦口园林公司曾将案涉房屋出租给***使用，双方未签订书面租赁合同，应当视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。现案涉房屋实际占用人为宁宝珠，浦口园林公司要求其迁出，实质是要求解除与***的不定期租赁关系。根据***与***签订的合同，***将案涉房屋无条件交给***使用22年，现因***失去承租权，***亦无权占有使用案涉房屋，继而宁宝珠基于与***签订的租赁协议而占有使用案涉房屋的权利也因此丧失。浦口园林公司要求宁宝珠迁出占用的位于浦口区的奇芳苑管理用房，宁宝珠同意迁出，一审法院予以支持。宁宝珠要求浦口园林公司补偿装修损失，一审法院认为宁宝珠在本案中未提出反诉，故在本案中一审法院不予处理，宁宝珠可另行提起诉讼。

***主张浦口园林公司主张已超过诉讼时效，一审法院认为浦口园林公司基于物权主张权利，物权保护无诉讼时效限制，对此意见不予采信。

***经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对浦口园林公司提供的证据未予反驳，亦未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。

依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：宁宝珠于判决生效之日起三十日内迁出位于南京市浦口区的奇芳苑管理用房（具体位置为浦口公园东侧，现为明亮音乐茶社大厅，面积约70平方米）。一审案件受理费80元，由宁宝珠负担。

二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查明，浦口园林公司在一审中提交其2018年4月向***发出的通知公告，证明浦口园林公司已通知***交还案涉房屋。

本院还查明，2018年10月6日，***与宁宝珠在人民调解委员会的主持下签订《人民调解协议书》，达成协议，宁宝珠于2019年2月底搬离案涉房屋，双方就案涉房屋的租赁合同于2019年2月底解除。上述协议达成后，宁宝珠并未按约定搬离案涉房屋。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：本案是否是人民法院受理的范围；宁宝珠是否应当迁出案涉房屋。

关于本案是否属于人民法院受理的范围。根据查明的事实，浦口园林公司系案涉房屋的的使用权人和收益权人，其将案涉房屋出租给***使用，***又将案涉房屋转租给***，***再将案涉房屋转租给宁宝珠经营使用。当事人之间系房屋租赁关系，属于民事诉讼受案范围。***上诉称***系因其哥哥张悠贵1995年在浦口园林公司任职而获得案涉房屋，系单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，因该主张没有事实依据，本院不予采信。对***关于本案不属于法院受理范围的上诉意见，本院不予采纳。

关于宁宝珠是否应当迁出案涉房屋。浦口园林公司在一审中提交其2018年4月向***发出的通知公告，证明浦口园林公司已通知***交还案涉房屋。***经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对浦口园林公司提供的证据未予反驳，亦未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。故一审法院认定浦口园林公司已解除与***的不定期租赁关系，***、宁宝珠占有使用案涉房屋的权利也因此丧失，上述认定并无不当。现案涉房屋由宁宝珠实际占有使用，一审法院对浦口园林公司要求其迁出的诉讼请求予以支持，符合法律规定，应予维持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏海南

审判员　　白文虎

审判员　　龚　达

二〇一九年六月二十八日

书记员　　杨文艳